03月潍坊高家楼村项目定位与规划发展建议.doc

潍坊·高家楼村工程定位与规划开展建议2021年03月Page *美格行观点二、 工程商业市场调研分析商业开展方向定位四、工程经济收益及风险分析一、 工程立地条件分析商业开展方向探讨13>.1 工程地块分析1.2 工程片区商业环境分析1.3 工程片区人口特点分析1.4 工程片区交通环境分析1.5 工程片区人流、车流分析1.9>6 工程立地条件总结分析2.1 潍坊宏观市场分析2.2 潍坊零售商业调研分析2.3 潍坊专业市场调研分析2.4 潍坊商业开展综述报告思路三、 工程商业开展方向论证3.1 零售商业可行性论证3.2 专业市场可行性论证3.3 工程开展方向初步建议3.4 功能布局及建筑规划建议Page *美格行观点一Part Ⅰ 美格行观点受工程所处地段、潍坊市商业开展现状特点及开展商开发目标所影响，我司认为，本工程不具开发大型购物中心的根本条件，商业开展适合以专业市场或社区商业形式呈现①新推出商业体量大，空置率高②现有商业以销售为主,销售周期长；所处地段：潍坊市商业现状主要特点：开展商主要开发目标：铁路以南，潍城边缘区域，商业气氛不浓；商业以销售为主，快速回笼资金，同时考虑工程的持续经营，树立企业品牌价值。

Page *美格行观点二根据市场调研论证，茶叶市场的可行性较高，开发风险较小，但开发规模有限；其它专业市场供应量大，竞争剧烈，开发风险大工程应以稳健投资为首要目标，逐步实现利益最大化Part Ⅰ 美格行观点茶叶市场①区位条件：工程紧邻老茶叶市场，区域认知度高，区位优势明显；②交通条件：工程临近火车站南广场、联运客运总站、南苑机场等，对外交通便利，交通优势明显；③市场时机：现有老茶叶市场面临升级改造，茶叶市场存在搬迁时机；④商家反响：根据商家访谈，现有茶叶市场商家对工程的认可度较高，进驻意向大Page *Part Ⅱ 商业开展方向探讨 二、工程商业市场调研分析 一、工程立地条件分析1.1 工程地块分析1.2 工程片区商业环境分析1.3 工程片区人口特点分析1.4 工程片区交通环境分析1.5 工程片区人流、车流分析1.6 工程立地条件总结分析 三、工程商业开展方向论证Page *1.1.1 工程经济技术指标分析建设用地面积：12.68万㎡商业用地面积：约6万㎡商业建筑面积：约12万㎡建筑单层面积：约4万㎡商业建筑楼层：三层1.1 工程地块分析本工程是以商业为核心的综合体工程，商业体量所占比例较大,是工程规划的重点和难点青 年 路住宅局部商业局部村民安置房村民安置房Page *1.1 工程地块分析本工程潍坊新城区潍坊老城区由上图可知，潍坊城市开展中心位于铁路以北 本工程地处铁路以南，属潍城边缘区域. 商业气氛不浓、片区人口较少。

铁路是滞碍工程片区开展的重要因素1.1.2 地块区位分析Page *青 年 路村民安置房村民安置房规 划 路1.1 工程地块分析1.1.3 地块四至分析综上分析本工程四至商业价值排序为:A＞D＞B、C西面(C)为村民安置房和局部临时在经营街铺,商业不临街，商业价值较低北面(D)临规划路,规划路以北为经营历史达20年的茶叶市场,商业气氛浓厚，商业价值较高南面(B)为高家楼村委自有别墅和潍坊经贸职业学院,规划已成型,商业不临街，商业价值较低东面(A)临城市主干道青年路和景观昭示性很强的白浪河,临街面长，昭示性强，商业价值高A)(C)(D)(B)Page *1.2 工程片区商业环境分析业态特点片区商业业态以茶叶专业市场为主,业态面积比例约占80%,另以生活配套为辅,约占20%商业规模约3.5万平方米租金水平专业市场:约30-40元/平·月其他配套街铺:约25-35元/平·月片区商业特点 现状:①工程片区现有商业规模不大,约3.5万㎡;②整体商业气氛淡薄,档次较低,形象较差,人气不旺;③茶叶专业市场:经营了20余年,已成为了整个潍坊及周边各县市知名度很高的茶叶市场;④租金水平相对其紧邻的中心城区较低。

未来:①随着旧村改造的完成，片区未来的商业在环境规模和业态等各方面都会得到很大的提升;②正在大力建设的白浪河湿地公园的景观昭示效应,片区的商业价值会有较大的提升空间Page *1.3 工程片区人口特点分析 现状:人口稀疏,现有住房多为农民房,已开发的安置房和小区入住率比较低, 消费群整体质素相对较低,消费能力也比较低 未来:①根据估算,未来片区1.5公里半径内住户人口数量预计约达15万人，人口结构不断优化，消费力增强;②本片区的消费人群以本小区和周边小区住户以及工程南面的潍坊经贸学院学生近9,000人为主;③靠近本片区的潍坊空军95958部队军官及其家属亦是本工程的潜在目标消费群体潍坊市2006-2021年土地功能规划图备注:资料来自<潍坊规划局>本工程住宅用地Page *1.4 工程片区交通环境分析 内部交通: ①青年路:工程以西,城市主干道, 与潍坊市繁华商业圈相连，贯穿市区的各大主要交通要道，未来青年路将拓宽; 外部交通: ①联运客运总站:紧邻本工程,集散潍坊各县市客流,通往省内交通十分便利;②潍坊火车站:紧邻本工程,火车站南广场新建将可能会促成客货流走向的新格局形成;③南苑机场:位于工程以南约2KM, 通往省外交通十分便利;④国道206、309：工程以南约1KM,通往市内各县市及省内外各地都十分便利。

本工程火车站南苑机场机场路青年路G309〔宝通西街〕联运客运总站G206〔潍州路〕工程片区对内及对外交通均十分便利；便于吸引工程区域外人流进入Page *1.5 工程片区人流、车流分析青年路车流状况位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流青年路14:30-14:351791121221102163214:55-15:001591211410213172317:30-17:3589316772333922939备注：以上数据为美格行调查专员实地测量计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流青年路车流量较大,非顶峰时间人流较少,但上下班顶峰期行人及自行车摩托车流量增幅较为明显Page * 工程商业规模较大，是工程未来开发的难点； 工程地处维坊城市开展的边缘，片区内商业气氛相对不浓、人流不旺； 茶叶市场开展历史悠久，片区已成为维坊市茶叶市场最大集散地1.6 工程立地条件总结分析工程立地条件总结分析Page * 二、工程商业市场调研分析 一、工程立地条件分析2.1 潍坊宏观市场分析2.2 潍坊零售商业调研分析2.3 潍坊专业市场调研分析2.4 潍坊商业开展综述Part Ⅱ 工程开展方向探讨 三、工程商业开展方向论证Page *2.1.1 地区生产总值 从2005年-2021年,潍坊连年GDP排名位于山东十七个市区的第四位； 2021年上半年，潍坊全市实现生产总值1402.61亿元，比上年同期增长11.1%。

单位 亿元)备注:以上数据来自<中国统计信息网>从潍坊城市经济开展形势分析，潍坊整体经济水平处于山东省中上水平，年经济增长率到达10%以上说明潍坊具有良好的商业市场开展潜力2005-2021年山东五市GDP增长率(%)2.1 潍坊宏观市场分析Page *2.1.2 人口数量及结构 人口数量:截止到2021年底，全市常住人口889.54万人,中心市区建成区人口108万人 人口结构:截至到2021年底,全市户籍人口862.5万人,非户籍人口27.04万人;备注:以上数据来自<中国统计信息网>(单位:万人)根据上述数据显示：潍坊以户籍人口为主，外来人口较少；说明潍坊消费群较为稳定，消费特点以刚性需求为主2.1 潍坊宏观市场分析Page *2.1.3 人均可支配收入与支出 2021年，潍坊全市城镇居民人均可支配收入15691元；城镇居民人均消费性支出11575元； 2021年一季度潍坊城市居民人均可支配收入到达4860.58元，同比增长16.2％；人均消费性支出3052.69元，同比增长12.0％ 年份人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率2021年15,691元14.4%11,5757.2%2007年13,716元15.8%10,80022.5%2006年11,846元14.8% 8,81615.1%潍坊市人均可支配收支状况潍坊城镇居民可支配收入和消费性支出均保持健康稳健开展,但与省会及一线城市相比仍差一定距离。

备注:以上数据来自<中国统计信息网>城市名称人均可支配收入人均消费性支出潍坊15,69111,575济南20,80213,905上海26,675 19,398 2021年潍坊、济南、上海三市人均可支配收支比较2.1 潍坊宏观市场分析Page *2.1.4 产业结构 潍坊现有的产业结构以第二产业为主，2021年，三次产业结构为11.3:58.4:30.3，增长率分别为5.7%、12.6%、16.8%潍坊第三产业所占比例相对较小，商业及效劳业未来开展空间大备注:以上数据来自<中国统计信息网>2.1 潍坊宏观市场分析Page *2.1.5 潍坊宏观市场总结分析潍坊市经济开展水平近五年来在山东一直处于第四位,受2021年经济危机影响，经济开展水平和人均可支配收支增速略有减缓,但仍保持稳速增长；人口结构以户籍人口为主,消费力稳定；产业以第二产业为支柱,第三产业占比较小，市场开展空间大2.1 潍坊宏观市场分析Page *2.2 潍坊零售商业调研分析2.2.1零售商业格局潍坊市商业起步于潍城区，现有商业主要集中分布于以下三个片区： 潍城商圈:位于老城区，由于先天的地理环境优势和历史等原因最先形成，以潍坊百货和中百为核心； 新华路商圈:以新华路和福寿街为代表，新兴的较为成熟商圈； 高新商圈:位于高新技术产业开发区，未来新兴的政治、经济、文化中心潍城商圈新华路商圈高新商圈代表商业：世纪泰华、潍坊百货、金沙城市广场、中金国际、新天地购物城、V1购物广场、乐购、银座商城、人民街小商品城、五道庙、十笏园;代表商业：中百益家园、中百佳乐家(上东店) 、世贸中心(在建) 。

代表商业：中百大厦、中百佳乐家(新华店、福寿店)、东盛广场、利群、沃尔玛、亿时代广场Page * 潍城商圈:商业较成熟,体量较大,档次以中高为主,总体形象较好,品牌商家较集中,辐射力较强; 新华路商圈:商业分布不够集中,商家形象较好,业态以大型超市为主,满足区域日常生活需求,未来开展态势良好,逐步形成自身特色 高新商圈:新兴商圈,起步晚,尚未成熟,但随着城市〞东扩〞步伐,影响力逐渐增强,未来开展势头。