上海豪宅 黄埔露香园案例分析.ppt

土地属性指标与城市核心区的距离到陆家嘴距离3.5km到静安寺距离4.5km到南京路距离3.2km到人民广场距离1.7km交通快速道路延安高架 1.2km南北高架 2.5km人民路隧道 1.0km地铁站点10号线 豫园站 480m8号线 大世界站 850m1号线 黄陂南路站 2.0km学校幼儿园-普通光启路幼儿园 970m小学-市重点上海市实验小学 240m高中-市重点格致中学 550m商业便利店乐购express 1.1km中型超市联华超市 300m大卖场乐购 (河南南路店) 780m卜蜂莲花 300m商业广场及商业街南京西路 3.2km人民广场 1.7km上海巴黎春天 4.7km1光启路幼儿园970m格致中学670m乐购河南南路店780m卜蜂莲花300m联华超市300m乐购express830m上海市实验小学240m中环路内环路静安寺4.5KM地铁10号线地铁8号线地铁1号线人民广场1.7KM陆家嘴3.5KM南京西路3.2KM南北高架延安高架5.1 高端市场：露香园豫园板块，内环内，交通便利，对口市重点小学，周边商业齐全规划指标数据规划指标数据总建筑面积38.6万物业类型公寓、别墅服务式公寓（持有）容积率2.44物业服务上海联源物业发展绿化率35%酒店引入URBN精品酒店Lance Place酒店式公寓车位比1:1.5产权起算时间2004-08-31建筑风格新古典主义风格会所配置双会所：9000方会所、组团内部泛会所规划、景观、建筑设计同济大学建筑研究院广告策划上海森凰文化传播一期公寓一期别墅人民路方浜中路露香园路大镜路河南南路 规划两栋冠名酒店，包括URBN精品酒店、Lance Place酒店式公寓 一期公寓，规划8栋住宅楼，形成两组团，面积段200-300m2 一期别墅，规划30套联排、独栋，面积段300-500m2 保留六栋历史建筑，如沈醉旧居、严氏旧居及赵公馆等5.1 高端市场：露香园总建面38.6万m2，容积率2.4，两期开发；一期整体拉高拍低，北部规划8栋公寓，248户，以200-300m2为主；南部规划30套别墅，以300-500m2为主。

配有地下两层车库引入URBN酒店、Lance Place酒店式公寓一期别墅上海市实验小学保留用地人民路人民路淮海东路露香园路二期待开发方浜中路URBNURBN酒店酒店Lance PlaceLance Place酒店式公寓酒店式公寓一期公寓大镜路5.1 高端市场：露香园一期建面15.8万m2，容积率4.4，规划两个组团，共8栋公寓；东侧2个人行入口，西侧2个车行入口；地上1层裙房为2万m2持有商业；2层裙房定位泛会所；另外配有9000m2独立会所北组团北组团南组团南组团会所会所露香园路露香园路人行入口人行入口人行入口人行入口商业商业泛会所泛会所青莲街青莲街车行入口车行入口车行入口车行入口两处人行入口两处车行入口2F转换大堂1F挑空大堂B1车库大堂B2车库大堂2F转换大堂车库入口B1 车库大堂B2车库大堂联结组团花园联结泛会所2F 7m2F 7m转换大堂转换大堂青莲街青莲街2F2F泛会所泛会所露香园路露香园路2F 7m2F 7m转换大堂转换大堂1F 12m1F 12m挑空大堂挑空大堂东侧大堂西侧大堂5.1 高端市场：露香园组团东侧设有四层大堂；西侧设有一层地下大堂和地上转换大堂东西侧第二层转换大堂无缝联结楼栋、组团花园、泛会所。

泛会所配有红酒区、雪茄区、阅览室、儿童托管区5.1 高端市场：露香园利用一层商业的屋顶打造组团内部业主专属花园，业主通过东西两侧转换大堂进入这种做法充分利用空间，提高绿化率至35%5.1 高端市场：露香园分为三个节点展示：售楼处通过硬装、工艺摆设，烘托老上海风情；运用视频、IPAD等科技拔高定调外墙包装、石材干挂到底，传递项目品质感拉长看房动线，巧用通道两旁照片，配合说辞，深化老上海定调，展示城投品牌实力围挡酒店式公寓中星君亭酒店（现售楼处）节点1：租用中星君亭酒店（露香园路近人民路）一层作为售楼处售楼处外观大堂入口、接待处区位图展示项目视频讲解，运用IPAD节点2：露香园路、人民路展示外墙包装外立面石材干挂外墙包装外墙包装节点3：将样板房设在楼栋最西侧，拉长动线充分展示城投品牌实力，输出露香园老上海风情的定调通过图片展示老上海风情展示城投在上海的作品指引系统工艺摆设苏绣工艺摆设苏绣5.1 高端市场：露香园北组团为此次首推，共152套，以206-222m2三房、243-275m2四房为主房型面积（）套数配比五房4%33064%四房49%2452818%250107%2752818%28775%330-34021%三房40%2061812%20964%2121812%222139%23564%复式7%300-40064%400-50021%500-55021%合计152100%234三房275四房243四房251四房396复式222三房211三房330五房287四房266四房206三房北组团北组团南组团南组团209三房成交量（套）供应量（套）19%26%30%4269%49%59%39%25%34%10%销售率（%）存量（套）注：2013年数据为20130101-201308280-7070-100100-150150-200200-250250-300300-340340-380380-4204205.1 高端市场：露香园面积段选择：100-150m2、150-200m2为市场主力，库存压力大，价格涨幅不明显，为快速周转市场 ；200-250m2、250-300m2，为露香园切入的细分市场，周转率不如前者，但市场份额稳步上升，为潜力市场10100913121121141727年度成交金额（亿元）黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内供求价存量分析（2012.01.012013.08.28） 0-7070-100100-150150-200200-250250-300300以上一室4694占比4%7%二室5918214占比5%14%1%三室125259145301占比10%20%11%2%0%四室51935133125占比0%1%3%10%10%五室4113占比0%0%1%复式11367占比0%0%0%0%1%黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内房型面积成交套数交叉分析（ 2012.01.012013.08.28 ）5.1 高端市场：露香园户型选择：200-250m2以三房为主力，250-300m2以四房为主力，露香园户型定位基本符合市场主力0-7070-100100-150150-200200-250250-300300-340340-380380-420420供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交0-3003114319034占比21%3%13%2%300-6003674916690829占比2%1%3%12%6%6%1%600-90018615811占比13%12%1%900-12009120260占比7%1%19%1200-1400665012673占比5%4%9%5%1400-1700123701041占比9%5%8%0%1700-220010255348541占比1%2%4%3%4%0%2200-30006301511381730108占比0%2%1%1%3%1%2%1%1%3000-40002791023占比2%1%1%0%0%4000-50002913171占比2%1%1%0%50001占比0%5.1 高端市场：露香园总价段选择：三房切入200-250m2市场，总价段1200-1700万为成交主力，销售率50-55%；四房切入250-300m2市场，总价段1400-2200万为成交主力，销售率42-50%50%50%55%55%50%50%42%42%44%44%14%14%黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内总价面积段供应、成交、销售率交叉分析（ 2012.01.012013.08.28 ）3 34%4%黄浦区卢湾区静安区徐汇区城投露香园 55000-65000元/m2公馆77 60000-70000元/m2华润外滩九里 70000-90000元/m2（不看江）中凯城市之光 55000-65000元/m2嘉御庭 70000-90000元/m2绿城黄埔湾 70000-100000元/m25.1 高端市场：露香园竞争分析：露香园处于黄浦腹地区域，考虑到项目首开合理流量，定价略低于公馆77；与外滩九里、黄埔湾所在的黄浦滨江区,保持20-30%的合理价差；与徐汇腹地的中凯城市之光基本相同5.1 高端市场：露香园竞争分析：距离华润外滩九里3km，不看江，但紧邻豫园商圈。

针对九里不看江186-188m2三房（均价7.0-9.0万/m2 ），露香园采用高单价性价比策略，成交均价5.5-6.5万/m2，总价切入九里的下行段华润外滩九里露香园户型总价占比户型总价占比186-188三房1400-160030%206-212三房1200-135028%224-246三房1700-220015%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%250四房1500-16007%270-277四房2200-250015%275四房1600-170018%287四房1700-18505%308四房2500-35007%318四房2200-30007%366四房3500-40009%330-340四房2100-22001%409四房4000-55009%413四房4000-55009%总价段范围切入段总价段范围切入段分流客户分流客户5.1 高端市场：露香园竞争分析：距离绿城黄浦湾3km，不看江，但紧邻豫园商圈露香园缩小面积段，控制总价：设置三房，切入黄浦湾空白产品线；主力四房面积245-275m2 ，小于黄浦湾主力282-345m2 ，控制总价低于黄浦湾绿城黄浦湾露香园户型总价占比户型总价占比206-212三房1200-135028%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%250四房1500-16007%275四房1600-170018%282四房1900-280030%287四房1700-18505%303四房1900-280030%327四房2600-330014%341-345四房2600-330015%330-340四房2100-22001%402四房2800-36009%5.1 高端市场：露香园竞争分析：距离中凯城市之光2.8km，均有近核心商圈优势。

露香园通过切入中凯主力户型下行面积段、控制总价、突出总价性价比：206-212m2三房切入中凯224m2主力三房下行面积段；245-250m2四房切入中凯三房面积段，突出功能性；275-287m2四房切入中凯333m2主力四房下行面积段中凯城市之光露香园户型总价占比户型总价占比187三房950-120011%206-212三房1200-135028%224三房1200-150022%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%255三房1400-160013%250四房1500-16007%266三房1400-160019%270四房1400-17008%275四房1600-170018%287四房1700-18505%333四房1700-210027%330-340四房2100-22001%分流客户分流客户分流客户分流客户分流客户分流客户5.1 高端市场：露香园竞争分析：距离嘉御庭4km，学区配套不如嘉御庭（对口向阳、建襄小学）对比嘉御庭成交均价7.0-9.0万/m2，露香园放大面积，打造舒适性产品，以5.5-6.5万/m2单价性价比优势，使得206-250m2总价段与170-180m2相同嘉御庭露香园户型总价占比户型总价占比138-140二房1000-120037%170-180三房1300-160063。