阳光100国际新城商业开发时序及规划业态建议50p.ppt

阳光阳光100国际新城国际新城商业开发时序及规划业态建议商业开发时序及规划业态建议2009年年12月月18日日谨呈：阳光谨呈：阳光100100集团集团本报告是严格保密的项目商住物业盘点项目商住物业盘点2本报告是严格保密的住宅开发物业盘点（总体量住宅开发物业盘点（总体量210万方）万方）12345678910112 待售待售or待建项目待建项目 波谱洋房（4.5万㎡、397户） 波谱公寓+波谱洋房（13万㎡、1500户） 联排别墅（6万方、287户） 联排别墅（5万方、250户） 高层公寓（42万方、4200户） 高层公寓（90万方、9000户） 待购土地 已售项目已售项目 独栋别墅（6万㎡、300户） 小高层公寓（19万㎡、1300户 ） 波谱公寓+波谱洋房（16万㎡ 、1500户） 125634789波谱洋房（8万㎡、700户） 1011本报告是严格保密的 已建商业及配套项目已建商业及配套项目 联排底层商业街（2000 ㎡） 天一城原销售中心（1000 ㎡ ） 光矩阵会所（c地块销售中心）（2400㎡）34 待建商业及配套项目待建商业及配套项目 中国钻（2.5万㎡） C地块社区商业街（2400 ㎡ ） 水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 风情商业街+集中商业（4万㎡ ） B地块北侧沿街商业街（5000 ㎡ ） 水岸会所 规划中会所 B5销售中心1256789商业配套开发物业盘点（总体量约商业配套开发物业盘点（总体量约8.4万方）万方）10111279836451110本报告是严格保密的。

幼儿园幼儿园工地工地销售中心销售中心联排沿街底商联排沿街底商天一城销售中心天一城销售中心沿河木栈道沿河木栈道水澄路水澄路S342S342国道国道本报告是严格保密的商业定位及发展趋势商业定位及发展趋势6本报告是严格保密的基本要素基本要素市级中心商业区市级中心商业区区域性商业区区域性商业区居住区级居住区级商业中心商业中心新城商业中心新城商业中心规模规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心客户群核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民商业属性商业属性——根据商业区种类划分标准，本项目应属于根据商业区种类划分标准，本项目应属于居住区级商业中心范畴居住区级商业中心范畴本报告是严格保密的u购物中心功能提供的商品包括便利品和选购品,主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等,商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定,一般以中档品为主；u服务功能包括银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业,也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。

社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施,如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等；u各种类型的餐饮服务，也是区域商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所社区商业社区商业基本功能基本功能餐饮餐饮p 提供一日三餐，满足区域居民用餐需求休闲娱乐休闲娱乐购物购物p 提供食品、生活日用品等购买场所p 提供可供居民娱乐休闲的场所和设施综合服务综合服务p 为社区居民提供必备的配套生活服务居住区级商业中心基本功能及业态居住区级商业中心基本功能及业态本报告是严格保密的p社区商业面积计算商业面积商业面积=总户数×3.5人/户×（0.5~0.9）平米/人 =3186户×3.5人/户×0.84 = 57000平米平米注：本项目为中高档社区，因此人均商业面积取0.840.84平米平米/ /人p商业中心总建筑面积：57000平米，其中： 品牌超市：16000平米 百货商铺：8000平米 Block风情商业街：16000平米 其余沿街商业：17000平米根据社区人口规模确定合理的商业配套服务面根据社区人口规模确定合理的商业配套服务面积约为积约为5.7万平米，与原有商业规划基本一致万平米，与原有商业规划基本一致商业规模适度性商业规模适度性——保守估计社区商业所需面积约为保守估计社区商业所需面积约为5.7万方，后万方，后期可根据区域商业运营情况适度增加体量期可根据区域商业运营情况适度增加体量商商业业规规模模适适度度性性本报告是严格保密的。

居住区型商业中心演变规律居住区型商业中心演变规律形象不断提升形象不断提升社区启动期社区启动期社区成熟期社区成熟期社区发展期社区发展期进一步完善区域生活配套，聚集人气业态由满足基本生活配套向休闲娱乐和高档购物全面升级主要为区域居民提供日常基本便民购物服务发展特征发展特征发展阶段发展阶段家装家居服务、便利店、快餐店、美容美发、药品店等银行、通讯、洗衣店、花卉店、文化用品、家政服务等特色食街、咖啡店、服装店、饰品店、动漫店、书吧、小型俱乐部、、KTV等经营业态经营业态物业类型物业类型BLOCK风情商业街区集中型商业为主沿街型底商为主居住区型商业中心演变规律居住区型商业中心演变规律本报告是严格保密的建议陌生区商业启动以自营为主，待区域成熟后可转为销售陌生区商业的作用主要是完善配套，带动楼盘销售，因此业态以社区居民日常生活所需为主，如超市零售、餐饮以及美容美发等2 23 3“102030”原则：居民步行10分钟可达便利店，20分钟可达中型商场、中小型餐饮娱乐场所，30分钟可达大型购物中心、大卖场、大型餐饮娱乐场所4 4要根据居住区不同发展阶段，严格控制区域内各商业业态组合比例和档次，应与楼盘形象和档次保持一致1 1高档社区应该更多引入“销售服务”的商家，而中低档社区则应更多引入销售商品的商家5 5业态业态业态控制业态控制经营模式经营模式 辐射范围辐射范围商家性质商家性质商业商业KPI体系体系——通过研究众多居住区型商业中心发展规通过研究众多居住区型商业中心发展规律，我们总结出商业发展的律，我们总结出商业发展的KPI体系如下体系如下本报告是严格保密的。

社区沿街商业业态以服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮食业态替代，功能较复杂的社区各类业态相对均衡主力店应吸引品牌商家进驻吸引的手段——通过较低的租金或未来发展前景7 78 8为了不延长新住户的购物半径（步行10分钟之内），配合大盘滚动开发节奏，应在社区内不断开发新的商业区在近郊生活配套不完善的情况下，社区商业应与住宅同时启动核心店要先行，或招商或自营，以带动商业街的销售，实现商业价值同时促进社区的持续发展，为住宅销售增加亮点9 9单体面积通常在40-80㎡，可自由分割组合，一般来讲，社区档次越高，单店面积划分应越大6 6社区商铺的价值随着楼层的升高而降低，二楼是一楼的50%，三楼就只有一楼的30%而能接受高楼层的业态相对有限，主要为目的型消费，如：餐饮、茶馆、咖啡馆、美容美发、休闲娱乐类等1010商家构成商家构成面积划分面积划分业态业态演变规律演变规律开发节奏开发节奏启动时机启动时机价值规律价值规律商业商业KPI体系体系——通过研究众多居住区型商业中心发展规通过研究众多居住区型商业中心发展规律，我们总结出商业发展律，我们总结出商业发展KPI体系如下体系如下本报告是严格保密的。

p范围范围： 辐射辐射————北塘区北塘区 覆盖覆盖————惠山区惠山区 服务服务————周边社区周边社区p开发理念开发理念：激发激发区域活力，统领统领区域商业形象，通过全新全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合、全新的时尚生活方式，打造区域最好的最好的集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的体验式体验式购物休闲中心商业定位商业定位——活性休闲中心活性休闲中心涵盖社区商业、会所功能，集购物、餐饮、休闲涵盖社区商业、会所功能，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的一站式核心体验区娱乐为一体的一站式核心体验区1279836451110本报告是严格保密的商业分期开发策略商业分期开发策略14本报告是严格保密的2834534 本期商业及配套项目本期商业及配套项目 C地块社区商业街（2400 ㎡ ）内向型底商 联排底层商业街（2000 ㎡）外向型底商 天一城原销售中心（1000 ㎡ ） 水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 外向型底商 水岸会所 B5销售中心258第一阶段（第一阶段（2010-2011年）年）u商业业态以满足客户的基本生活需要为主要目的，如餐饮、日常所需物品和服务等；u商业业态随着社区的不断成熟，侧重点有所变化，前期主要是满足家庭装修和基本生活用品为主，但社区成熟后，家庭装修的业态会逐步被淘汰；u住宅底层商业对于商业业态有一定的限制，比如酒吧过于嘈杂；中式餐饮油烟过大，影响居住环境，要严格限制；u位置较好的住宅底商餐饮可以考虑冷饮、西餐类等没有油烟污染的业态；u会所可以承担部分商业业态，如酒吧、咖啡厅、中高档餐饮等；u可以借助品牌店提升商业档次和商业价值；1111本报告是严格保密的。

第一阶段入驻商业目的第一阶段入驻商业目的——分别满足居民入住及后期销售需求分别满足居民入住及后期销售需求34258联排底层商业街（2000 ㎡）外向型底商天一城原销中心（1000 ㎡ ）--------定位社区商业配套，以公共服务、医疗保健、便利生活、生活购物为主————为整个社区居民服务，提升社区价值为整个社区居民服务，提升社区价值水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 外向型底商--------定位餐饮————作为商业形象展示主轴，提升整个社区价值作为商业形象展示主轴，提升整个社区价值水岸会所--------定位泛会所，以休闲为主————作为商业形象重点体验区，提升作为商业形象重点体验区，提升B5B5别墅价值别墅价值 C地块社区商业街（2400 ㎡ ）内向型底商--------定位社区商业配套，以便利生活、生活购物为主————为为C C区入驻居民服务，提升区入驻居民服务，提升C C区价值区价值283451111B5销售中心——私家会所（高端俱乐部）--------B5专用会所，定位商务中心————作为作为B5B5客户私用会所，提升客户私用会所，提升B5B5别墅价值别墅价值各商业配套定位：各商业配套定位：本报告是严格保密的。

水澄路沿街商业（水澄路沿街商业（7000 ㎡㎡ ）） 外向型底商外向型底商 ——作为商业形象展示主轴，提升整个社区价值作为商业形象展示主轴，提升整个社区价值定位业态定位业态中高档餐饮，以中档餐饮为主，通过引入个别特中高档餐饮，以中档餐饮为主，通过引入个别特色概念店或品牌餐饮店提升餐饮街形象色概念店或品牌餐饮店提升餐饮街形象建筑立面建筑立面以现代元素为主，与内围以现代元素为主，与内围B5B5别墅形成强烈反差，别墅形成强烈反差，与现代人餐饮生活氛围契合与现代人餐饮生活氛围契合特色概念特色概念引入引入2-32-3家概念店，抬升商业街特色文化，后期家概念店，抬升商业街特色文化，后期营销炒作专题提升美食街知名度营销炒作专题提升美食街知名度商业包装商业包装灯光工程、灯具、立柱招牌、立面招牌等具象表灯光工程、灯具、立柱招牌、立面招牌等具象表现营造商业氛围现营造商业氛围本报告是严格保密的多现代元素符号多现代元素符号打造特色商业建筑载体打造特色商业建筑载体Ø建筑作为一种艺术形式，处世态度和生建筑作为一种艺术形式，处世态度和生活方式活方式，，在这里形式以及符号都当作是当在这里形式以及符号都当作是当代的而非历史的东西来感知。

代的而非历史的东西来感知Ø中国传统的馒头、水饺、烧麦都是把馅中国传统的馒头、水饺、烧麦都是把馅包在里面；而外国的比萨、面包、热狗都包在里面；而外国的比萨、面包、热狗都是把馅露出来馒头和比萨，两种食物，是把馅露出来馒头和比萨，两种食物，展现两种文化，两种心态打造现代的国展现两种文化，两种心态打造现代的国际饮食文化际饮食文化建筑立面建筑立面本报告是严格保密的汽车穿梭餐厅：汽车穿梭餐厅：打造都市人的快捷生活方式引入引入2-3家概念店，抬升商业街特色文化，家概念店，抬升商业街特色文化，后期营销炒作专题提升美食街知名度后期营销炒作专题提升美食街知名度奔驰火锅奔驰火锅店：店：让火锅借别样的名称吸引人气如何打造过目不忘的美食街？如何打造过目不忘的美食街？ ——取经典店名包装取经典店名包装Ø在景德镇看到过的，至今印象深刻：一条小街上的粥店，叫“一家粥店”，往前走一点又有一家粥店，叫“又一家粥店”，再往前走一点有第三家粥店，叫“再一家粥店”Ø“食客准备着”、“与食俱进”——主题餐厅，迎合人们的怀旧情节Ø北京回龙观有条街上，一个饭馆叫“孙悟饭”———也许会有人冲进去问“有龙珠吗？Ø成都有间西餐厅，名字叫“无饿不坐”。

特色概念特色概念本报告是严格保密的一个超大型号、稀奇古怪的巨猿金刚从超级市场仿造的装饰帐篷上悬挂下来一架“宇宙飞船”以同样方式被钉在“外星来客“（一家科幻玩具店）上商业氛围营造商业氛围营造——夸张的广告牌展示夸张的广告牌展示、、地地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件面铺装、花艺、壁灯、装饰构件展示建议展示建议本报告是严格保密的商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现——灯光工程灯光工程、灯具、、灯具、 立柱招牌、立面招牌立柱招牌、立面招牌展示建议展示建议本报告是严格保密的Ø对于整个项目档次的提升和后期价值增值起到重要的作用；对于整个项目档次的提升和后期价值增值起到重要的作用；Ø服务内容定位于中高端，主要面向别墅区高端客户；服务内容定位于中高端，主要面向别墅区高端客户；Ø可作为项目后期销售过程中的体验区，展示未来的生活情境，可作为项目后期销售过程中的体验区，展示未来的生活情境，形成项目营销的一大亮点形成项目营销的一大亮点B地块中央水岸会所地块中央水岸会所——作为商业形象重点体验区，提升作为商业形象重点体验区，提升B5别别墅价值，提升后期经营能力墅价值，提升后期经营能力本报告是严格保密的。

Ÿ会所已成为支撑高端客户特定生活模式的必会所已成为支撑高端客户特定生活模式的必备设施；备设施；Ÿ但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高价值，恨是因为它的经营难题；带来的高价值，恨是因为它的经营难题；Ÿ现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；Ÿ……开发商：开发商：经营问题成为顾虑的焦点：经营问题成为顾虑的焦点：•厦门会所厦门会所100%100%亏损；亏损；•广州会所约广州会所约90%90%亏损；亏损；•深圳会所约深圳会所约84%84%亏损；亏损；•北京会所约北京会所约60%60%亏损；亏损；•香港会所约香港会所约20%20%亏损亏损我们的目标：帮助销售，提升运营能力我们的目标：帮助销售，提升运营能力会所会所盈利状况盈利状况天琴湾会所天琴湾会所 1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，虽然常住业主不多，但茶室生意不错但茶室生意不错万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格 成都金林半岛成都金林半岛 03～04年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。

2～3层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭后海天骄华庭 会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次瑜伽房对外开放，成功运营瑜伽房对外开放，成功运营 金地香蜜山金地香蜜山 会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市提供美容、形象顾问，由物业公司联络招商海月招商海月 会所外包，2 2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利10001000元，元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾万科金域蓝湾 会所美容、会所美容、spaspa等包给法国品牌思妍丽等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金 国内成功会所典型案例国内成功会所典型案例项目区位项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧 项目参数项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户 物管费用物管费用3元/平方米月项目均价项目均价18000元/平方米（别墅）半岛会半岛会————3 3000000平方米平方米成都顶级纯别墅社区会所成都顶级纯别墅社区会所共共4 4层，集高品质健康、休闲、娱乐、商务于一体。

层，集高品质健康、休闲、娱乐、商务于一体 功能档次定位功能档次定位——高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘半封闭式经营半封闭式经营——经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；管理方式管理方式——与物管完全独立分开经营与物管完全独立分开经营管理管理小而精的半封闭经营模式小而精的半封闭经营模式——金林半岛金林半岛3000平方米平方米 顶级会所顶级会所案例研究案例研究案例研究案例研究一楼设置：室内恒温泳池；设备高端、私密性很高的一楼设置：室内恒温泳池；设备高端、私密性很高的SPASPA；另一侧；另一侧是健身区，落地玻璃外两个下沉式露天网球场；是健身区，落地玻璃外两个下沉式露天网球场；二三层设置：品位极高的酒吧、咖啡、雪茄、茶座、休闲区域二三层设置：品位极高的酒吧、咖啡、雪茄、茶座、休闲区域 前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想大但经营情况不理想调整调整调整后会所功能聚焦调整后会所功能聚焦————以服务女人为主，引进法国高端以服务女人为主，引进法国高端品牌品牌spaspa，，2 2～～3 3层作为层作为SPASPA房，大受女性客户欢迎。

房，大受女性客户欢迎——红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费——其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高案例研究案例研究后期以女人为主题的精准设施定位，同时后期以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力提升项目的整体档次和盈利能力常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事事会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每月有活动月有活动特色活动特色活动效果不佳效果不佳常规活动常规活动客户认可客户认可VSVS成都衣食住行、吃喝玩乐的顶级资源均整合入会员外部权益，凭会员卡优惠，开发开发商还可以从中分成得商还可以从中分成得利利外部资源整合外部资源整合案例研究案例研究案例启示：案例启示：目的明晰目的明晰销售期和实际使用期客户需求不一致，以满足销销售期和实际使用期客户需求不一致，以满足销售期客户优越感和开发商形象为主，同时最大化售期客户优越感和开发商形象为主，同时最大化满足客户使用需求。

满足客户使用需求业态选择业态选择场地空间划分合理，主流面积用于与无锡市民契场地空间划分合理，主流面积用于与无锡市民契合度高，易经营的项目，如足浴、桑拿、游泳池合度高，易经营的项目，如足浴、桑拿、游泳池功能配置上满足了客户需求，也要在使用习惯上满功能配置上满足了客户需求，也要在使用习惯上满足客户需求如注意连带活动之间关系；儿童活动足客户需求如注意连带活动之间关系；儿童活动场地设置成人休息座椅等，规划布局要合理场地设置成人休息座椅等，规划布局要合理空间布局空间布局本报告是严格保密的运运动型型餐餐饮服服务型型保健型保健型休休闲娱乐型娱乐型教育游教育游乐型型辅助设施辅助设施„室外游泳池„室内恒温游泳池室内恒温游泳池„羽毛球羽毛球场„网球场„篮球场„壁球„乒乓球„桌球桌球„保龄球„健身房健身房„体操房„瑜伽房瑜伽房„舞蹈教室 „老人老人门球室球室„儿童游儿童游乐场„特色餐饮„西餐厅„中餐厅„雪茄吧„红酒吧酒吧„咖啡咖啡馆„茶茶艺坊坊„小超市„香薰香薰SPA „桑拿桑拿„水水疗室室„按摩按摩„足底按摩足底按摩„针灸„影影视厅„棋牌室棋牌室„麻将室„阅览室„多功能厅„展示厅„陶艺坊„望星台„儿童阅览室„儿童音乐舞蹈室„儿童益智中心„接待大厅„小型会议室„商务中心„保健室„体育用品商店„花店会所功能分类会所功能分类——各类会所功能大致可分为六大类，其中运动型、休闲娱乐型、各类会所功能大致可分为六大类，其中运动型、休闲娱乐型、老人儿童活动项目受欢迎程度较高，且运营成本较低，保健型对项目档次提升老人儿童活动项目受欢迎程度较高，且运营成本较低，保健型对项目档次提升作用较大作用较大水岸会所功能定位：水岸会所功能定位：以保健型、运动型、休闲娱乐为主结合部分小型配套餐饮服务。

以保健型、运动型、休闲娱乐为主结合部分小型配套餐饮服务本报告是严格保密的高档主题会所功能设置高档主题会所功能设置——打造集康体健身、休闲娱乐于一体的打造集康体健身、休闲娱乐于一体的“一站式一站式”时尚休闲概念会所，综合会所定位、消费者需求与运营成本，本会所打造亲时尚休闲概念会所，综合会所定位、消费者需求与运营成本，本会所打造亲水主题、休闲运动主题、保健主题三大主题功能区水主题、休闲运动主题、保健主题三大主题功能区功能分区功能分区特点特点项目　项目　建议面积建议面积合计面积合计面积亲水主题区亲水主题区围绕亲水主题打造，以康体健身项目为主，配以儿童嬉水活动区恒温游泳池标准短道泳池面积为25×12.5㎡，考虑浴室、更衣室等配套设施，总面积约700㎡约1200㎡儿童嬉水池200㎡左右水疗中心(spa)300㎡左右运动休闲主运动休闲主题区题区以器械健身为主；台球室、棋牌室休闲娱乐设置，配以休息场地及茶吧器械健身房400㎡左右约1200㎡台球室200㎡左右茶吧200㎡左右棋牌室400㎡左右保健主题区保健主题区以保健养生为主，以设置美容会、足浴、按摩推拿等项目为主保健会所600㎡左右约1200㎡瑜伽房200㎡左右美容400㎡左右本报告是严格保密的。

片区一：亲水主题区片区一：亲水主题区儿童嬉水池恒温泳池水疗（spa)Ø水疗功能与泳池结合使用水疗功能与泳池结合使用ü恒温泳池：：造型优美，池水清澈度高；üSpa：结合时下流行的spa护理方法和其他药物理疗方法的护理区Ø配以儿童嬉水区配以儿童嬉水区ü儿童嬉水池：小朋友的专属天地部分小配套设置：部分小配套设置： 1、、SPA旁设置小型半开放式咖啡吧、高级躺椅旁设置小型半开放式咖啡吧、高级躺椅2、儿童嬉水池、泳池旁设置可休息的躺椅儿童嬉水池、泳池旁设置可休息的躺椅本报告是严格保密的片区二：运动片区二：运动+娱乐主题区娱乐主题区棋牌室棋牌室器械健身室器械健身室台球室台球室茶吧茶吧本报告是严格保密的片区三：保健主题区片区三：保健主题区瑜伽房瑜伽房美容会所美容会所保健会所：推拿、按摩、足浴保健会所：推拿、按摩、足浴本报告是严格保密的社区居民需求重点社区商业功能基本内涵生活购物需求购物功能提供主副食、日常生活用品、生活杂品交际情感需求娱乐休闲功能提供日常娱乐、聚会、休闲、健身服务餐饮需求餐饮功能提供早点、正餐等就餐、订餐、送餐服务便利生活需求生活功能提供理发、洗衣、彩扩等综合生活服务医疗保健需求医疗保健功能提供日常小病就医、保健等医保服务舒适生活需求家政功能提供小时工、保姆、家教、托管等服务维修需求维修功能提供家庭设施、日常用品修理的服务特色服务需求特色服务功能提供预订商品与上门服务及老年人服务等公共服务需求服务功能银行、邮政、电信等公共事业业主需求导向的社区商业分类本报告是严格保密的。

外向型沿街底商业态外向型沿街底商业态：成熟品牌24小时便利店、美发店、银行、邮局、通讯、修理、洗衣等生活服务，可引入品牌价值来提升商业街价值；该商业满足的需求基本业态设置生活购物需求提供主副食、日常生活用品、生活杂品餐饮需求提供早点、正餐等就餐、订餐、送餐服务便利生活需求提供理发、洗衣、彩扩等综合生活服务医疗保健需求提供日常小病就医、保健等医保服务舒适生活需求提供小时工、保姆、家教、托管等服务维修需求提供家庭设施、日常用品修理的服务特色服务需求提供预订商品与上门服务及老年人服务等公共服务需求银行、邮政、电信等公共事业34联排底层商业街（联排底层商业街（2000 2000 ㎡㎡）外向型底商）外向型底商天一城原销中心（天一城原销中心（1000 1000 ㎡㎡ ））--------定位社区商业配套，以公共服务、医疗保健、便利生活、生活购物为主————为整个社区居民服务，提升社区价值为整个社区居民服务，提升社区价值本报告是严格保密的内向型沿街底商业态内向型沿街底商业态(社区内部商街)：日常服务类商业为主，小规模的生活必备业态；居民需求重点基本内涵生活购物需求提供主副食、日常生活用品、生活杂品便利生活需求提供理发、洗衣、彩扩等综合生活服务医疗保健需求提供日常小病就医、保健等医保服务舒适生活需求提供小时工、保姆、家教、托管等服务维修需求提供家庭设施、日常用品修理的服务特色服务需求提供预订商品与上门服务及老年人服务等 C C地块社区商业街（地块社区商业街（2400 2400 ㎡㎡ ）内向型底商）内向型底商--------定位社区商业配套，以便利生活、生活购物为主。

————为为C C区入驻居民服务，提升区入驻居民服务，提升C C区价值区价值本报告是严格保密的社区商业不同业态的经营单元指标参考社区商业不同业态的经营单元指标参考生活需求生活需求商业业态参考商业业态参考开间开间进深进深面积面积生活购物需求生鲜食品店5-12米6-10米20-100平米服装店5-12米6-10米50-100平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米杂物店3-10米7-12米20-100平米便利店5-12米6-10米20-100平米便利生活洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米美容美发3-10米7-12米20-100平米冲印店2.5-6米6-8米15-30平米彩扩店2.5-6米6-8米15-30平米医疗保健药店4-6米6-8米20-50平米舒适生活需求家政服务2.5-5米6-8米20-30平米维修需求家电修理店2.5-4米4-7米15-25平米修鞋店2.5-4米4-7米10-25平米公共服务需求电信2.5-4米4-7米15-25平米银行5-12米6-10米100-150平米邮政6-15米7-12米150-200平米电信2.5-4米4-7米15-25平米休闲餐饮类商业冷饮店3-8米4-7米15-30平米餐饮6-10米12-18米50-200平米本报告是严格保密的。

6 本期商业及配套项目本期商业及配套项目 集中商业（2.4万㎡ ）6第二阶段（第二阶段（2012年）年）u本期商业以综合体形式出现，总体量控制在2.5-3.0万方以内，单层建筑面积为7000-9000方，共3层；u一层以品牌专卖商铺为主，业态以服装、通讯、IT数码、家居和餐饮为主u二-三层引入大型品牌超市，人气带动效果明显，可辐射和吸引大量区域外客户，服务片区的同时还可带动项目人气；u顶层设置200个左右露天停车位（车位每万平米≥100个）本报告是严格保密的自我中心化，以自我中心化，以“一站式一站式”购物中心为核心购物中心为核心,引入大型品牌引入大型品牌超市，作为主力店带动，打造区域活力中心超市，作为主力店带动，打造区域活力中心本报告是严格保密的中高档、大规模、管理先进的专业超市，完全与区域目前的超中高档、大规模、管理先进的专业超市，完全与区域目前的超市拉开档次，与其它商业品牌衔接，保持其商业的整体性和连市拉开档次，与其它商业品牌衔接，保持其商业的整体性和连续性，并可为整体住宅和商业带来人流续性，并可为整体住宅和商业带来人流大型超市大型超市外因内因区域属性传统商脉的商业区、商务中心区；成熟的大型住宅区；区域人口要求大量人流，同时通过快速交通保持一定的流动人口，2公里半径内静态居住人口在10～20万之间；竞争关系2公里之内避免直面竞争，3000平米以上超市、农贸市场等视为竞争对手。

道路要求快速交通主干道一侧，要求人流进入性强，対昭示性要求相对较弱建筑要求总规模1-1.5万平米；层数地上1~2层；单层面积5000至7000平米；实用率高；其中进深在50～70米；车位每万平米至少100个；层高净高3.6米以上经营方式一般为“租金通吃”的做法，也就是说不分楼层统一一个租金标准目前无锡的超市租金在40-50元/平左右.本报告是严格保密的96 本期商业及配套项目本期商业及配套项目 风情商业街（1.6万㎡ ） 大众泛会所6第三阶段（第三阶段（2013年）年）9u大众泛会所大众泛会所（涵盖社区居委会、公厕、街道办事处）（涵盖社区居委会、公厕、街道办事处）ü作为社区配套功能的补充，目标客户不仅局限于本社区，还可涵盖周边社区居民；ü服务内容定位于中低端，设置大众化的文化、体育设施，体现社区活动空间的开放性与全员参与性;ü儿童与老人是社区中最需要公共交流的群体，为孩子与老年人预留一定活动空间本报告是严格保密的独立商业独立商业 2F裙楼商业裙楼商业 1F人流进入路线步行街人流路线BLOCK风情商业步行街布局及业态建议风情商业步行街布局及业态建议功能类别功能类别餐饮服务类餐饮服务类购物消费类购物消费类休闲娱乐类休闲娱乐类业态业态特色主题中西餐厅、酒吧、咖啡厅、中高档餐饮音像制品、品牌服装、烟酒专卖、珠宝饰品、钟表眼镜等电玩室、KTV、棋牌室、动漫店、工艺品、健身房等 外部独立商业以规模优势明显，并且外部独立商业以规模优势明显，并且具备成熟品牌的餐饮、购物消费具备成熟品牌的餐饮、购物消费为主，营造商业的昭示性；为主，营造商业的昭示性； 内部辅街和底层商业以日常服务类商内部辅街和底层商业以日常服务类商业为主，承接外部独立商业的氛业为主，承接外部独立商业的氛围营造，形成商业价值对流；围营造，形成商业价值对流；独立商业独立商业 2F独立商业独立商业 2F本报告是严格保密的。

商业业态总体分布商业业态总体分布日常服务类日常服务类住宅底层商业对于商业业态有一定的限制，比如酒吧过于嘈杂；中式餐饮油烟过大，影响居住环境，要严格限制；位于居住区内，建议布置日常服务类商业或休闲娱乐类商业日常服务类日常服务类or休闲娱乐类休闲娱乐类餐饮服务类餐饮服务类购物消费类购物消费类餐饮服务类餐饮服务类此处距住宅有一定距离，可避免油烟污染，且上下层可以作为一户使用，能满足餐饮业对营业面积的需求，二层可利用观景平台资源，布置一些休闲业态，如咖啡厅、酒吧等购物消费类购物消费类沿市政道路一侧的商业昭示性好，建议布置较高档次的品牌购物类商业，如品牌服装、品牌鞋帽箱包等BLOCK风情商业步行街布局及业态建议风情商业步行街布局及业态建议本报告是严格保密的BLOCK风情商业步行街风情商业步行街本报告是严格保密的建议项目建议项目面积面积备注备注健身房健身房300㎡设置跑步机、健身单车等健身器械乒乓球室乒乓球室150㎡6张台羽毛球室羽毛球室500㎡桌球室桌球室100㎡4张台棋牌室棋牌室300㎡供老年人进行棋牌娱乐，提供原有的娱乐配套设施和儿童活动乐园儿童活动乐园400㎡设置滑梯等儿童活动游乐设施老年康体活动室老年康体活动室300㎡设置适合老年人运动的小型健身设施社区居委会社区居委会100㎡服务整个社区事宜公厕公厕50㎡男女多卫生间街道办事处街道办事处50㎡处理社区街道事务合计约合计约2500 ㎡㎡大众泛会所功能设置大众泛会所功能设置——根据两大会所定位差异化原则，建议将游泳馆、保健根据两大会所定位差异化原则，建议将游泳馆、保健服务、美容会所等设置在高档主题会所中，大众泛会所中仅设置居民接受程度服务、美容会所等设置在高档主题会所中，大众泛会所中仅设置居民接受程度高且运营维护成本低的文体设施。

高且运营维护成本低的文体设施本报告是严格保密的乒乓球乒乓球健身房健身房桌球桌球乒乓球乒乓球儿童活动乐园儿童活动乐园大众泛会所功能设施示意大众泛会所功能设施示意棋牌室棋牌室本报告是严格保密的7 本期商业及配套项目本期商业及配套项目 B地块北侧沿街商业街（5000 ㎡ ）7第四阶段（第四阶段（2014年）年）--------定位社区商业配套，以公共服务、医疗保健、便利生活、生活购物为主————主要为主要为B B地块老天一城及地块老天一城及C C地块居民服务，地块居民服务，辐射整个社区辐射整个社区该商业满足的需求基本业态设置生活购物需求提供主副食、日常生活用品、生活杂品餐饮需求提供早点、正餐等就餐、订餐、送餐服务便利生活需求提供理发、洗衣、彩扩等综合生活服务医疗保健需求提供日常小病就医、保健等医保服务舒适生活需求提供小时工、保姆、家教、托管等服务维修需求提供家庭设施、日常用品修理的服务特色服务需求提供预订商品与上门服务及老年人服务等公共服务需求银行、邮政、电信等公共事业本报告是严格保密的第一阶段第一阶段2010-20112010-2011年年第二阶段第二阶段20122012年年第三阶段第三阶段20132013年年第四阶段第四阶段20142014年年时间轴时间轴住宅开住宅开发时序发时序公寓43万方(3500套)②+③+④别墅6万方(300套)①商业1.24万方②C地块社区商业街③联排底层商业街④天一城原销售中心⑤水澄路沿街商业⑧水岸会所 商业1.6万方⑥风情商业街⑨规划中会所 商业5000方⑦ B地块北侧沿街商业街公寓78万方(7800套)⑨+⑩公寓18万方(1800套)⑩公寓53.5万方(5500套)⑤+⑥+⑨别墅11万方(537套)⑦+⑧商业2.4万方⑥集中商业（大型超市）开发开发作用作用主打沿街型底商，选取位置较佳的水澄路沿街商业启动，完善社区生活配套，展现未来高品质生活场景主打风情商业街，业态以休闲娱乐设施为主，全面升级社区商业配套，营造活力中心，进一步提升项目形象在项目及配套完全成熟的条件下，做为项目的主要利润来源，后续根据商业运营状况选择是否扩大商业体量主打集中型商业，引入大型品牌超市作为主力店，加强对周边区域的辐射和影响，吸引更多区域客户商业开商业开发时序发时序商住开发节奏商住开发节奏——项目住宅及商业配套设施开发时序及项目住宅及商业配套设施开发时序及规模规模本报告是严格保密的。