商业地产服务内容.docx

商业不动产服务内容一、商业销售及招商代理策划服务二、商业规划服务三、商业空间委托设计四、商场外观及景观设计规划五、商场美食街规划六、停车场管理规划七、商场形象（CIS）识别系统设计八、商业物业管理筹备规划九、商场经营管理规划精品文档 你我共享商业不动产项目工作流程简图按揭贷款成品客交户J接银 行商业规划公司销售招商代理公司建筑设计院广告公司商业建筑规划公司产品定位市场定位 ‘彳广告策划商业顾问公司互动物业公司(二次销售)刖期销售招商期经营管理期＜商业销售及招商代理策划服务〉一、 市场及产品概念调研二、 商业不动产的招商工作三、商业不动产物业管理规划（实质经营之执行另发包计费） 四、实质环境规划与设计整合五、 景观概念规划（设计费另计）六、广告企划规划（所有委外工作之费用另计） ：1、广告实施计划及方案2、广告诉求及广告宣传计划3、推广活动计划4、 广告公司筛选5、联合行销及企业形象的推广七、接待中心规划整合八、销售管理：1、业务销售规划及执行2、确定商业不动产租赁与销售比例3、确定租赁与销售底价4、确定核心店优惠办法5、确定销售计划及预算6、业务手册7、训练手册九、顾客服务管理规划：1、顾客服务计划及执行方案。

2、顾客服务管理方案〈商业规划服务〉市场调查1.市调(1)市场调研，市调分析a、进行车流量、人流量统计b、进行店内、外顾客问卷调查c、提供现有资源和优势的分析报告 d、提供周边的需求潜力的分析报告 e、提供周边发展潜力的分析报告商业规划1、商场定位规划(1)、商场经营定位提案(2)、确定企业文化核心(3)、商品规划a、业种配置规划b、目标品牌配置提案c、目标品牌配置业绩预估表2、空间规划(1)、平面配置规划(2)、整体空间规划(3)、服务设施规划3、招商与销售规划(1)、各区销售(租金)收入估算(2)、厂商组合模拟提案(3)、主力店招商提案及进度•…〈商业空间委托设计〉(一)设计规划阶段设计规划阶段为：、商品定位阶段、概念设计阶段M.另行委托的设计院执行以下阶段的落实工作三、发展阶段四、施工图设计阶段五、施工阶段（二）设计规划内容壹.商品定位阶段一 .Case Study相关商场参考分析二 .Image Board相关空间意象（Image）参考分析，包括以下部分1 .公共设施”空间意象；2 .主题空间”空间意象；3 .分类商品主题空间”空间意象；三 .Programming空间计划，包括以下部分：1 .垂直空间分区平面图；2 .主要入口及主题空间配置平面图；3 .垂直空间动线分析平面图；4 .业种分区平面配置图；5 .各楼层空间柜位分割草图及动线分析平面图;6 .设备房及服务空间检讨；7 .说明垂直空间关系的立面剖图。

四 .Master Plan完成草案设计，包括以下部分：1 .各楼层规划平面图；2 .各楼层业种分区平面图；3 .主要入口及大堂空间意象确定;4 .主题空间的空间意象确定；5 .垂直空间动线计划确定贰.概念设计阶段一 .Perspective空间效果图（手绘或计算机合成），包括以下内容:1 . 一楼大堂空间效果图；2 .主题空间效果图；3 .各楼层重点空间效果图；4 .重要垂直动线空间效果图；5 .商品柜及主走道空间效果图二 .Layout平面系统图，包括以下内容：1 .修正商品定位阶段各楼层业种分区平面图；2 .修正商品定位阶段各楼层规划平面图；3 .各楼层天花平面图；4 .各楼层地坪平面图；5 .地下停车场规划设计：⑴工程方案a.出入口上方顶棚b.出入口坡道表面防滑处理c.地面出入口防水沟d.地下室净高如有可能应在 4 .2 m以上e.地下部分每层设上、下水f.每层设男女卫生问g.中控室及员工休息室⑵ 设备设施及停车场CIS方案a.人口、道路设橡胶及反光减速陇b.立柜1.2 m以下部分设反光防撞抱角c.反光镜d.停车位设挡车器e干粉灭火器f.车道线、车位线及导向箭头g.分类垃圾筒h.各种交通标识i.反光施工锥j.L架及公告灯箱k.停车位数量户外电子公告牌⑶智能化管理系统方案a.三控道闸b.临时收费计时及缴费系统c.监控系统d.IC卡系统(4)运营管理方案a.停车场相关证照办理b.人员定编、定岗及组织架构 c.员工招聘、教育及培训计划 d.员工排班表e.员工食宿管理细则f.员工服装管理规定g.停车费收缴日报表h.停车收费标准制度i.停车场管理规定Specification相关配套概念，包括以下内容1 .色彩概念；2 .材料概念；3 .照明概念；叁.施工图设计阶段一 .平面系统，包括以下部分1 .拆除平面图；2 .定案平面图；3 .放样平面图；4 .立面索引图；5 .定案天花图；6 .定案地坪图；7 .其它平面图二 .立面系统，包括以下部分：1 .立面大剖图2 . 一楼入口大堂立面图；3 .各楼层主题空间立面图；4 .各楼层重点空间立面图；5 .重要垂直动线大剖立面图;6 .商品柜立面图。

三 .配套计划，包括以下部分：1 .明确色彩计划；2 .明确材料计划；3 .照明分析计划四 .节点大样，包括以下部分：1 .天花节点大样；2 .地坪节点大样；3 .立面节点大样；4 .道具节点大样；5 .广告灯箱节点大样；6 .其它节点大样五 .报批系统图，包括以下部分1 .内装修报批图；2 .外景观报批图；3 .广告灯箱报批图；4 .其它报批图六 .配套计划：1 .材料表，及材料样本裱板;2 .照明规范；3 .五金规范；4 .施工规范七.工程造价精算八.以下内容另行委托设计院执行1 .配电端口图；2 .弱电端口图；3 .空调配置图；4 .给排端口图；5 .污水端口图；6 .配电系统图；7 .弱点系统图；8 .空调系统图；9 .照明系统图；10 .给排系统图；11 .污水系统图；12 .其它系统图〈商场外观及景观设计规划〉壹：概念设计阶段一、场地分区1、场地分区与场地利用2、场地分区与场地内容组织二、实体布局1、实体布局与场地关系（商场与广场的关系）2、实体布局与其它内容（分析框图）三、交通安排1、流线系统的组织（平面图）2、停车系统的组织（平面图）四、绿地配置1、绿地配置的用地确定2、绿地配置的形式确定（平面图）贰：设计发展阶段一、道路布置1、平面形式确定（平面图）2、剖面形式确定（剖面图）二、停车布置1、平面尺寸（平面图）2、出入通道（平面图或剖面图）三、竖向布置1、整平方式确定（如需要绘剖面图）2、标局确定（标局确定图）3、雨水排除（排水图）四、管线布置1、明确地下工程管线（管线设计图）2、确定管线间距（管线设计图）五、景园布置1、平面设计布置图（手绘或电脑）2、素材材料确定（图示）（1）、植物（2）、水景（3）、其它素材3、设施细部（1）、地面铺装（平面图）（2）、室外台阶（平面图与剖面图）（3）、坡道（剖面图）（4）、座椅（配合环境的座椅形式，图或照片）（5）、栅栏、围墙、栏杆（出设计图纸）（6）、广场灯光系统（系统图）（7）、广场音响系统（系统图）（8）、广场指示系统（9）、其它（如垃圾箱等）叁：施工图设计阶段一、节点图1、道路系统节点图2、停车场节点图3、竖向布置节点图 二、机电系统图1、排水系统图2、景观灯光效果系统示图3、音响系统图三、配套小品设计（施工图及图片）肆：建筑外立面设计一、 方案设计1、招牌位置设计（出效果图）2、效果灯光设计（出效果图）3、其他（对建筑物外立面依商业设计为准）二、施工图阶段1、节点图和结构图（1）、结构图及构造图（2）、节点图2、机电图（1）、效果灯光系统图〈商场美食街规划〉（一）、规划部分一、Marketstudy市场调研分析1、国际美食街趋势资讯分析2、中国美食街趋势信息分析3、消费习性分析4、竞争同业调研分析二、业种业态定位1 .美食街整体空间形象概念2 .商品（菜单）范围定位3 .商品（菜单）价位定位4 .美食街经营管理定位说明：根据市场调研分析材料，对美食街的整体空间形象感觉、商品大范围、价位带经营管理 形式作出精确定位。

三、商品（菜单）规划1、商品（菜单）整体概念2、商品（菜单）材料成本3、商品（菜单）销售价格说明：根据业种业态定位作出商品（菜单）规划商品菜单规划具体至每项菜单材料成本、 生产流程以及销售价格此项规划作为美食街招商的重要参考依据，招商过程中商品 细节价格会根据招商情况作修正，但大范围不变方能保证美食街的整体形象四、招商规划1、商品（菜单）招商概念2、美食街厂商信息名单3、合作经营规划4、招商活动规划说明：根据业种业态定位以及商品（菜单）规划作出招商规划，招商工作不能只在本地区发布招商必需根据业种业态定位以及商品菜单规划需要， 放大至全国主要城市如北京、 上海等招符合需要的厂家为了整体的成功，初期可以提供优惠条件并作好整体经营 管理的配套服务工作五、经营规划1、食街经营思想概念2、商场整体经营互动概念3、美食街经营思想概念具体执行方案规划说明：指导思想，明确的概念才有明确的执行方案知道为什么这么作，顾客便能从各 种感觉中体会经营思想，并产生认同尊重六、管理规划1、食街管理组织架构2、组织架构岗位职责3、营业管理规划4、营收管理规划说明：一般美食街虽然通过招商，由合作厂商分担了大部份具体的管理工作。

经营上虽于粗 放型的管理，然而居于整体的形象塑造和厂商的长期合作， 需要以精细管理的思路去 作粗放型的管理七、生产规划1、产流程规划2、生产流程空间配量规划3、生产设备规划说明：从送货、贮存、清洗粗加工、细加工、至销售是美食街运作最重要的环节，是否顺畅影响产量以及销量整体的生产规划必需完善，细节部份根据合作厂商个别需求调整营销规划1、度营销活动规划2、年度广告发布规划3、促销活动规划说明：美食街需要配合整体的商业经营规划营销活动，通过营销活动塑造整体形象带来客流，让合作厂商感受实质的经营合作，成为强势的主导者有利于招商及管理 规划检核1、项规划检核2、各项规划执行说明：从筹建至开业后90天内，针对各项规划工作检核并提出细部调整方案，针对各项规划 工作执行进行，顾问式或协助式或项目式、视情况决定二）、设计部分一、设计概念形成定位1、整体商业空间互动协调概念定位2、美食街空间形象概念定位3、美食街空间配置概念定位4、美食街空间动线概念定。