房产测量规范.doc

房产测量规范房产测量规范（GB/T17986.1­—2000） 1—7   略 8 房产面积测算 8.1  一般规定 8.1.1房产面积测算的内容 面积测算系指水平面积测算分为房屋面积和用地面积测算两类其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算 8.1.2房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具备有上盖结构牢固层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑 8.1.3房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积按房屋的内墙面水平投影计算 8.1.4房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定 8.1.5房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 8.1.6面积测算的要求 各类面积测算必须独立测算两次其较差应在规定的限差以内取中数作为最后结果 量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具面积以平方米为单位取至0.01 平方米。

8.2房屋建筑面积测算的有关规定 8.2.1计算全部建筑面积的范围 a)永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算 b)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积 c)穿过房屋的通道房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算 d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积 e)房屋天面上属永久性建筑层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位按其外围水平投影面积计算 f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 g)属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算 h)与房屋相连的有柱走廊两房屋间有上盖和柱的走廊均按其柱的外围水平投影面积计算 i)房屋间永久性的封闭的架空通廊按外围水平投影面积计算 j)地下室、半地下室及其相应出入口层高在2.20m以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算 k)有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的按其外围水平投影面积计算 m)属永久性建筑有柱的车棚、货蓬等按柱的外围水平投影面积计算 n)依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层有围护结构的按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算 o) 有伸缩缝的房屋若其与室内相通的伸缩缝计算建筑面积 8.2.2计算一半建筑面积的范围 a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货蓬等属永久性建筑的按其上盖水平投影面积的一半计算 c)未封闭的阳台挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊按外围水平投影面积的一半计算 8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室 b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等 c)房屋之间无上盖的架空通廊 d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池 e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋 h)活动房屋、临时房屋、简易房屋 i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线 j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 附   录   B 成套房屋的建筑面积和共有共用面积的分摊B1  成套房屋建筑面积的测算 B1.1成套房屋的建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积三部分组成 B1.2套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积以水平投影面积按以下规定计算： a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和 b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 c)不包括在结构面积内的套内烟囱通风道、管道井均计入使用面积 d)内墙面装饰厚度计入使用面积 B1.3 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积 B1.4套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积 B2  共有共用面积的处理和分摊公式 B2.1共有共用面积的内容 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积 B2.2共有共用面积的处理原则 a)产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行 b)无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊 B2.3共有共用面积按比例分摊的计算公式 按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊按下式计算： δSi＝K．Si K＝ΣσSi/ΣSi 式中：K－为面积的分摊系数； Si－为各单元参加分摊的建筑面积㎡； δSi－为各单元参加分摊所得的分摊面积㎡； ΣσSi－为需要分摊的分摊面积总和㎡； ΣSi－为参加分摊的各单元建筑面积总和㎡； B3共有建筑面积的分摊 B3.1共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积 B3.2共有建筑面积的的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积即为整幢建筑物的共有建筑面积 B3.3共有建筑面积的分摊方法 a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元依照B2的方法和计算公式根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积 b)商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积加上住宅部分本身的共有建筑面积依照B2的方法和公式按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积加上本身的共有建筑面积按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层作为各层共有建筑面积的一部分加至各层的共有建筑面积中得到各层总的共有建筑面积然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能参照商住楼的分摊计算方法进行分摊 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第一条 根据国家有关技术标准 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行） 第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记 第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算 第四条 商品房整栋销售 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的应从整栋商品房的建筑面积扣除） 第五条 商品房按“套” 或“单元”出售商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：１、套（单元）内的使用面积；２、套内墙体面积；３、阳台建筑面积 第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：１、套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算 ２、套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体有共有墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积 非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积 ３、阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算 ４、套内建筑面积的计算公为：套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半 第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积 公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积即为整栋建筑物的公用建筑面积 第十条 公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数=     公用建筑面积套内建筑面积之和第十一条 公用建筑面积分摊计算各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数得到购房者应合理分摊的公用建筑面积 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记可参照本规则执行 第十三条 本规则由建设部解释 第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行 第 页 共 页。