杨堤月光岛原生态观光农庄项目可行性研究报告正文.doc

杨堤月光岛原生态观光农庄建设项目杨堤月光岛原生态观光农庄建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论 1一、项目概况 1二、项目编制依据 2三、报告研究内容 2四、简要结论 3五、主要经济指标 3第二章 项目背景 5一、广西旅游产业总体布局 5二、桂林市经济发展现状 9三、桂林市旅游房地产发展现状及展望 12四、观光农业现状及发展前景 16第三章 项目建设的重要性和必要性 19一、加快农业产业结构调整 19二、加快推进城乡一体化进程 20三、加快向现代农业转移步伐 20第四章 项目建设的可行性 21第五章 建设思想、内容及经营理念 23一、建设思想 23二、项目建设内容 23三、经营理念 24第六章 项目选址和建设条件 26一、项目选址 26二、建设条件 26第七章 规划布局 29一、设计指导思想与原则 29二、总体规划方案 29第七章 工程方案 31一、基础设施建设 31二、生态园林工程 37第八章 环境保护 41一、环境保护 41二、水土保持 43第九章 建设进度及招投标方案 46一、建设进度 46二、招投标方案 46第十章 投资估算及资金筹措 48一、投资估算范围 48二、投资估算依据 48三、计算期 49四、项目投资 49五、资金筹措 51第十一章 财务评价 52一、评价原则、依据及参数 52二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 52三、成本费用估算 53四、盈利能力分析 55五、财务生存能力分析 56六、不确定性分析 57七、财务评价结论 61第十二章 风险分析 82一、风险因素 82二、防范措施 83第十三章 社会评价 85一、项目对本地区社会的效益影响分析 85二、项目对本地区经济社会的互适性分析 85三、社会效益评价结论 86第十四章 结论及建议 87一、结论 87二、建议 8768第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：杨堤月光岛原生态观光农庄建设项目（二）项目地址：桂林市阳朔县杨堤乡（三）项目性质：新建（四）项目建设内容及规模该项目拟租赁土地300亩，其建设主要内容为生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地几部分的建设。

主要建设规模如下：1、生态农业：种植热带果林50亩，种植热带景观林30亩，景观灌木及花卉50亩2、日光浴场：修天然沙滩浴场10亩3、接待配套用房：新建6亩配套用房及1亩相关配套设施，主要包括500平方米接待大厅、1000平方米餐厅、1000平方米特色产品交易厅及1500平方米住宿区域，并配套修建2公里道路，占地18亩4、休闲餐饮园：修建原生态休闲餐饮园15亩5、湿地公园：修建特色湿地公园58亩6、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地60亩五）项目工期：1年（2008年9月－2009年9月）（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为4550万元2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹二、项目编制依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；《中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇》；《广西壮族自治区国民经济和社会发展十一五规划》；《广西壮族自治区城乡总体规划》；《广西壮族自治区旅游发展总体规划》；《桂林市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及与之相关的公用工程和辅助设施等。

四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案五）测算项目财务效益和社会效益六）分析项目的风险因素及规避风险的措施四、简要结论原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林（草）成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义五、主要经济指标项目主要经济指标见表1-1表1-1 技术经济指标一览表1项目总投资万元4550　1.1其中：建设投资万元4519　1.2建设期利息万元0　1.3铺底流动资金万元31 　2资金筹措万元4550 　2.1其中：企业自筹万元4550 企业自有资金2.2银行借款万元0　3年销售收入万元1927正常年份4总成本费用万元563正常年份5所得税万元315正常年份6年净利润万元944正常年份7所得税前财务内部收益率%24.79　8所得税前财务净现值万元3597　9所得税前投资回收期年4.67含建设期10所得税后财务内部收益率%19.67　11所得税后财务净现值万元2054　12所得税后投资回收期年5.54含建设期13总投资收益率%27.32正常年份14项目资本金净利润率%20.74正常年份15盈亏平衡点(BEP)%22.47%　第二章 项目背景一、广西旅游产业总体布局根据广西旅游资源特点、交通现状和发展规划、客源市场分布情况，确定广西旅游产业开发的总体布局是"四区一带一龙头"，即以桂林为龙头，以桂林--柳州--南宁--北海/防城港旅游带为重点，逐步建成桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区。

（一）四区 四区即桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区该四区既突出各自旅游特色，形成各自区域旅游环线，又优势互补，相连成网，共同构成广西全区旅游大系统其中： 1、桂北旅游经济区包括桂林市和柳州地市该旅游经济区主要旅游特色为山水风光、民族风情和文化古迹旅游开发建设的总体布局是："主副两中心,大小两环线"（详见附图）"主副两中心"即以桂林市为中心，以柳州市为副中心；"大小两环线"是指由桂林市、柳州市、柳州地区主要旅游市县构成的桂北大旅游环线及由柳州地区南面主要旅游县市构成的桂北小旅游环线桂北大旅游环线的布局为："一个中心，两个次中心，一段黄金旅游带，一江两路，东西南北四环线"，由此形成以桂林市区为中心，辐射到周边各旅游城镇和旅游区的"车轮状"旅游网络系统"一个中心"即桂林市区；"两个次中心"即杨堤、兴安两县城；"一段黄金旅游带"即桂林--柳州段黄金旅游带；一江两路"即漓江和桂阳、桂黄公路；"东西南北四环线"即在桂北大旅游环线内，东西南北四条区域性旅游线路：⑴由桂林--灵川--兴安--资源--龙胜--桂林构成的北旅游环线； ⑵由桂林--杨堤--荔浦（平乐、恭城）--金秀--鹿寨--桂林构成的南旅游环线； ⑶由桂林--龙胜--三江--融水--柳州--鹿寨--永福--临桂--桂林构成的西旅游环线； ⑷由桂林--杨堤--荔浦（平乐、恭城）--灌阳--全州--兴安--灵川--桂林构成的东旅游环线。

桂北小旅游环线是指由柳州--象州--金秀--荔浦--鹿寨--柳州构成的旅游环线，这条小旅游环线是大旅游环线的补充和延伸 2、桂南旅游经济区包括南宁地市、北海市、钦州市和防城港市该旅游经济区主要旅游特色为壮族文化、滨海风光和边关风貌等旅游开发建设的总体布局是："一个金三角，两大旅游线" "一个金三角"是指以南宁、防城港、北海构成的旅游"金三角"格局；"两大旅游线"是指由南宁--防城港--东兴--钦州--北海（含北海--越南下龙湾海上航线）构成的环北部湾滨海边境旅游线（主要包括南宁壮族文化、防城港江山半岛、上思十万大山原始森林、东兴京岛金滩、北仑河边贸旅游街、钦州麻兰岛、北海银滩、涠洲岛、星岛湖等）和以南宁--崇左--宁明--凭祥--龙州--大新--隆安--南宁形成的南国边关风情旅游线（主要包括崇左石景林、宁明花山崖画、陇瑞自然保护区、凭祥友谊关景区、浦寨边贸街、龙州小连城、大新德天瀑布、隆安龙虎山等）同时还可开辟北海、凭祥、东兴至越南的出国游、边境游线 3、桂东旅游经济区包括梧州市、贵港市、玉林市和贺州地区该旅游经济区的主要旅游特色是历史文化、宗教名胜和侨乡风貌旅游开发建设的总体布局是："一轴、两城、三条线"形成的扇形旅游区。

"一轴"是指由南宁--桂平--梧州构成的桂东旅游中心轴线；"两城"是指集国家级风景名胜、文物保护单位、森林公园为一体的桂平市和广西东大门、粤港澳水路、陆路游客来往广西必经的旅游枢纽地梧州市；"三条线"是指南宁--桂平--梧州旅游中心轴线，梧州--贺州--钟山（富川）的北面旅游线，梧州--岑溪--容县--北流--玉林的南面旅游线 4、桂西旅游经济区包括河池地区和百色地区该旅游经济区的主要旅游特色是长寿旅游和革命传统教育旅游开发建设的总体布局是："两横一纵"（详见附图）"两横"是指以南宁--百色（南昆线）构成的南面旅游线和以柳州--宜州--河池--贵州构成的北面旅游线；"一纵"是指连接田阳--巴马--东兰--河池的南北走向旅游线二）一带指桂林--柳州--南宁--北海/防城港旅游带要依靠交通部门和当地政府在旅游带沿线适当距离以内、设有高速公路出口且支线交通比较方便、景点有特色的地区做好旅游开发规划，实行有计划、分期分批逐步开发建设，近期争取完成沿线重点景区、项目建设 （三）一龙头 桂林是我区旅游业的发源地和龙头，是全区接待海内外游客的基地和旅游创汇的基地，是创造旅游经营管理经验的基地和培养旅游人才的基地，是全国和世界著名的旅游城市。

充分利用和发挥桂林的知名度及带动全区旅游业发展的"龙头"辐射作用，将桂林的客源引到南宁、北海及其他城市，实现南北对接，东西互联，使"龙身"、"龙尾"上的各旅游经济区、各旅游城市相互促进，共同发展，形成全区旅游业整体发展的格局和态势二、桂林市经济发展现状“十五”以来，桂林市认真贯彻、落实党的十五、十六大及其历次全会精神，紧紧抓住西部大开发和加入WTO的有利时机，坚持发展第一要务，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以推进工业化和城镇化为重点，以改革开放和科技进步为动力，全面加快全市经济和社会各项事业的发展市区经济发展跃上一个新的水平，生产总值保持以年平均增11.5%的速度发展，这期间尽管受“非典”等多种因素的影响，经济增长速度较“九五”有所下降，但其总体运行呈现出持续快速稳定协调发展的良好局面，产业结构调整成效显著一）第三产业快速增长，经济总量持续扩大十五”以来，随着城市基础设施建设投资力度的增强，城市基础设施不断改善，城市面貌和整体功能有了极大的改观和提升，市区以旅游为主的第三产业得到了快速发展，年平均增速达15.9%，2003年市区第三产业增加值达774139万元，相当于2000年的1.57倍。

第三产业的快速增长有力地推动了这一时期三次产业结构的优化调整，同时，也正是由于第三产业的快速增长，带动了市区总体经济规模实现历史性突破，于2001年超越了100亿元大关二）三次产业结构进一步升级十五”以来，市区三次产。