瓷砖脱落责任分析.doc

福州市房管局维修办工作人员说，她们只负责管理维修基金，若房屋浮现外墙脱落等问题，要是有交维修基金的话，那么业主或物业公司可以到房管局办理申请维修手续;没有交维修基金，那么在保修期内，可以找开发商或建设单位协商解决，若是过了保修期，就只能由获得产权的所有业主平均分摊维修费.记者征询了浙江之星律师事务所律师朱丽颖，她觉得，外墙瓷砖掉落与房子施工质量和后期维护管理有一定关系，房产商和物业应承当某些责任；胡先生没有把车停在自家车位上，而是随意停在路边也许也要承当一部分责任外墙面脱落砸坏新车 物业负最后责任 　　刚买了半个多月的新车，停在社区门口的人行道上，却被社区外墙上忽然脱落的水泥和瓷砖砸了车主朱先生在向保险公司索赔到修理费12300元后，将向物业公司的索赔权转让给了保险公司保险公司的祈求能否得到支持?10月 21日，江苏省无锡市滨湖区人民法院对该案作出了一审判决，判决物业公司向保险公司支付补偿金人民币12300元　　5月1日，朱先生购得轿车一辆，价值105200元5月18日，朱先生为该车在中保无锡分公司(如下简称保险公司)处投保机动车损失险105200元5月25日晚，朱先生将车辆停放在位于社区门口没有停车泊位的人行道上。

意想不到的是位于车辆正上方的该社区13号楼3楼的外墙面水泥和瓷砖忽然脱落，将车的前后挡风玻璃及天窗、车身砸坏事发后，朱先生立即向派出所报案，并向保险公司报出险保险公司现场勘查后拟定，事故导致损失为12300元，车辆送修后发生修理费12300元之后，保险公司按照机动车损失险的商定向朱先生赔付了该笔修理费朱先生则将其对侵权方的索赔权转让给保险公司　　在保险公司将无锡中房物业有限公司(如下简称物业公司)和使用13号楼3楼的无锡市滨湖区河埒街道月秀社区居民委员会(如下简称居委会)告上法院后，物业公司和居委会都提出了抗辩　　物业公司觉得，自己只与社区业主有委托合同关系，与保险公司及朱先生均无法律关系，应当起诉全体业主事发前，物业公司没有接到任何告知需对13号3楼进行维护，因此也没有维护上的过错至于对外墙的维修，一般是两到三年进行一次大修，平时则是接到业主保修时进行维修并且房屋已交付使用近十年，而事故发生时该路段正在施工，也许是路面打桩施工引起外墙面瓷砖掉落居委会则提出，13号楼3楼是社区的配套用房，居委会并非所有权人，只是按上级部门的规定进驻该房使用，没有对房屋外墙的维护义务物业公司与居委会均提到，朱先生违章停车也有过错，应当自负损害补偿责任。

　　法院审理后还查明，社区业主委员会与物业公司自1月1日起签订的《物业管理委托合同》有如下商定：物业公司委托管理事项涉及：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，涉及：楼盖、屋顶、外墙面等附属配套建筑和设施的维修、养护和管理　　法院觉得，本案中，保险公司向朱先生赔付了12300元的车辆损失补偿金后，因朱先生以书面方式将其对侵权人的补偿权利转让给保险公司，故保险公司有权向对车辆导致损害的侵权人行使代位求偿权外墙脱落的13号楼3楼房屋系社区的配套用房，有关产权应属全体业主共有物业公司接受委托对社区建筑共用部位及附属配套建筑进行维修、养护及管理物业公司应当尽勤勉的管理义务，对使用达一定年限的建筑物进行及时的检查、维护，对需要整饬、维修的部分采用合适的措施进行整修，避免发生外墙脱落损害她人的状况现房屋外墙的水泥、瓷砖脱落，导致她人车辆损害，物业公司应当对损害承当民事补偿责任居委会虽是13号楼3楼的实际使用人，但对房屋的外墙并无管理职责，保险公司对其的诉讼祈求应予驳回对于两被告均提及的朱先生自行承当损害一说法院觉得，朱先生将车辆停放于没有停车泊位的人行道上，确属违背交通管理法规的行为，但该违章行为应受相应的行政惩罚及其她也许引起的民事责任，不应遭受建筑物脱落物的损害。

据此，法院依法作出了上述判决墙砖掉落责任谁承当？高层建筑物的外墙砖一旦发生坠落甚至伤人，责任应当由谁来承当呢？按照目前有关规定，贴外墙砖属于装修工程范畴，最低保修期限为两年如果外墙砖是在保修期内掉落伤人的，有关维修和补偿责任应由施工单位和开发商承当如果超过了保修期，在没有物业管理的状况下，维修责任和补偿责任应由所属单元的全体业主共同承当，由于墙面砖属于公共面积福州外墙瓷砖脱落：痼疾频发盼良方　　　　老旧社区掉瓷最为严重　　连日来，记者走访了福州市鼓楼区、晋安区、仓山区的多种居民社区，发现老旧社区的外墙瓷砖损毁现象最为严重　　在鼓楼区禾盛社区，记者看到两座7层居民楼的外墙均存在瓷砖脱落现象最严重的是2号楼，楼面西侧有3处大面积的“伤疤”，占整侧外墙近半面积的淡黄色瓷砖都不知所踪，裸露出红色的墙砖　　2号楼下一家路边花店的老板告诉记者：“每逢刮风下雨就会掉瓷砖，落得远的掉进河里，近一点的就砸在社区停车场上本来每天傍晚，接近墙边的通道常有居民纳凉，目前没人敢在那里待着　　相比之下，晋安区双翔新村的状况更令人担忧位于社区入口处的6号楼是外墙掉瓷的重灾区，四周外墙大概有三分之一的瓷砖都脱落了而这座楼边上的通道，是社区内90多户居民进出的必经之路。

居民林女士抱怨说，虽然是晴天，通过通道时自己也要加快脚步，以防瓷砖“空袭”　　据调查，仅近几年，榕城已经发生多起外墙瓷砖坠落伤人、砸车事件例如，仓山区金彩新村的居民林女士，一年多前通过社区8号楼时，就被从二楼掉落的瓷砖砸伤，头部缝了8针而记者近日走访金彩新村，发现掉瓷状况仍然存在　　记者还从福州市便民呼喊中心12345网站上查询到，除了老旧社区，榕城少数新社区也存在外墙或电梯间瓷砖脱落的状况近一年来，该网站已收到数十条有关瓷砖坠落的投诉　　多重因素导致隐患难除　　装饰外墙的瓷砖，为什么成为安全隐患且长期无法消除？记者调查发现，重要有3个因素　　一是房龄偏大，贴砖工艺不完善福州市内存在掉瓷隐患的社区，重要集中在房龄以上的老旧社区例如，禾盛社区和双翔新村均是1995年左右建成的社区，金彩新村是在交房由于当时房屋外墙的瓷砖贴面工艺不完善，施工时多用粗制水泥粘合瓷砖，长时间暴露在风吹日晒中，瓷砖很容易老化脱落　　二是缺少管理，难凑公共维修资金墙面是公共区域，维修费动辄就要几万元，只要有几户业主不乐意掏钱，修复就无法进行禾盛社区2号楼业主何先生无奈地说，社区内两栋楼都存在瓷砖脱落现象，1号楼是福州某市属单位的福利房，留有一笔专项公共维修基金，每隔几年就对外墙瓷砖进行修复，而2号楼已是商品房，每次想要修复外墙瓷砖，都因业主意见不合，维修资金难凑而耽误。

　　双翔新村面临同样问题该社区不少房子已经几易其主，物业公司和业主委员会早已解散我们也想凑笔钱来维修，可社区连物业和业委会都没有，谁来牵头？”该社区居民张女士说　　此外，人们在楼房外墙上随意安装空调外机、广告牌、遮阳罩等，施工不规范破坏了外墙构造，也成为引起瓷砖松动脱落的重要因素　　期待完善有关政策法规　　近年来，由于外墙瓷砖脱落屡屡引起安全事件，国内某些都市已严禁高层建筑的外墙使用陶瓷贴面但据记者理解，榕城目前尚无此规定　　福州市城乡建设委员会质量安全监管处陈处长表达，目前国内法律对外墙损坏的避免、修复尚无明确规定发现瓷砖脱落，应尽早修复，千万不能抱侥幸心理对于新建的楼房，有关单位一定要严把外墙质量关，保障市民出行安全陈处长说　　福州市建筑工程质量监督站林主任告诉记者，建筑物的装修工程最低保修期限为两年，两年内外墙瓷砖发生脱落，属于工程质量问题，市民可以向质监站投诉，由建设或施工单位维修并补偿若超过装修工程保修期，应由业主或物业申请启动维修资金　　福建创元律师事务所蔡思斌律师觉得，要妥善解决此类问题，需形成政府主导、多方协助配合的管理机制　　一方面，开发商在建造高层楼房时，应采用质量合格的新型外墙装饰材料替代瓷砖，从源头上避免此类问题的发生。

　　另一方面，政府应负责协调有关部门，协同社区组织，锁定辖区内存在此类突出问题的建筑设施，提示并督促业主及物业管理机构积极进行修复同步，有关部门可运用自身资源，予以技术支持，对于存在维修困难的老旧社区，还要提供财政资金专项补贴　　此外，物业管理机构应加强定期巡逻，发现外墙瓷砖脱落应及时设立警示标志，并尽早组织修复，保证过往群众的安全安全警示牌“注意高空坠物，行人及车辆远离楼体，请绕行”“楼体外墙建筑松动危险”，请业主出入注意安全据《侵权责任法》第八十五条规定，建筑物、构筑物或者其她设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落导致她人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承当侵权责任《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条建筑物或者其她设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落导致她人损害的，它的所有人或者管理人应当承当民事责任，但可以证明自己没有过错的除外。