指南针-大连桃源里项目分析.pptx

桃源里n桃源里——基本信息项目地址大连市中山区解放路桃源街开发商大连九龙仓绿城置业广告定位语中山核心 绿城作品占地面积8.57万平方米建筑面积24万平方米车位比1450容积率2.8绿化率36%总户数1242（当期402户）开盘时间2014.8.9建筑形式多层、别墅、高层面积区间115-156平主力产品140平装修标准4000元/平价格均价22000本案n 桃源里——配套桃源里位于大连市中心地段，周边商业配套完善交通方便配套内部配套外部配套交通教育医疗商业商业中心 会所 幼儿园 露天游泳池 山体公园公交车2路、4路、5路、 12路、403路、501路泰山小学、明星小学、捷 山小学、青云小学、杏园 小学、桃源小学、秀月小 学、白云小学、24中学、 44中学、15中学、第9中 学华乐小学、华乐中学大连市中医院、中山区人 民医院青泥洼桥商圈、青云商 圈、桃源商圈、八一路商 圈本案青泥洼商业 圈八一路 商业圈桃源商业 圈青云街 商业圈n桃源里——规划8#9#10#7#山下组团楼王组团 山上组团 公租房桃源里项目共分三个部分，山下组团、楼王组团以及山上组团，分高层住宅、平层官邸、 圆厅别墅三种产品，高层产品为绿城第二代新古典主义建筑风格；平层官邸和圆厅别墅 均为法式建筑风格。

2014年首次开放的是山下组团，由四栋高层组成，楼号为7、8、9、10， 四栋楼共402户，面积区间为115-156平米，户型为三室两厅一卫和三室两厅两卫全部精装修交付n桃源里——产品分布9F9F156、153/153、156140、115、140140、115、140140、115、1407#8# 9# 10#7#，35F、两个单元、1T2H 8#—10#，32F、均一个单元、1T3H建筑形态户型面积（㎡）供应套数占比（约）目前去化套数目前去化率高层 三室两厅一卫 1159022%150%三室两厅两卫 14018046%00%1536616%00%1566616%150%合计115-156402--2--n桃源里——户型配比u桃源里目前已开的户型中，140平占比46%，为本次开盘的主力户型户型：140 ㎡三室二厅二卫优点：n精装修、全明户型、采光通风好；n入户有玄关 缺点：n卫生间为暗卫；n主卧室走廊过长；n缺少衣帽间n桃源里——户型点评（一）户型：156㎡ 三室二厅二卫优点：n精装修、全明户型；n入户带玄关、卫生间明卫；缺点：n动静分区不合理、主卧卫生间走廊过长；n缺少书房n桃源里——户型点评（二）n桃源里——热销/主力户型参数户型三室两厅两卫面积(m2)140 户型建筑形式（平层）平层建筑参数建筑类型 （高层、多层等）楼宇建筑形式 （点、板楼等）层数（层）层高(m)楼座朝向梯户数(户）高层板楼323.15西南2T3户户型参数参数数量（个）进深（m)开间(m)面积(m2)层高(m)采光面通风主卧143.714.83.15一面采光不好次卧13.63.311.883.15一面采光不好客厅15.44.524.33.15两面采光好餐厅12.34.510.353.15一面采光好厨房13.62.810.083.15一面采光好卫生间（暗）232.16.33.15无不好2.11.83.783.15无不好功能房14.93.215.683.15一面采光好地下室0------------储物/衣帽间0------------阳台/露台00.81.91.523.15一面采光好工人房0------------玄关02.336.93.15----赠送面积主卧室赠送阳台1.52平户型点评优点：采光较好、入户玄关 缺点：卧室通风不好、卫生间为暗卫、主卧走廊过长、无衣帽间n桃源里——户型参数户型三室两厅两卫面积 (m2)156户型建筑形式（平层、错层、复式等 ）平层建筑参数建筑类型 （高层）楼宇建筑形式 （板楼）层数（层）层高(m)楼座朝向梯户数(户 ）高层点楼353.15东南2T2户户型参数参数数量（个）进深（m)开间(m)面积(m2)层高(m)采光面通风主卧13.73.814.063.15一面采光不好次卧113.653.211.683.15一面采光不好次卧213.553.3511.893.15一面采光好客厅14.95419.83.15一面采光好餐厅04.15312.453.15一面采光好厨房13.32.47.923.15无不好卫生间（明）13.252.27.153.15一面采光不好11.82.23.963.15一面采光不好功能房0------------地下室0------------储物/衣帽间0------------阳台/露台0------------工人房0------------玄关13263.15----风水点评---赠送面积------户型点评优点：全明户型，入户带玄关，明卫 缺点：整体通风较差，动静分区不合理，卧室、卫生间走廊过长n朗豪东港—推盘及销售推出 时间供应 套数面积 区间 （㎡ ）主力 面积 （㎡ ）当日 去化 套数开盘均 价 （元/ 平）优惠（元/ 平）目前消 化套数目前 剩余目前 均价（元 /平）优惠（元 /平）目前 去化 率2014. 8.9开 盘7#— 10#115- 1561402220002400220000.5%开盘效果不好，当天共成交2套，主要原因一是前期宣传力度不够，蓄客较少；二是精装修入市，面积大， 总房款过高，剥夺了一部分投资客群，因而导致成交不理想。

红色区域为开盘推出产品7#8#9#10#成交套数成交面积 （万平）成交金额 （万元）价格 （元/平）电、访（A类项目 ）营销活动2014.300000外展2014.400000报广，网络平台2014.500000样板间开放、到访有机会抽取奔驰S 系豪车使用权一年2014.60000--香格里拉项目说明会2014.70000--冰爽盛夏，童真易购活动；拍照赠 送神秘礼物（拍摄班车）；幸运大 转盘2014.82--------有奖问答，银行客户推介会， 开盘，拉斯维加斯博彩，红酒品鉴 会n桃源里—2014月度成交及营销汇总（调研数据）u项目自8月开盘以来共成交2套，由于精装修入市，定位豪宅，户型面积大、总房款过高，故产品去化情况 不好，虽优惠力度有所加大，但总体价格并无下调趋势u前期宣传推广力度较小，多以报广，网络平台为主；开盘之后营销推广投入稍微增多，且方式多样，但由 于产品本身总房款过高，成交状况并不理想n桃源里——客户期数（产品类型）客户来源地购买目的客户组成客户价值敏感点抗性一期周边地缘性客户为主改善多为企业家、金 融界人士等高端 客户开发商品牌大 精装修标准 市中心位置总房款过高u祝女士，35岁，大连本地人，想要给父母购买一套产品，因为父母原来居住在项目地周边，比较喜欢产品的品质，信赖绿城品牌，因此考虑购买。

n朗豪东港——营销评估项目名称营销方式点评报广短信网络户外 广告车体 广告围挡道旗暖场 活动特价 房展会桃源里√√√√√√√√项目前期依托绿城品牌，但营销推广 手段和力度都不足，认知度较低，基本 以项目周边拓客为主；虽然后期加大 了报广和暖场活动做宣传，但整体 推广方式比较传统，无法大量吸引 客户，因此给项目带来了不少阻力n朗豪东港——营销节点汇总2014.3 外展2014.5.17样板间开 放并认筹2014.7夏季房交会2014.7举行3场暖 场活动2014.8.9低调开 盘2014.6.22香格里拉 说明会营销节点不算密集，前期的推广跟营销活动较少，蓄客周期较短， 蓄客量不足，开盘低调，导致销售惨淡2014.8.30银行客户 推介会桃源里——部分活动展示10月26日，高新区IT产业精英论坛10月12日，清华大学EMBA总裁班同学游园会7月12-15日，参加夏展产品发布会房交会拉斯维加斯博彩银行客户推介会桃源里活动 汇总2014.3.19百年城会展2014.5.17样板间开放，到访有机会抽取奔驰S系豪车使用权一年2014.6.22香格里拉说明会，认筹2014.7.6冰凉盛夏，童真易购活动2014.7.12-13拍照赠送神秘礼物2014.7.10-14夏季展交会2014.7.22-26幸运大转盘2014.8.8有奖问答2014.8.9开盘2014.8.16拉斯维加斯开场舞，红酒品鉴会，绿城项目推介会2014.8.26业主答谢会2014.8.30银行推介会n桃源里——活动汇总项目亮点研究——高层为新古典主义风格，别墅为法式风格整个建筑风格高层部分采用的是第二代新古典主义风格；别墅部分 采用的是法式建筑风格。

由贝尔高林首席创作总监许大绚亲自执笔 ，强调对称、秩序与均衡通过镜面水景、刺绣花坛、精美雕塑展 现宫廷园林的恢弘气度，设置水池、豪华铺装、修剪整齐的植物、 开放式大草坪体现自然韵味，营造丰富多变、步移景异的道路景 观许大绚n桃源里亮点研究——大师团队精装桃源里项目由一流室内设计公司美国BLD设计，本项目依然延续了BLD精髓的典雅舒适、简洁大气，风格颜色自然一体在室内的精装标准要求之上，以第一品级的考究之道，甄选出全球的高端品牌，为居者提供了一种同步国际的生活风尚n桃源里亮点研究——大师团队精装n桃源里亮点研究——大师团队精装n桃源里——SWOT分析WOTS1、项目位于市中心地段，周边配套成熟 2、精装修标准高 3、拥有一线的山体资源1、产品面积大、总房款过高 2、宣传力度不够，蓄客少 3、户型结构不合理中山区商业、医疗、教育等配套成熟周边楼盘林立，如明秀庄园，亿达云集等竞品竞争激 烈桃源里——现场图片。