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合川项目定位初步思考合川项目定位初步思考二零零七年五月二零零七年五月纬联地产顾问纬联地产顾问( (重庆重庆) )有限公司有限公司• •策划中心事业策划中心事业5 5部部中国地产策划代理中国地产策划代理1010强强在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追随市场已无法使项目轻松制胜随市场已无法使项目轻松制胜尤其面对区县市场，市场容量相对有限，尤其面对区县市场，市场容量相对有限，大盘的开发应步步为营，谨慎而为！大盘的开发应步步为营，谨慎而为！““引领市场，适度超前引领市场，适度超前” ” 将是本项目在定将是本项目在定位过程中考虑的重点！位过程中考虑的重点！Part 2Part 1Part 3Part 4Part 5Part 6合川区域概述合川区域概述合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述项目一期定位及产品建议项目一期定位及产品建议项目整体定位及规划建议项目整体定位及规划建议项目地块研究项目地块研究 合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴附附: :目目 录录Part 7项目整体营销理念及一期营销攻略项目整体营销理念及一期营销攻略Part1 合川区域概述合川区域概述 合川是重庆的北大门，规划中合川是重庆的北大门，规划中的重庆北部地区中心城市。

位于嘉的重庆北部地区中心城市位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川北水陆交通咽喉，北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的肃等大西北省区的““经济走廊经济走廊””全市幅员面积全市幅员面积2356.212356.21平方公里，辖平方公里，辖2727个镇、个镇、3 3个街道办事处、个街道办事处、1 1个工业个工业园区，共园区，共524524个村、个村、8282个居民委员会，个居民委员会，全市总人口为全市总人口为152152万人，其中主城常万人，其中主城常住人口约住人口约2020万万, ,流动人口流动人口22-2522-25万关于合川关于合川…Part2合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述 20042004年以来，合川区整体及人均年以来，合川区整体及人均GDPGDP均处于稳定增长期，均处于稳定增长期，位列位列重庆中游重庆中游整体经济运行方面整体经济运行方面 20062006年年, ,城镇居民人均可支配收入比上年增长城镇居民人均可支配收入比上年增长12.8%12.8%，达到，达到91399139元，元，增幅平稳。

增幅平稳消费需求力方面消费需求力方面 20062006年合川区整体城镇化率达到年合川区整体城镇化率达到47.2%47.2%，，逐年呈递增趋势，城市逐年呈递增趋势，城市化进程的加速一定上刺激房地产需求化进程的加速一定上刺激房地产需求城市化进程方面城市化进程方面铁路铁路 合川有合川有襄渝铁路襄渝铁路、、遂渝快速铁路遂渝快速铁路和和 兰渝铁路兰渝铁路（在建）穿境而过，这对合（在建）穿境而过，这对合川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用 公路公路 全区形成以全区形成以渝合、武合渝合、武合等高速公路为主导，等高速公路为主导， “ 一纵四横八条干线一纵四横八条干线 ” 公公路为骨架，纵横交错，干支结合的公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川路为骨架，纵横交错，干支结合的公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川经济发展的制约经济发展的制约水路水路 富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头等水上等水上交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江300公里航道渠化，其中公里航道渠化，其中嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，1000吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输。

吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输 交通规划方面交通规划方面完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障! !产业规划方面产业规划方面 城镇体系规划将城镇体系规划将合川合川、江津、主城、江津、主城9区划入中区划入中西部城镇发展区；西部城镇发展区； 而规划的而规划的6大卫星城市也包括大卫星城市也包括合合川同时同时, ,重庆重庆“1小时经济圈小时经济圈”规划已覆盖合川，规划已覆盖合川，将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济发展产生巨大的带动作用发展产生巨大的带动作用依托水、煤等资源优势，依托水、煤等资源优势，2010年前合川将成为重庆市的能源工业大基地年前合川将成为重庆市的能源工业大基地 目前目前已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、纽利泽航电枢纽纽利泽航电枢纽 加快建设、改造生产线，加快建设、改造生产线，使合川成为重庆市最大的水泥生产基地使合川成为重庆市最大的水泥生产基地 目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商贸区，把南城江城工业园区定义为贸区，把南城江城工业园区定义为工业发展区工业发展区，并进行配套产业发展。

并进行配套产业发展合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位突出的经济发展中心！突出的经济发展中心！人口规划方面人口规划方面 按合川城镇体系规划，按合川城镇体系规划，20152015年合川主城年合川主城人口将达到人口将达到5050万人万人，，20202020年将达到年将达到100100万人万人政策影响方面政策影响方面 日前重庆与成都均被国务院批准成日前重庆与成都均被国务院批准成为为全国统筹城乡综合配套改革试验区全国统筹城乡综合配套改革试验区-“-“新特区新特区””，其，其有望带给重庆来至有望带给重庆来至财政、财政、金融、通关、土地、工业、农村六个方金融、通关、土地、工业、农村六个方面的利好政策而对于合川来说，有利面的利好政策而对于合川来说，有利因素主要将表现在以下几个方面：因素主要将表现在以下几个方面： 财政方面：财政方面：合川为重庆的农业大区合川为重庆的农业大区 ，必将获得更多的资金投入必将获得更多的资金投入土地方面：土地方面：区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。

有助于区县城市有助于区县城市 化进程的加速化进程的加速农业方面：农业方面：通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件 城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发展城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发展宏观研究小结宏观研究小结完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经济发展提供有力支撑济发展提供有力支撑新特区新特区”的建立为合川发展带来新的契机的建立为合川发展带来新的契机Part3合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析NO1NO1 合川区房地产市场宏观概述合川区房地产市场宏观概述平稳与健康的投资市场！平稳与健康的投资市场！ 从从0202－－0606年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势但经历了年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势但经历了0404、、0505年的高速增长之后，年的高速增长之后，增长速度明显放缓增长速度明显放缓进入平缓增长期的需求市场！进入平缓增长期的需求市场！ 从从0202－－0606年合川区房地产销售面积来分析，至年合川区房地产销售面积来分析，至0505年始，各年商品房销售总量年始，各年商品房销售总量均保持了一个较高的水平。

均保持了一个较高的水平目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓NO2 NO2 区域住宅市场供应特征区域住宅市场供应特征 从在售及潜在楼盘体量分布表来分析从在售及潜在楼盘体量分布表来分析, ,由于受到区域土地供应、开发商资金实力由于受到区域土地供应、开发商资金实力 及购房需求力的影响及购房需求力的影响, ,合川区合川区5 5万方以下的小型项目占到万方以下的小型项目占到60%60%以上体量小，自身以上体量小，自身 配套不足，是合川楼盘开发的重要特征配套不足，是合川楼盘开发的重要特征体量小，自身配套不足！体量小，自身配套不足！市场在售及潜在楼盘体量分析市场在售及潜在楼盘体量分析 建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数同时高层多分布在滨江沿建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数同时高层多分布在滨江沿 线，拥有良好的景观效应线，拥有良好的景观效应洋房、别墅等高端产品相对缺乏洋房、别墅等高端产品相对缺乏中低端项目供应为主，高端项目稀缺！中低端项目供应为主，高端项目稀缺！市场在售及潜在楼盘建筑形态分析市场在售及潜在楼盘建筑形态分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析 市场上以市场上以90-12090-120平米为主力供应户型的楼盘平米为主力供应户型的楼盘占有绝大多数占有绝大多数，与主城楼盘比较，差，与主城楼盘比较，差 距明显，这一方面是由于距明显，这一方面是由于合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小，另一方面是，另一方面是 由于由于区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。

区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型在售及潜在楼盘建筑景观风情在售及潜在楼盘建筑景观风情 目前合川市场上，除南城水岸为目前合川市场上，除南城水岸为中式风情中式风情外，其外，其他楼盘均采用现代风格，他楼盘均采用现代风格，风格单一风格单一尤其是在景观打尤其是在景观打造上，仅仅是具备而已，造上，仅仅是具备而已，基本没有风情可言基本没有风情可言在售楼盘销售价格分析在售楼盘销售价格分析 目前多层与不看江的高层、小高层价格均在目前多层与不看江的高层、小高层价格均在1500-20001500-20001500-20001500-2000元元元元/ / / /㎡㎡㎡㎡（建面价格），（建面价格），（建面价格），（建面价格），高层与小高层的价格普遍高出多层高层与小高层的价格普遍高出多层200-300200-300200-300200-300元元元元/ / / /㎡㎡㎡㎡；；而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在2100-24002100-24002100-24002100-2400元元元元/ / / /㎡㎡㎡㎡。

同时近两年来合川整体房价均保持了同时近两年来合川整体房价均保持了10%10%10%10%以上以上的年增长率的年增长率, ,增幅明显增幅明显物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅在售及潜在楼盘配套分析在售及潜在楼盘配套分析 物管费用多层集中在物管费用多层集中在0.35-0.550.35-0.55元元/ /㎡㎡··月，高层、小高层集中月，高层、小高层集中在在0.6-0.80.6-0.8元元/ /㎡㎡··月月中低端项目为主导，物业服务水平相对落后，中低端项目为主导，物业服务水平相对落后，形成市场较低的物管费用形成市场较低的物管费用 市场中楼盘自身配套相对匮乏市场中楼盘自身配套相对匮乏教育配套方面教育配套方面教育配套方面教育配套方面，只有纯阳领岸、，只有纯阳领岸、南城水岸等少量大型项目配备幼儿园；南城水岸等少量大型项目配备幼儿园；运动配套方面运动配套方面运动配套方面运动配套方面，世纪花园、，世纪花园、纯阳领岸两个项目拥有游泳池、篮球场等设施；而纯阳领岸两个项目拥有游泳池、篮球场等设施；而会所会所会所会所只有尚特区、只有尚特区、三星锦城、纯阳领岸三个项目配备三星锦城、纯阳领岸三个项目配备。

瑞瑞山山西西路路板板块块涪滨路南岸板块涪滨路南岸板块世纪大道沿线板块世纪大道沿线板块涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块老城区板块老城区板块南津街板块南津街板块区域竞争态势研究区域竞争态势研究在售主力供应情况在售主力供应情况潜在供应潜在供应板块板块主要供应类型主要供应类型代表项目代表项目在售体量在售体量( (万方万方) )户型户型面积（㎡）面积（㎡） 总价总价（万方）（万方）主要供应类型主要供应类型代表项目代表项目潜在供应潜在供应体量体量（万方）（万方）竞争力提炼竞争力提炼瑞山西瑞山西路板块路板块多层、小高层多层、小高层畅谷畅谷/ /水水榭香都榭香都3.253.252 2房房75-9075-9012-1412-14多层、小高层多层、小高层书香世家书香世家1111区域教育配套区域教育配套3 3房房95-12095-12015-2015-20涪滨路涪滨路北岸及北岸及嘉滨路嘉滨路西岸板西岸板块块高层高层纯阳领岸纯阳领岸————2 2房房75-8575-8514-1614-16高层、小高层高层、小高层——5555江景江景/ /楼盘品楼盘品质质3 3房房110-140110-14021-2721-27涪滨路涪滨路南岸板南岸板块块高层、多层高层、多层南城水岸南城水岸4.44.42 2房房 80-90 80-9016-1816-18高层高层逸城山水逸城山水/ /山水印山水印象象/ /金鹿金鹿花园地块花园地块8080江景江景/ /楼盘品楼盘品质质/ /建筑风情建筑风情3 3房房100-120100-12020-2520-25世纪大世纪大道沿线道沿线板块板块多层多层明郡明郡/ /尚尚特区特区/ /芳芳菲苑菲苑/ /世世纪花园纪花园2.92.92 2房房75-9075-9011-1411-14多层多层南城华府南城华府二期二期1 1重点规划区域重点规划区域/ /临近行政中临近行政中心、火车站、心、火车站、体育馆体育馆3 3房房105-140105-14016-2116-21四大主力竞争板块情况描述四大主力竞争板块情况描述注：目前及短期内老城区板块及南津街板块尚无楼盘供应。

注：目前及短期内老城区板块及南津街板块尚无楼盘供应四大竞争板块供应特征解析四大竞争板块供应特征解析板块名称板块名称供应特征供应特征板块优势板块优势板块劣势板块劣势瑞山西路板块瑞山西路板块建筑形态以多层及小高层为主；均价约建筑形态以多层及小高层为主；均价约在在16001600元元/ /㎡㎡周边配套教育资源周边配套教育资源优越；大学林立，优越；大学林立，提升人气提升人气交通规划不合理，交通规划不合理，无自然资源可利无自然资源可利用涪滨路北岸及涪滨路北岸及嘉滨路西岸板嘉滨路西岸板块块建筑形态以高层为主，楼盘产品品质相建筑形态以高层为主，楼盘产品品质相对较高，均价在对较高，均价在1800-2400 /1800-2400 /㎡㎡, ,总价为总价为区域最高区域最高, ,在在21-2721-27万之间江景资源；江景资源；板块展示面较好板块展示面较好交通相对不便交通相对不便涪滨路南岸板涪滨路南岸板块块建筑形态以高层、多层为主；产品品质建筑形态以高层、多层为主；产品品质相对较高，价格与相对较高，价格与涪滨路北岸及嘉滨路涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块大致相当西岸板块大致相当江景资源；江景资源；板块展示面较好。

板块展示面较好基本生活配套尚基本生活配套尚不成熟世纪大道沿线世纪大道沿线板块板块以中低端项目为主，建筑形态单一，价以中低端项目为主，建筑形态单一，价格偏低，约在格偏低，约在1300-1600 / 1300-1600 / ㎡㎡重点规划区域，紧重点规划区域，紧邻行政中心、火车邻行政中心、火车站、体育馆站、体育馆无自然资源利可无自然资源利可用，交通，基本用，交通，基本生活配套尚不完生活配套尚不完善世纪大道沿线板块典型在售楼盘分析世纪大道沿线板块典型在售楼盘分析——世纪花园世纪花园地址地址合川南城希尔安大道合川南城希尔安大道总占地总占地2020万方万方总建面总建面4040万方万方容积率容积率2 2近期推出体量近期推出体量三期约三期约5 5万方万方折后销售均价（建面）折后销售均价（建面）15681568元元/ /㎡㎡主力房型及面积区间主力房型及面积区间2 2房：房：70—9870—98㎡㎡3 3房、房、4 4房：房：105—129105—129㎡㎡物管费用物管费用0.350.35元元/ /平方米平方米··月月项目整体销售率项目整体销售率9090％％( (尾盘期尾盘期) ) 去化特征去化特征三期开盘半年，实现三期开盘半年，实现7070％的％的销售率，其中销售率，其中7070、、8080㎡㎡的两的两房及一房去化速度最快。

房及一房去化速度最快主要卖点主要卖点体量优势，自身配套成熟体量优势，自身配套成熟区域创新区域创新1010层电梯小高层层电梯小高层 项目优势：项目优势：体量优势，自身配套相对成熟，前期已经入住，产品及园林呈现，并形成较大人气体量优势，自身配套相对成熟，前期已经入住，产品及园林呈现，并形成较大人气 地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间 项目劣势：整体区域配套不足项目劣势：整体区域配套不足, ,产品平庸产品平庸世纪大道沿线板块在售典型楼盘分析世纪大道沿线板块在售典型楼盘分析——金色港湾金色港湾·明明郡郡地址地址合川南城世纪世纪大道合川南城世纪世纪大道总占地总占地2.32.3万方万方总建面总建面4 4万方万方 容积率容积率1.741.74推出体量推出体量4 4万方万方折后销售均价折后销售均价15351535元元/ /㎡㎡主力房型及面积区间主力房型及面积区间2 2房：房：82—8982—89㎡㎡3 3房：房：109—142109—142㎡㎡物管费用物管费用0.50.5元元/ /平方米平方米··月月目前销售率目前销售率8585％（尾盘期）％（尾盘期） 去化特征去化特征开盘当日销售开盘当日销售5050％，其中％，其中8282㎡㎡、、110110㎡㎡销售较好。

销售较好主要卖点主要卖点开发商实力，地理位置优势，拥开发商实力，地理位置优势，拥有一梯一户的产品设计有一梯一户的产品设计项目优势：项目优势：创新的一梯一户的产品设计（但所占比率非常小），地处重点规划区域，临近行政中心、创新的一梯一户的产品设计（但所占比率非常小），地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间火车站、体育馆，具有价值提升空间项目劣势：规模较小，区域及自身配套资源不足，产品大多平庸项目劣势：规模较小，区域及自身配套资源不足，产品大多平庸世纪大道沿线板块潜在项目特征分析世纪大道沿线板块潜在项目特征分析项目名称项目名称建筑形态建筑形态 总建面总建面 （万方）（万方）主力户型面积主力户型面积预计建面价格预计建面价格（元（元/ /㎡㎡））南城华府南城华府2 2期期多层多层1 184-13084-130㎡㎡，，2 2房占房占4040％，三房占％，三房占6060％％17001700 待售项目仍以中低端为主，建筑形态平庸待售项目仍以中低端为主，建筑形态平庸 户型开始趋于紧凑户型开始趋于紧凑 体量小，自身配套匮乏体量小，自身配套匮乏NO4NO4 区域市场需求特征区域市场需求特征 说明：针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有说明：针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有用的问题进行细化分析用的问题进行细化分析（详见附件中（详见附件中《《合川区购房人群问卷调查分析合川区购房人群问卷调查分析》》）） ，共完成问卷，共完成问卷305305份，份，其中有效问卷其中有效问卷258258份，具体调查样本选择面如下：份，具体调查样本选择面如下：1 1、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企业等机构未来业等机构未来3 3年内计划购房客群；年内计划购房客群；2 2、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客户；户；3 3、重百、新世纪等大型商场未来、重百、新世纪等大型商场未来3 3年内计划购房客群。

年内计划购房客群 特征简述特征简述 在未来在未来3 3年内区域计划购房人群中，年内区域计划购房人群中，二次及以上购房的二次及以上购房的中高端客户比率较中高端客户比率较 大大，以，以提升生活品质，改善居住环境为提升生活品质，改善居住环境为置业目的置业目的 小高层市场接受度最高小高层市场接受度最高，其次分别为，其次分别为花园洋房花园洋房与与多层多层 配套资源中，配套资源中，社区基本生活配套、交通配套、教育配套、运动配套社区基本生活配套、交通配套、教育配套、运动配套消费者消费者 较为重视较为重视 现代风情受到追捧，中式及地中海风情接受度相对较高现代风情受到追捧，中式及地中海风情接受度相对较高 三房需求量较大，两房、四房位列三房需求量较大，两房、四房位列2 2、、3 3通过宏观及区域市场解析，我们发现通过宏观及区域市场解析，我们发现发现一发现一 合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展刺激房地产需求。

刺激房地产需求发现二发现二 中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，形成形成形成形成市场机会点市场机会点发现三发现三 供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现多元风情需求多元风情需求发现四发现四 短期内有购房需求的消费者置业目的短期内有购房需求的消费者置业目的短期内有购房需求的消费者置业目的短期内有购房需求的消费者置业目的以提升生以提升生活品质，改善居住环境为主活品质，改善居住环境为主发现五发现五小高层、花园洋房小高层、花园洋房受到市场广泛认可受到市场广泛认可受到市场广泛认可受到市场广泛认可发现六发现六 运动、休闲及教育配套运动、休闲及教育配套在消费者需求中在消费者需求中在消费者需求中在消费者需求中地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏。

地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏Part4项目地块研究项目地块研究项目地块描述项目地块描述 地块位于合川南城世纪大道末端占地地块位于合川南城世纪大道末端占地548548亩，东西走向约亩，东西走向约1 1公里，纵深公里，纵深500500米，地势平整无明显高差；总批复容积率米，地势平整无明显高差；总批复容积率2 2，总体量约，总体量约7373万方，为合川主城超大万方，为合川主城超大规模项目，预计开发周期在规模项目，预计开发周期在5 5年以上目前地块内尚有１工厂、１小学，将影响年以上目前地块内尚有１工厂、１小学，将影响项目的整体规划项目的整体规划四至分析四至分析东临江城工业园区东临江城工业园区A A区区————返乡创业园返乡创业园, ,该园区产业类型该园区产业类型以医药、食品为主，以医药、食品为主，污染、污染、噪音等因素影响相对较小噪音等因素影响相对较小西面紧邻世纪花园，该项西面紧邻世纪花园，该项目已开发至尾期目已开发至尾期; ;向西约向西约100100米为合川区政府米为合川区政府; ;西面生活及西面生活及居家环境相对成熟。

居家环境相对成熟南面为南面为212212国道，至重庆北国道，至重庆北碚；距新落成的合川火车站碚；距新落成的合川火车站约约300300米，米，火车站对于该片区火车站对于该片区商业的发展将会其到较大的商业的发展将会其到较大的推动作用推动作用北面为南城世纪大道及合北面为南城世纪大道及合川工业园区，拥有希尔安药川工业园区，拥有希尔安药业等大型企业，业等大型企业，未来商业潜未来商业潜力较大本项目本项目希尔安药业希尔安药业世纪大道世纪大道212国道国道世纪花园世纪花园区政府区政府体育馆体育馆属性界定属性界定描述描述诠释诠释区位属性区位属性火车站、体育馆效应紧邻政治中心区域成长型居住区域项目属性项目属性合川区区政府等政府机构目前已搬迁至南城世纪大道中段，对于提高区域人气，增加区域影响力将会起到较大作用目前区域交通资源及配套资源相对匮乏，但随着片区开发的深入，现状将会发生较大改变项目展示面较好体量优势景观资源匮乏项目两面沿主干道，其中之一的世纪大道为合川的行政中心从在售及潜在项目来看，项目体量为合川区最大项目地块尚无外部天然景观资源可以利用，只有通过自身予以创造区域中的火车站及合川区体育馆目前已投入使用，有利于提升人气，体现区域价值。

取消城区路桥费涪江二桥现已取消过桥费的收取，南城与北城的联系已更加紧密，有利于本区域吸引北城的置业客户教育优势及规划抗性现有小学体现地块一定的教育配套优势，但小学及工厂将对项目规划设计产生较大的抗性产业园价值体现大型产业基地的建立，保证区域有效的购房群体项目属性界定：合川新城、昭示性强的超大型居住社区项目属性界定：合川新城、昭示性强的超大型居住社区Part5整体项目定位及规划建议整体项目定位及规划建议 2008 开启南城新印象不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，提供更好更多的产品，自己选择提供更好更多的产品，自己选择 策略层面的关键词策略层面的关键词引领引领策略层面的关键词策略层面的关键词高度高度没有高度就没有关注，必须是影响全市的高度没有高度就没有关注，必须是影响全市的高度我们的期待我们的期待……项目的出现填补合川市场空白，打造升级产品！项目的出现填补合川市场空白，打造升级产品！项目的配套改变区域配套极不成熟的现状项目的配套改变区域配套极不成熟的现状项目鲜明的主题理念及形象塑造全方位引领市场！项目鲜明的主题理念及形象塑造全方位引领市场！渝开发在合川市场品牌影响渝开发在合川市场品牌影响\ \美誉度迅速建立。

美誉度迅速建立挑战挑战……在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况下，市场机会与风险并存，我们要实现一定突破性的产下，市场机会与风险并存，我们要实现一定突破性的产品拓展！品拓展！我们必须有能力利用好我们的优势和机会，建立起一套我们必须有能力利用好我们的优势和机会，建立起一套认知系统、思考通道，达到跨越抗性，产品创新、吸引认知系统、思考通道，达到跨越抗性，产品创新、吸引关注、销售产品的最终目的关注、销售产品的最终目的核心目标群核心目标群产品产品渝开发渝开发核心驱动元素核心驱动元素圈定圈定首期首期“领头羊领头羊”客群客群……近几年合川购房主流群体为近几年合川购房主流群体为公务员、返乡族、个体工商户、私营公务员、返乡族、个体工商户、私营业主等中高收入阶层业主等中高收入阶层置业目的以置业目的以改善居住条件，提升生活品质改善居住条件，提升生活品质为主他们的消费倾向对于区域人群拥有一定的他们的消费倾向对于区域人群拥有一定的引导作用引导作用寻找首期核心目标客群寻找首期核心目标客群价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征首期核心目标客群简述首期核心目标客群简述首期核心目标客群简述首期核心目标客群简述年龄在年龄在30-5030-50岁岁之间之间, ,以以公务员、返乡族、个体公务员、返乡族、个体工商户、私营业主及企事业单位员工工商户、私营业主及企事业单位员工为主，为主，多为多为二次及以上置业者二次及以上置业者, ,主要来源为主要来源为合川区的两代、三合川区的两代、三代家庭。

代家庭看重家人健康及看重家人健康及子女教育子女教育价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征希望拥有品质、尊贵的居所，向往自然、真希望拥有品质、尊贵的居所，向往自然、真切、恬静的生活方式对洋房有了解，并在切、恬静的生活方式对洋房有了解，并在内心深处已有一定的内心深处已有一定的认同感，认同感，看重居所的看重居所的建筑及景观风情建筑及景观风情价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征总价会考虑，但更希望能够通过住宅总价会考虑，但更希望能够通过住宅体现自身身份体现自身身份；同时；同时对于物业的升值潜对于物业的升值潜力也会比较关注力也会比较关注价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征渝开发背书渝开发背书有实力有实力; ;有成功经验有成功经验; ;可被信赖的可被信赖的; ;大型上市国企大型上市国企合川高尚榜样社区合川高尚榜样社区定位阐述定位阐述————【【高尚高尚】】：强调项目在区域中高品质的产品，高标准的居住理念强调项目在区域中高品质的产品，高标准的居住理念榜样社区榜样社区】】：强调项目在合川独一无二的市场领导地位，榜样产品强调项目在合川独一无二的市场领导地位，榜样产品。

产品整体形象建议产品整体形象建议产品特色建议产品特色建议异域风情洋房；异域风情洋房；公园式景观社区；公园式景观社区；完善丰富的配套设施；完善丰富的配套设施；…… …… 我们打造的高尚榜样社区并非指在区域中一味的高举高打，这样可能形成曲高和寡的局面虽然气势够高、够大，但我们的开发步骤及产品设计仍需要根据当期市场出发，适度超前！需要说明一下需要说明一下……影响整体开发的重要因素考虑影响整体开发的重要因素考虑工厂位于地块相对边缘位置且被新工厂位于地块相对边缘位置且被新风路与主地块隔开，因此从总体规风路与主地块隔开，因此从总体规划考虑，建议收购；如短期内无法划考虑，建议收购；如短期内无法收购，建议前期把收购，建议前期把A A地块抵押贷款，地块抵押贷款，后期再作考虑后期再作考虑工厂地块工厂地块小学地块小学地块小学建议将其作为项目的配套设施小学建议将其作为项目的配套设施予以保留，并联合加以改建与扩建；予以保留，并联合加以改建与扩建；将小区幼儿园等其他教育配套、运将小区幼儿园等其他教育配套、运动设施均规划在其附近，使其形成动设施均规划在其附近，使其形成系统的配套区域系统的配套区域。

A A新风路新风路项目整体开发策略项目整体开发策略【【开发依据开发依据】】一期地块，一期地块，昭示性强，通过产品可提升项目整体形象；同时，有利沿袭昭示性强，通过产品可提升项目整体形象；同时，有利沿袭周边相对成熟的社区周边相对成熟的社区商业初步规划为商业初步规划为社区型配套商业，社区型配套商业，由于板块内控规尚未确定，由于板块内控规尚未确定，具体根据情况再作调整建议具体根据情况再作调整建议集中式教育及运动休闲配套设施，集中式教育及运动休闲配套设施，便于整体规划与综合管理便于整体规划与综合管理，，建议在一期及四期中完善修建建议在一期及四期中完善修建A A地块相对独立，地块相对独立，因此建议放在最后一期开发因此建议放在最后一期开发独立商业独立商业街（二期）街（二期）一期一期二期二期三期三期四期四期教育配教育配套、运套、运动设施动设施工厂地块工厂地块五期五期独立商业街（一期）、景观独立商业街（一期）、景观示范区、样板房及会所示范区、样板房及会所高层、小高层区高层、小高层区配套区配套区洋房区洋房区商业区商业区项目整体开发明细项目整体开发明细规划期数规划期数总建筑面积总建筑面积（万方）（万方）占地面积占地面积（万方）（万方）分期容积率分期容积率备注备注一期一期6.56.54.84.81.41.4洋房洋房3.33.3万方万方, ,小高层小高层1.71.7万方，商业万方，商业1.51.5万方。

万方二期二期14.014.09.19.11.71.7商业商业1 1万方万方, ,小高层小高层10.210.2万方万方, ,洋房洋房4.54.5万方三期三期12.412.44.84.82.62.6小高层小高层10.8310.83万方、高层万方、高层1.551.55万方四期四期15.415.45.95.92.62.6小高层小高层13.513.5万方、高层万方、高层1.91.9万方五期五期21.621.67.77.72.82.8小高层小高层12.312.3万方、高层万方、高层9.59.5万方总体指标总体指标总建筑面积总建筑面积7373万方，其中洋房万方，其中洋房7.87.8万方，小高层万方，小高层48.248.2，高层，高层1313万方，商业万方，商业2.52.5万方，其他配万方，其他配套套1.51.5万方万方, ,总体容积率为总体容积率为2 2注：注： 1 1、各期产品形态及体量为初步建议，后期根据市场再作具体调整各期产品形态及体量为初步建议，后期根据市场再作具体调整 2 2、容积率计算标准：洋房、容积率计算标准：洋房1 1，小高层，小高层2.52.5，高层，高层3.33.3，商业，商业2 2。

3 3、高层排布于三、四、五期中的向火车站一面，增强项目昭示性高层排布于三、四、五期中的向火车站一面，增强项目昭示性项目整体经济测算项目整体经济测算(静态静态)整体成本核算表整体成本核算表物业形态物业形态楼面地价楼面地价（元（元/ /㎡㎡））建安成本建安成本（元（元/ /㎡㎡））其它成本其它成本（元（元/ /㎡㎡））单位面积成本合计单位面积成本合计（元（元/ /㎡㎡））不同物业形态总成本合计不同物业形态总成本合计（万元）（万元）花园洋房花园洋房375.4375.49009004574571732.41732.413512.713512.7小高层小高层149.7149.7105010501656.71656.779852.979852.9高层高层113.6113.6110011001670.61670.621717.821717.8商业商业187.4187.49009001544.41544.438613861其他配套其他配套（会所、（会所、教育、医教育、医疗等）疗等）————————————1200.01200.018001800总成本总成本（万元）（万元）120744.4120744.4总体销售收入测算表总体销售收入测算表可售面积可售面积（万平方米）（万平方米）总体销售折后均价总体销售折后均价（元（元/ /㎡㎡））总销金额（万元）总销金额（万元）住宅部分住宅部分696923002300158700158700商业部分商业部分2.52.5430043001075010750合计合计170700170700总体利润分析总体利润分析总成本（万元）总成本（万元）120744.4120744.4总收入（万元）总收入（万元）170700170700税费税费( (万元万元) )14902.614902.6利润现值（万元）利润现值（万元）3505335053总利润率总利润率29%29% 整体配套建议整体配套建议运动及健康设施方面运动及健康设施方面打造小区运动设施体系，如篮球场、羽毛球场、泳池等；建立老年活动中心、打造小区运动设施体系，如篮球场、羽毛球场、泳池等；建立老年活动中心、社区健康诊所，完善社区配套及生活品质。

社区健康诊所，完善社区配套及生活品质交通设施配置方面交通设施配置方面在项目附近设置公交车站，改善交通不便的现状在项目附近设置公交车站，改善交通不便的现状商业规划方面商业规划方面打造风情商业街打造风情商业街，，改善周边基本生活配套，同时提升项目个性特征改善周边基本生活配套，同时提升项目个性特征教育配套设施方面教育配套设施方面引入引入品牌幼儿园品牌幼儿园，提升项目品牌形象提升项目品牌形象通过在项目中联合或引入合川、重庆的知名中小学，吸引目标客群通过在项目中联合或引入合川、重庆的知名中小学，吸引目标客群Part6项目一期定位及产品建议项目一期定位及产品建议 ★★ 打造差异化特色产品打造差异化特色产品，，展现项目中高端的特征展现项目中高端的特征 ★★ 奠定项目奠定项目区域首席品质大盘的形象区域首席品质大盘的形象★★ 建立广泛的建立广泛的市场关注度及口碑效应，为后期产市场关注度及口碑效应，为后期产品定位及销售提供有力的支撑品定位及销售提供有力的支撑明确一期开发目标明确一期开发目标 纯尚品洋房纯尚品洋房 ——填补市场空白，填补市场空白，锁定中高端客群锁定中高端客群 ，打造介于，打造介于滨江高层与别墅之间的洋房产品滨江高层与别墅之间的洋房产品。

————首期推出洋房作为楼盘整体形象推广的载体首期推出洋房作为楼盘整体形象推广的载体, , 有利于项目迅速有利于项目迅速建立整盘品质形象建立整盘品质形象定位诠释定位诠释】】项目一期产品定位建议项目一期产品定位建议西班牙风情洋房西班牙风情洋房 ——引用西班牙风情元素打造项目独特的产品形象，引导市场，充引用西班牙风情元素打造项目独特的产品形象，引导市场，充分吸引关注度分吸引关注度一期建筑及景观风情定位一期建筑及景观风情定位１、简洁立面，凸现风情即可；摒弃过多繁琐风情细节更经济合理１、简洁立面，凸现风情即可；摒弃过多繁琐风情细节更经济合理２、引入大开间、大露台、飘窗等设计元素，体现产品品质及生活舒适度２、引入大开间、大露台、飘窗等设计元素，体现产品品质及生活舒适度风情诠释风情诠释】】建筑及景观风情释义建筑及景观风情释义项目一期开发策略项目一期开发策略1 1、一期住宅约５万方，、一期住宅约５万方，为纯洋房社区（花园洋房为纯洋房社区（花园洋房+ +电梯洋房即小高层）电梯洋房即小高层） 2 2、建议售楼部、样板房及景观示范区的位置（由图所示）、建议售楼部、样板房及景观示范区的位置（由图所示）, ,售房部设置在会所内。

售房部设置在会所内一期一期景观示范区、样板房及会所一期经济核算（静态一期经济核算（静态) )经济核算基础数据表经济核算基础数据表总建筑面积（㎡）730000730000一期花园洋房（㎡）3330033300电梯洋房（小高层）（㎡）1670016700项目总体容积率2 2一期总占地面积（㎡）4750047500一期总建筑面积（㎡）6500065000商业（㎡）1500015000 一期销售收入测算表一期销售收入测算表序号序号物业形态物业形态单位成本合计单位成本合计（元（元/ /㎡㎡））可售面积可售面积（平方米）（平方米）销售价格销售价格（元（元/ /㎡㎡））金额金额（万元）（万元）1 1花园洋房花园洋房1732.41732.4330003300023002300765976592 2电梯洋房电梯洋房（小高层）（小高层）1656.71656.7167001670022002200367436743 3商业商业1544.41544.4750075004300430032253225合合 计计1455814558一期利润分析一期利润分析总成本（万元）10800.2总收入（万元）14558税费(万元)1227.1利润现值（万元）2530.72530.7利润率23.4%23.4%注注 ：：1、可售面积与销售价格均以建筑面积为参照计入；、可售面积与销售价格均以建筑面积为参照计入；2、商业总体量的、商业总体量的50%进行销售。

进行销售Part7项目整体营销理念及一期营销攻略项目整体营销理念及一期营销攻略南城新印象，新南城南城新印象，新南城““对话对话””席卷合川席卷合川切入点切入点营销的策略核心营销的策略核心产品特点产品特点合川升级产品，风情演绎尊贵之居合川升级产品，风情演绎尊贵之居体量优势体量优势合川首席大盘，不可复制的配套优势合川首席大盘，不可复制的配套优势核心目标群核心目标群希望拥有品质、尊贵的居所，希望拥有品质、尊贵的居所，向往自然、真切、恬静的生向往自然、真切、恬静的生活方式新南城风情洋房新南城风情洋房社区社区问题：问题：消费者如何感受消费者如何感受““新南城印象新南城印象””撼市之美撼市之美. .运用运用格调样板房及景观风情示范区格调样板房及景观风情示范区，展现，展现项目独特风情元素，户型内部多元的层次项目独特风情元素，户型内部多元的层次感，感，让消费者在体验中惊喜震撼！让消费者在体验中惊喜震撼！解决之道解决之道 实景营销攻略实景营销攻略特色鲜明的售楼部特色鲜明的售楼部+ + + +户外广告户外广告+ + + +路旗、导视牌路旗、导视牌在项目前期及开盘期间，在项目前期及开盘期间，运用户外广告、路旗、导视牌，进行全运用户外广告、路旗、导视牌，进行全方位，多层次的媒体覆盖，方位，多层次的媒体覆盖，制造广泛的市场热度。

制造广泛的市场热度解决之道解决之道 户外覆盖攻略户外覆盖攻略解决之道解决之道 公关活动攻略公关活动攻略通过通过举办大中型文艺举办大中型文艺表演表演等系列活动，充等系列活动，充分吸引人气及关注，分吸引人气及关注，提升项目区域市场影提升项目区域市场影响力，建立合川高尚响力，建立合川高尚榜样生活大盘的品质榜样生活大盘的品质形象——精彩演绎合川高尚榜样生活精彩演绎合川高尚榜样生活异域风情商业街，一则与项目整体风格相符，异域风情商业街，一则与项目整体风格相符，有利于提升项目品质形象有利于提升项目品质形象，，再则以服务型社区商业为主，再则以服务型社区商业为主，从客户心理上改善项目周边配套不足的状从客户心理上改善项目周边配套不足的状况解决之道解决之道 商业规划攻略商业规划攻略————风情商业街规划风情商业街规划 重庆重庆知名中、小学入驻，吸引目标客群！知名中、小学入驻，吸引目标客群！买的不仅仅是房子，也是孩子的未来！买的不仅仅是房子，也是孩子的未来！解决之道解决之道 教育配套攻略教育配套攻略 西班牙西班牙风情花园洋房社区！风情花园洋房社区！ 合川高尚榜样社区！合川高尚榜样社区！实景营销攻略实景营销攻略户外覆盖攻略户外覆盖攻略商业规划攻略商业规划攻略教育配套攻略教育配套攻略重要观点回顾重要观点回顾五大攻略五大攻略公关活动攻略公关活动攻略附附1 1合川区购房人群问卷调查分析合川区购房人群问卷调查分析针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有用的问题进行细化分析，共完成问卷了对于项目现阶段有用的问题进行细化分析，共完成问卷305305份，份，其中有效问卷其中有效问卷258258份，具体调查样本选择面如下：份，具体调查样本选择面如下：1 1、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企业等机构未来、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企业等机构未来3 3年内计划购房年内计划购房客群。

客群2 2、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客户南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客户3 3、重百、新世纪等大型商场未来、重百、新世纪等大型商场未来3 3年内计划购房客群年内计划购房客群 说明说明…… 调查反映，有意购房的人群中调查反映，有意购房的人群中二次及以上购房的中高端客二次及以上购房的中高端客户比率较大户比率较大；置业目的多；置业目的多为改善居住条件为改善居住条件 消费者置业目的分析消费者置业目的分析 根据调查显示，访问客户中只有根据调查显示，访问客户中只有15.4%15.4%希望在世纪大道置业希望在世纪大道置业，一定上，一定上说明目前区域的影响力还相对较弱说明目前区域的影响力还相对较弱因此通过产品特色的打造，吸引目标因此通过产品特色的打造，吸引目标客群就显得尤为重要客群就显得尤为重要置业意向区域分析置业意向区域分析置业意向建筑形态分析置业意向建筑形态分析　　　　 意向意向小高层小高层的客户位列第一，约占的客户位列第一，约占30.630.6％，其次分别是花园洋房与高层％，其次分别是花园洋房与高层置业意向建筑及景观风情分析置业意向建筑及景观风情分析 因因区域市场已经出现中区域市场已经出现中现代及中式风格现代及中式风格的样本参照，故被选比率的样本参照，故被选比率位列位列1 1、、2 2位。

区域市场未出现的异域风情经过图片出示引导后，位区域市场未出现的异域风情经过图片出示引导后，地中海地中海及法式及法式风情有一定程度的认可风情有一定程度的认可 选选三房三房的消费者超过半数的消费者超过半数 ，达到，达到68.568.5％，其次是％，其次是两房两房，占到，占到1616％一定上体现出，区域传统居住及生活习惯决定了客户％一定上体现出，区域传统居住及生活习惯决定了客户对于户型看对于户型看重舒适度的满足重舒适度的满足置业意向房型分析置业意向房型分析未来发展趋势借鉴未来发展趋势借鉴附附2 2：：选择永川作为借鉴区域选择永川作为借鉴区域四方面比较四方面比较…… 通过比较，可以反映出现期永川的经济实力明显高于合川，两者的发展差通过比较，可以反映出现期永川的经济实力明显高于合川，两者的发展差距距约在约在2-32-3年，年，同时产业结构存在着极大的同时产业结构存在着极大的相似性根据房地产市场发展特征与根据房地产市场发展特征与区域经济实力水平及产业结构的对比关联，我们认为区域经济实力水平及产业结构的对比关联，我们认为永川房地产发展轨迹对于合永川房地产发展轨迹对于合川有一定的借鉴性。

川有一定的借鉴性人均人均GDPGDP比较分析比较分析03-0503-05年，永川人均年，永川人均GDPGDP值均高于合川，同时历年增长速度也保持在比合川多值均高于合川，同时历年增长速度也保持在比合川多2 2个百分点以上，个百分点以上，GDPGDP值数差距逐年拉大值数差距逐年拉大固定资产投资比较分析固定资产投资比较分析03-0503-05年永川固定资产投资均高于合川，这主要是由于永川基础设施建设投资年永川固定资产投资均高于合川，这主要是由于永川基础设施建设投资以及房产开发投资额相对较大以及房产开发投资额相对较大城镇化率比较分析城镇化率比较分析03-0503-05年每年永川城镇化率均比合川高出年每年永川城镇化率均比合川高出3.8%3.8%个百分点，城市化进程较快个百分点，城市化进程较快产业结构比较分析产业结构比较分析目前永川与合川的产业结构中，第三产业的比率均为最大，产业结构形态相似目前永川与合川的产业结构中，第三产业的比率均为最大，产业结构形态相似两区域房地产开发历程比较描述两区域房地产开发历程比较描述阶段划分阶段划分 比较区域比较区域 供应建筑形态特征供应建筑形态特征建面折前主力价格建面折前主力价格特征（元特征（元/ /㎡㎡））去化特征去化特征 第一阶段第一阶段（（20002000年以前）年以前）合川合川处于处于房地产起步阶段房地产起步阶段，以，以多层多层供应主。

供应主400-500400-500去化速度较快去化速度较快永川永川处于处于房地产起步阶段房地产起步阶段，以，以多层多层供应主800-900800-900去化速度较快去化速度较快第二阶段第二阶段（（2001-20042001-2004年）年）合川合川以以多层为主，高层、小高层极多层为主，高层、小高层极少量的出现少量的出现900-1300900-1300小高层及高层的去化小高层及高层的去化速度明显高于多层速度明显高于多层永川永川多层地位已开始动摇，高层、多层地位已开始动摇，高层、小高层占有重要比率小高层占有重要比率1500-16001500-1600小高层及高层的去化小高层及高层的去化速度明显高于多层速度明显高于多层第三阶段第三阶段（（2005-20062005-2006年）年）合川合川以多层为主，高层、小高层、以多层为主，高层、小高层、别墅极少量的出现别墅极少量的出现1400-21001400-2100观江高层销售情况最观江高层销售情况最优，多层去化相对缓优，多层去化相对缓慢永川永川高层与小高层占有供应市场的高层与小高层占有供应市场的绝大比率，多层比率进一步缩绝大比率，多层比率进一步缩小，开始出现以学府美墅为代小，开始出现以学府美墅为代表的洋房。

表的洋房1600-22001600-2200（（其中花园其中花园洋房为洋房为1900-22001900-2200））山水林涧、荷塘月色山水林涧、荷塘月色二期等二期等花园洋房受到花园洋房受到市场高度追捧，均在市场高度追捧，均在开盘开盘2 2月内达到月内达到75%75%第四阶段第四阶段（（20072007年）年）合川合川以多层为主，高层、小高层少以多层为主，高层、小高层少量的出现量的出现1600-22001600-2200观江高层销售情况最观江高层销售情况最优，多层去化相对缓优，多层去化相对缓慢永川永川以高层、小高层为主，洋房供以高层、小高层为主，洋房供应比率迅速增加，将占到市场应比率迅速增加，将占到市场供应总量的供应总量的25%25%以上1700-23001700-2300（（其中花园其中花园洋房为洋房为2000-23002000-2300））洋房去化速度仍将较洋房去化速度仍将较快，其次是多层，高快，其次是多层，高层、小高层相对较慢层、小高层相对较慢区域借鉴结论区域借鉴结论　　　　 以永川房地产发展的轨迹作为合川未来发展的参以永川房地产发展的轨迹作为合川未来发展的参照，由此预测，未来３年在合川地产市场中高端产品照，由此预测，未来３年在合川地产市场中高端产品将出现并引导市场。

将出现并引导市场项目优势：项目优势：区域首席高档低密度社区域首席高档低密度社区，临湖、自然环境优越，产品创新区，临湖、自然环境优越，产品创新突出开发商开发商永川市宏旭房地产开发有限公司永川市宏旭房地产开发有限公司项目位置项目位置永川环北路狮子桥永川环北路狮子桥项目总建筑面积项目总建筑面积8 8万方万方绿化率绿化率6565％％总户数总户数不详不详（一期推出（一期推出7777户）户）建筑形态建筑形态花园洋房、联排别墅、独立别墅花园洋房、联排别墅、独立别墅建面销售折前均建面销售折前均价（元价（元/ /㎡㎡））洋房：洋房：23002300元元/ /㎡㎡、联排：、联排：35003500元元/ /㎡㎡、独立：、独立：42004200元元/ /㎡㎡户型建筑面积户型建筑面积（单位：（单位：㎡㎡））花园洋房花园洋房平层：平层：121121－－145145跃层：跃层：186186、、195195、、213213别墅：别墅：335335开开发发时时序序一一期期推出体量推出体量1.81.8万方万方（洋房：（洋房：0.40.4万方，别墅：万方，别墅：1.41.4万方）万方）开盘时间开盘时间20062006年年8 8月月去化特征去化特征洋房开盘后洋房开盘后3 3月售磐。

月售磐二二期期推出体量推出体量二期约二期约2 2万方，以洋房为主万方，以洋房为主开盘时间开盘时间2007.52007.5月底开盘月底开盘项目劣势：项目劣势：偏离城区中心，周边生活偏离城区中心，周边生活配套匮乏配套匮乏永川典型楼盘开发特征描述永川典型楼盘开发特征描述——山水林涧山水林涧开发商开发商重庆江山物业开发有限公司重庆江山物业开发有限公司项目位置项目位置永川市经济开发区汇龙大道第三转盘永川市经济开发区汇龙大道第三转盘项目占地面积项目占地面积5.35.3万方万方项目总建筑面积项目总建筑面积8 8万方万方总户数总户数310310户户建筑形态建筑形态全全5+15+1花园洋房花园洋房建面销售均价建面销售均价（元（元/ / ㎡㎡ ））平层：平层：16501650，底层（带花园）跃层：，底层（带花园）跃层：19501950户型建筑面积户型建筑面积（单位：（单位：㎡㎡ ））平层：平层：95-14795-147跃层：跃层：152-160152-160开开发发次次序序一一期期推出体量推出体量约约3.93.9万平方米万平方米开盘时间开盘时间20052005年年5 5月月去化特征去化特征开盘当日实现开盘当日实现5050％销售，现已售馨。

％销售，现已售馨二二期期推出体量推出体量约约4 4万平方米万平方米开盘时间开盘时间20062006年年6 6月开盘月开盘去化特征去化特征开盘当日实现开盘当日实现5151％销售，现已售馨％销售，现已售馨项目优势：永川首家洋房产品，项目优势：永川首家洋房产品，广泛运用广泛运用退、错、露、院等创新户型设计退、错、露、院等创新户型设计项目劣势：项目劣势：周边及自身配套相对不足周边及自身配套相对不足永川典型楼盘开发特征描述永川典型楼盘开发特征描述——学府美墅学府美墅  THE END锦联锦联·经典生活商业战略经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日 写在最初写在最初项目各物业销售合同额一览表项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业工作重点是销售商业。

项目项目面积（㎡）面积（㎡）成交均价（元成交均价（元/ /㎡㎡）） 销售合同额（万元）销售合同额（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720449,056,080449,056,08035%35%商铺商铺长江街长江街140241402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒山路3450.83450.87,5037,50325,891,35225,891,3522%2%合计合计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432%32%写字间写字间21500215005,5005,500118,250,000118,250,0009%9%沿长江街公寓（精装）沿长江街公寓（精装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下车库半地下车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下车位地下车位340340个个1010万万/ /个个34,000,00034,000,0003%3%合计合计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%长江街商业分析长江街商业分析市场市场长江街商业街关键词长江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大竞品竞品•周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。

商铺销售 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长销售体量小、销售期限长沈房销售情况沈房销售情况•2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 •2007年商业批准预售同比增幅年商业批准预售同比增幅89%•2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降积累客户分析积累客户分析 截止截止2007年年5月月11日，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户组，到访客户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组经统计，诚意客户达组经统计，诚意客户达34组 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积二层结构；面积200㎡㎡-300㎡㎡居多；心理价位长江街居多；心理价位长江街14000元元/㎡㎡、宁山路、宁山路9000元元/㎡㎡、、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。

少 关键词：关键词：需求集中需求集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？什么样的价值？至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！销售原则销售原则整体销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标结合市场情况和我们的目标锦联锦联·经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应该具备什么样的定位？位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长江街江街分区分区休休闲健身区、文化区、健身区、文化区、学生快餐区学生快餐区培培训机构区机构区餐餐饮娱乐区区品牌店区品牌店区业态大型健身机构、文具大型健身机构、文具用品、学生快餐、用品、学生快餐、图书城城特色特色语种、知种、知名培名培训中中心心餐餐饮机构、商机构、商业机构机构名牌服名牌服饰、国、国际美容、特色美美容、特色美食街食街结构构一、二一、二层结构；三构；三层整整层结构构一、二、三一、二、三层结构构一、二、三一、二、三层结构构一、二一、二层结构；构；三三层整整层结构构均价（元均价（元/ /㎡㎡））750075008000800010000100001600016000命名命名后街后街（（Backstreet）） 波士智堂波士智堂（（Boss Meeting）） 娱客地界（娱客地界（Yoko Zone）） 时尚连廊时尚连廊（（Fashion Mall）） 商业分区及业态定位商业分区及业态定位定位定位 整体商网定位：旺整体商网定位：旺·本本 “旺本”意为“旺本钱”  定位都清晰了，客户从哪里来？定位都清晰了，客户从哪里来？方向方向 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应Ø “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” Ø知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程整个商铺销售（招商）的进程 策略策略 Ø倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，招商应该从核心主力店开始启动，按照按照“核心主力店核心主力店-次主力店次主力店-品牌专卖店品牌专卖店-小型商家小型商家”为顺序。

为顺序Ø价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓Ø租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力客户资本压力配合工作配合工作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月•关键事件关键事件关键事件关键事件招商招商销售中心销售中心开放开放商业房商业房展会展会商业样板商业样板段开放段开放销售节奏销售节奏客户积累阶段客户积累阶段工程进度工程进度强销阶段强销阶段持销阶段持销阶段长江街封顶长江街封顶锦联锦联·经典生活商业战略经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日 写在最初写在最初项目各物业销售合同额一览表项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。

工作重点是销售商业项目项目面积（㎡）面积（㎡）成交均价（元成交均价（元/ /㎡㎡）） 销售合同额（万元）销售合同额（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720449,056,080449,056,08035%35%商铺商铺长江街长江街140241402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒山路3450.83450.87,5037,50325,891,35225,891,3522%2%合计合计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432%32%写字间写字间21500215005,5005,500118,250,000118,250,0009%9%沿长江街公寓（精装）沿长江街公寓（精装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下车库半地下车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下车位地下车位340340个个1010万万/ /个个34,000,00034,000,0003%3%合计合计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%长江街商业分析长江街商业分析市场市场长江街商业街关键词长江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大竞品竞品•周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。

商铺销售 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长销售体量小、销售期限长沈房销售情况沈房销售情况•2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 •2007年商业批准预售同比增幅年商业批准预售同比增幅89%•2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降积累客户分析积累客户分析 截止截止2007年年5月月11日，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户组，到访客户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组经统计，诚意客户达组经统计，诚意客户达34组 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积二层结构；面积200㎡㎡-300㎡㎡居多；心理价位长江街居多；心理价位长江街14000元元/㎡㎡、宁山路、宁山路9000元元/㎡㎡、、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。

少 关键词：关键词：需求集中需求集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？什么样的价值？至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！销售原则销售原则整体销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标结合市场情况和我们的目标锦联锦联·经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应该具备什么样的定位？位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长江街江街分区分区休休闲健身区、文化区、健身区、文化区、学生快餐区学生快餐区培培训机构区机构区餐餐饮娱乐区区品牌店区品牌店区业态大型健身机构、文具大型健身机构、文具用品、学生快餐、用品、学生快餐、图书城城特色特色语种、知种、知名培名培训中中心心餐餐饮机构、商机构、商业机构机构名牌服名牌服饰、国、国际美容、特色美美容、特色美食街食街结构构一、二一、二层结构；三构；三层整整层结构构一、二、三一、二、三层结构构一、二、三一、二、三层结构构一、二一、二层结构；构；三三层整整层结构构均价（元均价（元/ /㎡㎡））750075008000800010000100001600016000命名命名后街后街（（Backstreet）） 波士智堂波士智堂（（Boss Meeting）） 娱客地界（娱客地界（Yoko Zone）） 时尚连廊时尚连廊（（Fashion Mall）） 商业分区及业态定位商业分区及业态定位定位定位 整体商网定位：旺整体商网定位：旺·本本 “旺本”意为“旺本钱”  定位都清晰了，客户从哪里来？定位都清晰了，客户从哪里来？方向方向 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应Ø “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” Ø知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程整个商铺销售（招商）的进程 策略策略 Ø倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，招商应该从核心主力店开始启动，按照按照“核心主力店核心主力店-次主力店次主力店-品牌专卖店品牌专卖店-小型商家小型商家”为顺序。

为顺序Ø价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓Ø租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力客户资本压力配合工作配合工作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月•关键事件关键事件关键事件关键事件招商招商销售中心销售中心开放开放商业房商业房展会展会商业样板商业样板段开放段开放销售节奏销售节奏客户积累阶段客户积累阶段工程进度工程进度强销阶段强销阶段持销阶段持销阶段长江街封顶长江街封顶。