物业共用设施设备管理服务方案说明.doc

物业共用设施设备管理服务方案一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表序号项 目时间间隔次数维修养护内容工作标准1地基基础半年一1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降2、检查其中有无开裂、破损,基脚有无破损有超过允许范围的不均匀沉降请专家鉴定,制定维护方案由专业公司实施无白蚁,结构性能完好每季一适时安排白蚁的防治和消杀工作,走访用户,了解其办公室内有无发现白蚁,检查公共部位有无白蚁每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况2承重结构梁每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀结构性能完好、安全,无弯曲变形,裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳对于承重结构部件,若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏,委托专家进行分析、计算,拟定维修方案,由专业公司实施处理每年一检查整体结构性能是否完好板每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀每年一检查整体结构性能是否完好柱每季一检查有无倾斜,变形、裂缝、腐蚀每年一检查整体结构性能是否完好承重墙每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀每年一检查整体结构性能是否完好金属构件每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀每半年一对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理每年一分析金属结构各部件的工作状况,评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤,鉴定金属结构整体承载能力。

备注1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测2、加强地震等不可抗拒自然力作用后,对金属结构和支撑体系的检测维护工作3、在大风暴雨后加强对金属结构的检查,根据检查的结果进行必要的维护3非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷结构性能完好墙体平直,无裂缝、孔洞、风化缺陷每年一检查墙体结构性能是否完好4屋面防水涂层、采光玻璃每周一1、清扫、冲洗屋面,特别注意采光天棚的清洁2、检查雨水口有无堵塞,发现异常及时疏通3、检查屋面有无积水4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边,发现异常即时修复5、检查隔热层,有无空洞、起鼓、渗漏,发现损坏及时修复6、发现防水层破损、老化造成屋面渗漏的,及时修复或更换7、检查避雷网有无脱焊和间断,发现异常及时补焊屋面、采光棚清洁,雨水口无堵塞,伸缩缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边隔热层无空洞、起鼓、渗漏；防水层无破损、老化避雷网无脱焊和间断每年一1、全面修补隔热层板,重新勾缝2、检修屋面防水层3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整5、油漆圆钢避雷网备注每年雨季对屋面进行仔细检查,及时消除涂料防水层破损、老化,及时更换破损玻璃的接缝密封胶,以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。

5楼地面每季一1、检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料楼地面平整完好,无空鼓、破裂,地面饰面材料无松脱、空鼓、破损每年一检查楼地面面结构功能的完好性6楼梯每半年一1、检查扶手、踏步有无损坏,发现异常随时修复2、补换损坏的地砖3、修复空鼓的地砖扶手、踏步,地砖无损坏,扶手、护栏油漆完好每年一1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换7公共通道每周一1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落,发现异常随时处理地面无起砂、空鼓、开裂、松脱,墙面无污迹、剥落每月一对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换8内墙面涂料、石土质块材每月一1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分2、处理内墙面变色现象3、处理内墙面局部渗漏4、更换破损的石土质块材墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水石水质块材完好,无破损、裂缝每季一处理内墙面大面积渗漏每年一雨季对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入9外墙面喷涂饰面、玻璃每周一修补涂料饰面破损、脱落部分。

更换破损的外墙饰面玻璃清洗外墙饰面人为造成的污染部分涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹石材饰面无破损、裂纹、钢挂牢固无松动外墙面无渗漏水每年清洗外墙面一次每5年翻新涂料饰面一次每半年一结合外墙清洗作业,一并检查外墙面的使用状况处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件每年一1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的,局部翻新以防止渗漏面积扩大根据需要1、强风暴雨天气及时发布信息,提醒用户关好、锁好门窗2、外墙清洗必须用绿色环保型清洁剂3、更换外墙饰面应按原设施要求进行4、每25年翻新外墙面一次10吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏,发现损坏及时修补无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作,发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复11门窗每月一1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽2、门转轴或摩控磨损部位加润滑油3、防火门〔塑钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏,转轴灵活,无变形、生锈每半年一更换门窗的易磨损部件12地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象,发现问题及时修复。

天花、墙面、地板无起壳、脱落、渗漏水二、供配电系统维护、管理计划及标准项目时间次数维修养护内容工作标准高压环网柜每周一1、检查外观是否完好、运行有无噪声检查指示灯是否完好2、备用柜"禁止合闸"标示悬挂位置是否正确清理外部灰尘外观完好、清洁,运行无噪声,指示灯准确完好,操作机构灵活、互锁机构正常每年一1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常2、检测接地电阻〔应符合规定要求3、检查电源接线装置,并紧固螺丝4、自动合闸电瓶加注电解液,检修充电器变压器每周一1、检查外观是否完好,有无异常响声2、检查温控器指示是否正常,超温时风机能否正常起动,风机运行是否正常3、变压器电压、电流是非在额定范围内电缆接头牢固,运行声音正常,备用变压器能及时投入使用,绝缘良好,对电阻符合要求,安全防护措施完好,标示明确每年一1、检测接地电阻,各接线装置紧固检测变压器线圈绝缘电阻2、紧固螺丝并有防松措施,检查变压器防松绑扎并回固3、清理灰尘配电柜、动力柜、控制柜、每天一1、清洁卫生2、检查外观是否完好,电压、电流是否正常,三相负荷是否平衡,有无异常声响3、检查配电开关触头接触是否良好,有无短路、过载现象4、检查开关是否在正确位置,标示是否清楚,5、检查无功补偿设施工作是否正常,功率因数是否达到要求。

6、检查电容器、熔断器是否过热,熔断安全可靠运行,配电元件安全可靠,母线排完好无异常,配电房无安全隐患,安全防护措施得当,功力因素达0.9以上,各类标识,警告牌齐全,周围环境整洁半年一1、紧固配电装置螺丝,调整接触点间隙,更换打磨烧坏的动静触头2、若有过载现象,应更换容量大的配电设备一年一1、重复上述检查2、检测接地电阻3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠供电线路每周一1、清洁卫生2、检查敷设环境有无积水、杂物3、供电电缆标示是否清晰、脱落线路敷设环境卫生,无积水杂物,接线装置完好无过热现象,标识清晰,无脱落,金属支架安装牢固每月一1、重复上述内容2、检查线路有无过热现象3、检查进出线路接线装置是否完好每年一1、重复上述内容2、检测线路绝缘电阻3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青三、消防系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准烟雾、温度等探测器每月一检查外观是否完好,观察其是否处于工作状态检测是否有误报,解除报警、查出故障、及时处理按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮,〔每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元探测器外观完好,性能稳定,报警正常,处于良好的工作状态每半年一1、重复上述检查。

2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警每年一1、整理线路,检测各种接口,处理接触不良的接口2、进行探测器模拟试验,有故障或性能不稳定的及时处理3、利用消防主机的巡检功能,检测各探测器的状态4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测报警装置每周一1、清洁卫生2、检查外观是否完好,运行是否正常外观清洁完好,接线无松动、脱落正常报警,联动准确每年一1、更换损坏的报警装置2、手动试验报警装置是否联动,并及时处理故障3、检查接线是否松动、脱落消防控制主机每日一1、对主机、联动柜表面清洁,并做好记录2、对主机进行探测、查询,随时了解系统运行情况3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况主机、联动柜清洁卫生,无灰尘,接线无松动、脱落,工作温度正常,无过热现象,能准确显示、打印报警、联动、故障信息每周一内部吸尘、清洁,并做好记录消防联动柜每月一对消防联动柜按钮进行检查测试,若有故障及时维修处理,并做好记录每季一对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固,并做好记录每半年一1、消防演习时能正常控制消防设备的运作,并能准确检测有关信息2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。

3、对存在的故障予以处理测试系统接口信号是否正常软件数据备份测试系统接口模块、各种按钮的性能测试系统接地电阻测试各回路的对地电阻消防广播和背景音乐系统每季一1、清洁设备2、检查外观是否完好,检查线路及设备是否正常检测线路及音响要求达到的标准3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好外观完好、清洁,放音清晰正常,火警时能正常联动、切换消火栓每季一1、清洁卫生2、检查外观是否完好3、检查配件是否齐全4、检查水还是否发霉、破损,水带、水枪、消防栓接口是否正常5、消火栓按钮是否能正常使用箱体清洁卫生,配件齐全,阀门开启灵活,无锈蚀、掉漆,水带无霉变,破损,按钮能正常联动消火栓泵每半年一消防演习〔水枪水柱射程大于30米,能实现联动对消防水带作防霉变处理喷淋、消火栓等管网每周一检查喷淋头是否滴漏,喷淋管网压力是否正常管网压力正常,水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常喷淋头无滴漏现象每年一1、更换失灵压力表2、放去管网污水,并试验3、室外管道。