国内外超高层案例研究课件.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,国内外超高层案例研究,世联研究案例,国内外超高层案例研究世联研究案例,关键字：,国内外超高层、典型案例,案例简介：,对国内外超高层典型案例进行分析研究，包括发展历程、归类、出现条件、户型等,案例适用范围：,超高层建筑,关键字：案例简介：案例适用范围：,超高层分类,酒店,写字楼,综合体,居住性物业,深圳 罗湖俊园（万科）,深圳 擎天华庭,深圳 金域蓝湾（万科）,上海.世茂滨江,武汉.锦绣长江,香港.贝沙湾,香港.凯旋门,香港.浅水湾,新加坡.吉宝湾,上海金贸,武汉.锦绣长江,很多CBD商务中心,北京中央商务区,上海陆家嘴,深圳中心区,北京中环世贸,综合体,住宅酒店,写字楼公寓,商业写字楼公寓,深圳华润.万象城,深圳大中华广场,项目区位条件、规模、城市特性及限制条件,超高层分类酒店写字楼综合体居住性物业深圳 罗湖俊园（万科）上,通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究,国内,香港/新加坡,国外,深圳：,万科俊园,万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州）,擎天华庭,港立豪园,世贸滨江系列（上海、福州、武汉）,青岛东海路9号,香港,新鸿基.凯旋门,贝沙湾,新加坡,吉宝湾,澳大利亚黄金海岸,Sierra Grand,迈阿密海岸线案例,通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度,超高层住宅的发展背景,超高层住宅的发展背景,国内超高层住宅发展的历程以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程,2019年,深圳首个超高层住宅,万科俊园,2000年,港丽豪园,2019年,擎天华庭,2019年,高容积率下的无奈产物,金域蓝湾,2019年,逆市中的超高层顶级豪宅,幸福里,历程,项目,市场表现,罗湖老区项目，,容积率14.29,，开发历程艰难，有过多次停工；,销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌；,项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%。

超高层豪宅的失败尝试,福田中心区，,容积率4.7,，项目配套及装修号称“超六级”标准,虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力；,项目销售失败，三年的销售结果仅不到60，不被市场认可；,定位混乱的商住超高层,高尚居住区景田的超高层塔楼，,容积率15.87,，从2019年到2019年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期；,项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位难以售出；,红树林区域的高档住宅，,容积率7,，以高层为主力产品，2019年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利,以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势,地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场,预计2019年下半年销售，定价偏谨慎,三期均价17000元/,开盘均价7600元/,开盘均价约15000元/,均价约12000元/,正式定价未对外公布,国内超高层住宅发展的历程以深圳为例，市场的成熟需经过漫长,超高层出现的城市背景经济发展与高度城市化的产物,城市土地市场特征：,地价居高不下,城市重要区域土地极度稀缺,城市化率发展阶段：,初期阶段,：城市化水平30%；,加速阶段,：城市化水平30%65%；,后期阶段,：城市化水平65%；,随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式,现象,城市,GDP（亿元）,城市化率,超高层住宅大量涌现,北京,9120,84.3%,上海,11765,88.7%,广州,6744,78.5%,深圳,6657,100%,开始出现超高层住宅,武汉,3100,68%,南京,3207,75%,佛山,3558,福州,青岛,3700,超高层出现的城市背景经济发展与高度城市化的产物城市土地市,超高层出现的价值特征,超高层项目价值特征,房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/,提高容积率又可摊薄高地价,建安成本3000元/,超高层出现的价值特征超高层项目价值特征建安成本3000元/,超高层住宅客户群体的特性,超高层的心理安全感,高公摊,高物业管理费,客户心理优势,客户心理劣势,唯我独尊的感受,开阔的景观视野,便利的城区生活条件,客户群体为视野开阔的财富阶层,早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市,早期客户,发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士,当前客户,客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅,超高层住宅客户群体的特性超高层的心理安全感客户心理优势客户心,超高层住宅发展的价值要点总结,宏观因素KPI,城市GDP,城市经济发达，GDP总量达到一定规模,城市化率,城市化率高，已经进入或将要进入后期阶段（超过65%）,实现售价,至少实现超过10000元/的销售均价，远超建安成本,客户群体,本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士,超高层住宅发展的价值要点总结宏观因素KPI城市GDP城市经济,超高层住宅的技术特征,超高层住宅的技术特征,超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大,由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；,直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；,结果是建设周期的拉长。

结构形式,住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构,水电指标,超高层高度为给水系统带来更多要求,消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置,配电:对配电要求比较高，多路配电,电梯设置,每隔1518层之间要分层设计高速电梯,避难层,每隔1518层之间需要设计一层避难层,户型立面,以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用,高科技,智能化：大量智能化技术的运用,还需预留职能化模块，为将来发展预备空间,超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建,超高层的梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响,代表项目：深圳金域蓝湾三期,四梯五户，实用率80%,户型面积：100-160,平层面积：702,代表项目：世贸滨江花园,两梯两户，实用率77.2%,户型面积在129335,整体平层面积：2000,板式结构顶级豪宅布局,筒体布局(酒店式)公寓,蝶式结构高档住宅布局,代表项目：黄金海岸Sierra Grand,三梯十户，实用率约83%,户型面积在63198,超高层的梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建,超高层住宅项目发展模式,超高层住宅项目发展模式,城市超高层住宅的分类,1.城市核心资源类代表案例,上海世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,2.单纯城市核心类代表案例,万科俊园,深圳港丽豪园,3.城市非核心资源类代表案例,深圳万科金域蓝湾三期,景观资源,城市区位,高,高,低,单纯城市核心类超高层住宅,城市核心资源类超高层住宅,城市非核心资源类超高层住宅,1,3,2,不适合超高层,城市超高层住宅的分类1.城市核心资源类代表案例景观资源城市区,一、城市核心资源类超高层住宅,一、城市核心资源类超高层住宅,香港及新加坡案例,香港及新加坡案例,香港超高层住宅,香港超高层住宅,高度,楼层,用途,年份,晓峰阁(Hillsborough Court),137米,36层,住宅,1993,雅典居(Villa Athena),119-123米,27-28层,住宅,1994年,御峰(The Summit),219.8米,65层,住宅,2019年,海名轩(Harbourfront Landmark),232.6米,68-73层,住宅,2019年,晓庐(Highcliff),252.4米,73层,住宅,2019年,擎天半岛(Sorrento),256-206米,60-75层,住宅,2019年,君临天下(The Harbourside),255米,75层,住宅,2019年,凯旋门(The Victory Arch),231米,65层,住宅,2019年,贝沙湾,超过150米,50,住宅,2019,香港超高层住宅香港超高层住宅高度 楼,凯旋门,香港单价最高的顶级公寓豪宅,项目：,凯旋门（the victory arch）,区域：,尖沙咀柯士甸道西1号,占地面积：,172000平方尺,物业类型：,4座住宅大厦，共1054个住宅单位,户型面积：,标准单位面积5002,300平方尺，以三房为主,开发时间：,2019年,入伙时间,：2019年7月,价格：1525万（最高价38万）元/平方米,物管费,：2.6元/方尺,发展商,：新鸿基地产与香港地铁公司,管理公司,：地铁物业管理,代理商,：美联和中原,凯旋门,外立面,凯旋门夜景,凯旋门香港单价最高的顶级公寓豪宅项目：凯旋门（the v,“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2019年香港楼市营销经典案例,2019年香港房地产市场背景：,2019年5月，,香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减,，在加息公布后的一段时间，,郊区楼盘更是出现“零”成交量,。

投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2019年中前将会下跌最高达25%在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级但,6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望凯旋门效应”带旺同区二手楼,凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站,“君临天下”06年3月单价同期上升712%，飙升到1.41.7万元/平方米,同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%7%，本月尺价将再有3%5%升幅此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍君临天下,擎天半岛,“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2019年香港楼市营销经典案,地段与客户,：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点,地段繁华，无敌海景资源,位于九龙城海边繁华地段,紧靠园林中央公园,临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源,交通非常便利,到中环只需一站,直达香港国际机场,靠近中港码头,将建南环线驳通港九新界和通往内地,凯旋门,客户：,已与100多位买家签约，约,一成是内地客户，,主要来自北京、上海和深圳；,另外四成是中港商人,。

他们大部分都是最能干的企业家，,很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭,在九龙区买房子的,大部分都是香港的厂家、企业家和实业家,，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利,产品规划，,4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景,外立面,：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来,层高,：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.84.0米,产品,：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约5002,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,3005,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,3003,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门”,其他：,3层为平台花园，5层以上为住宅部分，1054个单位；5961层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层。