万达广场项目投资财务分析报告.doc

目录目录 1%1 摘要 2%1 项目背景分析 2（1） 项目概括 2（2） 项目的主要技术经济指标 3（3） 项目方案 3（4） 项目功能面积分布 3三项目投资估算与资金筹措 4四项目销售与租赁收入测算 5五项目借款还本付息分析 6六项目销售与租赁税金及附加测算 7七项冃财务评价 8（1） 本项目财务分析的假设前提 8（2） 损益表与项目静态盈利能力分析 9（3） 现金流量表与动态盈利能力分析 9（4） 项目资金来源与运用表 11%1 项冃盈亏平衡分析 11（-）销售部分盈亏平衡分析 12（二）租赁部分盈亏平衡分析 12%1 项目财务评价结论 12一摘要万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达 集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、 文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销 售额600亿元，年纳税超过50亿元万达集团在全国50多个城市投 资项冃，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影 银幕、11家连锁百货店计划到2012年，企业资产超过1500亿元, 年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。

银川金风万达广场总投资约20亿元是万达集团在银川市的首 个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力 打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、 时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街因项目发展需要，银 川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达二项目背景分析(1) 项目概括银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资 30亿兀，是由大型购物中心、室内外商业步彳丁街、品牌超市、高档 KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城 市综合体通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、 购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城, 为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、 生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心2） 项目的主要技术经济指标1、 总用地面积：70143 m22、 总建筑面积：288000 m23、 建筑密度：49.75%4、 容积率：3.805、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑而积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28> 东塔楼建筑面积：101169m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（3） 项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租 为主）和公寓（以出售为主）。

主力楼是由大型购物中心、室内外商 业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约 30万平方米的城市综合体通过各类业态的有机结合在万达广场内 汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元索于一身，形成城市 核心区的城中之城（4） 项目功能面积分布表1 （主力楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场301330131层大堂、商场等26480264802层商场15410154103层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746〜16层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层1541154119〜25层写字楼154116951表2 （公寓楼）功能而积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层地下车库20482048负一层地下室20482048小计40961~19 层精装公寓等204845.752三项目投资估算与资金筹措（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011 年10月。

2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50 年3、 根据银川市房地产开发的实际情况，本项冃各项成本费用 可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期 间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费 用等经测算，开发总投资为：3012706132元人民币，表3项目总投资估算表项目主力楼成木主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计1、开发成木（静态）9079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工稈费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用66483489657471645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（2）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二 是银行借款，三是租售收入用于投资部分。

考虑到开发商已投入了5 亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52 亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向 银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充， 总追加投资为10亿元项目投资计划与资金筹措表详见表4所示表4项冃投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期10年3月10年6月10 年 101投资总额121271242524254339561.1建设投资121271242524254339562资金筹扌昔121271242524254339562.1有资金972024255826962.2借款资金455000600045002.3销伟收入再投资66051017672287603资金缺口 （2.1+2.2）55200242565825196项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2o主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租每年各项收入预测详见表5、表6、所示表5主力楼写字楼销售收入测算表2010201120122010售价13000销售率30%销售面积17428销伟收入（力-元）226562011伟价14000销售率75%销fr面积26142销伟收入（万元）365982012伟价13500销售率100%销伟面积14523销伟收入（力元）19606合计（万元）78861表6主力楼商场租赁收入测算年份2010201120122013201420152016商场（・1至地 面四层）平均月租金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租赁费用（方元）38403836343838租金收入（万元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031商场（・1至地 面四层）平均月租金（元）496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（力-元）41414141414141租金收入（万元）6881688168816881688168816881五项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息, 2020年还清根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的 贷款年利率为5.76%o冃前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银 行公布的贷款利率乘以1・1的系数，即本项目当前融资成本为年利率： 5・76%*1・1=6・336%本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还 本付息表7表7借款还本付息表（单位：元）项目合计建设经营期20102011年初借款累计210036334108242981本年借款455000000木年应计利息133079026858275120506276年底还木付息115101255115101255575506275年末借款累计1082429810六 项目销售与租赁税金及附加测算本项冃销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示表8销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20102011201220131销售收入226563659819606788602销伟税金及附加13912247120448422.1营业税(1) *5%1133183098039432.2城市维护建设税(2.1) *7%79128692762.3教冇费附加(2.1) *3%3455291182.4防洪工稈维护费(1) *0.09%203318712.5交易卬花税(1) *0.05%111810392.6交易管理费(1) *0.5%1131839。