土地估价报告实例1：抵押贷款涉及的分摊土地出让使用权价格评估.docx

土地估价报告实例1：抵押贷款涉及的分摊土地出让使用权价格评估土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：**抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市) 受托估价单位：哈尔滨**土地估价 土地估价报告编号：(哈)**(2020)(估)字第**号土地估价技术报告编号：(哈)**(2020)(技)字第**号提交估价报告日期：2020年8月30日关键词：哈尔滨市抵押贷款哈尔滨**土地估价2020年土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称：**抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市)二、托付估价方：1、托付方：**2、联系 ：***三、受托估价方：1、估价机构：哈尔滨**土地估价 2、地 址：哈尔滨市**区**街**号 3、执业范畴：全国范畴内从事土地评估业务4、有效期限：2016年6月30日〔每五年换发〕5、注 册 号：A2020***** 6、法人代表：***7、联 系 人：*** 8、联系 ：(0451)****四、估价目的：本次评估**使用的位于哈尔滨市**区**小区**栋1-2层*号五、估价依据1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律法规及相关文件①、«中华人民共和国物权法»；②、«中华人民共和国担保法»；③、«中华人民共和国土地治理法»；④、«中华人民共和国都市房地产治理法»；⑤、«中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例»〔中华人民共和国国务院第55号令〕；⑥、«城镇土地估价规程»〔中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001〕；2、地点政府及有关部门颁布的法规及相关文件①、哈尔滨市人民政府文件«哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知»〔哈政发[2020]17号〕。

②、«哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告»(2020年6月)3、由托付方提供的有关资料；〔1〕«国有土地使用证»；〔2〕«房屋所有权证»；4、受托方原已把握资料和经当地调查及现场察勘取得的材料 六、估价基准日：2020年8月18日七、估价日期：2020年8月18日至2020年8月30日八、地价定义估价对象为位于1-2层的商业用房分摊土地，估价对象登记用途为商业用地，本次估价将估价对象用途设定为商业用地；宗地实际开发程度为宗地外基础设施具备〝七通〞〔通路、供电、供水、排水、供暖、供气和通讯〕条件，宗地内基础设施达到〝五通一平〞〔供电、供水、排水、供暖、通讯和场地平坦〕条件本次评估土地全部为房屋占地，其对应的地上房屋已进行抵押评估，估价对象内基础设施费用已包含在房屋价值中，因此，本次评估不考虑估价对象内的基础设施投入对地价的阻碍，故本次评估界定的土地开发程度指宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平坦 本次评估的土地价格定义为宗地在估价基准日2011年8月18日达到估价设定的开发程度下，即宗地外基础设施具备上述〝七通〞和宗地内场地平坦、现状容积率为8.00、现状利用条件下，设定国有商业用地32.05年期出让土地使用权价格。

九、估价结果：〔货币种类及单位：人民币元〕经评估，得出**使用的位于哈尔滨市**区**小区**栋1-2层*号的分摊面积为176.2平方米的国有出让土地在估价基准日2020年8月18日，宗地外基础设施具备〝七通〞〔通路、供电、供水、排水、供暖、供气和通讯〕、宗地内场地平坦、现状容积率为8.00，现状利用条件下、设定国有商业用地32.05年期的出让土地使用权价格为：〔1〕估价对象单价：8537元/平方米〔2〕楼面地价：1067元/平方米〔3〕估价对象总地价：150.42万元总地价大写：壹佰伍拾万零肆仟贰佰元整评估结果详见«土地估价结果一览表»〔表1〕土 地 估 价 结 果 一 览 表表1　估价机构：哈尔滨**土地估价 估价技术报告编号：(哈)**2020)(技)字第** 估价基准日:2020年8月18日 土地使用权性质: 国有出让土地估价基准日的土地使用者土地证书号估价对象位置估价基准日的登记用途估价设定的用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用年期面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)总地价(万元)**哈国用(2006)第**号哈尔滨市**区**小区**栋1-2层*号商业商业8.00宗地外〝七通〞、宗地内〝五通一平〞宗地外〝七通〞，宗地内场地平坦32.05176.285371067150.42 一、 上述土地估价结果的限定条件：1.土地权益限制：上述土地估价结果对应的是在剩余年期内具有转让、出租、抵押权的出让土地使用权价格。

依据托付方提供的«国有土地使用证»，至评估基准日，估价对象无抵押等他项权益限制2.基础设施条件宗地外：　　 周围道路状况：宗地临主干道-城乡路，距对外交通站点〔哈尔滨火车站〕约6.6公里 　 供电状况：宗地利用市政电力供应设施，保证率大于95% 供水状况：宗地利用市政供水供应设施，保证率大于95%排水状况：宗地利用市政排水供应设施，保证率大于95% 供暖状况：宗地利用市政供暖设施，保证率大于95% 通讯状况：宗地利用市政电讯设施，保证率大于95% 供气状况：宗地利用市政煤气供应设施，保证率大于95%宗地内设定为场地平坦条件3.规划限制条件：：规划对该区域有一样限制，对估价对象所在区域的建筑高度、密度、建筑外形等均有一样限制4.阻碍土地价格的其它限定条件：无估价机构：哈尔滨**土地估价　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　 二〇一一年八月三十日十、需要专门说明的事项1、本项估价的假设条件〔1〕前提条件：〔2〕假设条件①本评估报告是在评估基准日,依据国家有关政策评估的设定用途及年限的土地使用权价格。

本次估价以估价师现场勘察之日设定为估价基准日，基准日设定为2020年8月18日②估价对象登记用途为商业用地，本次估价将估价对象用途设定为商业用地③估价对象使用权类型为出让，依照«国有土地使用证»，土地使用权终止日期为2043年9月6日，至估价基准日，剩余使用年期为32.05年，故本次评估设定土地使用年期为32.05年２、估价结果和估价报告的使用〔1〕本次估价所依据的要紧法律、法规有«中华人民共和国物权法»、«中华人民共和国担保法»、«中华人民共和国土地治理法»、«中华人民共和国都市房地产治理法»、«中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例»〔中华人民共和国国务院第55号令〕、«城镇土地估价规程»〔中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001〕、哈尔滨市人民政府文件«哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知»〔哈政发[2020]17号〕、«哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告»(2020年6月)等文件假如上述法律、法规中的有关内容、要求发生变化，本估价报告及其估价结果也应作相应调整〔2〕本评估报告是为本报告中所陈述评估目的提供价格参考假如改变评估目的，本报告的评估结果无效，地价应另行评估。

〔3〕本评估报告分为«土地估价报告»和«土地估价技术报告»两种格式«土地估价报告»作为估价结果提供给托付方，«土地估价技术报告»不提供给托付方，由估价机构存档〔4〕本评估的估价结果自估价报告提交日期起有效期为六个月，即自报告提交日期至2021年2月29日内本报告有效〔5〕本评估报告及其估价结果的使用权归托付方所有，哈尔滨**土地估价对本估价报告有说明权〔6〕本报告除报有关部门外，托付方或受托方未经对方同意，不得以任何方式对外公布、发表或提供给第三方，以为对方保守商业、技术隐秘〔7〕本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关缺失，受托估价机构不承担责任3、需要专门说明的事项〔1〕有关资料来源①本次估价所采纳的面积、四至、权属、界限及利用状况均来源于由托付方提供的«国有土地使用证»复印件、«房屋所有权证»复印件、托付方现场指证与说明以及估价师现场勘察的调查材料哈尔滨**土地估价估价师于估价基准日到现场勘察并收集相关资料，并由托付方对其提供资料的有效性、准确性和来源的合法性等相关问题负相应的法律责任受托方只对评估报告中的技术问题及估价结果负责②土地区位条件、地产资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

③估价人员依照国家有关法律、法规、估价规程及地点有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原那么、方法及参数的选取〔2〕本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，在估价结果有效期内，假如基准地价发生调整，或地价指数、估价基准日、土地利用方式〔现状用途、设定用途、现状容积率等〕、土地开发状况〔实际开发程度、估价设定的开发程度)、土地面积、土地处置方式等阻碍地价的因素发生变化，将对地价评估结果产生直截了当阻碍现在，该评估价格应作相应调整〔3〕估价对象的专门性、估价中未考虑的因素：无〔4〕其它需要专门说明的问题：本次评估土地全部为房屋占地，其对应的地上房屋已进行抵押评估，本次评估的土地价值已包含在房屋价值中十一、土地估价师签字估价师姓名资格证书号发 证 机 关估价师签名***********国土资源部**********国土资源部参与估价人员：十二、土地估价机构：哈尔滨**土地估价 〔公章〕估价机构负责人签字： 二○一一年八月三十日第二部分 估价对象描述及地价阻碍因素分析一、估价对象描述估价对象来源及历史沿革：估价对象为位于哈尔滨市**区**小区**栋1-2层*号的一套商业用房分摊土地，**以购买方式取得估价对象的出让土地使用权。

1、估价对象土地登记状况：国有土地使用证号：哈国用(**)第****号估价基准日土地使用者：**宗地位置：哈尔滨市**区**小区**栋1-2层*号地号：1-17-3-302图号：201.20-292.00 201.60-292.25登记用途：商业用地 土地使用权类型：出让土地使用权终止日期：2043年9月6日土地面积：176.2平方米，全部为分摊土地面积估价对象所在整宗地四至：估价对象所在整宗地东侧临城乡路，南侧、西侧、北侧均邻居民区估价对象平面位置：估价对象所对应的商业用房位于整栋建筑物的1-2层，临主干道-城乡路记事栏：无登记时刻：2006年9月18日土地级别：五级商业用地2、土地权益状况：估价对象为都市国有土地，**以购买方式取得估价对象的出让土地使用权，土地使用权终止日期为2043年9月9日，至估价基准日，设定剩余使用年期为32.05年，依据«国有土地使用证»，至评估基准日，估价对象无抵押等他项权益登记，依照托付方提供的权属资料，全部估价对象来源合法，产权清晰3、现状土地利用状况二、地价阻碍因素分析 〔一〕一样因素哈尔滨市位于黑龙江省中南部、松花江中游，东经125°42'至130°10'，北纬44°04'至46。