广东省物业管理条例培训要点解读.docx

广东省物业管理条例培训要点解读《广东省物业管理条例》修改要点解读《广东省物业管理条例》已经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议通过， 自今年3月1日起施行该条例的修订是对《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》 相关条款的具体化，有突破、有创新该条例的修订对规范广东物业管理活动，维护业主、 物业服务企业的合法权益，营造和谐社区，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有重要 意义下面对该条例的修改要点进行解读1、基层组织介入一有所为有所不为《广东省物业管理条例》第五条：街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物 业管理中的纠纷居民委员会、村民委员会予以协助和配合解读：基层组织介入小区事务的目的主要在于解决业主大会设立难、业主委员会权力缺乏 制约等问题，但小区管理在本质上属于业主口治范围的事项，基层组织不能对小区管理进行 过多的干预因此按照条例的规定，基层组织介入小区事务主要是对设立业主大会和选举业 主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷业主大会成立后，则以业主自行管 理为主，基层政府只有在业主委员会不按规定组织召开业主大会会议，业主委员会委员集体 辞职、业主委员会换届选举的特殊情况下，经业主要求才给予协助，体现了基层组织适度介 入的精神。

上位法的相关规定：《物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助《物业 管理条例》第十条同一个物业管理区域1《广东省物业管理条例》第七条第一款：物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确 定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业的配套设施设备共 用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不 同的物业管理区域解读：本款首先确定了物业管理区域划定的原则及须考虑的因素物业管理区域划分以建 设用地规划许可证确定的红线图范围为原则，在这一原则的指导下，须考虑共用设施设备、 社区建设、建筑物规模等因素Z所以这样规定是基于作为政府批准的建设用地规划许可证 在房地产之规划建设中是具有法律效力和约束力，建设用地红线图范围外的土地开发商未取 得土地使用权，不能划入物业管理区域；物业的共用设施设备通常不可以独立分割；建筑规 模容易形成物业服务的规模经营；社区建设若相对集中则便于管理物业的配套设施设备之产权不管是开发商所有的还是相关全体业主所有的，若是共用，那 它则是为相关全体业主服务的，在这种情况下如划定为不同的物业管理区域，则可能剥夺相 关业主享用共用配套设施设备的权利。

因此，本款还规定物业的配套设施设备若是共用，只 能划定为一个物业管理区域若物业的配套设施设备能够分割、独立使用，则可以划定为不 同的物业管理区域上位法的相关规定：《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体 办法由省、自治区、直辖市制定3、物管区域划分有争议一征求各方意见《广东省物业管理条例》第七条第三款：对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、 居民委员会的意见后确定解读：本款一方面明确了物业管理区域的划定出现争议时的处理主体——区、县人民政府 房地产行政主管部门；另一方面，区、县人民政府房地产行政主管部门在处理物业管理区域 划定有争议乂应该考虑物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意 见，体现了对基层组织或业主应有的尊重4、 划定的物业管理区域——应该备案，并在买卖合同中公示 2《广东省物业管理条例》第八条：新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区 域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在 商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门备案街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所 在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案解读：本条规定划定的物业管理区域应该向有关行政机构备案行政机构对某一事项进行 备案是一种行政行为，目的是对该事项进行行政管理在这里，接受备案的行政机构是物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，而前去备案的行政相对人因不同情况可能是 建设单位、物业服务企业、街道办事处、乡镇人民政府为了让业主清楚物业管理区域的范围，本条还规定建设单位在新建物业出售前须将经备案 的物业管理区域在商品房买卖合同中明示5、 一个物业管理区域——只能有一个物业服务企业《广东省物业管理条例》第九条：一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服 务企业提供物业管理服务解读：两个以上的物业服务企业同时对一个物业管理区域进行物业管理，物业服务企业Z 间存在利益冲突，因此在物业的管理上必然会出现不和谐甚至损害业主合法权益的现象，这 种情况的出现不利于物业服务企业提供正常的物业服务和社区建设，为了解决这些问题，本 条确立了一个物业管理区域必须由一个物业管理企业统一管理的原则。

上位法的相关规定：《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理6、 明确业主范围 "准业主"同亨权利义务《广东省物业管理条例》笫十条：房屋的所有权人为业主尚未登记取得所有权，但基于 买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有3该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务解读：本条明确了那些“准业主"的范围，包括已经合法占有该房屋的房屋买受人、受赠人、 拆迁补偿人，但不包括承租人、借用人等不以转移所有权为目的占有房屋的人至于婚姻、 继承等取得房屋所有权的人，由于涉及另外的法律关系，且在本条中难以列举完全，而未作 专门规定7、 交付使用的物业达到建筑而积的50%—一应当报告并公告《广东省物业管理条例》 第十二条：已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位 应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告解读:本条规定交付使用的物业达到建筑面积的50%时建设单位应当报告并公告的目的在 于：一方面，让业主知道此时己达到可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立 业主大会的书面要求的标准；另一方面，街道办事处、乡镇人民政府此时也可指导或协助业 主成立业主大会。

8、 业主大会筹备…■尊重民意防止拖延《广东省物业管理条例》第十二条：百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人 民政府提出成立业主大会的书面要求已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街 道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组解读：本条目的主要也是解决业主大会筹备难的问题进一步明确了基层组织在业主大会 筹备中的指导、协调作用；规定了产生业主大会筹备组的条件：或者是百分之二十以上业主 联名，或者是已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上一般 情况下，成立业主大会需要有百分之二十以上的业主联名，这主要是考虑到筹备业主大会需 要有一定的民意基础而规定在物业交付比例达到百分之五十以上的情况下，业主也可以要 求成立业主大会，不4再有“百分Z二十以上的业主联名"的限制条件，则主要是为了防止小区大部分业主入住 后，仍然迟迟未能成立业主大会9、 业主表决权一・细化计票规则《广东省物业管理条例》第二十二条：“面积和业主人数按照下列方式确定：（一） 专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

二） 建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专 有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算"解读：《物权法》对业主表决采取了双过三分之二和双过半的计算规则物业管理区域内 业主对筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施作出决定的，应当经专有 部分占建筑物总面积三分Z二以上的业主且占总人数三分Z二以上的业主同意对制定和修 改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会和变更业主委员会成员、选聘和解聘物业 服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意但在实施过程中，人们对于“专有部分而积”、“建筑物总面积”、“业主人数”怎么计算产生 了不同的理解，一些小区还因此产生纠纷为解决实践当中遇到的问题，本条对此作了细化上位法的相关规定：《物权法》笫七十六条下列事项由业主共同决定：（一） 制定和修改业主大会议事规则；（二） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六） 改建、重建建筑物及其附属设施；（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的5业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以釆用集体讨论的形式，也可以釆用书面征 求意见的形式；但是，应当有物业管理区域 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有 约朿力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法 院予以撤销10、 物业服务合同——应当备案《广东省物业管理条例》第四十四条：物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物 业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政 府备案解读：物业服务合同签订后应当备案主要是基于方便业主监督和相关行政机关的行政管 理当然，物业服务合同备案不是物业服务合同的生效要件，物业服务合同签订后未备案的, 不影响其法律效力11、 物业管理用房…■必须配置不得挪用《广东省物业管理条例》第三十八条：建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积 千分Z二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超 过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。

分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千 分之二的比例配置物业服务用房物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备 水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用6解读：本条在这方面的规定，主要li的在于明确现实生活中存在的部分物业管理用房权属 不明及标准不清的情况此外，为了从制度上保障业主对物业管理用房及物业其他共有部分 的合法权益，条例还明确了政府部门、建设单位的法律义务根据条例的规定，有关部门应 当在审批建设工程规划许可证时，按前述规定明确物业服务用房的位置和面积建设单位应 当在商品房预售吋予以公布在办理所有权初始登记吋，房地产登记簿中应注明物业服务用 房面积和房号上位法的相关规定：《物权。