2014年第五代城市综合体特色简介与案例分析报告69.pdf

-1百货大楼大型超市大型超市供销社城市生活休闲中心商业商业 模式模式国外国外 模式模式发展特发展特 征征国内模国内模 式式发展发展 特征特征第一代商业第一代商业第三代商业第三代商业第二代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔摩尔风光数十年后在20世纪前 期遭遇挑战，传统商业的 赢利率无法支撑起再扩张、 发展的负担超市兴起，倡导自由选购 的理念最大贡献是给零 售业业态注入工业制造业 的文化要素以Shopping Mall为代表，追求一 站式购物环境污染、郊区化的 边缘生存状态、交通堵塞、旧城 衰落等问题使其渐渐退出发展舞 台城市中心区域城市中心区域社区中心社区中心/临近市区临近市区 城市中心城市中心/副中心副中心/交通枢纽交通枢纽 第四代商业第四代商业以“体验经济”为基础，以 生活方式消费、娱乐加 休闲为主旨城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速 在中国成为新的时髦，这和后 期所谓的mall实际上是一致的， 国内汽车保有量低难以支撑真国内汽车保有量低难以支撑真 正意义的郊区正意义的郊区mall我们国家最早的商业模式， 供销社的选址往往都是城 市中最好的位置如北京王府井的百货大楼， 这一代发展了很长时间， 它是在供销社的基础上扩 大的，在经营模式上也发 生了很大的变化着眼于满足大众日益增加的 精神和文化精神和文化需求，国内目前 出现的并不多城市核心城市核心第五代商业模式第五代商业模式shopping parkshopping park- -2从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。

城市综合体主要类型典型案例商务办公综合体金融商务型纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、际金融中心北京东方广场会展商务型上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城酒店商务型横滨港未来21区总部商务型东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基商业零售综合体购物广场型香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商场型伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城时尚街区型上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街酒店公寓综合体主题酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街文化创意综合体文化娱乐型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街创意产业型上海苏河湾、杭州LOFT49休闲旅游综合体主题公园型香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城历史文化型北京前门大街、上海豫园自然生态型深圳东部华侨城、杭州西溪天堂交通物流综合体综合站场型香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽公交换乘型巴黎拉德芳斯轨道站点型香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦仓储物流型福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体科教研发综合体大学园区型杭州大学城高教综合体科技研发型日本筑波中心、宁波研发园体育运动综合体体育休闲型北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城运动场馆型南京奥体中心、济南奥体中心健康医疗综合体医院疗养型爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体保健养生型三亚凤凰岛度假综合体- -3城市综合体商业 零售型酒店 公寓型交通 物流型休闲 旅游型文化 创意型科教 研发型体育 运动型健康 医疗型商务 办公型一、城市综合体的分类从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。

1）、专业化、标准化与个性化并存发展，文化休闲功能亦开始由配套功能逐渐转为综合体的主导功能2）、良好便利的交通系统很关键，与轨道交通综合一体化开发将成为未来趋势，商业综合体越来越多地在城市立体交通系统中充当节点3）、一线城市商业趋于饱和，二三线城市发展迅速4）、购物中心向非成熟商圈甚至郊区新商圈普及5）、购物中心在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，建筑形式创新舒适1、城市综合体的不同分类2、城市综合体的发展要素分析- -4二、未来商业业态发展商业正步入“体验经济”的阶段，强调商业活动带给消费者的独特审美体验，将消费者的参与融入到体验设计中，以产品作为“道具”、环境作为“布、景”，诠释商品的文化内核LV艺术馆Prada水晶宫Apple天才吧逐渐衰退的传统业态特征：标准化、规模化、可储存、方便运输、传统零售、技术淘汰等通讯、家电书店、出版逐步衰退的 传统业态食品、饮料服饰、鞋帽建材、家具未来持续发展 的新兴业态品牌 服饰体验式 零售电玩 游戏书吧唱片美 食酒 吧珠 宝 饰 品主题公园 游乐场健 身 运 动美容护理电影 KT V科技 博物馆这些业态的共同特征：1、必须得要人亲自参与的 2、与人的情感产生关系的3、在虚拟空间中无法体验的 4、虚拟社会需要实体展示的2、未来商业业态发展兴衰趋势分析1、体验经济时代的到来- -5德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心索尼中心占地面积：占地面积：2.62.6公顷公顷总建筑面积：总建筑面积：13.2513.25万平方米万平方米主要功能主要功能索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。

它拥有它拥有8 8栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间功能空间功能配比功能配比在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占别占5050％、％、1818％和％和1313％，同时，该项目提供了％，同时，该项目提供了2020％的高％的高档住宅 -6德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心索尼中心商业（零售） 办公住宅商业（餐饮）底层平面图商业（文化娱乐）停车库入口土地用途建筑面积（平方米）办公（可出租净面积）68100商业（可出租总面积）25100电影之家17500住宅单元26500车位980索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能的综合性项目住等多种功能的综合性项目动静分离：动静分离：办公楼沿通往老虎公园的相对安静的城市主干道布置，而商业则分布于热闹的城市主干道和中心广场内；住宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形成了在市中心地区闹中取静的效果；车流分离车流分离: : 停车库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口处附近，将不同性质的车流有效分离娱乐性商业为核心：娱乐性商业为核心：从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组成部分，也是索尼中心概念的关键部分，娱乐占整个项目商业部分的娱乐占整个项目商业部分的6868％，其中未包括电影之％，其中未包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零售只占家内所包含的娱乐部分，而零售只占3232％。

％ -7德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心索尼中心大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客时尚科技创新产品：时尚科技创新产品：将购物、生活方式和娱乐商铺融为一体电影：电影：除电影之家外，整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维IMAX电影院和餐饮音乐盒：音乐盒：“音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中- -8德国柏林市波茨坦广场德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心索尼中心将娱乐作为商业部分的主导将娱乐作为商业部分的主导索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地扩大了索尼中心的辐射能力标志性屋顶成为项目象征标志性屋顶成为项目象征索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地，这个巨大的轻钢屋顶把几栋建筑笼罩在统一的街区中。

其下可以休闲、餐饮、零售好似飞碟的柏林索尼中心巨大穹顶- -9难波公园难波公园占地面积：占地面积：3.73.7万平方米万平方米总建筑面积：总建筑面积：243800243800平米平米大阪市特色的新门户新门户，都市花园与商业零售 相结合的综合性物业屋顶花园成为一处新的聚会场所聚会场所在空中花园中尽享体验式购物体验式购物- -10难波公园难波公园难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近 难波火车站的一片新商业区开发商NK 电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座 对大坂产生形象具提升意义的建筑作品 捷得因此把难波定义为城市公园城市公园，为拥挤 喧嚣的城市带来一片绿洲开发背景开发背景难波公园的构思 为一个斜坡公园斜坡公园， 从街道地平面上升 至8层楼的高度， 形成高出城市的自高出城市的自 然绿洲然绿洲 形形 象象开发商开发商开发商开发商NKNK电气铁道公司电气铁道公司 设计团队设计团队美国捷得国际建筑师事务所（美国捷得国际建筑师事务所（The The Jerde PartnershipJerde Partnership））开发时间开发时间20032003年年一期一期 建筑面积：建筑面积：商业商业4000040000平米平米办公楼办公楼8000080000平米平米公园公园80008000平米平米绿地绿地30003000平米平米广场与通道广场与通道47004700平米平米其他其他3130031300平米平米合计合计167000167000平米平米二期二期 建筑面积：建筑面积：7660076600平米平米总计总计243800243800平米平米建筑概况建筑概况人文、娱乐为一体的自然生态综合体人文、娱乐为一体的自然生态综合体- -11难波公园难波公园与周边旧城景观的和谐过度与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。

空间设计变化丰富、充满趣味空间设计变化丰富、充满趣味难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台空间向上退台的方式 形成高出城市的自然绿洲；用暖色石材模拟的自然峡谷自然峡谷，与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比鲜明对比，也与周边绿色盎然的植被交相呼应交相呼应 同时，又是四通八达的通道通道建筑设计建筑设计————城市与自然的全美融合城市与自然的全美融合- -12难波公园难波公园办公大楼毗邻难波公园自2003年开业，其特点优美的形式已经流行作为一种难波区的地标 1-3层为餐馆和商业店铺 8F是一家医科门诊 2-8层为商业购物中心，涵盖品牌服装服饰、家具家居、宠物用品、儿童用品、运动商品、各类餐饮、电玩，影院等多元化业态入口处，呈现一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷暖黄色到橘黄色逐渐过渡的条纹造型，配合小湾、岩洞、河谷等空间，增添了更多的新奇色彩功能构成功能构成————由空中花园、商业购物中心，写字楼、公寓构成由空中花园、商业购物中心，写字楼、公寓构成- -13难波公园难波公园业态分析：业态分析：主力商场主力商场——日本高岛屋公园的主要业态公园的主要业态——商店与餐饮店，咖啡厅较多。

业态内容业态内容——餐饮、服饰、珠。