XX百项目策划报告DOC47(1).docx

前 言：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业地产项目的经营涉及到宏观经济、城市规划、建筑工程、市场营销、物业管理、金融保险、统计、会计、心理等各方面的综合知识金沙百项目目地块位位于沙坪坪坝区核核心商圈圈，地理理位置十十分优越越在前前期对项项目规划划进行了了有效的的论证，但但产品的的功能定定位却仍仍处于研研究阶段段，对于于定位住住宅或者者商务仍仍有各自自不同的的看法如如果定位位方向为为纯住宅宅产品，则则有价格格瓶颈，运运作中不不利于充充分发挥挥地块的的口岸优优势；如如果定位位方向为为商务产产品，则则市场消消化能力力是评估估的重点点（这两两者的具具体论述述详见市市场分析析部分的的内容）因因此，在在本营销销策划报报告中，产产品功能能定位将将是首先先需要论论述及勘勘酌的核核心问题题根据项目功功能定位位，报告告对项目目进行了了全面、系系统的市市场定位位，包括括目标客客户、形形象档次次以及价价格体系系等层面面的内容容，并就就项目在在产品设设计方面面做出了了一定的的调整，使使之匹配配于项目目的整体体定位构构思在本报告的的最后部部分，将将对项目目的营销销推广做做出策略略性纲要要。

此环环节内容容也将随随着工作作的进一一步深入入开展，逐逐步落实实到纷繁繁而具体体的推广广工作中中，并最最终推动动项目的的营销步步入正常常和预期期的轨道道；具体体的营销销阶段细细分及销销售执行行方案计计划在双双方对项项目定位位及营销销策略达达成共识识后另行行整理提提交凡事预则立立，不预预则废，市市场虽千千变万化化，善谋谋者终将将胜之通通过双方方的精诚诚合作，必必将使各各项工作作得以统统筹、高高效的实实施我我们有信信心并期期待着协协助发展展商实现现利润和和形象的的双赢局局面—— 总46页 第8页 ——第一部分 沙坪坪坝区房房地产市市场综述述 一、 沙坪坝区房房地产市市场状况况综述1．区域宏宏观背景景简述沙坪坝区位位于嘉陵陵江畔，地地处重庆庆市西郊郊，全区区幅员3396平平方公里里，20001年年年末各各项统计计年鉴数数据如下下：Ø 总人口677.600万，家家庭总户户数211.277万户；；Ø 当年GDPP总值为为91995100万元，在在主城区区中排名名渝中区区和九龙龙坡区之之后；Ø 人均产值1137118元，排排名渝中中区、大大渡口区区和九龙龙坡区之之后；Ø 国内生产总总值指数数中的第第一、第第二产业业均比较较靠后，而而第三产产业指数数为1114.33，位列列市区经经济圈之之首，说说明沙区区商业服服务繁华华度较高高；Ø 房屋建筑施施工面积积达2332.227万平平方米，竣竣工面积积为977.600万平方方米，建建筑业总总产值11665575万万元；Ø 金融机构存存款余额额为144129934万万元，位位列渝中中区和九九龙坡区区之后；；Ø 城镇居民人人均住宅宅使用面面积为119.991平方方米，位位列市区区经济圈圈第四位位。

沙坪坝是重重庆的科科技文化化区，区区内有大大专院校校9所，中中专、中中小学3300余余所，学学生122万余人人；全市市三分之之一的科科研机构构集中于于沙坪坝坝区，科科技工作作者达55万余人人，智力力型劳动动者占全全区在业业人数11/3另外，沙坪坪坝区旅旅游资源源丰富，自自然景观观和人文文景观众众多，有有数万亩亩森林资资源和极极具开发发价值的的大型溶溶洞和温温泉等，陪陪都时期期遗址保保存完整整，渣滓滓洞、白白公馆远远近知名名，与沙沙坪坝区区浓厚的的文化氛氛围相得得益彰2．区域房房地产市市场发展展回顾沙坪坝区房房地产市市场经过过近几年年高速的的发展，开开发规模模和水平平已经达达到了相相当高度度，部分分楼盘个个案在整整个重庆庆房市都都有较大大的影响响力尤尤其是近近两年，沙沙区房地地产市场场成为业业内人士士和消费费者关注注的热点点，除有有效把握握本区域域的购买买客户以以外，凭凭借教育育等特色色资源，吸吸引了相相当的外外区客户户回顾顾整个沙沙坪坝房房地产市市场，主主要有以以下几个个发展阶阶段：Ø 第一阶段、市市场启动动阶段（119999年以前前）这一阶段的的开发项项目主要要集中于于三角碑碑周边及及小龙坎坎附近，项项目规模模普遍较较小，规规划设计计较为落落伍，配配套和管管理也比比较差，但但是由于于市场上上供应量量少，销销售业绩绩普遍较较好。

附：代表项项目———鑫源大大厦地理位置：：沙坪坝沙南南街433号开 发 商商：重庆沙坪坝坝区房地地产开发发总公司司总 建 面面：约450000平方方米开盘时间：：2000年年4月（但但其推广广早在119999年已经经着手进进行）楼盘定位：：商住楼销售价格：：起 价（建建筑面积积）：115000元/平平方米均 价（建建筑面积积）：117500元/平平方米最高价（建建筑面积积）：118500元/平平方米Ø 第二阶段、市市场发育育阶段（119999-20001年年）在一片质疑疑声中，芳芳草地在在凤天路路一枝独独秀，逆逆市飘红红，打出出了南部部新城的的大旗，猎猎猎旗风风下，短短短两三三年内数数十项目目相继登登场亮相相激烈烈的竞争争提高了了行业水水平，促促使开发发企业开开始注重重产品品品质和服服务，南南部新城城成为了了重庆房房市一片片开发热热土在这一发育育过程中中，区域域房地产产市场形形成了多多点开花花的繁荣荣态势，但但与此相相对应的的是，市市场和开开发企业业本身都都还不太太成熟，而而且某些些企业对对市场评评估过于于乐观，导导致了部部分项目目陷入被被动附：代表项项目———芳草地地地理位置：：沙坪坝凤天天路开 发 商商：重庆武城房房地产开开发公司司总 建 面面：566122平方米米开盘时间：：约19999年6月月楼盘定位：：高档小区房房销售价格：：起 价（建建筑面积积）：118000元/平平方米均 价（建建筑面积积）：221000元/平平方米最高价（建建筑面积积）：224000元/平平方米Ø 第三阶段、市市场成熟熟阶段（220011年至今今）在相对成熟熟的市场场中，开开发企业业相应不不同的区区域板块块会逐渐渐形成不不同的个个性特色色，需要要结合市市场环境境和特定定地块优优劣势进进行市场场细分及及定位。

华华宇、同同创等一一线企业业脱颖而而出，区区域市场场无论是是在决策策或运作作水平上上，都开开始走向向成熟附：个体项项目———华宇广广场地理位置：：沙坪坝名人人雕塑广广场开 发 商商：重庆华宇物物业（集集团）有有限公司司总 建 面面：3815007平方方米开盘时间：：一期20000年99月300日开盘盘，二期期20001年99月155日开盘盘楼盘定位：：中央商务··生活大大社区销售价格：：起 价（建建筑面积积）：229100元/平平方米均 价（建建筑面积积）：330000元/平平方米最高价（建建筑面积积）：443000元/平平方米3．沙区房房地产市市场相关关统计数数据及与与其它主主城区对对比（1）20000年年、20001年年沙坪坝坝区房地地产市场场与其他他区域房房地产市市场情况况统计表表Ø 投资额数据据（万元元）区域2000年年2001年年2002上上半年渝中区286422827218821092663江北区13229931872663734233渝北区13406612340009943300沙坪坝区13709992047337922611北碚区361622447477151866九龙坡区15218862443884810233大渡口区191199416644260388南岸区14028872063551963655巴南区378033487477219233永川市304644601188217399Ø 施工面积（平平方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区49183377570411632410883026877740江北区19941181299299081114884420224401渝北区23046673410166101693880528737729沙坪坝区25816633320222221805665022959946北碚区125944388610552102577566784997九龙坡区26420004359755951746005024934453大渡口区5688116557833447987754852444南岸区25566687365766411744114327571136巴南区7204553747988457304485805229永川市85439901028114565157707266226Ø 竣工面积（平平方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区8333444571466247990012622665江北区3927005571544631728894059992渝北区6530990986000354404407408778沙坪坝区5901002640699840209994877669北碚区6197775556022048039934397333九龙坡区79378831117225947134437734336大渡口区3638553117699330996661019660南岸区7134336825300252242225412448巴南区1472770357300211589942830337永川市3321220505288026550023472225Ø 销售面积（平平方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区3606559400644630175512875004江北区3599885360322131224413239335渝北区5072110760722546206657099994沙坪坝区3969772502722832432294387117北碚区3527228365999030109943174116九龙坡区4200005771122931841136399889大渡口区2175112125033920786671155880南岸区5201448630922546250075365665巴南区1430558235811112339952063992永川市2765220349188424020042765229Ø 空置房（平平方米）区域空置面积其中：空置置一年以以上合计住宅合计住宅20002001200020012000。