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(精)工程抵押房相关法律问题探讨.doc

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  • 卖家[上传人]:hh****pk
  • 文档编号:282506507
  • 上传时间:2022-04-26
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    • 工程抵押房相关法律问题探讨一、 工程抵押房(以下简称工抵房)概念简单而言,工程抵押房即开发商以商品房抵顶工程款的商品房举例:开发商A公司开发建设商品房,欠施工总包单位B公司RMB2000万元工程 款,经双方协商一•致,签订一份以商品房抵顶工程款的协议,协议规定A公司以 10套商詁房抵顶所欠B公司RMB2000万元工程款,但商詁房并没有过户给B公 司,待B公司直接购买或找到第三方购房者后,商品房直接过户给购房者二、 工抵房具体模式(一)施工企业直接购买模式即开发商直接和施工企业签订书而《房屋预订合同》、《抵房协议书》这种模式中,又细分为两种模式:第一种,施工企业直接以单位名义购买,与开发商签订《商品房买卖合同》完成 债务抵消;此种模式如下:首先,经过工程结算,开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债 务具体数额其次,开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商詁房,并明确预定 房屋金额再次,双方签订《抵房协议书》,《抵房协议书》应明确要求开发商依据“施工 合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房 款中(全部或部分)相抵销乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。

      同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程 款发票最后,施工企业以其口身名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》,开发商依 据购房金额依法向施工企业(购房人)交付购房发票此种模式的法律关系依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(三)款之规定,此模式本质为: 开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的 债务相抵消系建设工程合同(承揽合同)所产生的债务与商品房买卖合同关系 所产生的债务相抵消的法律关系第二种,施工企业在完成债权债务抵消后,另行指定第三方(自然人、法人)与 开发商签订《商殆房买卖合同》;此种模式大体上与第一种模式相同,但某些方面存在明显区别:首先,经过工程结算,开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债 务具体数额其次,开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房,并明确预定 房屋金额再次,双方签订《抵房协议书》《抵房协议书》应明确要求:1、 开发商依据“施工合同”应向施工金业支付的款项同乙方依据《房屋预定合 同》应向甲方支付的房款中(全部或部分)相抵销乙方不得再向甲方主张已抵 销的款项2、 施工企业应于具体口期前指定第三人作为买受人同开发商就预定商詁房签署 《商殆房买卖合同》。

      施工金业与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关,因此产生的价款给付问题由双方(施工企 业和买受人)自行解决,任何一方不得因此向开发商主张任何权利同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程 款发票最后,施工企业委托第三方与开发商正式签订《商站房买卖合同》,开发商依据 购房金额依法向施工企业(购房人)交付购房发票此种模式的法律关系依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(三)款之规定,此模式本质为: 开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的 债务相抵消系建设工程合同(承揽合同)所产生的债务与商品房买卖合同关系 所产生的债务相抵消的法律关系同时,施工企业与购房者也存在和应法律关系但此法律关系不确定,可以为债 务抵消关系,赠与关系等二)施工企业直接指定第三方购买模式即开发商、施工单位、购房者签订三方《抵房协议书》,在完成债务抵消的同时 施工单位指定购房者与开发商签订《商殆房买卖合同》此种模式如下:首先,经过工程结算,开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债 务具体数额其次,开发商依据施工金业要求与购房者签订《房屋预定合同》,并明确预定房 屋金额。

      再次,开发商、施工企业、购房者三方签订《抵房协议书》《抵房协议书》应明确要求:开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同购房者依据《房屋预定合 同》应向开发商支付的房屋总价款中的相应款项相抵销,施工企业不得再向开发 商主张已抵销的款项施工企业、购房者就前述款项的支付、商詁房的归属、处置等问题达成的任何协 议均与开发商无关施工金业、购房者因此产生的价款给付问题由双方口行解决, 任何一方不得因此向开发商主张任何权利此种模式法律关系:依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(三)款之规定,此模式本质为: 开发商因未付工程款所产生的债务与购房者《房屋预定合同》中应付购房款的债 务相抵消系建设工程合同(承揽合同)所产生的债务与商品房买卖合同关系所 产生的债务相抵消的法律关系同吋,施工企业与购房者的也存在相应法律关系但此法律关系不确定,可以为 债务抵消关系,赠与关系等以上是本人对于工抵房相关问题从法律方面予以探讨,希望人家多多指正!。

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