商业项目市场研究报告.ppt
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contained herein. Nothing contained here constitutes a commitment or agreement.Confidential重庆旭阳台北城商业项目市场研究报告（第一阶段）2011年12月This Presentation has been prepared by The Taubman Company LLC and/or its affiliated companies. By your acceptance of thePresentation, you hereby agree that you will not copy, reproduce or distribute this Presentation, in whole or in part, at any timewithout our prior written consent, and that you will keep confidential this Presentation and any and all non-public information 前言自接受贵司委托本项目研策顾问服务后，我司即刻组建项目组团队为项目提供专项服务。
经前一阶段的市场调查、研究，并针对片区消费者进行问卷调查及座谈，以期为业主方提供详实的市场资料，了解重庆及大学城区域发展趋势、未来商业竞争状况及未来消费者特征，为本项目商业发展提出启示，以供业主方参考在这一阶段后，我司将就项目商业定位、建筑规划等方面进行研究，并提出相应建议，在下一阶段向业主方进行提案2 contained herein. Nothing contained here constitutes a commitment or agreement.Confidential2003年6月重庆大学城奠基2005年10月西永微电子产业园奠基2010年2月西永综合保税区成立This Presentation has been prepared by The Taubman Company LLC and/or its affiliated companies. By your acceptance of thePresentation, you hereby agree that you will not copy, reproduce or distribute this Presentation, in whole or in part, at any timewithout our prior written consent, and that you will keep confidential this Presentation and any and all non-public information 4市场研究（第一阶段）项目定位（第二阶段）项目定位思路项目定位城市规划城市经济城市人口及消费区域规划项目条件区域经济区域人口及消费项目商圈、人口及其消费习惯城市商业区域商业项目竞争商业城市研究区域研究项目研究开发商能力评估成功案例借鉴项目整体思路模型跟踪服务（第三阶段）图纸评审租户落位租金测算 目录| Index第一阶段市场研究一、城市研究1.1 城市概述1.2 城市规划研究1.3 城市经济研究1.4 城市人口及消费研究1.5 城市商业研究二、区域研究2.1 区域现状及规划2.2 区域经济发展2.3 区域商业分析2.4 小结5三、项目研究3.1 项目立地分析3.2 项目人口分析3.3 消费者调研3.4 小结四、项目发展思考 61.0 城市研究1.1 城市概述1.2 城市规划研究1.3 城市经济研究1.4 城市商业研究1.5 小结 重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽；重庆，西三角城镇群核心组成部分；1.1 城市概述1.1.1 重庆城市发展概况重庆城市发展上升国家战略，作为核心城市将享有政策、投入等方面的政策优惠，重庆将成为国内重要经济增长极进行发展。
重庆, 中国四大中央直辖市之一;重庆，五大中心城市之一；京津冀城镇群北京天津上海长三角城镇群西三角城镇群重庆重庆，两江新区成立，城市的地位进一步提升国家十二五规划推进重庆、成都、西安区域战略合作，推动呼包鄂榆、广西北部湾、成渝、黔中、滇中、藏中南、关中-天水、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等经济区加快发展，培育新的经济增长极 重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝 重庆属中亚热带湿润季风气候区，夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴 重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县资料来源：《国家十二五规划》、重庆市政府官网7重庆市城镇体系规划广州珠三角城镇群西三角城镇群规划 8资料来源：《重庆市十二五规划》、重庆市规划局1.2 城市规划研究1.2.1 城市空间规划 “一圈”以主城为核心、1小时车程为半径的范围内，范围包括主城九区，以及潼南、合川等23个区县，面积约3万平方公里，常驻人口约1600万人（重庆市的60%），地区生产总值占全市的78%左右 “两翼”东北部地区和东南部地区。
东北部地区以万州为核心，开县、奉节为主要节点的发展区，面积3.39万平方公里东南部地区以黔江为核心，以秀山为主要节点的发展区，面积1.98万平方公里重庆市一圈两翼规划万州黔江永川合川江津涪陵城市总体规划城市空间结构—— “一圈两翼”“大重庆”规划的落实与实施，为重庆城市发展提供广阔空间一核六心的城镇化战略空间格局示意图“一核六心”城镇化空间重庆十二五规划，将建设四级城镇体系架构，即主城区特大城市，6个大城市（万州、涪陵、长寿、江津、合川、永川），25个区县城中等城市，100多个小城镇强化主城、区域性中心城市、区县城和中心镇有机连接、互动并进 东部片区中部片区南部片区北部片区中央商务区重庆的发展依托于城市的地理条件，空间发展形成“北上南下”、“东进西突”的局势 重庆市主城区由中部、北部、南部、西部、东部5大片区组成目前的中心城区包括中部、北部、南部片区多中心包含1个城市中心和6个城市副中心，城市中心包含中央商务区和商业中心，由江北城、解放碑、弹子石滨江地区组成6个城市副中心由现有的沙坪坝、杨家坪、观音桥-新牌坊、南坪及西永、茶园组成都市区城市建设用地分为十六个组团和八个功能区，中心城区包含十一个组团和两个功能区。
9资料来源：重庆市规划局主城区空间结构—— 一城五片，多中心组团式本项目所处位于规划西永城市副中心，规划起点高但片区受中梁山和缙云山的自然阻隔，未来城市发展具有相对独立性本项目城市总体规划1.2 城市规划研究1.2.1 城市空间规划缙云山西部片区中梁山大坪铜锣山重庆市一城五片规划 三环规划 按照规划，三环高速公路建成后，将串起14个区县（长寿、渝北、永作为城市副中心，具有较大的发展机会，区域的价值得到进一步提升二环规划 范围：二环与内环之间地区的面积为1,958平方公里，是未来主城区拓展的重要空间 规模：2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，工业总产值达到2.5万亿元左右 功能：分区上，在城市功能区中规划18个城市组团，其中将蔡家、悦来、空港、西永、两福、西彭、龙兴、鱼嘴、茶园、界石等10个城市组团建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城三环规划，二环时代主城区扩张—— “二环经济时代”二环区域是十二五发展的重点，且西1.2 城市规划研究1.2.2 城市规划江津、北碚、合川、铜梁、永川、綦江、南川、武隆、大足、万盛、双桥、涪陵），形成重庆市三环区域10资料来源：《重庆市十二五发展规划》、重庆市政府网鱼嘴龙兴茶园蔡家西彭空悦港来内环西永本项目两福（江津双福、九龙坡巴福合川中梁山长寿铜锣山涪陵武隆二环三环南川万盛江津大足双桥永川綦江重庆市城市空间扩张图铜梁缙云山 11资料来源：重庆市规划局、西永工业园区官网 两路寸滩保税港区是具有口岸、物流、加工等功能的内陆型保税港区；是长江上游规模最大、技术最先进的专用集装箱码头；突出为大型仓储、分拨、配送、采购类物流企业和出口加工贸易类企业服务，侧重口岸物流及中转贸易等功能。
西永综合保税区占地10.3平方公里，是我国规划面积最大的综合保税区是目前国内功能最全、规格最高、政策最优的海关特殊监管区域突出电子信息产业、保税加工、保税物流功能等保税区规划重庆是中国内陆唯一一个拥有两个保税港区的城市西永保税区位于本项目所在区域内，其发展将会提升区域价值，促进区域成熟两路寸滩保税港西永保税区本项目重庆是中国中西部地区唯一一个内陆保税港区1.2 城市规划研究1.2.2 城市规划重庆市保税区规划图 本项目果园港港区12建桥工业园区西彭工业园区江津工业园区珞璜组团花溪工业园区南岸国际级经济技术开发区西永综合保税区九龙坡工业园A、B组团空港工业园两路寸滩保税港区空港空港工业园两路组团两路寸滩保税区水港港城工业园东港港区花溪工业园区鹿角组团南彭公路物流基地黄垭港港区A九龙坡区、大渡口、江津区有色金属压延加工、汽车、摩托车、交通设备、计算机、通信设备、电力能源、制纸、电动工具、仪器等、BC沙坪坝区江北区、渝北、北碚井口工业园：总部经济产业西永微电子产业园：通信设备、计算机及其他电子设备制造业、软件业家用电器制造、汽车、通信设备、计算机、电信电缆、钢缆、金属加工、成衣制造、精密仪器、医药制造业、汽摩等。
D南岸区、巴南区物联网、成衣制造、通用设备制造、通信设备、计算机、电子设备制造业、互联网智能移动终端、精密制造、建材、成品家具制造等九龙坡国际高新技术开发区江津工业园区九龙坡工业园区C组A1.2 城市规划研究C井口工业园BD本项目所在的西永微电工业园以发展电子产业、计算机、通信设备、软件业等高科技产业为主现代产业规划的布局一方面加速区域成熟、提高区域的综合竞争力和经济实力，另一方面将导入大量消费群体，丰富区域的消费层次编号区域产业产业规划1.2.3 产业规划资料来源：《重庆市十二五规划》重庆市产业规划图同兴工业园团结村集装箱中心站铁路物流基地西永微电子产业园 时间铁路公路2010年通车里程1865公里1345公里十二五通车里程2000公里2345公里十二五建设里程1544公里2214公里1.2 城市规划研究1.2.4 城市交通规划已通车十二五通车十二五建设城市对外交通规划城际交通的改善与提升，进一步加强重庆核心城市作用，有利商业外围辐射力的加强。
高速公路规划图资料来源：《重庆市十二五规划》 13铁路规划图 城市轨道交通规划1.2 城市规划研究1.2.4 城市交通规划重庆市轨道交通规划示意图轨道1号线至大学城延长线将于2012年开通，未来大学城至市内通达时间将大大缩短，交通条件的改善有利区域新消费群的导入，而新消费群的产生将推动区域商业的快速发展中长期规划中长期规划——一环九线主城轻轨和地铁线路总长513公里，全部270个站点，包括渝中区、南岸区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区、大渡口区的全部行政区域，及渝北区、北碚区、巴南区的部分行政区域远景规划远景规划——一环十七线我市远期规划在2050年完成共18条轨道交通线的建设；在现有“九线一环”基础上拟新增了8条线路18条轨道线路总长820公里14资料来源：重庆市轨道交通规划13号线1号线7号线12号线本项目 重庆与其他城市城镇人口对比（2010年）城市城镇人口（万人）城镇化率(%)城市发展北京1,68686.00%2005年开始多中心发展上海2,05689.30%2004年开始多中心发展天津1,03479.55%2009年，一主两副规划深圳1,036100%2005年开始多中心发展重庆1,53053.00%2003年开始多中心发展成都92065.51%2009年开始多中心发展贵阳29568.29%2008年提出多中心发展西安58269.00%2009年提出多中心概念昆明41264.00%2008年提出多中心发展麦肯锡城市划分标准城市类型巨型城市大型城市人口数量＞1,000万500万-1,000万中型城市150-500万小型城市50-150万大型城镇<50万64.00%643重庆与其他城市人口对比（2010年）1,0362,885 100.00%86.00% 89.30%2,302 79.55%53.00% 1,294 1,4051,961 65.51%69.00%68.29%847432120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明常驻人口(万人）城镇人口（万人）城镇化率（%）多个城市副中心共同发展是城市发展的必然选择，城市商业发展空间及潜力大。
•根据2010年重庆人口统计数字显示，重庆常住人口达到2,885万人，城镇人口1,530万人;•根据“重庆十二五”规划内容显示，至“十二五”期末，全市常住人口控制在3,200万左右，人口城镇化率达60%左右重庆数据来源：重庆市2010年统计公报、各城市历年统计公报、TaubmanTCBL研究151.3 城市经济研究1.3.1 城市人口与商业发展关系重庆人口基数庞大，对城市商业发展规划提出了更高要求， 17.10%13,77814.50%14.00%10.20% 9.90%1,13016.00%11.50%8.00%3,4680.00%17.10% 18.00%6,527 14.00%6.00%4.00%2.00%09,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000200520062007200820092010GDP（亿元）增长率重庆市近年GDP增长趋势15.60% 14.90% 7,89414.30%12.20%5,794 12.00%4,676 10.00%3,9077,8943,2422,12016,87217.40%15.00%12.00% 14.00%9,109 9,5115,55120.00%15.00%10.00%5.00%0.00%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明GDP(亿元)增长率（%）•作为西部中心城市，GDP增长速度超过一线及西部城市增长速度，2011年上半年GDP增速全国第一，整体经济运行良好，后期发展潜力巨大。
• 重庆受到金融危机的影响较小，且经济恢复趋势明显数据来源：重庆市2010年统计公报、各城市历年统计公报、TaubmanTCBL研究161.3.2 城市GDP发展与商业发展关系重庆城市经济受国际金融危机影响相对较小，经济仍处于稳定高速发展阶段，城市经济环境处于较优状态，为城市商业发展提供良好外部环境1.3 城市经济研究20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2010年2006年2007年2008年2009年北京上海深圳重庆重庆与其他城市GDP对比（2010年）重庆市与一线城市GDP增长趋势对比（2006-2010年 人均ＧＤＰ城市化水平主导商业形态1100美元以下25％以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态1100—2000美元45％以下时百货商场、商业街、批发市场2000—4400美元45%—70%大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业4400美元以上70％以上Shopping Mall、Lifestyle ShoppingCenter旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现11,065 11,544 11,08812.82%11.46% 6,029 14.44%4,3105.98%2.13%欧美经济发展与商业业态的对应发展关系重庆市近年人均GDP增长趋势• 2010年重庆市城市化水平53%。
人均GDP合美元约4,310元，已经具备支持大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业大规模发展的基本条件；• 较为发达的城市人均GDP增长缓慢，重庆等西部发展中城市发展速率迅猛1,7301,9402,3092,8393,6094,3101,00050002,5002,0001,5005,0004,5004,0003,5003,0002005200620072008200920105,192重庆与其他城市人均GDP对比（2010年）19.40% 14,61218.37%14.05%4,0863.56%6,22425.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明人均GDP（美元）增长率(%)1.3 城市经济研究1.3.3 人均城市GDP发展和商业发展关系重庆城市经济发展水平已具备支持购物中心快速发展之市场条件，城市商业发展迎来新阶段人均GDP（美元）数据来源：重庆市2010年统计公报、各城市历年统计公报、TaubmanTCBL研究17 47.56% 44.69% 40.73% 43.49%42.32%1841.00%15.10%42.99%12.20%45.90%11.70%47.70%11.30%52.80%9.30%55.19%8.68%43.90%44.82%42.20%41.00%37.90%36.13%40.00%20.00%0.00%80.00%60.00%100.00%200520062007200820092010第一产业占比（%）第二产业占比（%）第三产业占比（%）55.19%8.68%53.11% 45.33%24.12%0.90% 0.68% 1.64% 0.06% 5.13% 5.08% 4.32% 5.66%36.13%74.98%57.01%45.25% 52.38% 50.17%54.19% 52.19% 49.01%40.00%20.00%0.00%80.00%60.00%100.00%重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明第一产业占比（%）第二产业占比（%）第三产业占比（%）重庆市近年产业结构增长趋势重庆市与其他产业结构对比（2010年）1.3 城市经济研究1.3.4 产业结构和商业发展关系重庆在第二产业优化的基础上，注重提升现代服务业等第三产业的发展，为城市商业发展创造条件。
•目前重庆市尚处于工业化中期的发展阶段，工业拉动的特征依然明显，以金融、知识型服务业和研发创新为代表的现代服务业即将进入加速发展轨道，整个社会创造财富的速度和效率将在十二五期间加快提升；•目前第二产业稳步提升，城镇化带动工业化，工业化带动城乡一体化，加快城市综合经济实力的建设数据来源：重庆市2010年统计公报、各城市历年统计公报、TaubmanTCBL研究 1910,24411,57013,71515,70915,74917,53205,00020,00015,00010,000200520062007200820092010城镇居民人均可支配收入（元）重庆市近年城镇居民人均可支配收入趋势8,6239,39910,87611,15212,14413,33504,0002,00016,00014,00012,00010,0008,0006,000200520062007200820092010城镇居民人均消费性支出（元）重庆市近年城镇居民人均消费支出趋势1.3 城市经济研究1.3.5 城市可支配收入与消费性支出情况在城市经济稳定增长的基础下，城市居民可支配收入逐年稳步提升，受宏观经济影响后迅速反弹并增速重回上升轨道，为城市商业发展提供坚实支撑。
• 重庆的人均可支配收入在2008年以前呈高速增长势头，城市居民生活水平得到了大幅提高；•08年、09年受到宏观经济的影响，整体数据呈下滑趋势；2010年国家经济逐步恢复，居民人均可支配收入随之增长，带动消费市场的逐步恢复繁荣；•人均消费性支出增长，这一方面说明了重庆市居民的基本生活需求已得到较好的满足；但另一方面也说明重庆市居民消费结构升级，对商业的要求越来越高，更高品质的商业配备及运营模式才能满足消费者的需求数据来源：重庆市2010年统计公报、各城市历年统计公报、TaubmanTCBL研究 201,2161,4041,6612,0642,4792,87801,0005003,5003,0002,5002,0001,500200520062007200820092010社零总额（亿元）重庆市近年社零总额增长趋势2,8786,229 6,0372,903 3,0012,4184851,6111,06002,0001,0007,0006,0005,0004,0003,000重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明重庆市与其他城市社零总额对比（2010年）1.3 城市经济研究1.3.6 社零总额情况消费市场保持快速增长的良好势头，城市商业保持繁荣向上趋势。
• 除2008年金融危机影响外，重庆近年的社零总额呈逐渐增长趋势，整体消费市场发展稳定，为商业发展提供了稳定的消费基础，GUCCI、LV等国际一线品牌分别于2010、2011年进入，国际大牌纷纷对重庆经济及消费环境表示出高度信心；•2008年金融危机后，重庆消费市场恢复迅速，2011年前三季度增速全国第四，其中批发和零售服务业继续引领消费，城市居民消费水平持续提高数据来源：重庆市2010年统计公报、各城市历年统计公报、TaubmanTCBL研究 解放碑商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈大渡口商圈观音桥商圈南坪商圈巴南鱼洞商圈茶园商圈渝北两路商圈北碚商圈西永商圈解放碑商圈：时尚高端商业核心观音桥商圈：潮流高端购物商贸中心杨家坪商圈：城市西部商贸核心区南坪商圈：休闲旅游商贸中心区沙坪坝商圈：文化商贸区大渡口商圈：“都市生态商贸区”茶园商圈：定位为市级商业副中心，辐射主城东部消费者西永商圈：定位为市级商业副中心，服务西永城市副中心，辐射主城西部消费者渝北两路商圈：定位为都市区组团商业中心，服务和辐射渝北及北部新区消费者巴南鱼洞商圈：定位为都市区组团商业中心，服务和辐射巴南及周边消费者北碚商圈：定位于都市区组团商业中心，服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者。
1.4 城市商业研究1.4.1 重庆商圈定位及功能规划重庆商业发展已形成解放碑商圈为核心，观音桥、南坪等次级商圈的格局新规划商圈将进入下一步重点打造范围，形成“一个核心商圈、五个传统商圈，五个新兴商圈”的商业格局资料来源：重庆市规划局、重庆政府官网21 商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪地位市级商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心辐射范围全市乃至西南地区主要：江北、渝北、北部新区次要：渝中、沙坪坝、近郊主要：沙坪坝次要：北碚、九龙坡、江北主要：九龙坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南档次中高档、中档中高档、中档中档、中低档中档、中低档中高档、中档现规模0.92平方公里0.65平方公里0.27平方公里1平方公里3.7平方公里未来供应规模--6.8平方公里6平方公里4平方公里6平方公里代表品牌LV， Cartier， GiorgioArmani, Tiffany & Co, H&M, C&A, Uniqlo,SephoraGucci， Emporio Armani,Evisu, Miss Sixty, Replay,Armani Jeans,H&M, MUJI, Uniqlo, SephoraZARA, Uniqlo, SephoraNOVO, CK Jeans, GuessCK Jeans, G-StarUniqloMax&Co., ArmaniJeans,Aquascutum, H&M,MUJI, ZARA, Uniqlo、GAP商圈特征•国际奢侈一线品牌云集的传统商业核心区；•但受交通和空间限制，发展潜力有限；•国际潮流时尚品牌集中的商业中心，众多国际潮流品牌进入重庆的首选商圈之一；•未来发展潜力较大，将成长为重庆市另一主力商圈；•人文教育特征明显的学区商业中心；•整体消费力相对较低，未来须加强区域外拓展以实现商圈升级；•传统工业区发展•九龙开发区、袁家岗区域的联动发展是其升级的重要基础；•吸引较多外来人口，消费层级多元化特征明显；•具备一定发展潜力，沿江商业和商圈形成独特的商业竞争力；1.4.2 重庆商业发展现状五大传统商圈简介1.4 城市商业研究资料来源：TaubmanTCBL研究中心22 传统商圈持续升级新兴商圈展现雏形社区商业提升特色商业展现魅力传统商圈中，随着市场更新进行，新项目开发及旧有项目改造提升，对商圈起良好的提升作用。
城市扩张使、新区发展、城市更新，改变着此区域的消费者结构，促进其向现代城区发展，而区域内商业发展将对此进程起重要促进作用城市商业水平提升，部分开发商对社区型商业的发展上采用购物中心形态，为市民提供更优质的服务空间部分项目利用特定的文化、景观资源，打造独具魅力的商业项目，为城市商业增加新亮点发展方向发展区域-代表物业1.4 城市商业研究1.4.4 重庆商业概况– 商业发展趋势解放碑-重庆时代广场观音桥-协信星光68广场南坪-协信星光时代广场江北CBD-越洋/九龙仓项目大坪-时代天街/英利项目新牌坊-中渝时尚都会项目冉家坝-晶郦馆南坪-东东MALL龙头寺-鲁能星城嘉滨路-重庆天地北滨路-星悦荟南滨路-长江畔1891资料来源：TaubmanTCBL研究中心23 242000年1995年解放碑新世纪百货1996年观音桥重百1997年大都会广场（含太平洋百货）1998年沙坪坝重百2000年杨家坪重百2009-2010年2009年万达广场（万千百货）、百联上海城购物中心（东方商厦）2010年鼎固日月光中心广场2010年星光68、大融城、煌华新纪元、XD炫地、日月光广场、重庆天地2011年- （部分）2011年NOVO、协信星光时代广场、重庆时代广场（美美百货升级）2012年时代天街1期、华讯IFC、英利WFC、金鹰国际广场2013年国泰广场、中渝时尚都会、华宇城、九龙仓江北嘴项目、东原D7、瑞安ICC2014年时代天街2期、华润24城、招商置地长嘉汇、越洋广场、新华时尚文化城…2004年前，传统型百货急速扩张期2005年后，购物中心集中发展期2003-2004年2003年解放碑王府井百货、沙坪坝新世纪、南坪重百2003年北城天街龙湖北城天街2001-2002年2001年解放碑重百、杨家坪富安百货、南坪百盛百货2002年南坪新世纪大都会广场2005-2006年2005年美美百货、杨家坪新世纪、南坪帝景MALL2005年嘉信茂广场2006年解放碑茂业百货、江北新世纪、新世界百货、沙坪坝王府井百货龙湖西城天街万达广场2007-2008年2008年大洋百货、津乐汇百货、尚熙百货2008年嘉茂购物中心2008年西城天街购物中心星光68广场1.4 城市商业研究1.4.5重庆商业概况– 商业形态发展趋势购物中心消费以其业态综合性、环境优质性、消费休闲性，日益成为市民主流的时尚购物休闲生活方式。
且购物中心也呈多样化、主题化发展，迅速接近一线城市购物中心发展水平城市商业以城市综合体为主流，而通常购物中心是城市综合体其中的核心组成部分2011-今，城市综合体商业井喷期资料来源：TaubmanTCBL研究中心 252005年-2006年2005年，美美时代百货进入重庆解放碑商圈；国际奢侈品牌首次试水重庆市场2007年-2008年2007年后，奢侈品牌扩大到名表领域；时尚潮流国际品牌大量进军重庆；国际快销UNILQO开出了西南区首店2008年-2009年2008年-2009年，包括H&M，ZARA等国际快销品牌、国际潮流品牌加速在重庆市场布点2010年-2011年2010年至今，LV、GUCCI的进驻带来了更多国际品牌进入重庆市场快销品牌进一步丰富，重庆整体商业组合与档次向一线市场靠拢1.4 城市商业研究1.4.6重庆商业概况– 商业品牌发展趋势重庆日益丰富的品牌组合和档次，正逐步向一线城市商业水平靠近，逐步提升市民的生活品质，而市民消费欲望的热情，对购物中心的品牌组合提出了更高要求 城市投资机会• 城市地位提升，经济保持稳步增长；•人口基数大，为城市商业提供稳定消费基础；• 交通体系日趋完善，加强城市商业辐射力；• 空间扩张，二环区域成为重点打造区域；• 新副中心的规划，加速区域发展和升值；•城市商业蓬勃发展，国际知名品牌纷纷进驻。
城市规划• 重庆, 中国四大中央直辖市之一、五大中心城市之一、西三角城镇群核心城市• 城市集群，以主城为核心扩展，形成大重庆发展，城市发空间进一步开拓；• 主城区外扩，以二环为主要载体，新城、新区成为城市扩张的主要形式产业规划为城市扩张区域导入大量人口；• 内外部交通完善，重庆核心城市辐射力进一步加强城市人口及消费• 重庆常住人口2,885万，城镇人口1,530万人；十二五规划，重庆城镇化率约60%•2010年，人均可支配收入水平（17,532元），增速（11.32%）重回上升轨道；•重庆社零总额2,878亿元，西部领先商业市场繁荣城市经济•重庆城市GDP和人均GDP在西部处于领先地位，2011年上半年城市GDP增速全国第一十二五规划，城市GDP目标将达15,000亿元；•第二产业优化，未来注重第三产业发展，城市中产阶段规模有望进一步提升；•第二产业占比约55%，城市高速发展，城镇化进程加快，有利加速产业新城的成熟，新消费群的形成进而促进新区商业发展城市商业•传统商圈升级换代，新兴商圈勃勃发展的立体商业体系发展；•LV、GUCCI及国际快销品牌ZARA、H&M等近年相继进驻重庆，看好重庆商业发展；•购物中心作为新型商业形态得到市场认可，日益成为市民主流商业消费生活方式；•城市综合体开发在现代商业开发中成为主流。
261.5 小结重庆市作为核心枢纽城市，国内又一经济增长极，十二五期二环区域将是重庆城市发展重点城市多中心发展格局进一步提升，本项目所处西永为城市市级商业副中心规划城市商业吸引力明显，众多国际品牌进驻；综合体商业项目成为开发重点 272.0 区域研究2.1 区域现状及规划2.2 区域经济发展2.3 区域商业分析2.4 小结 服务功能区2.0 区域研究及九龙坡区和北碚区的部分地区范围：规划共约650平方公里城市地位：为重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要载体西部新城副中心是重庆主城六大城市副中心之一功能区划：1、西部文化及现代服务功能区2、西部综合功能区3、西部高新技术及都市休闲功能区4、西部先进制造及物流功能区资料来源：西部新城官网、西部新城（西永）规划概念28解放碑本项目西部新城西部综合功能区西部高新技术及都市休闲功能区西部先进制造及物流功能区西部新城为重庆重点打造的城市新兴发展区，与两江新区一起成为重庆城市发展“双引擎”区位：重庆西部新城主要位于重庆市沙坪坝区西部片区，以2.1.1 区域现状及规划- 西部新城概况缙云山西部新城功能区划示意中梁山西部文化及现代大坪 名称范围主体功能城市组团布局西部文化及现代服务功能区北碚区：天生街道、朝阳街道、北温泉街道、东阳街道、歇马镇、龙凤桥街道重点发展软件开发、文化创意、科研教育、休闲旅游等产业北碚组团：由北碚城区、东阳、歇马等地区组成。
西部综合功能区（核心区）沙坪坝区：回龙坝镇、凤凰镇、青木关镇、土主镇、陈家桥镇、西永镇、曾家镇、虎溪镇以高科技信息、高端生产服务业为主的综合性城市副中心，重点发展电子信息制造、教育科研、文化创意、现代物流等产业西永新城：由西永、虎溪、曾家、青木关、回龙坝等地区组成西部高新技术及都市休闲功能区九龙坡区：含谷镇、金凤镇、白市驿镇、走马镇、巴福镇、陶家镇、石板镇；江津区：双福街道重点发展高新技术、装备制造、商贸物流、休闲旅游等产业两福新城：包括九龙坡巴福及江津双福等地区西部先进制造及物流功能区九龙坡区：西彭镇、铜罐驿镇重点发展现代物流、文化教育等服医药化工、新材料制造业及食品加工工业西彭新城：由西彭、陶家、石板、铜罐驿等地区组成资料来源：重庆主城区二环区域发展规划、重庆市规划局官网、29TaubmanTCBL研究本项目所在区域属于西永组团，是西部新城地理中心区及功能核心区，以高科技信息、高端生产服务业为主的综合性城市副中心，承担着西部新城综合功能区，未来商务商贸发展机会大2.0 区域研究2.1.2 区域现状及规划–西部新城区域发展规划西部新城组团概况 国家级开发区产业发展方向西永保税区重点引进IT类企业入驻，大力发展保税物流和报税加工，实现与两路寸滩报税港区的无缝对接；市级工业园区产业发展方向西永微电子产业园区通信设备、计算机及其他电子设备制造业、软件业（软件及服务外包）西彭有色金属压延加工（铝及铝合金加工、镁及镁合金加工）江津工业园区双福组团通用设备制造业、交通运输设备制造业、计算机及其他电子设备制造业30资料来源：重庆主城区二环区域发展规划、TaubmanTCBL研究2.0 区域研究2.1.2 区域经济发展–西部新城产业发展规划本项目所处综合功能区内规划有三个产业区，有利推动区域城市化发展，带动区域价值提升；其中规划有国家级开发区1个，市级工业园区3个，现代物流中心1个，以高技术为核心的西部现代服务高地为发展目标；西永保税区国家级开发区布局西永微电子产业园江津工业园区双福组团西彭市级工业园区布局西永保税区物流中心现代物流业布局 31西部新城交通规划纳入城市二环发展整体规划，打造城市半小时交通圈，交通的改善，将提升区域吸引力，可吸纳更广泛的消费群，为区域商业发展提供基础。
铁路：建设西部最大的铁路枢纽，形成一枢纽十五干线布局；公路：建设国家级公路运输枢纽，形成三环十三射布局；航空：建成内陆重要的复合型枢纽机场；水运：形成内陆最大的内河港；城市交通：建设半小时交通圈，形成轨道交通、城市道路网和换乘枢纽结合的复合型交通组织体系：道路：形成“六横七纵一环”的快速路网结构，全长882公里；轨道交通：远期形成18条轨道线路，总长820公里，建设54个重要的交通换乘枢纽城市交通道路规划图资料来源：重庆主城区二环区域发展规划环规划2.0 区域研究2.1.3 区域现状及规划– 西部新城交通发展规划 分区功能虎溪—陈家桥片区（大学城区）以大学园区为主要职能，发展教育科研产业和相应的配套产业为主的文化中心西永—土主片区以高科技产业为主导的产业基地，现代物流中心及重庆市西部新城（西永组团）的中心服务区曾家组团以现代都市生态农业和休闲旅游为主的小组团青木关—凤凰组团以特色产业为主的经济开发园区回龙坝组团以铁路编组站和铁路集装箱节点站为依托的配套加工产业园回龙坝2.0 区域研究2.2 区域现状及规划- 西永组团城市功能规划西永组团共分两大片区，三大组团，各区职能各有侧重本项目所在大学城区人口规划集中，以配套和教育科研产业为主，政府前期大力推动，加速区域成熟。
西部综合功能区西永组团分区示意青木关—凤凰西永-土主虎溪-陈片区家桥片区本项目曾家资料来源：重庆西部新城（西永组团）规划、TaubmanTCBL研究32 分区编号分区功能用地规模规划人口A、B、C、U分区全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地约40平方公里约67万人T分区以居住、工业、商业和研发为主规划有台资信息产业园约2.2平方公里约2.5万人K分区集商业、居住为一体的城市新区，是西永城市副中心的组成部分约3.6平方公里约6万人W分区集居住与产业研发为一体的综合性城市新区约5.4平方公里约6万人H、I、J分区以居住，配套为主，作为铁路物流园的服务区域，未来的大型聚居区约33平方公里约25万人L分区以商业、居住为主，兼具文化娱乐、旅游度假功能的西永中央城区和现代生态社区约7.4平方公里约18万人R分区以工业、绿化为主，商业配套为辅约30平方公里约40万人M分区以居住、工业、绿化为主，以配套设施为辅约5.7平方公里约6.8万人合计约127.3平方公里约171.3万人MABcuTH铁路物流园I,JKLR保税本项目保税B区W各分区规划不同功能定位，总计规划人口约170万，本项目区域综合度高，有利区域均衡发展，为区域商业发展提供丰富的消费群组合，为商业项目开发提供较优的发展环境。
2.0 区域研究2.2.1 区域现状及规划– 西永组团各分区功能规划A区资料来源：重庆规划局官网、TaubmanTCBL研究33西永组团地块分区示意 大学城西永副中心西永微电园台资信息园保税区A西部现代物流园部现代物流园三大主导功能板块区；本项目所在区域为大学城区，主要以教育产业为主，为城市及区域经济长远稳定的发展奠定最重要的基础区资料来源：重庆市规划局、西部新城园区官网、TaubmanTCBL研究34本项目保税区B区西永组团产业规划以重庆大学城、重庆现代物流园和西永微电产业园为依托，着力打造教育、产业和物流三大高地将建成中国西部地区国际化研发产业城市，成为中国“西部硅谷”2.0 区域研究2.2.2 区域现状及规划– 西永组团产业规划研究西永组团将建设成为重庆高新产业高地，产业规划主要集中在西永微电子产业园区、大学城、西 重点布设高技术创业区、企业研发中心区和企业总35资料来源：西部微电子产业园官网区域规模产业发展定位规划产值备注大学城大学城总用地面积33平方公全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、里科研与交流中心、创新中心和产业化基地规划有大学15所，23所小学、14所中学沙区规划布局了33平方公里的重庆西部现代物流产业园区，预计总投资1,117亿元西永微电园重庆西部现代物流园西永综合保税区园区总规划面积约30平方公里，由“六园一区”组成。
到2020年，将建成西部最建设具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联大铁路国际口岸，年吞吐运”为主体的综合物流园区能力可达200万标箱，快货200万吨，散货300万吨规划面积10.3平方公里，分为A、B两个区块目前已有惠普、富士康、广达、英业达、微软、IBM、NTTDATA、AP、辛克、凸版、兵装集团摩托车事业总部、渝德科技、北大方正、中科院软件所、科博达、挪威RPR、NIIT等企业落户园区软件及服务外包产业园集成电路产业园基础电子产业园创新创业产业园企业服务园主要布设IC设计产业与芯片制造产业形成上下游产业链，规划建设7~10条6-12英寸芯片生产线重点布设芯片封装、测试和封装材料生产到2012年实现2000亿元总产值，到2015年实现年产重点发展通信设备制造、医疗电子、消费类电子、8000万台笔记本电脑、汽车电子、工业自动化控制系统等电子信息产业7000亿元总产值、800亿美元进出口额的目标部区生活配套区台资信息产业园台湾电子企业的生产加工基地，将主要以笔记本、各种综合类的电子产品为主2.0 区域研究2.2.2 区域现状及规划– 西永组团产业规划研究到2015年，西永IT产业产值将达到重庆GDP的1/3，彻底改变重庆产业格局；大学城、物流园和西永微电园形成丰富产业群集，互为支撑，区域综合经济实力得到高速提升；同时大量快速导入丰富的高素质消费群体，支撑商业的高效发展。
隧道名称连接区域预计建成时间中梁山隧道西永-九龙坡区已建成大学城隧道西永-沙坪坝区已建成璧山隧道璧山 - 西永已建成双碑隧道西永----江北区预计2012年完工井口隧道土主-北部新区规划中北部新区沙坪坝区九龙坡区璧山微电子产业园大学城缙云山壁山隧道15分钟井口隧道双碑隧道大学城隧道15分钟中梁山隧道15分钟中梁山井口大桥双碑大桥15分钟15分钟西永组团物流园资料来源：西部新城官网、TaubmanTCBL研究362.0 区域研究2.2.3 区域现状及规划- 西永组团交通规划西永组团与周边区域交通关系图区域间交通节点的根本性改善，极大缩短了区外与西永组团的时间距离，为区域发展提供了交通上的保障 资料来源：西部新城官网37绕城高速渝遂高速大学城东路思贤路大学城南路学府大道西永大道大学城西路沙壁路2.0 区域研究2.1.7 区域现状及规划- 西永组团交通规划本项目所在区域内形成“五纵五横”交通网络，区域内交通畅通有序；区域外有两条高速公路连通本项目所在区域与一小时经济圈内各区域的联系璧山隧道的开通，使本项目处于璧山与大学城交通第一站，可辐射至璧山大学城北路西部新城客运站大学城中路1、绕城高速西段起于北碚区- 九龙坡与江津交界处；渝遂高速公路沙坪坝区- 潼南县双江镇，双向四车道设计；2、大学城中路、东路、南路、北路和西路构筑了大学城区的核心路网，是大学城与周边区域：西永、青木关、保税区等地主要流动道路。
其中大学城中路是区域的最主要中心道路，也是本项目对外交通最重要的道路；3、思贤路是本项目与周边项目连接的重要道路，是项目周边目标消费者快速到达本项目的道路；4、沙壁路连接璧山隧道，璧山方向进入大学城的消费者可直接到达本项目，是本项目未来辐射的范围；5、学府大道连接西永与大学城，辅助本项目区域辐射周边区域；6、西部新城客运站位于思贤路，紧邻本项目，可借此吸引来自一小时经济圈的消费者，大幅提升辐射力 38本项目所在轨道7号线站点2.0 区域研究2.1.7 区域现状及规划- 西永组团交通规划区域四条轨道交通规划：其中1号线将于2012年通达大学城；本项目可与轨道7号线对接（2016年启动），未来连通蔡家会展中心、江津区、九龙坡区和巴南区等地，提高了本项目的辐射范围，但短期内无法体现其交通优势1号线朝天门- 小什字- 较场口- 七星岗- 两路口- 鹅岭- 大坪- 石油路-歇台子- 石桥铺- 高庙村- 马家岩- 小龙坎- 沙坪坝- 杨公桥-烈士墓- 磁器口- 石井坡- 双碑- 赖家桥- 微电园- 陈家桥- 大学城- 尖顶坡- 团山堡- 秀湖公园- 璧山城北- 璧山青杠远期规划（2050年）7号线陈家桥- 大学城- 虎溪- 曾家- 福来村- 金凤北- 金凤南- 含谷- 白市驿- 苗木基地- 石板北- 石板南- 九龙园区12号线江津（几江）- 滨江新城- 江津双福- 金凤- 曾家- 陈家桥-西永13号线大学城- 青木关- 蔡家- 会展中心17号线鹿角南- 九公里- 李家沱- 外河坪北- 重钢- 平安- 双山公园- 巴国城- 重庆西站- 白市驿（远期规划具体站点未列出） 业中心；大学城定位为功能型商业区。
该规划确定了西部新城和西永组团未来商业发展的基本格局1本项目1、西永组团商业中心：西永-土主片区（1）区位、规模西永组团商业中心即西部新城商业中心，位于西永组团L分区，总面积7.42平方公里（2）在城市商业中的地位和功能西部新城商业中心是重庆市城市副中心，是市级商贸金融中心2、大学城功能型商业区：虎溪——陈家桥片区（1）区位、规模位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，总面积约4平方公里（2）在城市商业中的地位和功能大学城商业区定位为区域商业服务次中心资料来源：重庆市沙坪坝区商业网点发展规划（2008年-2017年）39重庆市主城区二环区域发展规划(2011―2020年)2.0 区域研究2.3 区域商业研究– 区域商贸功能规划概况西永组团规划有2大主要商业中心区，其中西永组团商业中心是重庆市城市副中心，也是西部新城商 序主要百货商场号开发商/持有人开业时间开发情况经营情况档次总体量商业体量(m²)纯商业体量(不含酒店、写字楼 m²)与本项目的距离定位1 西永天街政府2010年现有持有中档30,00030,00030,000约8,2公里特色街区小计30,00030,00030,0002 西城广场富力地产2011年现有持有中档略偏高45,40045,40045,400约3公里富力一期商业3 卓越熙街卓越地产2008年现有持有中低档130,000130,000130,000约2.8公里特色开放式街区4 龙湖花千树龙湖地产2011年现有销售中高档66,33115,00015,000约3.4公里社区商业5 龙湖东桥郡龙湖地产2011年现有销售中高档380,00010,00010,000约3.5公里社区商业6 融城华府金融街地产2011年现有销售中高档116,0004,5004,500约3.5公里社区商业7 龙湖U城龙湖地产约2012年潜在部分销售中高档1,380,000160,000160,000约3.2公里一期社区商业约5万平米，二期集中式商业约11万平米天健创意产业基8地富大地产远景地产待定潜在持有-442,000150,000150,000约3.5公里规划商业街区14万方（底商、商业街），滨水商业1万方9 富力城一期商业富力地产2011年部分现有销售中档偏低124,600124,600待定约3公里富力城一期商业共17万平米，包含西城广场在内10 富力城富力地产待定潜在持有-6,250,0001,980,000待定约3公里包含酒店、公寓、写字楼、销售商业及持有商业面积小计8,764,3312,619,500514,90011 龙湖睿城龙湖地产2011年现有销售中档略偏高150,00025,00025,000约400米社区商业12 天街广场重庆庆瑞实业集团2011年现有销售中档偏低133,34033,00033,000约300米社区商业13 康田漫城康田置业约2013年潜在持有-310,00050,000待定约400米社区配套商业14 羲城蓝湾重庆地产集团约2015年潜在持有-73,9186,0006,000约450米社区配套商业15 北麓国际城天宫置业约2014年潜在持有-450,00050,000待定约500米规划有超市、美食街16 春华秋实中渝置业约2012年潜在持有-450,000待定12,000约500米引进永辉超市1.2万平米17 首港城四川盛豪房地产约2015年潜在持有-362,84626,15926,159约450米社区配套商业18 城立方协信地产约2015年潜在持有-1,020,00080,00080,000约200米集中式商业19 宝嘉地产宝嘉地产待定潜在持有-310,000待定待定约3.2公里待定20 新欧鹏欧鹏待定潜在持有-300,000100,000100,000约2.5公里规划家居卖场21 学苑U街重庆学苑房地产约2013年潜在持有-65,33765,33765,337约2.5公里大学城教职工宿舍配套商业区22 廊桥水乡金科地产约2015年潜在持有-1,500,000150,00070,000约2.5公里特色商业街，8万属于市政用地23 康居西城政府约2012年潜在持有-1,470,000120,000120,000约400米公租房生活配套商业24 本项目恒阳地产待定潜在持有-1,090,000330,000待定-规划集中式商业及商业街区小计合计7,685,44116,479,7721,035,4963,684,996537,4961,082,396402.3.1 区域商业研究– 区域商圈发展趋势2.0 区域研究西永组团现有及潜在商业项目概况备注：各项目与本项目距离为51地图测距距离，与实际距离可能会稍有偏差资料来源：重庆市沙坪坝区商业网点发展规划（2008-2017）、西部新城官网、TaubmanTCBL研究 项目名称陈家桥（陈青路）重大商业街美院商业街富力城摩登大街西永战勇购物中心商业类别传统底商街铺街铺街铺街铺商业体量约40,000平米约15,000平米约10,00平米约10,000平米约1,800平米档次中低档中低档中低档中低档中低档业态组合主要以生活配套零售、餐饮、少量服务及娱乐业态餐饮业态为主，搭配少量生活配套零售、服务等餐饮业态为主餐饮娱乐业态为主生活配套零售、餐饮、服务412.3.1 区域商业研究– 区域商圈发展趋势2.0 区域研究西永组团商业街概况区域商业分布小结：西永-土主片区：仅开发一个集中式商业项目及1个商业街区；虎溪-陈家桥片区：现有项目7个，潜在项目15个，商业街区4个；突破既有规划，在大量知名开发商的强力推动下，西永组团商业目前形成以虎溪-陈家桥片区为主的发展趋势，抢先启动西永组团商业，占据市场先机。
22龙湖熙U城街西城广场富力城宝嘉蓝湾漫城3北麓国廊桥水乡春华秋实首港城本项目大学城中部商圈大学城南部商圈42资料来源：重庆市沙坪坝区商业网点发展规划（2008年-2017年）、西部新城（西永组团）概念规划、TaubmanTCBL研究2.0 区域研究2.3.2 区域商业研究– 区域商圈发展格局西永组团商业发展来看，西永中心商圈目前仅有一个商业项目开发，未来商业发展尚不明晰；而大学城商圈将形成两个相对集中的商业发展区此为城市开发，各知名开发商抢先进驻，形成突①中心商圈：西永中心商圈位于西永大道沿线②大学城中部商圈：大学城南路以北；③大学城南部商圈：大学城南路以南；123破既有规划形成以市场需求为导向、企业为主体的商业发展环境，将影响区域未来商业格局的形成以大学城北路为界分别自然形成2个商业聚集区，西永组团未来将形成3个商圈：西永中部商圈西永商圈大学城中心商圈大学城南部商圈商业街区1西永天街公寓配套商业融城华府商业街东桥郡摩登大街花千树陈家桥镇富大地产川美商业街重大商业街新欧学苑睿城鹏U街康田曦城天街广场际城城立方康居西城 西永中心商业区规划为西部新城的核心商圈，主要分布在西永大道和西园路沿线，目前仅有西永天街项目，但未来区域发展潜力巨大，将吸引西部新城及周边区域消费群体，须保持密切关注。
商圈面积约7.42平方公里商圈定位西部新城城市功能区核心商圈目前开发进度已完成了规划设计，目前正在征地平场中规划内容商圈包含一条60米宽的商业步行街，涵盖购物中心、百货、大型超市、酒店等多种形态以及3,696个停车位交通配套规划有轨道1、12号线人口规划规划人口约40万人已开发商业项目西永天街待开发项目尚无整体优势商业规划起点高，政策优势、交通配套优势明显，人口素质较高整体劣势商业发展较滞后，缺乏知名开发商推动市场快速成熟，引进有效消费人口以支撑商业快速发展43资料来源：重庆市沙坪坝区商业网点发展规划（2008-2017）、西永工业园区官网、TaubmanTCBL研究1232.0 区域研究2.3.3 区域商业研究– 西永商圈分析1西永天街本项目西永商圈大学城中部商圈大学城南部商圈 开发商西永微电子园开发有限公司占地面积约66,000㎡总建面约30,000㎡商业体量项目共分5个街区，商业面积约30,000平米开业时间2010年随商家进驻陆续开业业态组合餐饮、娱乐、培训、生活零售44资料来源：TaubmanTCBL研究•作为西永首期启动的商业项目，西永天街主要满足周边园区企业职工部分生活需求；预热区域商业市场，培养本地消费群体；•餐饮娱乐商家档次在目前西永组团区域内相对较高，可解决园区企业部分商务需求，并可吸引部分其他区域相关消费需求。
TaubmanTCBL观点2.0 区域研究2.3.3 区域商业研究– 西永商圈分析西永天街•西永天街是目前西永园区唯一的休闲娱乐购物项目，商业区位于西永产业园的中心位置，距离高速公路收费站仅一公里，共分为5个街区，集特色餐饮、休闲娱乐、购物为一体，占地100亩，总建筑面积3万多平方米； 商圈面积共约4商圈定位西部新城区域商圈目前开发进度2008年至今已开发2个商业项目及部分商业街区规划内容未来将形成总体量200万平米以上的商圈，涵盖购物中心、百货、大型超市、酒店等多种形态交通配套周边住宅人口规划有轨道1、7、13号线，路网规划有序周边住宅人口约17万人已开发项目融城华府、东桥郡、花千树、西城广场、熙街、龙湖U城待开发项目富大地产（天健创意基地）、富力城核心商业项目富力城、龙湖U城整体优势商业规划体量大、区位及交通配套占据优势，周边人口素质高，是目前商业氛围最好的商圈整体劣势相对有效目标消费群体密度较低，学生群体为主的消费对商业支撑不足，商业项目之间联系较薄弱，不易培养浓厚的商业氛围45龙湖U城富大地产本项目熙街花千树西城融城华府广场富力城资料来源：TaubmanTCBL研究2.0 区域研究2.3.4 区域商业研究– 大学城中部商圈分析大学城中部商圈发展仍处于初期阶段，但未来商业规划配套丰富，区位有优势，商业开发潜力极大且基础优厚，区域地块价值较高。
平方公里，大学城中部商圈规划面积属于其中一部分；东桥郡 开发商富力地产总建面约625万平米商业体量约215万平米开发进度项目分两期开发，一期规划为1,077亩现代中式人文社区，以高品质住宅开发为主；二期规划为2,608亩复合国际生活社区，集中规划大量商业项目；一期商业规划17万平米，其中持有型商业体量约4.54万平米，酒店及公寓约6.4万平米，销售型商业及其他约6.06万平米交通条件轨道交通1、7号线换乘，周边有10余条公交线路项目定位富力城215万方的商业规划商务公寓、星级酒店、甲级写字楼等各类型商业，拟引领大学城核心商业区、商务区时代•富力城是大学城核心区域最大的单体开发项目，同时也拥有最大的商业开发体量，交通配套具备优势，承担着打造区域中心商圈的责任与使命；•由单个开发商打造215万平米体量商圈，对开发商的资金运作、商业地产开发经验、整体运营能力和商业发展理念都提出了极高的要求资料来源：TaubmanTCBL研究中心46TaubmanTCBL观点2.0 区域研究2.3.4 区域商业研究– 大学城中部商圈分析富力城 开发商富力地产总建面约45,400㎡商业体量约45,400㎡，共地上四层开业时间2011年09月主要商家保利影院、南方家俬、港府太子家具、普洛瓦、欧普、施耐德•作为富力城的第一个集中式商业项目，提前启动填补区域商业空白，并为后期开发的商业项目积蓄目标客群资源；•保利影城的引进填补了区域中高端娱乐业态缺失的空白，成为项目吸引消费者的亮点；•西城广场与富力项目底商联系紧密，有利于商业氛围的培养和延续。
资料来源：TaubmanTCBL研究中心47TaubmanTCBL观点2.0 区域研究2.3.4 区域商业研究– 大学城中部商圈分析西城广场富力·西城广场是是重庆大学城首家集家居建材、星级影院、品牌餐饮等为一体的集中式商业中心，是富力城在大学城启动的第一个集中式商业项目，吸引来自项目和周边区域的新进驻的消费群体、及学生消费群体 定位实现度低硬件不适用，用电配套规划差经营不善，空置率高TaubmanTCBL观点重庆富力美居天下开业日期：2010年6月位置：江北区北城天街规模：7万㎡整体规模定位：全球连锁中高端家居购物广场引进品牌：TOTO、科勒、贝奇布艺、丹雅壁纸、酒窖、咖啡时光目前商业概况：仅有酒窖、咖啡时光、贝奇布艺等少数商家开业定位与市场不吻合规划局限，缺少与商圈的联系招商率不足，空置高TaubmanTCBL观点资料来源：TaubmanTCBL研究中心482.0 区域研究2.3.4 区域商业研究– 大学城中部商圈分析从富力全国商业代表项目及本地商业发展来看，纯商业地产项目是富力目前的地产发展短板，预计未来大学城区域富力城商业面积将更多地分摊至公寓、酒店、写字楼等项目中，零售为主的纯商业体量相对减少。
北京VIVA富力广场开业日期：2008年7月位置：国贸桥向南700米，地铁10号线在此设站规模：10万㎡整体规模，160 m2空中外墙立体橱窗、总长490米的东三环商业临街面定位：涵括购物、咨讯、会员、欢聚、悠闲、娱享等6种现代都市最为主流的消费主张引进品牌：晨曦百货、C&A、Starbucks、DQ、Mannings、Sephora、苏宁精品电器目前商业概况：晨曦百货缩减至2F，3-4F店铺空置达46% 开发商重庆凯西来实业投资，卓越地产领衔开发总建面项目建筑用地560亩，合计约372,960平米商业体量约132,727平米，其中1期建筑面积约34,682.71平米，2期建筑面积约98044.39平米开业时间2008年10月10日主要商家以数条街道汇集而成的开放式街MALL建筑全部以一层街铺和局部二至四层的结构组成，部分一层以上的建筑多设置有大面积露台，部分购物类街铺为5.2米弹性空间设计项目定位风情购物、情调餐娱、阳光旅店、度假休闲为一体的一站式消费乐园租户组合一期引进商家奇火锅、德庄、戴尔电脑、千叶眼镜、美特斯邦威、招商银行、城市部落、交通银行、建设银行、农村商业银行，诚泰通信等二期以精品特色店为主，同时引进主力店：经营面积达到5,300平方米的新世纪超市、保利·华纳影院、3,000平方米泰兴数码等2.0 区域研究2.3.4 区域商业研究– 大学城中部商圈分析卓越熙街•卓越熙街是大学城区域启动最早的商业项目，已成功运营3年，吸引周边学区学生消费者和西永片区年轻消费群体；TaubmanTCBL观点•卓越熙街一期以中低档次餐饮娱乐组合在短时期内迅速吸引大量消费者，拉升区域地块商业价值，带动区域整体商业氛围的提升；•二期引进主力店后进一步巩固其商业凝聚力，吸引更多消费者，增强项目商业竞争力以应对未来商业竞争风险。
资料来源：TaubmanTCBL研究中心49 开发商龙湖地产总建面约138万平米商业体量约16万平米开发进度项目商业体量共16万平米一期开发约5万平米，规划社区生活配套商业，其中持有约2.3万平米二期规划有约11万平米的大型集中式购物中心交通条件轨道交通1号线终点站，周边有多条公交线路项目定位龙湖U城将打造U城天街购物中心，成为大学城业态最丰富、品类最齐全的商业航母50TaubmanTCBL观点2.0 区域研究2.3.4 区域商业研究– 大学城中部商圈分析龙湖U城龙湖U城天街位于大学城中部商圈，未来将打造“天街”系列商业产品，为区域内消费者打造一个拥有丰富业态和品类的高品质商业项目•龙湖U城天街位于大学城中部商圈边缘，学区阻隔了其与富力、熙街等商业项目的直接联系，削弱区域商业群聚效应；•龙湖商业产品打造的丰富经验将打造该项目成为区域较优质的商业中心，将拉动商圈整体综合竞争力提升 龙湖地产在大学城区域布局有东桥郡、花千树、睿城、U城占地共2,000亩共四个地产项目四个项目商业规划面积共约200,000平米，其中U城项目商业面积最大花千树，以社区商业为主，东桥郡，以社区商业为销售型产品主，销售型产品U城，一期规划5万社区商业，后期规划11万平米集中式商业东桥郡花千树U城熙街富力城睿城本项目资料来源：TaubmanTCBL研究中心512.0 区域研究2.3.4 区域商业研究– 大学城中部商圈分析龙湖项目•龙湖商业地产2003年在重庆起步，至今已运营超过70万商业项目，经验丰富；大学城U城、花千树和东桥郡三个项目将较易与富力商业区、熙街形成商业呼应，共同打造大学城中心区商业；•从项目布局来看，龙湖项目呈点式围合布局，商业体量最大的U城处于商圈核心边缘，被大学城切断与熙街和富力城的直接联系，削弱项目商业价值和竞争力。
商圈面积共约4平方公里，大学城南部商圈规划面积属于其中一部分商圈定位西部新城区域商圈目前开发进度目前已开发2个商业项目规划内容未来将形成辐射大学城南部的商业中心，为大学城居民和周边区域提供消费配套服务交通配套远期规划有轨道7、13、17号线，路网规划有序人口规划规划人口约29万人已开发项目天街广场、龙湖睿城待开发项目金科廊桥水乡、旭阳台北城、协信城立方、康田漫城、羲城蓝湾、北麓国际城、春华秋实、首港城、新欧鹏、学苑U街、宝嘉地产核心商业项目协信城立方、旭阳台北城（本项目）整体优势商圈商业项目众多，未来较易拉动区域商业氛围，且本项目与协信、北麓国际城、中渝项目的商业区紧密联系，未来较易形成商圈中心；周边人口密度较高，有效消费群体集中，多个开发商推动区域快速发展，商业发展推动力更强整体劣势处于区域边缘，缺乏轨道交通提升商圈辐射力，且房地产开发相对滞后；面临大学城中部区域强势竞争资料来源：重庆市沙坪坝区商业网点发展规划（2008-2017）、52西部新城官网、TaubmanTCBL研究曦城蓝湾春华秋实首港城新欧学苑鹏U街廊桥水乡本项目2.0 区域研究2.3.5 区域商业研究– 大学城南部商圈分析大学城南部商圈邻近保税区B区和台资信息园，是璧山和曾家消费群进入西永组团的第一商圈，区域消费群结构丰富，并具有较强消费力，区域内商业项目协同有望打造核心商圈。
宝嘉天街广场睿城康田漫城北麓国际城城立方康居西城 开发商协信地产总建面约102万平米商业体量约8万平米商业规划项目集中自持式商业内包括大型高端精品百货、IMAX星级影院、大型超市旗舰专卖店以及高端精品餐饮等众多商业物业，采用集中商业和步行街结合的形式交通条件轨道交通7号线虎溪站项目定位打造国际PARK生活多元体53TaubmanTCBL观点2.0 区域研究2.3.5 区域商业研究– 大学城南部商圈分析协信城立方协信城立方总建筑面积约102万方，集五星级标准酒店、商务公园、购物公园、公园住宅、生态公园等为一体打造国际PARK生活多元体•协信城立方项目是大学城南部商圈内重要的商业项目之一，与本项目将共同承担起打造大学城南部商圈的重要责任和使命；•协信地产在商业开发中累积了一定经验，开发了星光68广场、星光时代广场和星光生活广场三条不同定位产品线，未来将增加本商圈的业态丰富度，带来良性刺激的发展环境 开发商金科地产总建面约150万平米商业体量约15万平米商业规划桥水乡商业共规划约15万平米，其中7万平米为住宅配套商业，分别规划为：“花样大道”美食街区、“流金大道”慢调休闲街区、“锦绣大道”创意生活街区、“风光大道”时尚潮流街区及大型超市等；另8万平米为市政用地，由金科规划为高尔夫练习场、公园、健身中心等交通条件周边有9条公交线路项目定位大学城区高端人文居住区配套商业中心2.0 区域研究2.3.5 区域商业研究– 大学城南部商圈分析金科廊桥水乡金科项目商业将主要服务于项目本身消费群体，提供生活配套商业服务。
商业规划有特色商业街区、大型超市、影院等业态吸引目标消费客群，打造高端人文居住区的配套商业中心TaubmanTCBL观点•金科15万商业规划中的8万体验式商业用地实为市政用地，以公建配套为主；另项目自身7万平米商业街规划；•项目商业用地被住宅用地包围，且别墅区将其商业用地与本项目阻隔，与其他商业项目联系薄弱，未来商业发展以满足项目内生活配套消费需求为主，商业综合竞争力较低资料来源：TaubmanTCBL研究中心54 项目商 圈 概 况（基本情况）西永商圈大学城中部商圈大学城南部商圈规划面积7.42平方公里大学城商圈总体规划共4平方公里大学城商圈总体规划共4平方公里商圈定位西部新城核心商圈西部新城区域商圈西部新城区域商圈辐射范围西部新城及周边区域消费群体大学城中心区域及北部区域消费群体大学城南部区域及璧山、曾家方向消费群体交通条件轨道交通1、12号线（1号线2012年可开通）规划有轨道交通1、7、12号线（1号线2012年可开通）规划有轨道交通7、13、17号线（均属远期规划）2.3.3 区域商业研究– 区域商圈分析2.0 区域研究资料来源：TaubmanTCBL研究中心55•从商圈规划上看，西永商圈政府定位为西部新城核心商圈，政策导向性相对较高，但区域发展目前以产业地产发展为主，综合性物业开发不足，极大影响区域商圈的形成；•从轨道交通条件来看，西永商圈和大学城中部商圈均可享受一号线便利优势。
项目商 圈 概 况（商业发展）西永商圈大学城中部商圈大学城南部商圈周边住宅情况有企业员工公寓，尚无大型住宅项目开发，本地居民大都集中在陈家桥镇西城广场、熙街、龙湖U城金科廊桥水乡、旭阳台北城、协信城立方、康田漫城、羲城蓝湾、北麓国际城、春华秋实等辐射人口及特征约40万人在校师生：约14万人周边住宅人口：约17万人在校师生：约6万人周边住宅人口：约29万人人群特征普通工人占大部分，但中层以上领导、技术骨干收入较高，具有较强的消费能力以在校师生为主，消费水平相对偏低；周边住宅人口相对有限，对商业发展支撑偏弱住宅区人口集中且数量大，并有一定学生及产业园区消费者结构丰富并有较强的消费力2.3.3 区域商业研究– 区域商圈分析2.0 区域研究资料来源：TaubmanTCBL研究中心56从各区未来消费群特征来看，大学城南部商圈所属核心辐射区内，具备较强消费能力的住宅人群数量最多，并有其它类型消费群的补充区域商业潜力足，有利商圈发展 项目商 圈 概 况（商业发展）西永商圈大学城中部商圈大学城南部商圈商圈开发情况目前仅西永天街及陈家桥镇商业，档次中档，商业氛围一般目前有卓越熙街、富力西城广场及富力商业街、川美商业街，商业氛围较好，但档次较低目前有天街广场、龙湖睿城社区商业，档次中档，商业氛围一般未来商业开发量——约52万方+富力城未来规划约54万+本项目规划核心商业项目暂无富力城、U城天街协信城立方、旭阳台北城（本项目）现有商业开发形式分散型商业中心集中式商业、开放式商业街区、传统住宅底商分散型商业中心、传统住宅底商2.3.3 区域商业研究– 区域商圈分析2.0 区域研究资料来源：TaubmanTCBL研究中心57大学城南部商圈未来商业开发体量较具竞争力，本项目与协信紧邻，均有重庆商业项目开发经验，协同发展将进一步提升商圈竞争力。
2.0 区域研究2.3.3 区域商业研究– 区域商圈分析西永商圈商业发展具备政策优势基础条件好交通配套优商业规划起点高西永商圈目前以产业发展为主，有待引进大型开发商推动区域快速成熟区域发展影响商业发展速度和规模，失去抢占市场先机的优势大学城中部商圈商业起步早，区域成熟度相对较高，带动地块价值提升交通配套条件好商业发展规模较大，有体量优势区域有效消费群体总量较低，学生为主的消费力对商业支撑不足以单个开发商打造商圈风险系数较高，不利于商圈良性大学城南部商圈商业规划较集中，利于未来区域商业发展和提升，各项目可形成协同效应有效消费群体人口密度高，对商业有较好支撑可辐射区域工业园B区，消费层次多元化房地产开发刚进入快速发展期，高素质消费尚待形成近期轨道交通配套未能配合优势劣势竞争发展要求商圈内各项目协同性较低西部新城商圈尚处于起步阶段，核心商圈尚未形成，各商业区均有优劣势本项目所处大学城南部商圈，消费群多元，消费能力佳，并有项目协同优势，可共同着力打造西部新城核心商圈58 区域投资价值• 产业推动区域快速发展，拉动西部新城土地价值飙升；•产业大发展带来区域人口素质更新和提高，商业消费市场得到稳定支撑；•城市副中心商圈规划起点高，配套条件佳，未来可形成1个市级商圈2个区域商圈格局；•本项目所在大学城南部商圈可顺应发展，转化劣势争取提升，创造更佳投资价值；•本项目协同商圈其他项目共同启动商圈崛起，提升项目价值和地位；区域规划•西部新城是重庆城市副中心之一，规划核心城市功能，将打造成为城市经济增长极；•将成为百万人口的西部新兴城市，是重庆城市拓展的重要载体；•区域交通条件得到彻底改善，提升城市辐射力；区域商业规划• 西部新城是重庆未来重点打造的城市副中心之一，商业规划起点高；其中西永商圈为城市级商圈，大学城商圈为区域商圈；•西永商圈受区域整体发展影响，商业发展滞后，失却发展先机；•从市场发展趋势来看，大学城区域将形成2个商业中心，本项目所在大学城南部商圈将有机会成为区域核心区；区域经济•以IT产业为主的发展将推动西部新城成为高新技术服务高地；•预计2015年，西部新城产值将占重庆GDP1/3，区域综合经济实力大幅提高；•教育产业、IT产业、物流产业形成相互支撑的丰富群集，拉动区域大发展，导入多层级消费人口，奠定商业发展良好基础；区域重点项目•富力城承担着打造大学城中部商圈的重要责任，对其商业地产开发经验、商业运营理念、商业运营管理等综合运营能力提出了极高要求；•龙湖地产着力打造大学城商业航母- U城天街，但缺乏区域商业协同支持；•目前缺乏一站式综合商业中心；•协信地产可与本项目协同打造区域商业中心，共同承担启动大学城南部商圈崛起的责任与使命592.4 小结西部新城是重庆市未来城市副中心之一，西永组团更是其综合功能区，教育产业、IT产业推动区域快速成熟；从规划及发展趋势分析，西永将出现三大商业区发展之格局，并各商业区均有优劣势；本项目所处商圈有机会成为未来核心商圈的可能。
603.0 项目研究3.1 项目立地分析3.2 项目人口分析3.3 消费者调研3.4 小结 613.0 项目研究3.1 项目立地分析– 项目概况本项目位于大学城核心区南侧，属大型城市综合体开发，为项目商业开发提供较优的发展平台区位：项目位于大学城核心区南侧，为大学城中路、城市管理学院、思贤路及东方剑桥项目围合区域； 项目经济指标地块面积：376,104平米总建筑面积：约109万平米物业功能：商业、办公、酒店、住宅、公寓、会议展览等商业面积：约33万平米（含零售、办公、酒店、公寓）资料来源：业主方提供、TaubmanTCBL研究中心 62东方剑桥城市管理学院West•项目西接思贤路•西侧为金科地产占地1800亩的大型住宅区，将带来部分目标消费群体•目前通往璧山等方向的临时长途车站设置于此，本项目商业有机会扩大辐射范围金科廊桥水乡South•项目南面临街与城市管理职业学院相望；东南角经规划立交有大型公租房项目（5.3万人）；•本项目也是南侧台资信息园区、保税区B区及曾家等区域消费进入大学城商圈的最快捷方向之一3.0 项目研究3.1.1 项目立地分析- 项目四至North•项目北面紧邻东方剑桥项目，小区主体已接近完工，并有部分入住群体，为区域商业发展提供稳定之消费群。
协信城立方项目East•项目东临大学城中路，商业展示性佳，并未来轻轨七号线也将在项目2号地块设置站点；•协信城立方项目与本项目隔街相望，如可协同发展，有利未来区域商业氛围的形成和发展资料来源：TaubmanTCBL研究中心 633.0 项目自身研究项目外部交通项目周边区域路网规划通达有序，突破自然条件限制与主城区和周边区域建立联系，大幅提升项目商业辐射能力沙坪坝区域大学城隧道-西永大道-大学城南路-大学城中路九龙坡区域中梁山隧道-渝昆高速-大学城中路西彭区域穿过渝昆高速-大学城中路璧山区域国道319-绕城高速-大学城西路璧山隧道-沙璧路北碚区域绕城高速-大学城西路-沙璧路资料来源：TaubmanTCBL研究中心 城金科643.0 项目自身研究项目内部交通交通分析：整体—项目处于城市主干道围合，未来有轨道交通，区域通达性极佳，有利商业开发；城市道路—大学城中路，2/5与3/6号地块间道路未来交通聚集性较强，有利规划项目集中性商业；轨道交通—轨道七号线顺大学城中路通过，并其站点设置接近2号地块，应尽可能实现与轨道交通的无缝连通，避免未来消费群的流失；交通站点—整体而言，项目大学城中路商业展示性最佳，并与轻轨相近，为零售商业发展的优质条件。
大学城中路轻轨石龙门立交东方剑桥协信项目龙湖睿城金科思贤路沙壁路城市管理职业学院132456789大学西路大学城东路璧山大学城隧道项目8号地块邻西部新城客运站，2/4地块邻公交站点，未来须考虑与交通站点的接驳，以便搭乘公共交通消费人流快速进入项目资料来源：TaubmanTCBL研究中心 业规划影响6号地块：65思贤路大学城东路2号地块：土地面积：46,344平米建筑面积：139,032平米优势：双侧临城市主干道，展示佳面积大，有利集中商业规划临近轻轨站，为人流聚集点劣势：受高压线影响，地块大学城中路方向展示性有一定影响评价：该地块零售商业价值最高3号地块：土地面积：16,324平米建筑面积：48,972平米优势：双侧临城市主干道，展示佳劣势：规模较小，规划灵活度受限相对独立，被高压线隔离与其它商业地块评价：有较强零售商业价值，但需具备一定独立营运能力；尽可能加强与其它地块的联系5号地块：土地面积：37,174平米建筑面积：111,522平米优势：地块方正，易于商业规划规模适度，满足零售商业开发要求劣势：处于项目地块中间，外向性受限制评价：有一定零售商业价值，但需有一定目的性，并受2号地块商大学城西土地面积：28,454平米路建筑面积：85,362平米优势：地块较大，易于商业规划规划适度，满足零售商业开发要求劣势：处于项目地块中间，外向性受限制被高压线区隔2号地块联系评价：有一定零售商业价值，并受2号、5号地块商业规划影响。
金科金科56沙壁路大学城中路轻轨协信项目石龙门立交3.0 项目研究3.1 .3 项目立地分析– 地块分析东方剑桥23 辐射范围分析依据本项目所在区域的交通情况及本项目位置，将调研范围为核心辐射区、次级辐射区和边缘辐射区核心辐射区本项目以北为富力城大型城市综合体项目，未来将截流来自北面的消费群项目往南为台资信息园，建议将其划分为次级辐射区因此本项目核心辐射区界定为1.5公里范围内，主要指大学城南路以南区域；次级辐射区西永沙坪坝中梁山本项目处于中梁山、缙云山之间，辐射能力受到自然阻隔，辐射区域以西部新城为主由于璧山县自身的商业发展较为落后，且到达本区域车程约15分钟，未来有可能辐射璧山县的消费者缙云山隧道核心辐射区次级辐射区边缘辐射区本项目5公里范围内，主要指大学城南路以北区域、陈家桥镇、西永微电子产业园边缘辐射区本项目7公里范围内，绕城高速以外区域、璧山县、土主物流园66资料来源：西部新城官网、taubmanTCBL研究3.0 项目研究3.2 项目人口分析璧山县7公里5公里1.5公里本项目 序号楼盘占地面积建筑面积总户数（户）①1学苑U街513,700720,00070002金科廊桥水乡1,200,0001,500,000154803龙湖睿城106,699160,03514244康田漫城103,333310,00025825东方剑桥133,340336,19124876北麓国际城117,513450,00032007台北城376,1041,096,32874848协信城470,0001,020,00078149羲城蓝湾20,22873,91877310中渝春华秋实132,913355,800370611康居新城600,300147,00024000合计3,774,1306,169,27273,463科技城一中职业学院警官职业康田学院67核心辐射区居住人口分析①重庆市2010年人均住房面积31.69平方米。
城市管理学院四川美术学院重庆师范大学重庆医科大学医药卫生宝嘉新欧鹏金科熙街富力城东方剑桥本项目睿重庆电子工程技术学院融城华府学院东桥郡花千树天王星龙湖U城富大地产富力城三军医大苏荷中渝四川盛豪康田漫城曦城蓝湾北麓国际城协信富士康重庆大学重大版社学苑U街康居新城在建楼盘待建地块学校目前大学城南路以南区域在开发土地约377万平方米，建筑面积达到617万平方米，规划总户数约7.3万户大学城南路以南区域在建楼盘统计表：资料来源：taubmanTCBL研究大学城南路3.0 项目研究 序号1 地块编号用途土地面积建筑规模/容积率竞得单位竞得时间1沙坪坝区西永组团U分区U8-8-1/03地块 二类居住用地、商业金融业用地72,756≤109134重庆康田置业有限公司、重庆悦银投资管理有限公司2011/9/212沙坪坝区西永组团U分区U7-18-2/02地块二类居住21,534≤53836.2重庆天王星投资集团有限公司2011/8/243U标准分区U9-4-1/02U9-5-1/02、U9-8-2/02、U9-10-1二类居住111,966279,916四川盛豪房地产开发投资有限公司2010/9/74U标准分区U7-1-5/02U7-1-6/02、U7-3-1/02号宗地二类居住170,210≤314888.5重庆宝嘉房地产开发有限公司2010/12/15U标准分区U7-3-2/02U7-3-3/02、U7-3-4/02号宗地二类居住199,604≤369267.4重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司2010/12/16沙坪区西永组团U分区U8-11-1/02号宗地二类居住用地36,018≤2.5重庆苏荷文化传播有限公司2009年7U7-2-1/02 C6 部分------重庆大学出版社--8富士康地块居住---------合计612,0881,217,04268122万平方米。
大学城南路以南区域土地出让信息表：核心辐射区居住人口分析资料来源：taubmanTCBL研究3.0 项目研究3.2 项目人口分析目前大学城南路以南区域待开发土地约61万平方米，建筑面积可达 范围人口类型2012年2015年2018年核心辐射区（大学城南部商圈）居住人口64,656188,755287,261教育人口60,00060,000100,000总人口124,656248,755387,261次级辐射区（大学城北部商圈、大学城A、BC分区、西永微电子产业园）居住人口771,650 ①产业人口400,000 ①总人口1,117,650边缘辐射区（铁路物流园、璧山县）总人口526,637②69测算条件：根据项目核心辐射区内住宅人口的预测，2018年区域发展成熟区域成熟后，本项目核心辐射区总人口约38.73万人（2018年），次级辐射区的总人口约85.3万人（2018年），边缘辐射区的城镇人口约52.66万人（2018年）3.2 项目人口分析3.0 项目研究①根据西部新城分区规划、产业规划数据得出；②璧山县2010年城镇人口为26.35万，根据重庆市历年人口平均增长率0.61%推算出2018年璧山县城镇人口为27.66万人。
铁路物流园根据西部新城分区规划、产业规划数据得出备注：核心辐射区居住人口推算过程：1、对于已知总人口和开发周期的楼盘，可根据其实际开发进度推算每一期可入住的人口数量；2、未知总人口和开发周期的楼盘或者土地，先根据其总体量推算出总人口（总人口=住宅总体量/32平方米），再根据已知类似楼盘的开发周期对此项目进行分期，由此预测每一期可入住的人口数量以上数据未计算入住率 70此次调研目的1、掌握西永组团目标消费群在一般零售、餐饮、娱乐等方面的消费习惯特征及偏好；2、测试目标消费群对商业业态的需求；3、了解目标消费群对本项目所在区域及本项目的接受度；4、了解目标消费群的生活态度及生活理念；5、了解目标消费群的投资理财方式；常用调研方法一、定量调研1、全面调研：即普查2、典型调研3、重点调研4、抽样调研：随机抽样、非随机抽样；……二、定性调研1、小组座谈会2、深层访谈会……项目采用方法1、非随机抽样调研：街头拦截式访问2、小组座谈会3.0 项目研究3.2 调研方法说明 71调研方式507份消费者问卷3组24人次座谈会调研目的了解西永组团消费者日常消费习惯及偏好；对特定人群进行深度挖掘，以便掌握重庆特定消费群对业态、建筑等其他方面的需求；调研价值为项目前期规划，如档次、业态等提供参考；为项目的建筑规划、商业空间等设计提供参考；3.0 项目研究3. 2 调研样本量结构此次旭阳台北城项目消费者调研主要分为两类，分别从消费者一般性消费习惯、特定群组消费习惯两方面进行调研，从而为项目未来的发展方向提供参考。
抽样点配额（份） 比例家庭月收入（元）配额（份）比例1龙湖睿城重百超市及周边5010%13,000元以下（学生）5010%2东方剑桥天街广场5010%23001-6,000元10020%3富力西城广场5010%36,001-10,000元20040%4卓越熙街5010%410,001-15,000元10020%5项目售楼中心10020%515,000元以上5010%6西永天街10020%合计500100%7沙坪坝三峡广场10020%年龄配额（份）比例合计500100%118-24岁（学生）5010%225-29岁10020%性别配额（份）比例330-35岁20040%1男性20040%436-39岁10020%2女性30060%540-49岁5010%合计500100%合计500100% 507份消费者问卷：配额72的消费习惯及特征3.0 项目研究3.2 调研样本量结构根据西永组团商业分布特征，对沙坪坝商圈、西永微电园及项目周边进行507份消费者调研问卷，从而得出上述区域消费者的消费习惯及特征消费者定量问卷完成情况如下表所示：备注：根据项目周边商业分布特征，对沙坪坝商圈、西永微电园及项目周边进行507份消费者调研问卷，研究项目周边消费者 场次年龄收入人数计划实际完成计划实际完成计划实际完成大学城工作组20-25岁25-35岁家庭月收入>4,000元个人月收入>5,000元不少于7人/场8人大学城居住组25-40岁25-45岁家庭月收入>6,000元家庭月收入>6,000元不少于7人/场8人高收入及台籍组30-50岁35-50岁个人月收入>8,000元个人月收入>10,000元不少于7人/场8人73从年龄、收入、特征等多方维度进行甄别，深度挖掘重庆市特定消费群体的消费模式和生活理念及态度； 3组座谈会：配额3.2 调研样本量结构3.0 项目研究 16.96%3,001-5,000元45.96%74年龄偏年轻30-39岁高等教育背景比例大家庭平均消费达到3001-5,000元家庭结构以3人以上为主教育背景家庭结构平均消费年龄组成2.37%48.72%31.95%大专及本科高中/中专/技校初中及以下硕士及以上30.57%0.99%68.44%已婚/同居未婚离异59.17%11.05%19.72%10.06%30–39岁25–29岁18–24岁40-49岁3.0 项目研究3.2 项目人口分析项目周边消费群体具备稳定收入，有较强的消费能力，是本项目商业核心辐射范围的主要消费群体，未来可针对其需求进行业态关联设计，满足他们的消费需求。
0.99%11.05% 1.18%3,000元以下40.83% 5,001-8,000 元10,000元以上8,001-10,000元资料来源：TaubmanTCBL研究中心 75背景特征单位性质经济实力经济基础59%的受访者年龄分布集中在30-39岁之间51%的受访者为大专以上教育水平68%的受访者已婚或同居，60%的受访者有小孩67%的受访者在个体经营、民营企业工作48%的受访者职务为普通职员、基层/中层领导39%的受访者个人月收入超过4,000元，约30%的受访者家庭收入超过10,000元近20%的受访者在大学城已有房产；近15%的受访者正在大学城看房26%的受访者有车，28%的受访者2年内有购车计划3.0 项目研究3.3 消费者调研消费者背景小结—— 受访者以中青年家庭群体为主，总体收入中档偏高，其中高收入家庭占比较高，并工作单位以个体经营/民营企业为主资料来源：TaubmanTCBL研究中心 商圈选择场所选择选择因素整体特征年龄、家庭月收入交叉分析72%的消费群选择沙坪坝商圈。
13%的消费群选择观音桥商圈34%的消费群选择大型超市26%的消费群选择百货商场交通便利、购物环境好、有喜欢品牌与商品是前三位影响因素3.0 项目研究3.3 消费者调研一般消费特征小结—— 就近消费仍是消费者的首选，但收入越高的家庭其消费的范围越广；作为购物中心特有的停车位充足，业态丰富将增强对消费者的粘性家庭月收入超过10000元的群体，观音桥、解放碑、南坪商圈的消费选择率提高家庭月收入超过15000元的群体，有40%选择购物中心消费 高收入群体较为看重停车的便利性、餐饮的多样性；年轻的群体对商场娱乐休闲的项目有更多的需求资料来源：TaubmanTCBL研究中心76 家庭支出个人支出i消费频次整体特征年龄、家庭月收入交叉分析 46%的被访者家庭月消费支出在3,001-5,000元之间；11%的被访者家庭月消费支出在5,001-8,000元之间24%的被访者个人月消费支出在2,001-3,000元；目前56%的消费者购物频次为1-3次每月3.0 项目研究3.3 消费者调研消费支出与频次小结—— 家庭收入是消费群消费支出的保证，而39岁以下，具有一定收入群，是商场消费的主力。
月消费支出与家庭月收入成正比28%的家庭月收入超过15,000的群体，个人月消费支出在3,001-5,000元39岁以下群体，家庭月收入超过6,000的群体，每一周1-2次商场消费频率相对较高资料来源：TaubmanTCBL研究中心77 休闲装、正装、化妆品是消费者的首选46%的消费者单次购物金额在500-1000元39%的受访者在服饰上的年消费支出在1,000-3,000元之间，26%的受访者在服饰上的年消费支出在3,000-5,000元之间；受访者的美容、化妆品年消费支出有35.5%在500-2,000元品类选择单次消费服饰消费美容化妆品消费3.0 项目研究3.3 消费者调研零售消费小结—— 服饰消费仍是商业消费的主体，化妆品、数码产品对不同年龄段的吸引力各不年龄、家庭月收入整体特征交叉分析30-39岁的受访者对化妆品有更高偏好；40-49岁的受访者和家庭月收入大于10,000元的受访者明显偏好购买正装。
18-24岁的受访者对数码产品较为关注30-39岁年龄段的消费者30%单次购物金额在1,000-3,000元；有74%的家庭月收入在15,001元以上受访者单次消费金额更多是在1,000-3,000元之间年龄在25-39岁的消费者在服饰方面的支出相对较高，具有较强的消费意愿；服饰年消费支出与家庭月收入成反比25-39岁的群体较为注重美容、化妆品的消费；家庭月收入在10,000元以上的受访者在美容、化妆品上的年支出相对较高资料来源：TaubmanTCBL研究中心78 被访者多数选择在卓越熙街就餐，其次是观音桥商圈和西永天街与家人、朋友聚餐选择中餐厅，轻便/时尚餐厅、自助餐、特色餐厅； 商务宴请选择在大型酒楼、酒店宴席 被访者的外出就餐偏好川菜等本地菜系； 被访者外出就餐频次多数在每月1-3次 50%的受访者餐饮客单消费金额为50-100元；15%的受访者餐饮客单消费金额为100-150元区域选择场所选择菜系选择消费频次消费金额3.0 项目研究3.3 消费者调研餐饮消费小结—— 更多的餐饮选择及优质餐饮品牌将有利避免区域消费外流，100-200客单价的餐饮品牌有机会成为商场的特色。
年龄、家庭月收入整体特征交叉分析 18-24岁群体卓越熙街就餐比例高，占48%;30岁以上及家庭月收入超过6000元的群体选择观音桥区域就餐的比例均超过20%30-39岁及家庭月收入超过6,000元的消费群更注重餐饮消费的多样化25-29岁的受访者每周外出就餐的频率每周3次及以上的比例为12% 家庭月收入15,000以上受访者，其中38%的人外出就餐的频次是每周1-2次25-39岁的受访者餐饮客单消费金额为100-150元的比例接近20%；家庭月收入15,000元以上的受访者客单消费150-200元的比例为20%，并有10%餐饮客单消费金额为200-500元资料来源：TaubmanTCBL研究中心79 区域选择品类选择整体特征年龄、家庭月收入交叉分析沙坪坝商圈和观音桥商圈是消费者休闲娱乐最常去的区域KTV和电影院、酒吧/茶馆是受访者常去消费的娱乐项目其次是SPA/美容、桑拿/水疗/足浴、健身俱乐部、电玩。
5被访者娱乐消费频次主要是一月1-3次；休闲娱乐人均单次消费金额集中在51-100元，100-150元占有较大的比例消费频次消费金额3.0 项目研究3.3 消费者调研休闲娱乐消费小结—— 除常规KTV、影院外，有品质的休闲娱乐（如SPA/美容）有助于提升项目的形象及吸引力年龄在40-49岁，休闲娱乐消费两极化，27%的每周1-2次，而18%的极少外出娱乐消费家庭月收入15,000元以上的客群消费每周有1-2次的比例有36%从年龄来看，25-39岁受访者中有超过20%的单次消费客单消费在100-150元家庭月收入1,5000元以上的客群单次消费30%客单消费在151-200元，14%客单消费在200-500元资料来源：TaubmanTCBL研究中心80 81消费金额品类选择整体特征47%的家庭子女月消费在500-1,000元，37%的家庭子女月消费在1,000-3,000元45%的家庭子女消费金额占家庭月收入的10%-30%；年龄、家庭月收入交叉分析子女消费金额与家庭月收入成正比儿童玩具、游乐场、服装、培训是家庭子女的重要的消费支出3.0 项目研究3.3 消费者调研子女消费小结—— 子女消费日益成为家庭消费的重点，除常规儿童玩具、游乐服装外，有利子女素质提升的培训也被更多家庭看重，高收入家庭还重视儿童保险的投入。
7岁以上儿童家庭，培训支出逐渐加大，家庭月收入15,000元以上的客群对子女的保险事项较为重视资料来源：TaubmanTCBL研究中心 82小结—— 看好片区发展，但认为片区至少需3-5年方可成熟；认为片区一些满足生活需求的基本业态需要引入；认为项目档次发展不宜过高，并需要有一定建筑特色以突出7成被访者看好大学城片区的发展前景5成被访者认为大学城片区成熟尚需3-5年，更有2成被访者认为此时间需要5年以上 主力店：超市、百货公司、书城 零售：品牌服饰专卖店、化妆品/个人护理、时尚数码 餐饮：美食广场/快餐、特色餐厅、大型酒楼 娱乐休闲：KTV、电影院、健身俱乐部 儿童：儿童乐园、儿童用品/玩具5成受访者认为项目中档定位合适4成受访者认为项目定位中高档合适近5成受访希望项目的建筑风格为生态公园风格各有3成受访者认为本项目可设置重庆特色雕塑或3D天幕/音乐喷泉等表现项目特色3.0 项目研究3.3 消费者调研项目测试区域前景业态选择档次选择风格选择资料来源：TaubmanTCBL研究中心 83消费者研究小结消费选择零售，服饰仍是主体，化妆品、数码产品对不同年龄段的吸引力各不相同。
餐饮，更多的餐饮选择及优质餐饮品牌将有利避免区域消费外流，100-200客单价的餐饮品牌有机会成为商场的特色休闲娱乐，除常规KTV、影院外，有品质的休闲娱乐（如SPA/美容）有助于提升项目的形象及吸引力子女消费，培训被逐渐看重项目测试 看好片区发展，但认为需3-5年方可成熟；认为片区一些满足生活需求的基本业态需要引入；认为项目档次发展不宜过高，建筑规划上需有特色以中青年家庭群体为主；经济实力中档偏高，处于消费高峰期；就近消费仍是消费者的首选；业态丰富及配套完善对其更具吸引力3.0 项目研究3.3 消费者调研消费者特征资料来源：TaubmanTCBL研究中心 择大学城工作群体生活态度一般性消费习惯座谈会小结基本背景小结——追求较平衡的生活状态，对商业消费持较理性态度；希望在工作/居住地区域就可满足其商业需求，对并商业消费的软性服务有较高要求；而台湾籍人士认为重庆商圈差异性不大，观音桥商圈为消费的重要选大学城居住群体台湾籍人士希望的生活状态：工作朝九晚五，有足够的休息时间；适度消费，认为个人消费与个人收入应匹配，对奢侈品消费持保留态度。
慎重消费，就近消费，注重商品质量；习惯性消费，通常选择重百、新世纪百货，注重信誉、服务年轻的受访者更注重电子产品的消费；对于奢侈品消费不赞同，认为奢侈品是个人财力的体现年轻的、收入高的、有较多消费体验的群体趋向冲动性购物；注重商品性价比；就近消费，习惯性消费交通便利是影响消费的最重要的因素，未婚的人更容易因交通的改善而改变对购物场所的选择3.0 项目研究3.3 消费者调研工作和休息的时间较为灵活；重庆为发展较快的现代大都市，发展空间较大，投资机会多；夜生活丰富，娱乐项目较多；交通有待改善，饮食单一，各商圈的品类、品牌重复度高工作和休息的时间较为灵活； 根据个人收入进行消费，不超前消费 遵循就近消费原则，独有的商家或者品牌具有较大的吸引力 观音桥商圈的吸引力大于解放碑商圈资料来源：TaubmanTCBL研究中心84 85小结——从零售消费来看，大学城工作群体、大学城居住群体及台湾籍人士零售消费逐渐走高，由大众化向国际化发展并部分消费者有外地购物经历，价格优惠使该部分群体更多选择名品及化妆品大学城工作群体普遍对品牌关注度不高，服饰方面女性对品牌的关注度大于男性，在电子数码产品上男性对品牌的关注高于女性。
热衷于百货消费，并有网络消费经历，服饰偏于大众化、休闲装大学城居住群体大多数受访者不太关注品牌，对于30岁以下的、具有消费力的、具有消费体验的人对品牌有一定的认识 喜欢购物、餐饮、休闲娱乐一体的购物场所，如大都会、大融城在外地购物主要选择本地没有的、价格相对便宜的名品和化妆品3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结零售消费台湾籍人士目的性消费较强；常消费的服饰包括快销品牌、国际休闲品牌(Replay、G-Star)等；资料来源：TaubmanTCBL研究中心 86小结——在餐饮消费上，大学城工作群体主要选择本地菜，并希望有餐饮聚集区以供选择；而大学城居住群餐饮的选择面相对更广；台湾籍人士则口味偏淡，对餐饮文化有一定要求，而台湾同乡的餐厅则因有家乡风味/气息，对其更有吸引力大学城工作群体注重价格、环境、服务，喜欢小吃、特色餐饮；在沙坪坝就近选择聚餐场所，通常去大排档、火锅店消费；更偏向于在选择性多的餐饮场所大学城居住群体 与孩子一起消费的餐饮主要选择主题餐饮、轻便餐饮，如哈根达斯、必胜客、肯德基等；餐饮仍以本地菜系为主，对咖啡、茶楼、自助餐、西餐也有一定的需求。
3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结餐饮消费台湾籍人士常光顾台湾特色餐厅、自助餐及异国特色餐厅； 注重用餐环境、餐厅服务注重养生，口味偏淡；与子女常光顾的餐厅为主题餐厅（如必胜客、烧烤）、自助餐资料来源：TaubmanTCBL研究中心 小结——影院、KTV仍是最常规的休闲娱乐消费；年轻群体及台湾籍人士对运动有一定偏好；与子女消费上书店是一个重要选择大学城工作群体通常去KTV唱歌、爬山、打牌，消费金额适中；年轻人喜欢运动、看电影、看书，提出希望设置收费的运动设施大学城居住群体休闲娱乐以看电影、KTV为主； 与孩子一起的休闲娱乐场所主要是书店、公园、溜冰场和儿童游乐场3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结休闲娱乐消费台湾籍人士休闲娱乐以看电影、KTV为主；喜欢户外运动，认为重庆目前的运动场地、游乐场、公园等活动场地较少；与子女的休闲娱乐以电影院、书店为主资料来源：TaubmanTCBL研究中心87 小结——希望项目可提供一个综合性、一站式商业场所，可提升区域人群的生活品质，并在建筑上有特色；而台湾籍人士则认为目前以学生为主要消费群，其能力有限，如作台湾特色，则台湾餐饮可作为重要代表。
大学城工作群体购物、餐饮、娱乐配备齐全，一站式体验；中高档结合，装修精致；有特色，功能、风格分区，吸引眼球大学城居住群体看好本项目所在区域，认为3-5年内区域发展成熟； 希望本项目是一个功能齐全、综合性的购物中心对超市的需求较为迫切停车位、休息区、洗手间、儿童寄存处等服务设施齐备； 希望本项目以中国文化为特色，建筑以木质、玻璃为主，具有较好的室内空间感3.0 项目研究3.3 消费者调研座谈会小结项目测试台湾籍人士对片区的具体规划不太了解，认为目前大学城区域缺乏配套设施，消费群体以学生为主，消费能力有限；项目的台湾特色建议以餐饮为主打，可规划台湾小吃、台湾夜市、台湾特色餐厅和具有异国风情的特色餐厅资料来源：TaubmanTCBL研究中心88 89座谈会研究小结消费选择台湾籍人士消费目的性较强，消费档次上向国际休闲品牌偏重；在消费中要求得到品质与内涵的满足；认为台湾餐饮是台湾特色的重要体现项目测试希望可提供一个综合性消费场所，有自身建筑特色；不仅业态丰富，相关配套设施完善，并可提供优质服务大学城居住群体比工作群体更具商业消费经验，商业消费更有档次与格调3.0 项目研究3.3 消费者调研消费者特征资料来源：TaubmanTCBL研究中心 项目开发价值• 大型城市综合体开发，自身物业丰富，凝聚力强；•临城市主干道，商业展示性佳，未来可接驳轨道交通；•区域消费群多元化，并数量众多，对商业发展有较强支撑；•消费群经济收入较好，对商业发展有较高期待；•项目多地块开发，可较好配合区域发展阶段。
•邻近保税区和台资信息园可加强消费人口多元化构成，促进商业多样性发展90自身条件•项目地块大型综合体开发，整体方正，临城市主干道大学城中路昭示性佳，轨道交通站点紧邻项目，但属远期规划；•项目内规划路1#东西向连接大学城中路和西路，未来是项目内重要交通干道；•高压线保护带横穿本项目并将商业规划地块切割成开，对项目整体规划带来影响；周边人口• 区域整体成熟后，本项目核心辐射区域人口可达约71万人，为项目未来商业发展提供了极其稳定的消费支持；•项目东、西面均有大量大型中高端住宅项目，均为2015年上市项目，为项目提供核心商业支撑力量；地块价值•项目整体商业价值较高，其中2号地块零售价值最高，可重点挖掘商业价值；•2、5、6号地块地理联系紧密，便于集中打造商业中心，提升区域价值；•3号地块被高压线保护带阻隔与其他商业地块联系，未来须加强商业规划打造；消费者研究•项目周边消费者具备收入中高、中青年家庭为主、家庭消费需求明显等特征；•可辐射至沙坪坝区；•消费者对生活配套消费需求明显，并追求品质生活体验，为项目商业打造提出了较高的要求3.4 小结本项目作为大学城南部商圈核心项目，应充分发挥消费群众多、综合体开发、交通条件较好、展示性佳的优势；项目商业多地块开发，应匹配区域发展阶段，符合市场规律，降低开发风险；满足目标消费群商业需求，展现现代商业体验。
914.0 项目发展思考 92宏观经济城市规划商贸规划商圈发展竞争分析自身分析消费者研究本项目城市多中心发展，西部新城崛起带来西永区域商业发展机会4.0 商业发展思考4.1 市场条件总结通过对城市背景、区域背景和项目分析，本项目商业发展可挖掘项目自身优势的基础上，与区域商业项目协同，共同打造大学城南部商圈，并力争成为区域核心商圈之地位 4.2 商业发展战略思考一：商业发展思考城市发展加速度新区商业展理念城市随着西部新城日渐崛起，城市发展得到更多空间，带来商业发展的新契机，本项目将为西部新城展现以建筑规划、业态组合、特色品牌和服务组成的现代商业理念93 944.0 商业发展思考城市发展策略——现代商业体验展现优秀的建筑规划、丰富的业态组合、有号召力的品牌、完善商业配套和专业的商业服务组合成现代商业体验的重要表现形式，体现项目开发商优质的商业开发理念和追求4.2 城市商业发展策略 4.3 商业发展战略思考二：商业发展思考新城产业助发展商圈核心看城南区域西永高新产业产值在2015年占据重庆GDP 1/3，加快加速区域整体发展；本项目作为未来西永重要的商业中心之一，将从新区商业发展策略和商圈竞争策略两方面精心布局，成为推动大学城南部商圈争夺核心商业地位的核心力量。
95 96大型超市儿童娱乐4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略新区商业发展策略——符合商业发展规律大学城作为新兴城区，在商业发展早期，主力店/次主力店目的性较强、抗市场风险强的优势是商业项目早期业态规划的重要选择；而餐饮/休闲娱乐所具有的目的性消费也可让项目更好的聚集人流时尚百货IMAX影院特色餐厅 97RETAIL零售F&B美食LEISURE休闲ENTERTAINMENT娱乐SERVICE服务4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略新区商业发展策略——业态组合丰富业态组合丰富是吸引消费者重要条件，而保证一定数量/品质的业态/租户组合则要求有一定商业面积规模保证，从而让消费者得到丰富的商业体验 98大学城东路商务规划本项目商业规划本项目城立方4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略商圈竞争发展策略——协同发展商业中心的形成需区域内商业项目共同努力，协同发展，打造多样化商业形态，促进一个繁荣商业中心的形成协信项目与本项目隔街相望，其在重庆有较成功购物中心开发经验，与本项目合力发展，形成商圈优质竞争力协信城立方效果图协信城立方项目总平图协信城立方效果图 项目区域现状区域发展期区域成熟期主要消费群体构成学生+部分园区员工+少量居民园区管理层+居民+外访者+园区员工+部分学生居民+园区管理层+外访者+园区员工+部分学生消费特征学生消费承受力较低，员工及居民具备一定消费力园区管理层、居民和外访者的消费承受力较高，园区员工具备一定消费力，学生消费承受力低居民、园区管理层和外访者具备较高的消费承受力，园区员工和部分学生具备一定的消费力99区域现状区域发展期区域成熟期4.0 商业发展思考4.3 区域发展策略商圈竞争发展策略：消费群选择从市场分析来看，未来大学城区域消费群主要分为三类：在校师生、园区从业者、区域房地产开发产生新群体，区域三类消费者结构将随着区域发展进行动态演变，配合区域发展阶段将成为本项目不同阶段的主要消费群体。
4.4 商业发展战略思考三：商业发展思考台北特色立标杆领航商业彰实力项目台湾特色的小吃、来自台湾的品牌增添项目商业亮点，矗立的台湾特色建筑成就项目地标特色，通过丰富业态的组合打造标杆式集中式商业，成为区域领航商业项目，彰显旭阳地产深耕重庆市场7年的沉淀与积累100 土地集约化利用提升整体形象缓解城市交通压力积聚区域价值改变夜间空城现象城市资源集中利用4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目竞争发展策略——综合体优势城市综合体通过其内部商业、商务及居住等多功能综合互补，建立起相互依存的价值关系，具有高复合、高密度、高效率和高价值特征，形成项目开发的有利条件；本项目目前所具有的优质资源将是项目商业发展的重要推动力本项目综合体优质资源•地标建筑-未来西部第一高塔•五星级酒店-台湾美丽信酒店•世贸中心冠名•高尚住宅区•展览馆/台湾民俗馆•商业-德安百货、购物中心101 大学城大体量项目概况序号项目名称整体开发体量商业规划体量集中体量备注1富力城约625万平米约215万平米——包含酒店、公寓、写字楼、商业面积，规划集中式商业2龙湖U城约138万平米约16万平米约11万平米集中式商业3协信城立方约102万平米约22万平米约8万平米包含酒店、公寓、写字楼、商业面积，规划集中式商业4旭阳台北城约109万平米约33万平米——包含酒店、公寓、写字楼、商业面积，规划集中式商业5金科廊桥水乡约150万平米约7万平米——约7万平米商业街纯商业面积，住宅配套商业合计约1,124万平米约286万平米102项目竞争发展策略——规模发展4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略本项目具备大体量规划优势，未来项目商业体量规划也须参考市场情况，与区域其他项目持平或超出一定体量，以保持相当的市场竞争力，有助于在未来区域商业竞争中争夺更多商业资源。
103台湾文化台湾美食台湾品牌4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目竞争发展策略——亮点打造在融合本地商业市场的同时，打造一个特色鲜明的商业是项目实现与竞争者差异化发展，树立自身形象，提升商业吸引力的重要因素 104Greenbelt3三期开发中高档次集中式购物中心，吸引周边消费群体Greenbelt4第四期规划比第三期档次更高的零售品牌，提升项目整体档次和商业吸引力等4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目开发策略——多地块分期开发建议本项目商业分为多个地块，从大学城现有发展来看，采取分期开发是较为合理、稳妥的Greenbelt1 Greenbelt2菲律宾Greenbelt分期开发示意二期定位规划是一期的延伸，主要是以特色餐饮为主，加强项目商业氛围，预热市场 如高压线无法挪移，则：保护带景观化：将地面保护带景观化，形成地面强烈视觉吸引力，尽可能降低高空电线对人产生的压迫感。
保护带广场化：局部可结合景观设置广场，方便双向人流的互通10523564.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目开发策略——弱化高压线保护带影响劣势建议500千伏高压线穿本项目而过，不仅将本项目商业分割，并其绿化保护带影响商业在大学城中路的展示性高压线挪移：建议与政府沟通将高压线路挪移以减轻对本项目的影响，则项目发展条件最理想 106本项目与轨道七号线：现有七号线站点规划在东方剑桥项目侧，与本项目距离稍远，因此建设尚有一段时间，建议与轨道部分沟通，将此站点移动至与本项目2号地块直接连通，未来可发挥轨道优势的最大化与轨道一号线：现有一号线与本项目尚有一站距离，为提升本项目吸引人，增加人流，建议设置固定客户接送车（本项目至一号线大学城站）如右图所示东京品川轨道交通人流的引导香港MEGA BOX客户大巴4.0 商业发展思考4.4 项目发展策略项目开发策略——轨道线优化建议与轨道交通无缝对接是目前商业项目开发的基本规划，可最大程度的将轨道人流引导至商业内部空间，提升项目商业价值对本项目而言，与一号线尚有一站路，不能直接享有轨道优势，而七号线近期内较难实现 107以创新的力量创见城市的全新梦想真正的中心– 台北城 108凭远见 创价值From Vision to Value谢谢 Thank You 9、静夜四无邻，荒居旧业贫。
2024/9/252024/9/25Wednesday, September 25, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人2024/9/252024/9/252024/9/259/25/2024 9:26:41 AM11、以我独沈久，愧君相见频2024/9/252024/9/252024/9/25Sep-2425-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川2024/9/252024/9/252024/9/25Wednesday, September 25, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年2024/9/252024/9/252024/9/252024/9/259/25/202414、他乡生白发，旧国见青山25 九月 20242024/9/252024/9/252024/9/2515、比不了得就不比，得不到的就不要九月 242024/9/252024/9/252024/9/259/25/202416、行动出成果，工作出财富2024/9/252024/9/2525 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前2024/9/252024/9/252024/9/252024/9/259、没有失败，只有暂时停止成功！。
2024/9/252024/9/25Wednesday, September 25, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有2024/9/252024/9/252024/9/259/25/2024 9:26:41 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累2024/9/252024/9/252024/9/25Sep-2425-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美2024/9/252024/9/252024/9/25Wednesday, September 25, 202413、不知香积寺，数里入云峰2024/9/252024/9/252024/9/252024/9/259/25/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏25 九月 20242024/9/252024/9/252024/9/2515、楚塞三湘接，荆门九派通九月 242024/9/252024/9/252024/9/259/25/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑2024/9/252024/9/2525 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。
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