第七章土地需求规律ppt课件.ppt

第七章 土地需求规律•第一节第一节 土地需求分类土地需求分类•第二节第二节 土地需求曲线及弹性土地需求曲线及弹性•第三节第三节 土地需求的影响要素土地需求的影响要素•第四节第四节 住宅的需求住宅的需求•第五节第五节 中国房地产经济背景中国房地产经济背景第一节第一节 土地需求分类土地需求分类•一、农业用地需求一、农业用地需求•二、非农业用地需求二、非农业用地需求一、农业用地需求一、农业用地需求• 农业用地是人类对土地的第一需求农业用地是人类对土地的第一需求• 人类对农业用地的需求，就是需求人类对农业用地的需求，就是需求农业土地的光、热、水、动物、植物、农业土地的光、热、水、动物、植物、微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，以及其他生活资料，供人类生存和开展以及其他生活资料，供人类生存和开展运用，其中最根本的还是食物和衣料运用，其中最根本的还是食物和衣料• 在农业用地需求中，耕地的需在农业用地需求中，耕地的需求是最主要的需求，人均耕地之求是最主要的需求，人均耕地之比也就成了人地关系中最重要的比也就成了人地关系中最重要的比例关系。

比例关系• 其次是林地、草地的需求其次是林地、草地的需求1、影响耕地需求的主要要素、影响耕地需求的主要要素•〔〔1 1〕人口增长的要求〕人口增长的要求•〔〔2 2〕国民经济开展的要求〕国民经济开展的要求2 2、人类对林地的需求、人类对林地的需求• 主要取决于两点：主要取决于两点：• 〔〔1 1〕对木材的需求〕对木材的需求• 现代技术虽然可以消费一些木材的现代技术虽然可以消费一些木材的替代品，但它不能完全替代；替代品，但它不能完全替代；• 〔〔2 2〕对林木生态功能的依赖〕对林木生态功能的依赖3 3、草地需求、草地需求• 草地在人类生活中的作用也不草地在人类生活中的作用也不可忽视• 人们对草地的需求，不仅由于人们对草地的需求，不仅由于它能提供畜产品，更重要的在于它它能提供畜产品，更重要的在于它的维护土地资源，维护生态平衡的维护土地资源，维护生态平衡• 所以，人类对草地的需求也必所以，人类对草地的需求也必需予以保证需予以保证二、非农业用地需求二、非农业用地需求• 人类为了生存和开展，除了人类为了生存和开展，除了有吃饭、穿衣这些最根本的需求有吃饭、穿衣这些最根本的需求之处，还有居住、科学教育、文之处，还有居住、科学教育、文化文娱等方面的需求。

化文娱等方面的需求非农业用地需求包括：非农业用地需求包括：•1 1、非农产业用地需求、非农产业用地需求•2 2、住房用地需求、住房用地需求•3 3、保值增值的需求即把、保值增值的需求即把• 土地作为价值存起来，土地作为价值存起来， • 包括：包括：•用土地来投机用土地来投机•用土地来应付通货膨涨用土地来应付通货膨涨•如原资料开采、工业、商业、饮食、住宅、公用设备等都需求占用土地第二节第二节 土地需求曲线及弹性土地需求曲线及弹性•一、土地需求曲线一、土地需求曲线• 〔〔Land Demand CurveLand Demand Curve〕〕•二、土地需求弹性二、土地需求弹性一、土地需求曲线一、土地需求曲线• 在土地市场中，各种各样的在土地市场中，各种各样的土地需求与土地土地需求与土地““价钱〞〔我们价钱〞〔我们这里用地租这里用地租rentrent来表示〕，存在来表示〕，存在一定的关系一定的关系• 在其他条件下不变的前提下，在其他条件下不变的前提下，地租上涨，人们对土地的需求量地租上涨，人们对土地的需求量会相应减少；会相应减少；• 反之，地租降低，那么人们反之，地租降低，那么人们对土地的需求量会相应添加。

对土地的需求量会相应添加• 这种在任何时候都存在这种在任何时候都存在的地租和土地需求量之间的的地租和土地需求量之间的关系，可用图上的曲线关系，可用图上的曲线DD来表示，这条曲线我们可以来表示，这条曲线我们可以把它称之为土地需求曲线把它称之为土地需求曲线DRLD图图7-17-11 1、较低的地租带来新的土地承租者、较低的地租带来新的土地承租者• 一些原来在过去较高地租条件下租一些原来在过去较高地租条件下租地从事消费运营活动赚不了很多钱或赚地从事消费运营活动赚不了很多钱或赚不到钱、或由于生活设备负担不起的人，不到钱、或由于生活设备负担不起的人，如今在较低地租条件下可以赚到较多的如今在较低地租条件下可以赚到较多的钱或可以负担得起，就会承租新的土地钱或可以负担得起，就会承租新的土地2 2、原土地承租者、原土地承租者• 地租下降会使原土地承租者承租更地租下降会使原土地承租者承租更多的土地；多的土地；• 或地租升高会使原土地承租者减少或地租升高会使原土地承租者减少土地租量土地租量3 3、土地需求曲线的挪动〔、土地需求曲线的挪动〔1 1〕〕• 而现实上，土地而现实上，土地需求量不仅与地租高需求量不仅与地租高低有关，它还会遭到低有关，它还会遭到诸如人口数量、投资诸如人口数量、投资规模等要素的影响。

规模等要素的影响• 例如，假定其他例如，假定其他要素不变，但人口添要素不变，但人口添加了，在一样的租金加了，在一样的租金下，人们将需求更多下，人们将需求更多的土地得需求曲线的土地得需求曲线 D′D′D′D′D'D'DRLD图图7-27-2土地需求曲线的挪动〔土地需求曲线的挪动〔2 2〕〕• 再假设，其他要素不变，投再假设，其他要素不变，投资规模紧缩了，在一样租金程度资规模紧缩了，在一样租金程度下，人们将需求较少的土地〔如下，人们将需求较少的土地〔如工商业用地或公共设备用地〕，工商业用地或公共设备用地〕，可得需求曲线可得需求曲线D″D″D″D″D"DRLDD"图图7-37-3二、土地需求弹性二、土地需求弹性• 〔elasticity of demand〕• 土地需求弹性是指地租的相对变化量与由地租变化引起的土地需求量的相对变化量的比率• 我们用 ED 来表示土地需求弹性的数值ED= 二、土地需求弹性分析二、土地需求弹性分析•1 1、、ED=1 ED=1 的情况分析的情况分析•2 2、、ED >1 ED >1 的情况分析的情况分析•3 3、、ED <1 ED <1 的情况分析的情况分析ED= 第三节第三节 土地需求的影响要素土地需求的影响要素•一、人口的影响一、人口的影响•二、经济开展影响二、经济开展影响•三、土地承租者收入的变动三、土地承租者收入的变动•四、其他消费要素或物品价钱的变动四、其他消费要素或物品价钱的变动•五、对土地价钱上涨或下降的预期五、对土地价钱上涨或下降的预期•六、公共根底设备程度六、公共根底设备程度一、人口的影响一、人口的影响• 当每个承租者对土地的当每个承租者对土地的承租量，以及地租不变的条承租量，以及地租不变的条件下：件下：• 人口添加，会带来新的人口添加，会带来新的土地承租者，从而引起土地土地承租者，从而引起土地需求曲线向右挪动；需求曲线向右挪动；• 人口减少，会引起土地人口减少，会引起土地承租者数量的减少，从而使承租者数量的减少，从而使土地需求曲线向左挪动。

土地需求曲线向左挪动DD"DRLD"D'D'图图7-47-4二、经济开展的影响二、经济开展的影响•经济开展包括经济开展包括: :• 经济规模的扩展经济规模的扩展————引起对土地总量的需求引起对土地总量的需求变化变化• 产业构造的变化产业构造的变化————导致土地需求构造的变导致土地需求构造的变化化三、土地承租者收入的变动三、土地承租者收入的变动• 当地租和其他要素不变时，土地承租者的当地租和其他要素不变时，土地承租者的收入添加，根据历史阅历和土地的需求量会相收入添加，根据历史阅历和土地的需求量会相应添加，这会引起土地需求曲线向右挪动，如应添加，这会引起土地需求曲线向右挪动，如下图，移至下图，移至D′D′D′D′D D'DD'RL图图7-117-11• 当当土土地地承承租租者者的的收收入入下下降降时时，，其其他他条条件件不不变变，，我我们们预预期期他他承承租租的的土土地地量量必必然然会会减少• 假假设设他他的的收收入入下下降降到到足足够够程程度度的的话话就就会会引引起起需需求求曲曲线线向向左左挪挪动动，，如如从从图图7-37-3中中的的DDDD向向左左挪挪动动到到D"D",D"D",土土地地数数量从量从L L 减少到减少到L"L"。

图图7-37-3D"DRLDD"LL"四、其他消费要素或物品价钱的变动四、其他消费要素或物品价钱的变动• 在在地地租租和和其其他他要要素素不不变变时时，，其其他他消消费费要要素素或或物物品品价价钱钱的的变变动动，，也也会会引引起起土土地地承承租者对土地需求量的增减租者对土地需求量的增减五、对房地产价钱的预期五、对房地产价钱的预期• 假假设设人人们们预预期期未未来来地地价价上上涨涨，，便便会会如如今今添添加加土土地地承承租租量量，，以以获获得得地地价价上上涨涨带带来来的的额额外外收收益益，，或或防防止止价价钱钱上上涨涨后后承承租租土土地地发发生生的的价价钱钱差差损损，，这这会会使使土土地地需需求曲线向右挪动；求曲线向右挪动；• 假假设设人人们们预预期期未未来来地地价价下下降降，，如如今今就就会会减减少少土土地地承承租租量量，，以以便便未未来来以以低低租租承承租租土土地地，，防防止止如如今今以以较较高高地地组组承承租租土土地地发发生生的的价价钱钱差差损损, ,这这会会引引起起土土地地需需求求曲线向左挪动曲线向左挪动六、公共根底设备程度六、公共根底设备程度• 公公共共根根底底设设备备没没程程度度，，是是指指一一个个城城市市或地域最根本的设备程度。

或地域最根本的设备程度• 公公共共根根底底设设备备齐齐全全完完备备，，有有利利于于消费生活，有利于刺激需求；消费生活，有利于刺激需求；• 反之，会压制需求反之，会压制需求第四节第四节 住宅需求住宅需求•一、住房需求分类一、住房需求分类•二、住宅需求弹性二、住宅需求弹性一、住房需求分类一、住房需求分类• 西方城市经济学家往往对西方城市经济学家往往对各种不同的城市居民进展如下各种不同的城市居民进展如下的分类：的分类：• 在学型家庭在学型家庭• 购物、交际型居民购物、交际型居民• 任务时间特殊型居民任务时间特殊型居民• 高收入居民高收入居民〔〔1 1〕在学型家庭〕在学型家庭• 在在这这类类家家庭庭中中，，由由于于某某个个家家庭庭成成员员〔〔如如孩孩子子〕〕正正在在求求学学，，因因此此，，其其他他成成员员往往往往为为照照顾顾这这一一成成员员的的学学习习，，给给他他发发明明良良好好的的学学习习条条件件，，而而本本人人不不惜惜破破费费较较多多的的交交通通费费用用，，去去选选择择环环境境适适宜宜、、又又离离教育设备较近的住所居住。

教育设备较近的住所居住〔〔2 2〕购物、交际型居民〕购物、交际型居民• 这这类类居居民民的的特特点点是是热热衷衷于于购购物物、、逛逛街街，，喜喜欢欢听听音音乐乐会会、、看看电电影影及及擅擅长社交• 他他们们在在对对住住房房效效力力的的需需求求上上，，主主要要关关怀怀的的市市中中心心的的繁繁华华气气氛氛及及其其各各种种便便利利的的文文娱娱设设备备，，而而将将住住房房的的面积放在较次要的位置面积放在较次要的位置• 因因此此这这类类居居民民倾倾向向于于居居住住在在市市中心的繁华地段中心的繁华地段〔〔3 3〕任务时间特殊型居民〕任务时间特殊型居民• 这这类类居居民民的的任任务务特特点点是是需需求求倒倒班或上早班班或上早班• 因因此此，，他他们们在在选选择择住住房房效效力力时时，，思思索索的的是是上上下下班班的的便便利利，，而而倾倾向向于于居住在接近本人任务单位的地方居住在接近本人任务单位的地方〔〔4 4〕高收入居民〕高收入居民• 由由于于住住房房常常被被看看作作是是价价值值很很高高的的财财富富，，所所以以收收入入愈愈高高的的居居民民，，对对住住房房质质量量的的要要求求也也就就愈高。

愈高• 在在欧欧美美的的一一些些城城市市中中，，由由于于交交通通提提高高，，高高收收入入居居民民就就倾倾向向追追求求郊郊外外的的高高级级住住房房〔〔如如别别墅〕二、住房需求弹性二、住房需求弹性• 在市场经济的条件下，住在市场经济的条件下，住房需求者对住房效力单位数量房需求者对住房效力单位数量的需求行为主要遭到两方面的的需求行为主要遭到两方面的客观影响：客观影响：• 〔〔1 1〕收入变动的影响；〕收入变动的影响；• 〔〔2 2〕市场住房价钱〔包括〕市场住房价钱〔包括住房售价与住房效力价钱〕变住房售价与住房效力价钱〕变动的影响动的影响〔〔1 1〕住房收入弹性〕住房收入弹性•是是““住房支出的收入弹性〞的简称住房支出的收入弹性〞的简称计算公式计算公式•住房收入弹性的计算公式为：住房收入弹性的计算公式为：Ey =q△△y=△△y△△qy△△yו 公公式式阐阐明明，，当当居居民民收收入入上上升升或或下下降降时时，，住住房房需需求求量量添添加加或或减减少少的的百分比住房收入弹性的三种情况住房收入弹性的三种情况•1 1〕单位弹性〕单位弹性•2 2〕富有弹性〕富有弹性•3 3〕缺乏弹性〕缺乏弹性1 1〕住房收入的单位弹性〕住房收入的单位弹性• 西西方方经经济济学学将将收收入入变变化化率率等等于于住住房房效效力力单单位位需需求求量量的的变变化化率率相相等等时时，，住住房房收收入入弹弹性性系系数数恰恰好好等等于于1 1，成为住房收入具有单位弹性。

成为住房收入具有单位弹性2 2〕富有弹性〕富有弹性• 当当住住房房效效力力单单位位需需求求量量的的变变化化率率大大于于收收入入变变化化率率时时，，住住房房收收入弹性系数大于入弹性系数大于1 13 3〕〕 缺乏弹性缺乏弹性• 当当住住房房效效力力单单位位需需求求量量的的变变化化率率小小于于收收入入变变化化率率时时，，住住房房收收入入弹弹性性系系数数小于小于1 1物业需求收入弹性的影响物业需求收入弹性的影响• 物物业业需需求求收收入入弹弹性性是是分分析析房房地地产产投投资风险的主要参数之一资风险的主要参数之一• 投投资资于于需需求求收收入入弹弹性性大大的的物物业业，，利利润能够较高，但风险也较大润能够较高，但风险也较大• 投投资资于于需需求求收收入入弹弹性性小小的的物物业业，，利利润能够较低，但风险也较小润能够较低，但风险也较小例：例：• 设设某某城城市市有有A A、、B B两两种种物物业业各各1 1万万M2M2，，A A的的需需求求收收入入弹弹性性为为2.82.8；；B B的的需需求求收收入弹性为入弹性为0.30.3。

• 求求收收入入程程度度提提高高5%5%和和下下降降5%5%时时居居民民对对A A、、B B物物业业需需求求量量的的变变化化，，并并分分析析A A、、B B物业的投资风险与利润物业的投资风险与利润解：解：•居民收入程度上升居民收入程度上升5%5%时时qA△△qA=2.8y△△yqB△△qBy△△y=0.3• qA = 2.8 × y / y × qA • = 2.8 × 0.05 × 10000• = 1400 m2• qB = 0.3 × y / y × qB • = 0.3 × 0.05 × 10000• = 150 m2收入下降收入下降 5% 5% 时时• QA = 2.8 × W / W × QA • = 2.8 ×(-0.05) × 10000• = -1400 M2• QB = 0.3 × W / W × QB • = 0.3 ×(-0.05) × 10000• = -150 M2可见：可见：• 居居民民收收入入上上升升，，A A 物物业业需需求求量量添添加加，，高高过过 B B 物物业业，，物物业业价价钱钱上升幅度超越上升幅度超越 B B，利润高；，利润高；• 但但居居民民收收入入下下降降，，A A 物物业业需需求求量量的的减减少少量量超超越越 B B 物物业业，，价价钱钱下降幅度超越下降幅度超越 B B。

• 所所以以，，投投资资A A物物业业的的利利润润能能够够高于高于B B物业，但风险也大于物业，但风险也大于B B物业〔〔2 2〕住房价钱弹性〕住房价钱弹性•““住房支出的价钱弹性〞的简称住房支出的价钱弹性〞的简称2 2、住房价钱弹性〔、住房价钱弹性〔EpEp〕〕• 在在住住房房支支出出不不变变的的情情况况下下，，住住房房市市场场中中单单位位住住房房效效力力价价钱钱的的变变动动给给各各收收入入阶阶层层的的住住房房效效力力单单位位需需求求量量所所带带来来的的变变化住房价钱弹性的公式住房价钱弹性的公式• Ep =q△△p=△△p△△qp△△p×问题：问题：• 城市建筑地段与农业用城市建筑地段与农业用地何者需求弹性更大？地何者需求弹性更大？分析题：分析题：• 需求价钱弹性大、小，对市需求价钱弹性大、小，对市场的影响场的影响。