商铺租赁合同风险.doc

商铺租赁合同承租方风险及建议       一线都市主流商圈铺位，月租金动轧6位数（不到100平），高额转让费（空铺也不例外），租期短期化，加之租赁合同一般出租方提供，较多保护出租方利益，承租方利益保护条款较少甚至没有商铺租赁往往成为风险高发领域—特别是产品推广前期，市场前景末明时       顾问单位为推广自有品牌，大量开设品牌体验及营销店，笔者在租赁合同审核中，通过整顿风险点，提出防备建议，将风险解决提前到业务谈判阶段，为顾问单位发展战略提供法律支持         一、转租风险：承租方（上家）将承租合同转给下一家如果上家租赁合同中有不得转租条款（事实上，租赁合同一般规定不得转租），那么，单方转租是无效的，业主随时可以收回商铺，而上一家很也许在收钱后“跑了和尚，庙也跑了”建议：如果一定要转租，一定要与转让方、业主，签订三方合同        二、转让费风险 转让方一般会以“装修、人气积累”等收转让费，但转让费并不是法律概念，只要双方商定，合同到期或其她因素导致合同解除的，高额的转让费是很难要回来的建议：1、如果是转租，一定要和转让方、业主，签订三方合同，明确转让费交给谁，尽量签长租期（千万不能只签订一年，再商定到期优先续租）；2、合同中明确：非承租方因素导致合同解除的，转让费退承租方（或按比例）；      三、政策等外在风险       承租方难以理解物业外在潜在风险，一般而言，物业外在风险：抵押、司法限制（如查封）、市政建设（封路、改造、拆迁等）、消防检查、工商注册与否受限等。

建议：规定出租方承诺（并明确在合同中）：产权完整（不存在任何限制）、租期内无拆迁、影响正常营业的重大装修或市政改造、整体消防验收合格，市政配套能满足营业需要       四、物业风险商铺一般由运营方整体管理，要考虑物业服务与否适合商业经营如：商场招商定位（服装城、电子城、小百货城等）、运营商广告支持力度、物业服务（电梯、保安保洁、空调、网线、供水、POS机、供电等），与否符合商铺经营规定、停电能否自营发电等建议：在招商谈判中，双方要综上考虑上述问题，在达到一致后，以合同方式固定如：物业费与否涉及在租金内、POS机的收费如何结算；全年停电、停水不超过多长时间（政府因素停电外）；商场如果有整体装修，影响营业的，租期顺迟（退还租金）因上述因素导致承租方未能正常营业，达到一定期间，承租方可规定解除合同，出租方应退回转让费、押金外，另补偿承租方装修费、前期投入等     五、其她合同签订注意事项       1、如果是业主出租，规定提供房产证复印件；转租一定规定签订三方（业主、原租户、现租户）合同；       2、租金计费根据：是按建筑面积（使用面积/套内面积等），一定要明确；合同面积与实测面积差额解决，如面积超过了预期范畴，承租方与否能解除合同；       3、商铺最迟交付时间、原则，免租装修期间，应当明确；       4、承租方与否能转租、合租或转让，除合同商定用途外，能否做其她类似用途等，一定要在合同中体现。

        5、商铺外部广告墙使用权，承租方是免费使用，还是另行支付要明确；      6、租金与否含税（业主与否提供发票）、保证金交付日期及方式、保证金退还期限；迟延交付租金，商定出租方予以一定宽限期（而不是直接商定解除合同）；       7、合同到期，承租方装修是折价或拆走，或归出租方？     8、出租方柜台调节、装修或维修等影响正常营业的，应提前告知，与否减免、如何减免租金应当明确；水、电、线等资源与否波及办理扩容或增量，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人有单方解除合同的权利；     9、承租方如需以商铺办理工商注册的，商定出租方协助承租方，办理工商注册、消防报验等审批申请手续（出租方保证租赁合同签订时，不存在工商注册受限制的状况：如上家注册末办理变更、未通过消防/安检查收、司法限制等）；     10、扣款：商定出租方任何扣款行为，均需通过承租方书面确认。