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住宅工程质量问题的深层次原因分析Deep-seated causes analysis on Residential quality problem叶春欣yechunxin（杭州欣盛房地产开发有限公司， 浙江 杭州 310014）[摘要] 在过去的十余年，房地产一直处于高速发展阶段，由于一直处于供不应求的局面，住宅质量上存在的问题被掩盖、被忽略然而近几年，业主的维权意识日益增强，住宅质量的投诉在不断上升，据网上可查的资料，以广西为例：房屋质量投诉2010年底四季度比09年增加488.24%，2010全年比09年增加159.46%而在我们的生活中，电视、报纸、网络等媒体上曝光的住宅各种“质量门”事件更是层出不穷[关键词] 住宅质量通病 原因分析 四方主体 政府 工程质量保险这里从建设行为的四方主体：房产开发商、设计单位、施工单位、监理单位，和政府管理部门方面来分析、解决目前建设市场中存在的问题1、从施工企业角度查找住宅质量问题的根源1.1、市场大形势房地产行业的发展非常迅猛，以杭州为例：杭州住宅用地从1999年的102亩到2007年的4480亩，增加40多倍住宅项目的急剧增长，需要大量的建筑民工、工程管理人员，而最早2003年就在全国各地出现民工荒。

随着大量的民工涌入建筑行业，专业技能培训滞后严重，根据2007年《中国农民工问题研究总报告》，建设部统计参加建筑行业的农民工已达3200万人，参加培训的仅占10%很多建筑工人昨天在家种地，今天已经在城里造房子，未经过培训考核就匆匆上岗2010年上海静安区大火中，电焊工无证上岗就是一个例子，电焊工作为特殊工种都如此，其他钢筋工、木工、泥工等工种专业熟练程度更是令人担忧，内行的管理人员人数同样满足不了市场需要，如何确保工程质量1.2、住宅项目的管理比较薄弱相对公共建筑来说，住宅技术难度较低，大企业一般不会派出精兵强将，较多的情况是个人承包，挂公司名义，自己组建管理班子，拉一支施工队伍这种形式能激发一定的积极性，但同样普遍存在问题：1.2.1、承包者过多地追求利润，材料、设备、人员等选择上考虑利益最大化，在提高质量上不愿意投入等等；1.2.2、管理水平落后：多数承包者管理能力不足，项目管理人员不足且缺乏施工经验，内部管理混乱，缺乏激励机制；1.3、在住宅质量通病的研究上技术投入不足施工企业主要关注大跨度、大体积、深基坑之类复杂结构的安全技术研究，技术力量集中在主体结构施工阶段，对住宅建设后期出现的质量通病不重视。

在我接触过的住宅项目中，施工单位普遍存在以下问题：1.3.1、现场施工过程中几乎都没有针对住宅质量通病的预控方案；1.3.2、主体结顶后，主要技术骨干马上抽到其他项目，后阶段技术力量薄弱；1.3.3、维修阶段的经验积累对通病的防治有较大的研究价值，但很多施工单位缺乏专门的维修队伍，维修人员往往临时指派，能力不足，而且没有专业的修补方案1.4、建筑行业的发展，大量新材料新工艺在工程中应用，如：新型防水材料的使用，新砌体材料的使用，高大门窗，组合窗的应用过程中，不断暴露出新的问题，以前的方案已经不能满足要求建议修订质量通病的防治方案，适应行业发展的需要，而且建议针对目前工人的操作技能水平，适当应考虑简化工序，降低操作难度 2、设计角度分析目前存在的问题设计院以前的做法，新人一般先做两年驻现场代表，以加深对施工现场了解现在设计单位业务量大，人员扩张快，设计人员往往对施工现场了解不足，导致设计与施工脱节2.1、设计阶段应考虑降低现场施工难度部分设计图纸结构变化复杂，配筋种类繁多，混凝土标号设置不合理，地下室梁柱节点钢筋太密等等，未考虑到现场操作难度，致使施工质量不容易保证举个例子：杭州城西某项目淤泥质土层较厚，为节省费用，设计采用混凝土预制管桩。

在挖土过程中淤泥土受挤压滑移，对桩产生较大侧向压力，由于管桩抗剪能力差，结果出现大量的斜桩、断桩，处理起来很复杂，造成质量隐患这个案例设计本身不一定错，但现场土质情况不利于管桩的使用，如果施工单位经验不足，管理不到位，就容易出问题2009年6月上海的莲花河畔13#楼的倒塌事件中采用的也是预制管桩，如果设计采用混凝土钻孔灌注桩，可能不会出现此类事件2.2、在设计阶段应考虑对质量通病的预防设计单位看待质量通病的角度与施工单位还是有一定的出入，设计与施工应通过加强交流，共同努力解决目前住宅中存在的质量问题如：屋面排水、防水方案是否合理，砼的标号、配筋、结构型式对楼板裂缝的影响，建筑布局对门窗边渗漏的影响，地漏位置、水管走向是否合理等等以楼板裂缝为例：为防止楼板裂缝，最好采用双层双向配筋，间距不大于100mm[1]设计图纸中板上层钢筋多采用分离式配筋，梁面负筋难以固定，同时部分板筋采用圆钢，施工中容易踩踏变形，造成板局部保护层太厚，收缩开裂；而且分离式配筋中，管线上部无配筋，多数施工单位未自觉设置网片，因此管线位置混凝土开裂现象比较普遍3、监理公司的现状监理行业发展了十余年，与国外的监理仍存在较大差距。

监理取费普遍被压低，监理人员收入低，流动性大，技术水平不足，企业内部缺少培训机制，缺乏激励机制等等，导致监理在工程建设中起不到应有的作用4、房产企业在建设过程中的作用4.1、2004年建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（建质[2004]18号）明确规定“建设单位（开发企业）”是住宅工程质量的第一责任者房产公司在整个项目建设以及在与业主的矛盾纠纷中扮演非常重要的角色4.1.1、房产商的不规范行为对住宅质量的影响比较大4.1.1.1、招投标采用最低价中标方式，施工单位以极低的价格甚至低于成本价中标，这种单位进场后，可能会千方百计在材料、人工上做文章，质量很难掌控；4.1.1.2、过多采用甲方分包的形式，分包单位过多，不同工种交接部互相扯皮现象严重，管理难度大，质量难以控制；4.1.1.3、为节约成本，材料选择上优先考虑价格因素，象钢材，水泥，混凝土，设备，铝合金门窗之类甲供、甲定材料，如果原材料质量得不到保证，如何确保工程质量；4.1.1.4、为销售服务，不按客观规律任意压缩工期，施工单位牺牲质量来保证进度；4.1.1.5、为紧跟市场需求，随意调整户型，修改结构，改变结构受力，从而影响工程质量。

4.1.2、房产商直接面对客户，对业主的质疑解释不够专业，维修多次仍不能解决问题，售后服务不到位等情况将导致与业主矛盾的激化4.1.3、房产商获利较高，相对来说员工收入高，容易网罗人才，有精力有财力去做技术性研究，而且开发商能调动的资源更多，可以召集设计、施工、监理、材料商、行业专家等共同解决质量问题 4.2目前市场上房地产开发企业的现状（大致分两种）4.2.1、第一种开发商是基本不懂施工技术，不重视施工质量，只负责项目前期报批和后期验收，各种招投标等，工程管理上只关心进度和成本，房产品交付时既不能解释业主提出的质疑，也没有技术去做住宅质量投诉的维修这种开发商很多只是临时进入房地产，趁形势好捞一票，没有做好企业的长远打算，几年后公司都注销了，谁来保障住户的利益建议政府在房地产开发资质管理上，抬高准入门槛，严格审查其开发能力，限制其规模的最低标准，避免劣质楼盘进入市场4.2.2另一种是专业的房地产公司很多房产公司已经开始重视房产品质量，力求提高开发的产品档次，打响企业品牌但不管绿城也好、万科也好，还是其他大型房企，都存在这样或者那样的“质量门”事件分析其原因，我认为存在的主要问题如下：4.2.2.1、房产市场的飞速发展，企业扩张很快，人员需求较大，培训、管理跟不上。

房产公司工程管理人员的来源基本是监理、施工企业管理人员，少量设计院、刚毕业的大学生，施工经验、管理水平相差很大，培训跟不上，靠什么来支撑对质量的高品质，高要求4.2.2.2、房产公司更多地是注重楼盘的景观、外立面装修效果、户型的研究，这些更直接展现一个楼盘的档次，对于房产的销售、品牌的建立，效果比较显著而住宅质量通病有一定的潜伏性，随机性，很大一部分在交付使用中才暴露问题，因此多数房产企业重视不足4.2.2.3、重结构设计，轻施工技术建筑工程质量缺陷大多数发生在施工实施阶段，施工过程中如何控制很重要很多房地产企业组织人员编制《工程管理指导手册》，然而多数此类手册类似施工规范的翻版，缺乏针对性，未指明施工各个阶段哪些是容易出错的部位，如何去重点防范等等例如：在屋面防水的施工阶段，排水设计上如何考虑，材料上如何选择，节点如何处理，关键工序是什么，各工序如何把关等等，不少《手册》描述的仅仅是施工方案，分析不全面，重点不突出，对现场施工管理的指导性不强4.2.2.4、打破门派意识，加强交流、共同提高对于住宅质量通病的防治，各大房地产企业都有自己的研究成果，但是一般来说相互保密，房企之间缺乏沟通和经验交流。

而部分小房地产企业经验积累较少，没有研究部门，技术力量弱，难以保证开发的楼盘品质房地产协会应更多地做好组织协调工作，调动各方面资源，减少企业之间的差距，提高地区整体开发水平5、精装修对住宅质量的影响目前家装市场还是监管困难，装修施工队伍不规范，质量意识欠缺，工人缺乏培训等等，造成装修阶段对结构破坏严重，装修施工时随意割除剪力墙上甚至柱子的钢筋，梁上任意打孔，在楼板上随意增加荷载，破坏卫生间原防水层，防水施工不规范等等，也使造成住宅质量问题的重要原因，且后期质量问题无人跟进维修提倡住宅项目精装修交付，建议政府加强对家装市场的监管，同时加强业主的质量意识宣传教育，避免垃圾装修队伍进场6、依靠政府力量减少住宅质量问题6.1、企业很难改变建筑市场上的一些不规范行为混凝土、钢材、水泥等原材料质量，以及钢管、扣件、安全网之类辅助工具等，市场上存在不规范的现象，包括部分试验室也存在违规操作，这些不是房产企业或者施工企业能解决的问题，需要政府部门出面，监督市场行为，严格从材料源头控制，才能确保房产品质量6.2、政府对施工的正确引导现在很多省市都编制了《住宅工程质量通病防治导则》之类的文件，其中部分文件中要求窗台板拉通设置，或明确砌体必须增加构造柱的位置，楼板加钢筋网片等等工序做法，虽然需要增加一定的费用，但对于通病的防治来说无疑是大大有益的。

而一些房产商和施工单位出于自身利益的考虑，不原意在提高质量上增加投入，只有依靠政府行为来强制执行7、推行工程质量保修保险制度[2]对于住宅质量投诉中出现的种种矛盾：房产公司注销后无人维修，家装遗留问题无人维修，或者施工单位无维修能力，房屋超出保修期限等等，建议由专业部门统一来负责房屋的质量维修2004年建设部有关部门已起草了《建设工程质量保修保险试行办法》（草案），随着该项制度的建立健全，将大量的质量问题投诉，通过市场化，由专业部门来解决，将会更科学、更妥善地处理好由此而引起的社会纷争8、结束语在国家对房地产行业的不断调控下，房地产发展必定渐渐步入正轨，市场对房产品的质量要求则越来越规范，住宅建设的各方主体只有不断加强自身建设，以质取胜才能最终获得市场的认可参考文献[1]《杭州市住宅工程常见质量缺陷防治措施》[2]熊传美,郭晓玮.住宅工程质量投诉的原因分析与处理对策[J].浙江建筑,2011,28(11):70-72作者简介：叶春欣（1977-） 男 浙江嵊州 工程师 工程管理详细联系方式：叶春欣 13605800266 公司地址：杭州市中山北路632号越都商务大厦19楼 310014 ：88219395。