上海投资咨询公司某项目可行性研究报告.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录前 言第1章 项目概概况第2章 市场分分析第3章 建设方方案第4章 市政配配套第5章 环保及及节能第6章 项目法法人与项项目的经经营管理理第7章 工程建建设进度度第8章 投资估估算、资资本金及及资金筹筹措第9章 财务效效益分析析第10章 结论与与建议附表：1、投资估估算表2、销售收收入预测测表3、总成本本费用估估算表4、损益表表5、现金流流量表6、敏感性性分析表表第1章 项目概概况1.1 项项目名称称XXXX二二期商品品住宅项项目1.2 项项目法人人概况公司名称：： XXXXXX住 所： XXXXX法定代表人人：XXXXX注册资本：： 人人民币壹壹亿元企业类型：： 一一人有限限责任公公司(法法人独资资)经营范围：： 房房地产开开发经营营、销售售建材、五五金交电电、园艺艺花卉((涉及行行政许可可的，凭凭许可证证经营))XXXX有有限公司司的企业业法人营营业执照照和房地地产开发发企业资资质证书书分别详详见附件件4、55。

1.3 项项目建设设地点XXXX二二期商品品住宅项项目位于于XXXXX，基基地东南南面与闵闵吴铁路路支线相相邻，地地块边界界距铁路路支线115米，南南面为XXXXXX一期商商品住宅宅项目（在在建），北北面和西西面均为为已规划划或建成成的住宅宅小区，基基地面积积为3553711平方米米1.4 建建设内容容本项目总建建筑面积积为XXXXX平平方米，其其中住宅宅建筑面面积XXXXX平平方米，公公建建筑筑面积111155平方米米，地下下车库建建筑面积积79332平方方米，地地下自行行车车库库建筑面面积24421平平方米本本项目地地上建筑筑面积为为538839平平方米（其其中：计计容积面面积为5531776平方方米），地地下建筑筑面积为为106697平平方米，容容积率为为1.55，建筑筑密度为为15..38%%，绿地地率为335%1.5 市市政配套套本项目日最最大用水水量为7704mm3，日最最大排水水量为 6344m3本项目用电电容量为为19886KVVA；本项目天然然气用量量为1222m33/h；；经征询相关关单位意意见，本本项目基基本满足足市政配配套条件件1.6 建建设期本项目计划划于20007年年第4季季度开工工，20009年年第3季季度末完完工，预预计建设设期为22年。

1.7 投投资估算算、资本本金及资资金筹措措经估算，本本项目建建设投资资为XXXXXXX万元，其其中，建建筑安装装工程费费用为1160115万元元，其他他建设费费用为1124553万元元，预备备费为112811万元项目建设资资金由项项目法人人自筹解解决按按照国家家建设项项目实行行资本金金制度的的有关规规定，项项目资本本金需占占建设投投资的335％本本项目所所需资本本金为1104112万元元，资本本金证明明详见附附件81.8 财财务效益益分析本项目主要要财务效效益指标标如下：：财务内部收收益率 13..5％财务净现值值(I==9%)) 110988万元静态投资回回收期 2.88年(含含建设期期)第2章 市场分分析2.1 上上海房地地产市场场总体发发展趋势势近年来，国国家对房房地产业业出台了了一系列列调控政政策和法法规，有有助于加加强市场场调控与与管理，进进一步规规范市场场，提高高住宅消消费服务务水平，保保持房地地产业的的持续稳稳定增长长，促进进房地产产经济的的增长方方式由速速度规模模型向质质量效益益型转变变，促进进房地产产市场的的发展机机制由主主要靠行行政措施施和政策策调控向向主要靠靠市场机机制自身身调节转转变。

2006年年，上海海房地产产市场宏宏观调控控已初见见成效，市市场平稳稳发展具具体表现现在：（1）市场场成交量量和供应应量得到到有效控控制相相比20005年年，20006全全市新建建商品房房销售面面积和竣竣工面积积均有所所降低，分分别为330255万平方方米和337244万平方方米，其其中商品品住宅销销售面积积为26615平平方米和和27447万平平方米；；（2）房价价涨幅得得到一定定抑制220066年全市市商品住住宅销售售均价为为70440元//平方米米，相比比20005年的的66997元//平方米米，上涨涨5%；；（3）房地地产开发发投资基基本稳定定，20006年年全市商商品房建建设投资资与20005年年基本持持平，为为11554亿元元2007年年以来，上上海房地地产整体体市场继继续呈现现平稳发发展态势势具体体表现在在：（1）从市市场供求求情况来来看，11、2、33月份呈呈现供略略大于求求的状况况，而44月份以以后，市市场则表表现出供供略小于于求的态态势，整整体来看看，市场场供求关关系基本本维持在在1：11.22）从价价格走势势而言，则则表现出出小幅上上升的态态势，其其中部分分板块由由于需求求明显高高于供应应，价格格出现一一定的上上扬。

3）从开开发区域域上来看看，上海海房地产产开发重重心正逐逐步从市市中心转转移到郊郊区由由此将对对上海房房产开发发带来三三大变化化：一是是将出现现一批借借鉴国际际经验和和特色风风貌，开开发建设设高起点点规划、高高质量建建设、开开发规模模适度、功功能完善善、生态态环境优优良的大大都市特特色风貌貌城镇；；二是围围绕住宅宅品质和和个性，住住宅建设设将突破破以往几几年市中中心开发发楼盘品品质雷同同、立面面相似的的一般格格局，加加快住宅宅产品的的优化升升级；三三是一大大批具有有前瞻性性、现代代化、集集约化、信信息化、特特色化的的楼盘，通通过与国国际水平平的加速速接轨，将将会促进进住宅消消费观念念的变化化和购买买力的提提高预计未来一一段时期期内，上上海房地地产市场场整体供供求基本本平衡，房房价小幅幅上涨，建建筑产品品的品质质和个性性将被进进一步突突出和强强调，并并且随着着上海郊郊区城市市化进程程的加速速，城镇镇经过几几年的规规划布局局已进入入实质性性的规模模开发阶阶段，一一大批精精彩纷呈呈的郊区区特色风风貌楼盘盘将展现现在市民民面前2.2XXXXX区区房地产产市场简简析2007年年上半年年以来，由由于宏观观调控影影响，XXXXXX区房地地产开发发投资稳稳步回落落，新开开工面积积和竣工工面积均均呈现下下降态势势。

但由由于市场场供需结结构矛盾盾依然突突出，商商品房销销售价格格仍然在在高位运运行具具体运行行特征如如下：（1）房地地产投资资额下降降，投资资结构仍仍以住宅宅为主2007年年上半年年，XXXXX区区房地产产投资额额为511.5亿亿元，同同比下降降16..4%，占占全社会会固定资资产投资资总额的的50..8%，所所占比重重比20006年年同期下下降6..9个百百分点商商品住宅宅投资额额为411.7亿亿元，占占全区房房地产开开发投资资的800.8%%，其中中别墅以以及高档档公寓投投资占住住宅总投投资的117.99%；商商业用房房投资占占总投资资的8..0%2）现房房成交比比重上升升，期房房成交比比重下降降2007年年上半年年，我区区新建商商品房销销售面积积1377万平方方米，同同比下降降9.99%其其中期房房预售面面积为882万平平方米，同同比下降降26..8%，占占商品房房销售面面积600%，所所占比重重比20006年年同期下下降133.8个个百分点点现房房销售面面积为555万平平方米，同同比增长长37..5%，占占商品房房销售面面积400%，所所占比重重比20007年年同期上上升133.8个个百分点点。

从单单月的成成交量来来看，期期房预售售面积和和现房现现售面积积以及存存量商品品房销售售面积基基本上呈呈现出逐逐月上升升的态势势，详见见图2--1图2-1 20007年11-6月月XXXXX商品品房（期期房、现现房、存存量房）交交易面积积（3）交易易均价高高位运行行，并呈呈现小幅幅上涨态态势 由于受到房房地产交交易整体体回暖的的影响，特特别是改改善性需需求和自自住的刚刚性需求求依然旺旺盛，220077年上半半年，XXXXXX区新建建商品房房预售均均价和存存量房交交易均价价基本呈呈现上涨涨态势，截截至6月月份，分分别达到到101170元元/平方方米和773300元/平平方米，详详见图22-2图2-2 20007年年上半年年XXXXX商品品房交易易均价2.3本项项目的市市场定位位本项目基地地所处区区域位于于XXXXX区XXX镇，基基础设施施完善，生生活配套套设施齐齐全目目前XXX镇主要要商业生生活配套套都集中中在基地地附近的的龙吴路路和剑川川路路口口区域，基基地周边边有XXX公园，二二级乙等等医院XXX医院院，和XXX第三三小学、XXX中学学、上海海交通大大学等医医疗和教教育配套套资源，向向南可直直达紫竹竹科学园园区。

基基地内自自然景观观丰富，有有一片保保留完好好的生态态小树林林，无污污染源本项目周边边部分楼楼盘销售售情况如如表2--1所示示表2-1 项目周周边部分分楼盘销销售情况况表楼盘名称销售均价（元元/平方方米）销售情况枫桦景苑二二期6100现房在售紫晶南苑二二期5500二手房在售售剑桥磬苑6800现房在售本项目建成成后，拟拟全部按按照市场场价格出出售，根根据周边边市场情情况，并并考虑房房地产市市场的变变化，根根据薄利利多销、稳稳妥原则则，暂定定本项目目经营期期第一年年平均售售价为770000元/平平方米，经经营期第第二年平平均售价价为75500元元/平方方米第3章 建建设方案案本章主要参参照项目目法人单单位提供供的有关关资料及及部分设设计方案案资料编编写3.1 主主要建筑筑技术指指标建设用地面面积 3353771平方方米总建筑面积积 XXXXX平方方米其中：住宅宅建筑面面积 XXXXXX平方米米 配套套公建建建筑面积积 11115平平方米地下车库建建筑面积积 79932平平方米地下自行车车库建筑筑面积 224211平方米米地上总建筑筑面积 5538339平方方米其中：计容容积建筑筑面积 5531776平方方米地下建筑面面积 106697平平方米容积率 11.5建筑密度 155.388％绿地率 35％％集中绿地率。