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第二章 房地产市场调查方法第五第五节 问卷卷调查法法第一第一节 房地房地产市市场调查方法概述方法概述第二第二节 实地地调查法法第三第三节 询问调查法法第四第四节 网网络调查法与法与调查法法1第一节 房地产市场调查方法概述 一、房地产市场调查的资料来源二、市场调查方法的分类 三、房地产市场调查方法的选择2一、房地产市场调查的资料来源二手数据二手数据原始数据原始数据•为当前的某种特定目的而收集的原始资料•适用性高，目的明确•成本高•已经存在的由于其他目的而收集到的市场调研资料•简单、方便、成本低•适用性差，时效性差3二、市场调查方法的分类n1.按照按照资料来源分料来源分类n一手一手资料料调查n二手二手资料料调查4二、市场调查方法的分类n2.按照按照调查对象的数量分象的数量分类n全面普全面普查n重点重点调查n抽抽样调查对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查以总体中有代表性的单位或消费者作为研究对象，进而推断出一般结论从全部调查研究对象中，抽选一部分单位进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断5二、市场调查方法的分类n3.按照接触按照接触对象的方式分象的方式分类n直接直接调查法：法：n实地地调查法法n询问调查法法n间接接调查法法n网网络调查法法n调查法法n问卷卷调查法法￿￿￿￿￿￿￿与被调查对象面对面进行调查的方法￿￿￿￿￿￿￿通过媒介对被调查者展开调查的方法6二、市场调查方法的分类n4.按照按照调查性性质分分类：：n定性定性调查n定量定量调查7三、房地产市场调查方法的选择房地房地产市市场调查方法的方法的选择就是根据不同的就是根据不同的调查目目标和和对象来象来设定不同定不同的的调查方法的一种方法的一种组合方式。

合方式按照按照调查目目标进行分行分类，房地，房地产市市场调查可以分可以分为以下三以下三类：：n1.区域区域调查：区域内的建：区域内的建设及及规划，区域内划，区域内竞争争对手的情况，区域内手的情况，区域内房地房地产市市场中的供需量一般采用二手中的供需量一般采用二手资料料调查法    n2.项目目调查：即楼：即楼盘调查采用实地地调查法，法，询问调查法，跟踪法，跟踪访问法，法，专家家访谈法，二手法，二手资料收集法料收集法n3.土地土地调查：包括土地利用：包括土地利用现状的状的调查，土地，土地资源源质量量调查，土地，土地类型型调查8第二节 实地调查法一、实地调查法概述——案例二、实地调查的特点三、实地调查的优点和局限四、实地调查的适用范围五、实地调查的过程六、实地调查收集资料的方法七、实地调查法的注意事项9一、实地调查法概述n实地地调查法法是在没有理是在没有理论假假设的基的基础上，研究者直接参上，研究者直接参与市与市场活活动收集材料，然后依靠本人的理解和抽象概括，收集材料，然后依靠本人的理解和抽象概括，得出一般性得出一般性结论的研究方法的研究方法n一种定性研究方法一种定性研究方法n得到的是描述性的材料，研究者得到的是描述性的材料，研究者对现场的体的体验和感性和感性认识10二、实地调查法的特点n1.研究研究过程持程持续时间长n2.研究者与研究研究者与研究对象之象之间有充分的有充分的认识和感情交流和感情交流n3.采用多种方法收集采用多种方法收集资料：料：观察法、察法、访谈法、文件收集法、法、文件收集法、心理心理测验法法n4.研究者是收集和分析研究者是收集和分析资料的一种工具料的一种工具n5.采用定性分析方法采用定性分析方法n6.研究研究结果只具有参考的性果只具有参考的性质11三、实地调查法的优点和局限1.优点点n深入深入n灵活灵活n经济2.局限局限n定性，很少定性，很少针对大型群体的精确大型群体的精确统计性性陈述述n得出的得出的结论不一定客不一定客观、精确、精确12四、实地调查的适用范围实地地调查法适用于研究：法适用于研究：n不宜不宜简单定量的市定量的市场调查项目目n市市场中中结构构较为松散的松散的问题n随随时间推移而推移而变化的市化的市场现象象n只有在自然背景中才能很好理解的只有在自然背景中才能很好理解的态度和行度和行为13五、实地调查的过程 1.1.整理笔整理笔记和和建立档案建立档案2.2.资料分析料分析3.3.得出得出结论 1.1.进入研究入研究现场 2.2.进入入现场研究研究1.1.查阅文献文献2 2. .请教同行教同行3.3.专门准准备（（“4C4C”，可信度），可信度）（一）准（一）准备阶段段（二）（二）进入入现场（三）整理（三）整理资料料14五、实地调查的过程（二）（二）进入入现场1.进入研究入研究现场（（1））隐蔽蔽进入式入式n优点：避免点：避免协商商进入入现场的困的困难；有；有较多个人自由多个人自由n缺点：缺点： “完全参与者完全参与者”只能在自己的角色范只能在自己的角色范围内与人交往；暴露真内与人交往；暴露真相的相的处境境（（2）逐步暴露式）逐步暴露式             在研究开始在研究开始时，研究者，研究者简单地向被研究者介地向被研究者介绍研究研究计划，随着被划，随着被研究者研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。

自己信任程度的提高而逐步展开            他他们最关心的是最关心的是 “研究者是什么人？他到底要干什么？我能研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从从这个研究中得到什么？个研究中得到什么？”15五、实地调查的过程（二）（二）进入入现场2.进入入现场方式的方式的选择n在有些情况下，研究者会将在有些情况下，研究者会将隐蔽蔽进入式和逐步暴露式两种入式和逐步暴露式两种方式相方式相结合n有些学者有些学者认为，，实地地调查常常是暗中、秘密的，原因是：常常是暗中、秘密的，原因是：（（1））许多研究者通常是因个人多研究者通常是因个人兴趣先趣先进入入现场看看，而后看看，而后决定正式参与决定正式参与观察研究2）研究者不希望影响研究）研究者不希望影响研究对象呈象呈现的行的行为3）研究者和研究）研究者和研究对象象对研究目的的理解可能不同研究目的的理解可能不同16五、实地调查的过程3.进入入现场研究研究（（1）提出）提出问题n没有研究没有研究预设n有明确的研究主有明确的研究主题n大致的大致的调查计划和提划和提问框架框架（（2））记录现场内容内容n工具：笔、本（工具：笔、本（录音笔）音笔）n记录观察到的和想到的察到的和想到的n当当场记录，事后及，事后及时记录17五、实地调查的过程（三）整理（三）整理资料料1.整理笔整理笔记和建立档案和建立档案（（1）背景档案）背景档案（（2）人物档案）人物档案（（3）文献档案）文献档案（（4）分析档案）分析档案18五、实地调查的过程n（三）整理（三）整理资料料n2.资料分析料分析修正、建立理修正、建立理论不断交互不断交互收集收集资料料分析分析资料料频率、程度、率、程度、结构、构、过程、程、原因、后果原因、后果 19六、实地调查收集资料的方法（一）（一）实地地调查中的中的观察察1.参与参与观察：指在自然的状察：指在自然的状态下研究者参与某一情境下研究者参与某一情境对研究研究对象象进行行观察。

察2.观察活察活动中研究者参与的程度：中研究者参与的程度：n完全不介入完全不介入n低程度介入低程度介入n中度介入中度介入n主主动积极介入极介入n完全介入完全介入20六、实地调查收集资料的方法（一）（一）实地地调查中的中的观察察3.观察角度的察角度的选取取（（1）全面）全面观察察（（2）焦点）焦点观察察n研究者个人的研究者个人的兴趣趣n研究研究对象的建象的建议n理理论的的兴趣趣n符合社会的需要符合社会的需要4.观察察记录：：快速、完整地快速、完整地记录；有区；有区别地地记录；有准；有准备地地记录21六、实地调查收集资料的方法（二）（二）实地地调查中的中的访谈1.定性定性访谈（（1）概念：根据大致的研究）概念：根据大致的研究计划在划在访谈者和被者和被访者之者之间的互的互动2）特点：）特点：n反复性反复性n持持续性性（（3）作用：）作用：n了解被了解被访者的信念、者的信念、动机、判断、价机、判断、价值、、态度和情度和情绪n过去去发生的事生的事n作作为对参与参与观察的察的补充充22六、实地调查收集资料的方法（二）（二）实地地调查中的中的访谈2.访谈注意事注意事项（（1）确定主要）确定主要访谈对象象（（2）确定）确定访谈时间和次数和次数（（3）形成良好的）形成良好的访谈关系关系23六、实地调查收集资料的方法（三）（三）实地地调查中其他收集中其他收集资料的方法料的方法1.投射投射n所所谓投射（投射（Projection）是指个人把自己的）是指个人把自己的态度、愿望、情度、愿望、情绪、、动机机等人格特征不自等人格特征不自觉地反地反应于外界事物或他人的一种心理于外界事物或他人的一种心理现象，即个人象，即个人的人格的人格结构构对感知、感知、组织及解及解释环境的方式境的方式发生影响的生影响的过程。

程n使人使人们产生有关文化和心理反生有关文化和心理反应的的过程，呈程，呈现个人的需要、个人的需要、爱好和一好和一般的世界般的世界观n词语联想想（（free association test））n主主题统觉测验（（thematic apperception test，，TAT））24主主题统觉测验 主主题统觉测验（（thematie apperception test thematie apperception test ，， TAT TAT ））是C．D．Morgan和H·A·Murray设计研究幻想的一种方法（1935），后来出版《主题统觉测验》一书（1943）， 该测验几经修改，与其他同性质的测验一起成为心理测验的一个新门类--投射测验，系现在通用的人格测验25TATTAT由由3030张有主有主题的的图片片组成成（其中有一（其中有一张白卡），白卡），这些些图卡有卡有为男人、男人、女人、男孩和女孩女人、男孩和女孩专用的，也有共用的，用的，也有共用的，组成四套，每套又分成四套，每套又分1 1和和2 2两个系列，两个系列，每一系列有每一系列有1010张图片每一受片。

每一受试分先后作一个系列的分先后作一个系列的测查2627　1．测查方法 让受试每看一张图卡，要求讲一个短故事（一般成人含300个字，儿童含150个字）故事必须包括如下方面： ①图画说明一件什么事； ②在此时发生了什么事； ③图画中的主人公此时有何感受； ④想些什么； ⑤结果如何 28293031323334六、实地调查收集资料的方法（三）（三）实地地调查中其他收集中其他收集资料的方法料的方法2.照相机照相机n呈呈现不被注意或容易不被注意或容易遗忘的忘的细节n用作用作访谈的参照的参照资料，作料，作为探究的工具探究的工具3.录像机像机n捕捉不被注意或容易捕捉不被注意或容易遗忘的忘的连续性性细节n微微观分析人分析人们的沟通、互的沟通、互动过程程n可能改可能改变人人们日常行日常行为35七、实地调查法的注意事项（一）（一）伦理道德理道德规范范n研究者本人研究者本人n研究研究对象群体象群体n研究者的研究者的职业群体群体n资助研究的人、助研究的人、团体和政府机构体和政府机构n一般公众一般公众36七、实地调查法的注意事项（二）（二）实地地调查的信度：研究能被重复的程度的信度：研究能被重复的程度n实地地调查在自然情境中在自然情境中实施，关注施，关注过程，可重复性令人程，可重复性令人怀疑疑n提高内在信度提高内在信度——在在给定的相同条件下，定的相同条件下，资料收集、分析和解料收集、分析和解释能在能在多大程度上保持一致。

多大程度上保持一致n多种方法收集多种方法收集资料料n三角互三角互证法法n尽量使用尽量使用录像像n两个以上研究者参与两个以上研究者参与n提高外在信度提高外在信度——不同的研究者能否在相同或相近的情境中，会得出不同的研究者能否在相同或相近的情境中，会得出一致的一致的结果n研究者清楚地辨研究者清楚地辨别、、详尽地尽地讨论资料的分析料的分析过程程n对资料是如何被分析和料是如何被分析和综合做出回合做出回顾性的描述性的描述37七、实地调查法的注意事项（三）（三）实地地调查的效度的效度 n内在效度内在效度n研究研究结果可被精确解果可被精确解释的范的范围n实地地调查很很难严格控制无关格控制无关变量量n外在效度：外在效度：n结果能被推广的人、情景、条件果能被推广的人、情景、条件n对多个多个场所所进行研究行研究38第三节 询问调查法一、询问调查法的概念和特点二、询问调查法的种类三、访谈过程及其技巧四、询问调查的实施五、询问调查法的优点六、询问调查法的缺点39一、询问调查法的概念和特点1.概念概念n询问调查法就是法就是访问者通者通过口口头交交谈等方式直接向被等方式直接向被访问者了解社会者了解社会情况或探情况或探讨社会社会问题的的调查方法。

方法n统计调查中最常用的方法之一中最常用的方法之一2.特点特点n直接直接调查n口口头调查 n互互动式式调查 n需要一定需要一定访问技巧技巧 40二、询问调查法的种类（一）按（一）按调查内容划分内容划分1.标准化准化访问n也称也称结构性构性访问，就是按照，就是按照统一一设计的、有一定的、有一定结构的构的问卷所卷所进行的行的访问n便于便于对访问结果果进行行统计和定量分析和定量分析n缺乏灵活性缺乏灵活性2.非非标准化准化访问 n非非结构性构性访问，就是按照一定，就是按照一定调查目的和一个粗目的和一个粗线条条调查提提纲进行的行的访问n充分充分发挥访问双方的主双方的主动性、性、创造性造性n对问题进行深入探行深入探讨n对访问者要求者要求较高高n难以定量分析以定量分析41二、询问调查法的种类（二）按（二）按调查方式划分方式划分1.直接直接询问 n就是就是访问者与被者与被访问者者进行面行面对面的面的访谈n优点：点：（（1））观察察研究研究对象象的面部表情和反的面部表情和反应动作，作，获得有价得有价值的信息2）有利于沟通）有利于沟通，便于当，便于当场解解释（（3）最具）最具弹性性（（4））更直更直观（（5）与消）与消费者建立感情者建立感情联系。

系n缺点：缺点：n成本高，受地域影响比成本高，受地域影响比较明明显，，n受受访者无法者无法对问题进行行过多的思考，容易被多的思考，容易被访问员诱导42二、询问调查法的种类（二）按（二）按调查方式划分方式划分2.间接接询问 n访问n邮寄寄访问n网网络访问43三、访谈过程及其技巧访谈的的过程程访谈的的结束束引引导和追和追询提出提出询问的的问题接近被接近被访问者者44三、访谈过程及其技巧（一）接近（一）接近访问者者n自然接近自然接近n求同接近求同接近n友好接近友好接近n正面接近正面接近n隐藏接近藏接近 45三、访谈过程及其技巧（二）（二）提提问的种的种类、方式和、方式和语言言1.实质性性问题：：为了掌握情况而提出的了掌握情况而提出的问题n事事实方面的方面的问题n行行为方面的方面的问题n观念方面的念方面的问题n感情、感情、态度方面的度方面的问题“会问”“善听”46三、访谈过程及其技巧n（二）（二）提提问的种的种类、方式和、方式和语言言n所所谓功能性功能性问题，是指在，是指在访谈过程中程中为了了对被被访问者施加某种影响而者施加某种影响而提出的提出的问题它也可分它也可分为四四类：：1）接触性）接触性问题。

提出提出这些些问题的目的，不是了解的目的，不是了解这些些问题本身，而是本身，而是为了比了比较自然地接触被自然地接触被访问者2））试探性探性问题提出这些些问题是是为了了试探一下，看探一下，看访谈对象和象和时间的的选择是否恰当，以便决定是否恰当，以便决定访谈是否是否进行和如何行和如何进行3））过度性度性问题有了过度性度性问题，，访谈过程就会程就会显得比得比较连贯和自然4））检验性性问题提出一个提出一个问题的目的，是的目的，是为了了检验前一个前一个问题的回答是的回答是否真否真实、可靠47三、访谈过程及其技巧（三）听取回答的技巧（三）听取回答的技巧n有效的听有效的听n排除听的障碍排除听的障碍n提高提高记忆能力能力n善于做出反善于做出反应“会问”“善听”48三、访谈过程及其技巧（四）引（四）引导和追和追询1.引引导：帮助被：帮助被访问者正确理解和回答已提出的者正确理解和回答已提出的问题2.追追询：促使被：促使被访问者更真者更真实、具体、准确、完整地回答、具体、准确、完整地回答问题n追追询一定要适当一定要适当1）要适）要适时2）要适度采用提采用提问控制控制访问过程程 注意提问问题的性质和特点 注意被访问对象的特点 注意访问者与被访问者的关系 采用引采用引导和追和追询方法控制方法控制访问过程程 49三、访谈过程及其技巧（五）（五）访谈的的结束束1.适可而止适可而止n一两个小一两个小时为宜宜n良好良好访谈气氛气氛2.善始善善始善终n表示感表示感谢和友和友谊n为以后的以后的调查做好做好铺垫50三、访谈过程及其技巧（六）再次（六）再次访问    再次再次访问，大体可分，大体可分为三种三种类型：型：n1））补充性再次充性再次访问。

n2）深入性再次）深入性再次访问n3）追踪性再次）追踪性再次访问51四、询问调查的实施询问调查实施的步施的步骤：：n访问的准的准备 n进入入访问 n实施施访问，做好，做好访问记录 n结束束访问 52四、询问调查的实施1.访谈前准前准备n准准备访问提提纲 n选准准访谈对象象 n选好好访谈的的时间、地点和、地点和场合合2.要建立良好的人要建立良好的人际关系关系n（（1）表明来意，消除疑）表明来意，消除疑虑n（（2）虚心求教，以礼待人）虚心求教，以礼待人n（（3）平等交）平等交谈，保持中立，保持中立 53四、询问调查的实施n3.重重视访谈中的非中的非语言信息言信息n衣着、服衣着、服饰、打扮、打扮n动作、姿作、姿势n面部表情面部表情n4.做好做好询问记录n记要点要点n记特点特点n记疑点疑点n记易忘点易忘点n记主要感受点主要感受点54五、询问调查法的优点n1.能广泛了解各种社会能广泛了解各种社会现象象n2.能深入探能深入探讨各各类社会社会问题n3.能灵活能灵活处理理访谈过程中的程中的问题n4.能提高能提高访谈的成功率和可靠性的成功率和可靠性n5.能适用于各种能适用于各种调查对象象n6.有利于被有利于被访问者交朋友者交朋友55六、询问调查法的缺点n1.有一定的主有一定的主观性性n2.不能匿名不能匿名n3.获得的材料需要得的材料需要进一步核一步核实、、查证n4.耗耗费大量人力、物力，耗大量人力、物力，耗时56面面谈访问应注意的注意的问题n（（1））问话问话要尽量清楚、要尽量清楚、简练简练；；n（（2））访问访问者不要者不要对问题对问题的含的含义发义发表任何表任何议论议论或者以任何方式来引或者以任何方式来引诱诱被被调查调查者回答；者回答；n（（3））询问应该询问应该由由简简到到难难，由一般到关，由一般到关键键；；n（（4）不要）不要询问询问关系到个人关系到个人隐隐私的私的问题问题及机密性及机密性问题问题；；n（（5））对对被被调查调查者的回答要及者的回答要及时时地判断，以确定其地判断，以确定其对问题对问题的理解是否的理解是否正确；正确；n（（6））访问访问的的时间时间不要持不要持续续太太长长；；n（（7））调查调查人人员员要准要准时时，穿戴整，穿戴整洁洁，并要，并要对对被被调查调查者表者表现现出友善和尊出友善和尊重。

重57对访谈人员的素质要求n正直、正直、诚实诚实n服从安排、吃苦耐服从安排、吃苦耐劳劳n不弄虚作假、有不弄虚作假、有责责任感、有任感、有较较好的表达能力好的表达能力n有良好的方向感有良好的方向感58访问时的要求n自我自我调控能力控能力强，精神，精神饱满，，热情礼貌，自信情礼貌，自信乐观n接近被接近被调查者的技者的技术，，较强的沟通能力，清楚的沟通能力，清楚对方方顾虑，，n问话的的语气、措辞、方式都要适合被气、措辞、方式都要适合被调查者的身份和知者的身份和知识水平水平n逻辑严谨，，问题应按先易后按先易后难的的顺序提出序提出n强应变能力，能力，处理不理不乐意合作、拒意合作、拒绝回答或随便回答的回答或随便回答的问题n鼓励鼓励对方真方真实回答，掌握回答，掌握调查时间n仪表大方，口表大方，口齿清晰，清晰，语言流利，善于随机言流利，善于随机应变n访谈记录技技术59第四节 网络调查法与调查法 一、传统市场调研与网上市场调研的区别二、网络调查法常用手段三、网络调查法应注意的问题四、网络调查法的优点五、网络调查法的目的六、网络调查法的对象七、网络调查法的技巧八、调查法60网络调查法的概念n网网络调查法是指通法是指通过互互联网网络，，针对特定的房地特定的房地产问题进行的行的调查设计、收集、收集资料和分析等活料和分析等活动的方法。

的方法n它的具体操作它的具体操作过程程为：将：将问卷卷发布在网上布在网上——访问者答卷者答卷——数据数据处理（由理（由计算机自算机自动完成）完成）——获得相关信息得相关信息61一、传统市场调研与网上市场调研的区别网上市网上市场调研研传统市市场调研研无无时空和地域限制空和地域限制有地域和有地域和时空的限制空的限制周期短周期短周期周期长耗耗费人力人力财力少力少耗耗费大量人力大量人力财力力62二、网络调查法常用手段1.利用自己的网站 n企企业网站的固定网站的固定访问者者2.借用别人的网站 n包括包括访问者众多的网者众多的网络媒体提供商（媒体提供商（ICP））     谷歌谷歌n直接直接查询需要的信息需要的信息 63三、网络调查法应注意的问题1.制定网上调研提纲n调研的时间、框架、问题、题目、格式要求2.搜集竞争对手的信息n竞争对手的网站有哪些特色值得借鉴n有什么疏漏或错误需要避免n竞争对手是否做过类似的市场调研 3.了解市场需求n 对市场调研对象进行角色细分 4.适当样品、奖品激励 64四、网络调查法的优点n1.实时、互、互动n2.无无时空、地域限制空、地域限制n3.便捷性和低便捷性和低费用。

用n4. 更更为可靠和客可靠和客观65五、网络调查的目的n1.公司站点的公司站点的访问者者n目目标客客户群体的整体群体的整体结构构n2.客客户或或员工工满意度意度调查n衡量公司的衡量公司的产品与服品与服务在客在客户心中位置的重要指心中位置的重要指标n3.新新产品品测试n联机市机市场调查的方式，的方式，对新新产品品进行宣行宣传与与调查n分析分析产品的品的优缺点与市缺点与市场份份额66六、网络调查的对象n1.产品的品的购买者者n网上网上购物的方式物的方式n2.企企业的的竞争者争者n年度年度报告、季度告、季度评估、公司决策估、公司决策层个人个人简历、、产品信息、公司品信息、公司简讯及公及公开招聘开招聘职位位n3.企企业合作者和行合作者和行业内的中立者内的中立者n有价有价值的信息的信息n评估分析估分析报告告67七、网络调查法技巧n1.物物质鼓励鼓励n提供提供奖品品n商品折扣商品折扣n2.注册个人信息注册个人信息n提供大量有价提供大量有价值的免的免费信息吸引信息吸引访问者，供其下者，供其下载n3.选择性性调查n问题短小精悍短小精悍n设置置选择按按钮n4.适当的适当的问题数量数量n5.公布保公布保护个人信息声明个人信息声明n保保护调查对象个人象个人隐私私n自愿参加自愿参加调研研68八、调查法（一）概念（一）概念n调查人人员利用利用这种通种通讯工具，同被工具，同被调查者者进行行语言交流，从而言交流，从而获取信息，采集数据的一种取信息，采集数据的一种调查方法。

方法二）分（二）分类n·传统的的调查n工具：普通工具：普通、、纸质问卷、笔卷、笔n调查员按按调查设计所所规定的随机定的随机拨号方法号方法进行行访问n适用范适用范围：小：小样本的本的简单访谈n·电脑辅助助访谈n工具：工具：电脑n调查人人员直接将答案直接将答案输入入电脑控制中心控制中心n适用范适用范围：：问卷内容比卷内容比较繁繁琐的的访谈69八、调查法n（三）（三）优点点n 1.随机随机拨号，号，样本本对总体的代表性体的代表性强n 2 .速度快速度快n 3.可能在某些可能在某些问题上得到更坦上得到更坦诚的回答的回答n 4.费用省用省 n（四）缺点（四）缺点n1. 与被与被访者缺乏面者缺乏面对面的沟通面的沟通n2. 只适合于不用出示只适合于不用出示产品或者品或者图片的片的项目目n3.更适合于更适合于问卷稍短一些的卷稍短一些的项目，最好目，最好25~45分分钟70调查法遵循的原则问卷的卷的设计应遵循以下原遵循以下原则：： l中中时间是宝是宝贵的的 l设计好好问卷卷调查表表 l挑挑选和培和培训好好调查员l调查样本的抽取及本的抽取及访问时间的的选择问题 l不要期望受不要期望受访者在听了一道很冗者在听了一道很冗长的的问题之后之后还能能够回答回答————他他们记不住。

不住 71第五节 问卷调查法 一、问卷调查法概述二、问卷调查法的特点三、问卷调查法的适用范围四、问卷调查的过程72一、问卷调查法概述n问卷卷调查法是研究者通法是研究者通过事先事先设计好的好的问题来来获取有关信息和取有关信息和资料的一种方法料的一种方法n是房地是房地产调查中最常用的收集中最常用的收集资料的方法料的方法73二、问卷调查法的特点n（一）（一）优点点n1.高效性高效性n节省人力、物力、省人力、物力、经费、、时间n效率高效率高n2.客客观性性n匿名性匿名性n3.统一性一性n4.广泛性广泛性n涉及范涉及范围广广n对数据定量分析数据定量分析74二、问卷调查法的特点n（二）局限（二）局限n1.缺乏缺乏弹性性n封封闭型型问题占多数占多数n2.容易容易误解解n错填、漏填、回避回答填、漏填、回避回答n3.回收率低回收率低n填答靠填答靠调查对象自象自觉、自愿、自愿75三、问卷调查法的适用范围n1.调查内容：内容：对现时问题的的调查n2.调查样本：本：较大大样本的本的调查n3.调查过程：程：较短短时期的期的调查n4.调查对象所在地域：大城市象所在地域：大城市n5.调查对象文化程度：初中以上文化程度象文化程度：初中以上文化程度76四、问卷调查的过程（二）确定（二）确定问卷的内容卷的内容（一）明确（一）明确调查目的目的（三）（三）问卷的卷的设计（四）（四）问卷的卷的发放与回收放与回收1.从目的出从目的出发2.估估计可能的阻碍因素可能的阻碍因素3.应该注意的相关注意的相关问题1.个人基本个人基本资料料2.态度度问题3.行行为问题1.问卷的卷的发放放2.问卷的回收卷的回收77四、问卷调查的过程n估估计可能出可能出现的阻碍因素的阻碍因素1.主主观上的障碍：被上的障碍：被调查者心理上和思想上者心理上和思想上对问卷卷产生的各种不良反生的各种不良反应所所形成的障碍。

形成的障碍n畏畏难情情绪——篇幅篇幅长、、题目多、目多、难度大度大n顾虑——个人个人隐私、敏感内容私、敏感内容n敷衍敷衍——对调查意意义、目的不清楚、目的不清楚 2.客客观上的障碍：被上的障碍：被调查者自身能力和条件等方面的原因所形成障碍者自身能力和条件等方面的原因所形成障碍n阅读能力、理解能力、答能力、理解能力、答题能力能力n因此在因此在设计问卷卷时，尽可能地站在被，尽可能地站在被调查者的立者的立场思考思考问题78四、问卷调查的过程n应该注意的相关注意的相关问题n·以以调查目的目的为中心做中心做总体构思体构思n·从从调查内容出内容出发设计问卷卷n·注意注意调查样本的构成情况本的构成情况n·考考虑资料料处理方法和理方法和问卷使用分析方法卷使用分析方法79四、问卷调查的过程确定确定问卷的基本内容：卷的基本内容：1.个人基本个人基本资料料·您的您的职业是什么？是什么？·您的年您的年龄多大？多大？2.态度度问题·您喜您喜欢什么什么样的商品房？的商品房？A.高高层      B.小高小高层      C.多多层3.行行为问题过去一年中，你参去一年中，你参观过哪些房地哪些房地产项目？目？80对于问题的要求n1. 用字用字简单、定、定义清楚清楚n2.避免避免问题具有双重涵具有双重涵义。

 n3.避免双重回答避免双重回答问题n4.问题不能不能带有有倾向性n5.避免用否定句提避免用否定句提问n6. 避免使用不精确的用避免使用不精确的用语n7. 避免假避免假设性性问题 n8.避免避免汇总和估和估计 n9.避免直接避免直接询问困窘性困窘性问题81几种调查方法比较方法 优点 有回馈反应、可反应复杂问题、面谈者高度参与，故有机会做进一步探问 速度快、成本较低、无面对面的尴尬 地理弹性大、成本低、受访者可选最方便时机地点回答、标准化问卷易获得 回收速度快且数据回收量大，可跨地区调查、所花费成本最低 缺点 成本高、没有匿名性可言，有时受访者会害怕而拒答、有时间压力 样本恐有偏差、少掉视觉观察 回收率低 样本选取恐有偏差(例如都是网络族)，无法事后进一步探问 询问调查法法访谈法法问卷卷调查法法网网络调查法法82课堂练习题n1.房地房地产市市场调查人人员有有时采取在夜采取在夜间到居住小到居住小区区测算算“亮灯率亮灯率”的方法来分析入住率，的方法来分析入住率，这种种调查方法属于（方法属于（   ）n A.观察法察法       B.实验法法        C.讨论法法      D.问卷卷调查法法A83课堂练习题n3.在房地在房地产市市场调查中，收集一手中，收集一手资料的方法有料的方法有（（               ））n  A.文献文献查阅      B.观察察      C.专题讨论      D.问卷卷调查      E.实验BCDE84课堂练习题n4.（（    ）是企）是企业进行市行市场分析与分析与预测、正确制定、正确制定市市场营销战略和略和计划的前提。

划的前提n A.市市场定位定位       B.市市场调查        C.市市场细分分        D.市市场分析分析B85课堂练习题n5.（（      ））资料是料是调查的起点，其的起点，其优点是成本低及点是成本低及可以立即使用可以立即使用n A.一手一手      B.二手二手      C.原始原始      D.基基础B86。