邮储银行培训资料：个人商务贷款业务介绍.ppt

个人商务贷款业务介绍,个人商务贷款业务介绍,第一部分:产品介绍 第二部分:操作实务 第三部分:房产评估,第一部分主要内容,个人商务贷款产品 业务流程简介 与小额贷款的区别 市场需求与竞争,个人商务贷款产品,产品定义 向单一借款人发放的用于本人合法生产经营活动的有担保贷款是以房产为抵押担保的、短期经营性贷款 借款人：广大小型私营企业主（自然人） 抵押担保：房产（住房和商用房 ） 短期经营性贷款(有明确的用途,而非消费贷款) 原则：额度控制、灵活使用、有效担保、按期偿还个人商务贷款产品,贷款对象 小型私营企业主：包括个体工商户、个人独资企业、合伙企业合伙人、有限责任公司股东 贷款对象要求: 年龄，18-60周岁，不含港澳台 参与生产经营，个体户、独资企业须为法定代表人；合伙人或股东，股份超过20%； 合法经营手续，营业执照、税务登记证、组织机构代码证、特殊行业许可证 经营年限：一般12个月，资信状况特别好的，可以6个月 经营所在地：本地,个人商务贷款产品,授信额度（循环授信） 循环授信：根据借款人的资信状况及担保物的评估价值，在授信期内向借款人提供可循环使用的授信额度 授信额度上限：总行确定的上限最高100万元，也受限于抵押物的价值。

授信额度下限：与小额贷款有交叉,目前我区以1万元为下限 抵押率为房产评估价值的60%或50% 借款人可同时在我行申请个人商务贷款和小额贷款业务，但需在确定的最高授信额度内扣除小额贷款余额，确定贷款支用,个人商务贷款产品,授信额度的财务指标测算条件： 有效净资产的50%(企业有效净资产+家庭有效净资产) 年净收入的2.5倍(企业净利润+家庭年净收入) 有效现金流入的20%(帐户的年现金流入) 抵押物价值的一定比例(不超过60%) 额度有效期内借款人申请借款笔数不受限制，但借款本金总余额不得超过最高授信额度 单一借款人只能我行申请一种循环授信额度，在额度有效期内或有未清偿贷款的情况下，不能申请新的循环授信额度 授信额度每年年检一次，除增加新的担保物之外授信额度不得调高个人商务贷款产品,授信期限(3个概念) 额度循环使用有效期：5年 单笔贷款期限：5年 额度存续期：10年，即额度正式生效至最后一笔贷款到期止的最长期限 注：贷款到期日，可超过循环期有效期 举例:2008年7月30日额度正式生效: 循环使用期至2013年7月30日 在2013年7月30日申请5年期贷款,到期日为2018年7月30日（即额度存续期10年） 抵押期按照产品设计应至2020年7月30日,但由于房产局抵押登记要求与贷款期限一致, 大部分地区只能到2018年,即与额度存续期一致,个人商务贷款产品,贷款利率执行标准 根据资金和经营成本、风险水平和市场竞争情况，总行设定利率下限：人行同期同档次基准利率上浮30%。

单笔贷款：一年以内，固定利率，超过一年的，浮动利率，调整日为每年1月1日 额度循环使用期：新申请贷款如为浮动利率的，随人行利率调整而调整；,个人商务贷款产品,目前执行的各档次贷款利率 假设利率上浮30%,个人商务贷款产品,贷款利率确定的举例 利率调整举例 2008年12月23前一年期和二年期人行基准利率分别是5.58%和5.675；人民银行于2008年12月23日，相应档次贷款利率下调为5.31%和5.4%； 客户在2008年7月30日获100万额度，于8月22日分别申请两笔50万贷款，一笔1年期，一笔2年期，均等额本息 初次申请，1年和2年期利率分别为7.254% (5.58*1.3) 、7.3775%(5.675*1.3) 2009年1月1日，1年期贷款利率仍为7.254%，但2年期贷款利率调整为7.02% (5.4%*1.3),个人商务贷款产品,还款方式 到期一次性还本付息，适用6个月以内的贷款(比小额贷款长) 等额本息 阶段性等额本息，宽限期不超过为6个月 借款人可根据自身周转资金状况，选择提前偿还部分或全部贷款本息，原则上每次提前还本额不低于1万元，目前，提前还款不收取任何费用。

个人商务贷款产品,担保方式（问题最多） 采取房产抵押,是物的担保 产权性质：包括住房和商用房，即个人商品住房、能上市交易和办理抵押登记的经济适用房、房改房、别墅、商住两用房、写字楼、临街商铺或住宅配套底商等 产权归属：借款人及配偶，双方直系亲属（父母、子女、兄弟姐妹）名下的个人房产 房龄：15年以内，自建设年代起或以评估报告为准 所在地：本地行政区域，即归当地房管部门登记，同一区域的房产可以有选择性接受个人商务贷款产品,担保方式2 以直系亲属房产抵押 抵押人家庭有两套以上住宅，即用于抵押房产为非唯一住宅 抵押人要有稳定的经济来源，行使抵押权不会对其生活构成影响 必须为直系亲属名下，非直系亲属的配偶名下 房产证上注明共有人，共有人之一为直属亲属，且征得其他共有人同意,个人商务贷款产品,担保方式3 禁止以下列房产作为抵押 不能上市交易或不能办理抵押登记的房产 存在产权纠纷的房产 未成年人或年龄超过60岁的房产所有人名下房产 即将纳入拆迁房产 集体土地自建房、工业用地的房产、工厂配套住宅、大型市场内独立分割的产权商铺 地方政府规定不能上市交易的房产 需要重点关注的,需要在开办业务前详细了解当地的房产部门抵押禁止性的具体规定,保证抵押物的合法有效性),个人商务贷款产品,担保方式4 一些地区银监部门要求只能接受借款人夫妻双方房产或两套以上房产才能发放抵押贷款，需要按当地银监标准执行 个人商务贷款虽整体上是标准化产品, 但与小额贷款相比标准化降低,差异化相对加大,需要各地前期市场调研的精细化程度高,目前全区此项工作尚有较大差距,个人商务贷款产品,房产评估 评估中介机构的准入参照《中国邮政储蓄银行个人信贷业务合作机构管理办法》，原则至少确定两家以上的评估机构作为合作机构。

房产价值以估价报告为主要参考依据，但可根据当地市场行情进行调整，但调整后的抵押价值必须低于或等于评估机构出具的评估价值个人商务贷款产品,房产抵押与解抵押 在开办业务前期，根据当地的房管部门规定到房产抵押登记部门办理机构备案手续 对于房产产权证与土地使用权证分开的地区，只需要办理房屋的抵押登记，不需要单独办理土地使用权抵押登记 在开办业务前期，必须由综合员从抵押登记机构领取他项权证，不得由他人代领在取得抵押房产的他项权证后，授信额度才能正式生效 授信额度下所有贷款本息还清的情况下，由借款人申请终止授信额度综合岗约同借款人，持我行出具的相关材料向房屋管理部门申请解抵押手续业务流程,业务流程,前台业务职责 经办机构：一级支行、直属支行、直属营业部 已开办小额贷款业务：选取一个小额贷款营业部与一级支行信贷业务部合一 注：每个一级支行只允许一个营业部办理个人商务贷款业务，其他支行可作为营销机构 职责：营销、受理、调查、签订合同与贷款条件落实、贷款支用申请、支用审批、日常贷后管理,业务流程,后台业务职责 经办机构：二级分行信贷业务部下设个贷审批管理中心 职责：额度审查、审批、不良处置、内部监督、贷后管理,业务流程,审批中心的工作原则 风险控制原则 审贷分离原则 分级授权原则 独立性原则 时效性原则 规范化管理原则,业务流程,岗位流程,业务流程,业务岗位 已开办小额贷款地区：利用原有所有岗位； 新增：综合岗负责办理征信查询、房产评估交接；抵质押登记 未开办小额贷款地区：新设所有岗位，按小额贷款来设置 要求二级分行必须配备专职的审查审批、贷后管理人员、综合岗可以兼档案管理,与小额贷款的区别,市场环境差异 需求：客户群体差异 经营特点：经营方式、规模 市场环境：熟人、半熟人向匿名社会的过渡 竞争差异：大中城市，来自以房产抵押派生的各类综合消费信贷竞争,与小额贷款的区别,产品差异 额度：1万→100万 期限：5年+5年 利率：市场定价，下限人行同期上浮30%；固定利率→浮动利率 担保方式：从准信用→房产抵押 一次还款期：3个月→6个月 风险度量:由还款能力和还款意愿的判断到还款能力、还款意愿、抵押物的合法性、有效性、足值性的综合判断,与小额贷款的区别,业务流程差异 审贷岗位分离→机构分离 房产评估与抵押登记环节 审批权限上收，业务处理周期更长 职责更加明确:二级分行的职责,与小额贷款的区别,小额贷款技术的局限 观察法的可操作性降低 经营或财务状况复杂化 客户隐私意识的增强 信贷员判断能力受限,与小额贷款的区别,小额贷款技术应用范围 相对熟悉、范围较小的区域 客户经营规模相对较小 贷款金额小额、分散 信贷员对客户、业务的熟悉程度高,与小额贷款的区别,业务处理上的差异 由“熟人+数码” →“数码+熟人” 从只重现金流→现金流、担保物、信用状况、资产状况的并重 从软信息（观察法）→硬信息（各类记录） 可利用硬信息：结算账户现金流、个人信用报告、纳税凭证、工商或税务 评定指标差异：单一指标，净利润； →多指标：资产、利润、现金流、信用状况、担保物 个人商务以企业经营为主,家庭为辅,增加抵押物的价值评估分析和征信的等级判定,与小额贷款的区别,个人商务贷款与小额贷款共同点 贷款对象：小型私营企业主 经营特征：缺少经营、财务记录 信用状况：可能存在一定的信用记录瑕疵 关注要点：注重第一还款来源 处理方式：信贷员实地调查，编写调查报告,市场需求与竞争,市场需求 市场需求：微小型、小型企业总量庞大 房产抵押：在中城市，正在供贷款期间的房产比例较高 局部：需求得不到满足 国有银行，1000万； 股份制银行，200万-1000万； 空间：50-200万区间,市场需求与竞争,市场竞争 正式竞争性领域 信用卡 综合消费信贷 其他银行同质化产品 竞争激烈程度分区域性的,市场需求与竞争,市场特点与产品标准化 产品标准化特征 额度：50万或100万； 期限：5+5； 利率：下限，人行基准上浮20%； 还款方式：3种； 担保：商品住房最高抵押率60%；其他50%,个人商务贷款业务介绍,第二部分 操作实务,内容,咨询与受理 实地调查 调查分析 审查审批 担保条件落实 贷款支用与归还 贷后管理,,咨询与受理,咨询与受理,申请条件 个体工商户、独资企业主、合伙企业的合伙人、有限责任公司股东 完整经营手续（营业执照、税务登记证等） 提供能符合条件的个人房产抵押(工厂、仓库不做) 企业正常生产经营1年以上；资质较好的，6个月,咨询与受理,申请需要提交的材料 身份证明：夫妻双方身份证、结婚证， 合法经营手续：营业执照、税务登记证；公司制企业：组织机构代码证、公司章程或出资协议 抵押资料：抵押人夫妻双方身份证、房产证、土地使用权证、共有权证、（评估报告） 经营或财务记录：企业或个人结算账户6个月以上交易明细、财务报表（资产负债表、利润表）、纳税申报表。

资产证明：非抵押房产证明、汽车、金融资产,咨询与受理,客户基本情况了解 借款用途 经营状况：内容、规模、利润等 家庭基本状况：户籍、婚姻、家庭成员、主要家庭资产与负债等 抵押物：权属、处所、价值等,咨询与受理,申请资格初审 经办岗位：客户经理 主体资格：是否满足申请条件：年龄、有效证件、地址、合法经营手续等 资料的完整性：申请表、证件材料、经营手续、经营记录、抵押物权属材料 抵押房产：产权归属、户龄、所在区域、能否办理抵押登记 涉及文档：《额度申请表》、《客户受理信息登记表》、《受理台账》,咨询与受理,人行征信查询 《个人信用信息基础数据库应用管理办法》 经办岗位：综合岗（一级支行信息查询员） 个人信用报告等级： 正常类：无记录或正常 瑕疵类：最高出现2，或累计4次（含）以内 次级类：最高出现3，或累计4次以上，8次以下 禁入类：最高出现4及以上；累计8次以上或出现3的2次 次级或禁入类需要进一步了解情况，最近3个月正常还款，提供还款明细,咨询与受理,受理复核 经办岗位：一级支行信贷主管 复核要点： 申请资料完整性 抵押房产条件 征信查询结果 其他注意事项 分派信贷员调查 涉及文档：《客户受理信息登记表》,,实地调查,实地调查,调查准备 经办岗位：信贷员（双人调查） 准备内容 申请主体资格 信用报告 抵押房产 经营状况：各类经营报表、账户流水 其他资料：其他资产证明材料,。