土地估价的基本方法.ppt

第四章 土地估价的基本方法——如何知道土地的价格第一节 市场比较法w一、市场比较法的基本原理n1、定义w市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房 地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估 价对象价格的一种方法n2、理论依据替代原则3、相关概念w（1）比较宗地n指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的 宗地或地块 w（2）标准宗地n指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地 w（3）估价期日 w（4）交易情况修正w（5）容积率n一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比 w（6）区域因素n土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素 相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素 w（7）个别因素n土地的个别特性对价格的影响因素 w（8）地价指数n运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成 相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数 w（9）区域分析n判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗 地价格所产生的影响等 w（10）同一供需圈 w（11）相临区域 w（12）类似区域二、市场比较法的基本公式w根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以 分为直接比较法和间接比较法。

n直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例 与其逐项比较；n间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基 准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较一）直接比较法的基本公式n待估宗地的价格=比较实例价格 ×交易情况修正× 交易 期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正 × 容积率修 正 × 年期修正nnPD—— 待估宗地价格nPB——比较实例宗地价格nA——待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数nB——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日 地价指数nD——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数nE——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数PD=PB×A×B×D×E 公式的特点w公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分 子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母n如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 w哪个为为比较较基础础，哪个就取值为值为 100，另一方的 值值通过过比较进较进 行加或减 w“交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正”为4项基本修正内容， w“容积率修正 × 年期修正”为特殊修正内容二）间接比较法的基本公式w略（三）市场比较法的特点与适用范围w1、特点n（1）接近市场行情，现实性较强。

n（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准 价格”n（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以 与收益价格相协调n（4）需要估价人员具有较高的专业素质n（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保 证评估结果准确性的关键2、适用条件与范围w（1）有足够数量的比较案例；n对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁 和公路等，不适用 w（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；w（3）交易资料可靠；w（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合 法性 w（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也 可用于其他估价方法中有关参数的求取三、市场比较法的估价程序w（一）收集交易资料n大量、真实、可靠n搜集的内容： w土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件 、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地 价格等n搜集的途径： w查阅政府有关部门的土地交易资料； w查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； w与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； w与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； w其他途径二）确定比较交易案例w明确6个具体要求： w1、实例数量≥3个 w2、交易时间：n接近估价时点 w3、土地用途：n相同 w4、交易类型：n相同 w5、交易情况：n正常交易 w6、实例位置：n区域和个别特征都要相近（三）建立价格比较基础w指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相 互可比的基础。

即：调整实例的付款方式、币种 和货币单位、面积内涵和面积单位等 w举例：n有A、B两个比较案例， A为一宗250亩的地块，交易 价格为460万美元，成交当时的美元汇率为8.4； B 为一宗54300 的地块，成交价格为1200万元人 民币请将这两个实例调整为以人民币表示的土地单 价四）市场交易情况修正n是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易 价格偏差n修正方法：wA=待估宗地情况或正常情况指数/ 比较案例宗地情 况指数（五）期日修正n交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的 ，可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修 订为估价期日的价格进行期日修正时，要特别注意 价格指数的基期，要先调整到定基值数n B=估价期日的价格指数/交易期日价格指数 （六）区域因素修正n区域因素的实质和内容n区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正 n修正方法：w修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算nD=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因 素条件指数（七）个别因素修正n个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的n修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方 法八）土地使用权年限修正n土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先 计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易 案例地价进行年期修正。

w年期修正系数n年期修正后地价=比较案例价格×Knm——待估宗地的使用权年期nn——比较实例的使用权年期（九）容积率修正n容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修 正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地 价n容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待 估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系 数）（十）土地价格的最终确定w通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的 试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比 较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格n对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三 种：w简单平均法、加权平均法、取中位数或众数四、市场比较法的运用实例w（一）估价对象概况n1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交 易类型的4宗土地交易比较实例，待估宗地与各交易 实例的条件已经各交易实例的区域因素和个别因素修 正情况如表4-1-3所示:n其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比 较，表中修正系数为正数的，表示交易实例的条件优 于待估宗地，系数为负数的，表示交易实例的条件比 待估宗地差表4-1-3 待估宗地与各交易实例对比因素修正项目用 地宗地成交 价格/（元/ ㎡）交易时间土地使用 年期容积率区域因素修 正系数（% ）个别因素 修正系数 （%） A12502000年12 月1日704.0+3-10B15652001年8 月1日705.0-2-3C16202002年12 月1日503.0+4+1D14502003年5 月1日403.0-4-2待估宗 地2003年10 月1日702.5n2、土地还原利率为8%；n3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100， 以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月上 涨0.5个百分点；n4、该市住宅地价的容积率修正系数如表4-1-4。

容积率1.02.02.53.04.05.0修正系 数1.01.82.22.62.83.1表4-1-4 容积率修正系数w(二)要求：n根据上述资料估算出待估宗地在2003年10月1日土地 使用年限为70年的单位土地面积价格w（三）解题过程n根据题意采用市场比较法进性评估n1、编制某城市住宅地价指数表日期2000年12 月1日2001年8 月1日2002年6 月1日2002年12 月1日2003年5 月1日2003年10 月1日地价指数100108118124126.5129表4-1-5 某市住宅地价逐年指数2、编制土地使用权年期修正指数w土地还原利率为8%，以住宅用地法定最高70年 的指数为100则：n50年期修正指数为：n40年期修正指数为：w3、容积率修正系数：按题目给定的系数进行 w4、确定区域因素和个别因素条件指数n根据题意，表中指数为交易比较实例与待估宗地相 比，因此，确定待估宗地的条件指数为100，各交 易实例条件指数按表4-1-6中给定数据确定项目区域因素条件指数个别因素条件指数比较实 例A10390比较实 例B9897 比较实 例C104101 比较实 例D9698 待估宗地100100表4-1-6 条件指数w5、比较修正各交易实例价格元/㎡A.B.c.D.6、待估宗地价格的确定w经比较分析，上述4个试算价格差别不大，取算 术平均值得待估宗地单位土地面积价格：市场比较法练习题单项选择题w1、某城市地价指数为1998年100、1999年110、 2000年125、2001年140、2002年180，若该市某 宗地1999年1月1日地价为1000元/ ㎡ ，那么2002 年1月1日的地价为（ ）元/ ㎡ 。

n A. 1800 B. 1286 C. 1636 D. 1440 w2、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的 某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元/ ㎡ ，如果交易方式修正为：协议0.5，招标0.75，拍 卖1.0，则修正后的交易案例地价为（ ）元/ ㎡ nA. 500 B. 1500 C. 1667 D. 2000 w3、采用市场比较法估价时，若比较案例的价格 为1000元/ ㎡ ，其区域条件指数为100，待估土 地的区域条件指数相比为105，则经修正后的比 较案例价格为（ ）元/ ㎡ nA. 1050 B. 100 C. 1040 D. 952 w4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）nA. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格 多项选择题 w1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地 应具有（ ）nA. 相关性 B. 一致性 C. 替代性 D. 代表性 w 2、根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（ ）nA. 标准比较分析 B. 直接比较分析 nC. 案例比较分析 D. 间接比较分析 w 3、应用市场比较法应具备的条件时（ ）nA.不动产市场发达 B.交易案例丰富nC.交易资料可靠 D.交易类型全面 w 4、在运用市场比较法时，对多个比准价格处理，综合确定 地价的基本方法有（ ） A.简单平均法 B.加权平均法 C.中位数法 D.众数法 w5、在宗地形状中，最有利于使用的地块形状是（ ）nA. 矩形 B. 三角形 C. 不规则形状 D. 方形转贴 第二节 收益还原法——“除法”一、收益还原法的基本原理w（一）定义n收益还原法： w又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预 期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益 总和的一种估价方法。

w基本公式为：n待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率，所 以，又称该方法为“除法”n（二）原理 w地租理论：“土地的价格无非是土地出租的资本化 收入”三）折现与资本化w1、资金时间价值的基本计算方法n单利法n复利法：f—资金的复利终值2、现值的计算方法w单利折现w复利折现n举例：某宗地用于出租，年租金为8万元，租期5年， 在年利率10%的情况下，5年后的租金总收益相当于 现在的纯收益为：（四）收益还原法的基本公式w公式1 纯理论的一般公式P——土地价格 a——土地年纯收益 r——土地还原率公式2 土地纯收益固定不变的公式w公式2.1。