上海金丰国际玫瑰里别墅项目营销执行计划书115PPT华燕.ppt

「玫瑰里」40天强势导入执行计划书《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789我们的企图，是将本项目打造成2010上海耀眼新豪宅品牌上海耀眼新豪宅品牌《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789每件艺术品的价值，其实在诞生之前就已经被注定了《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789本案本案金丰社区是上海四大国际社区中最先成型的国际社区，是高端别墅社区的代名词，汇聚了众多主要语种的国际教育学校，及高尔夫球场、马术及网球俱乐部等高端配套，成为兰乔圣菲、西郊庄园、红郡等知名中高端别墅的集中区域区域血统区域血统 老牌国际社区老牌国际社区】】关键词：高端国际别墅区、教育联合国、高端国际配套《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789大虹桥交通枢纽建设的开展，将带动区域整体交通规划的进一步完善，实现30分钟与市区核心区域的互通，形成与市区更加紧密的联系，大大改善区域原有的价值短板，同时区域市政形象改造也将在大虹桥规划这一背景下得到迅速提升，将直接收益西部上海经济腾飞的契机。

区域契机区域契机 大虹桥规划大虹桥规划】】关键词：大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、综合交通网络《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789作为金丰国际社区的重要公共配套项目，诸翟公园与本案仅一河之隔，且依靠专用桥可自由来去成为现实意义上的私家花园，项目两侧为天然河道，大大提升了项目的居住环境绝版环境绝版环境 诸翟公园诸翟公园】】关键词：诸翟公园、双天然河道景观《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789金球聘请了天华设计院（代表作品华润橡树湾）倾力打造，以斜顶红墙的纯正英伦tudor风格带来的建筑价值感和美感，配合完美的施工工艺，为我们呈现了原汁原味的英伦生活场景，同时更是在项目绿化上花费重金引入了大量的珍稀植物及树种，更从侧面体现了金球集团的用心建筑品质建筑品质 纯正英伦风格纯正英伦风格】】关键词：知名建筑公司、英伦都铎风格、珍稀树种《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789由于上海今年已经停止了别墅用地的审批，别墅产品的供应量一直处于供不应求的状态，而成熟高端的别墅区域的别墅产品更是少之又少，本案作为区域最晚推出的别墅产品，更以高舒适性的户型设计，已经具备了区域价值标杆的可能性。

绝版土地绝版土地 金丰最后的别墅金丰最后的别墅】】关键词：稀缺土地资源、绝版联排别墅、高舒适性户型设计《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789稀缺别墅户型规划建筑品质景观资源规划契机区域血统价值价值核心核心诸多的优势，将产生强大的价值向心力诸多的优势，将产生强大的价值向心力价值核心金丰国际 最后的玫瑰谁会关注金丰国际社区最后的臻藏机遇？追逐物质最大化第1阶段渴望尊贵追逐名利地位第2阶段被动尊贵追逐自我精神价值第3阶段主动尊贵高端别墅现阶段客户心理分析生活消费品占主要支出投资费用占主要支出奢侈品、教育、慈善占主要支出而进一步分析豪宅市场的基础上，我们发现本项目同类产品的上海市场客户差异：1 外籍或海外背景的客户更加突出；2 无疑更有国际化的背景和国际眼光国际家庭背景国际家庭背景: : 海归留学人员、旅居人士、港澳台人士、在沪外籍人士海归留学人员、旅居人士、港澳台人士、在沪外籍人士客层圈定国际背景家庭目标客群分析1、基于海外旅居的经历而具有国际化的世界观、价值观；2、认同海外生活方式及标准，心仪国际化的居住、生活、交往；3、丰硕财富能带来社会地位，却带不来自我价值的认同，困惑无时不在；4、个人奋斗史成果辉煌，过程却是艰难，现在寻求内心安宁、看重家庭观；5、财富已经成为生活的附属品，而非必需品，相对而言下一代的教育问题 将成为新的事业目标。

本项目购买群体之心理启示本项目购买群体之心理启示客户心语：我不知道我的孩子能不能成为贵族，但我必将竭尽全力，为他（她）创造一切成为贵族的物质条件……将强大的价值核心通过广告语的高端品牌形象立意有效传导出来，以国际家庭为靶心以国际家庭为靶心以经典英伦为子弹以经典英伦为子弹以文化情结为准星以文化情结为准星SOLGAN思路国际家庭国际家庭 上海瑰墅上海瑰墅Luxury life for International Family金丰国际社区别墅金丰国际学区别墅城市别墅景观轴天然河景带公园116户高端国际家庭的庭院英伦都铎风情与老上海里弄情怀领域感与尊崇感---高端别墅建筑、景观、居者间的共享与交流四重空间体系英国都铎建筑；多空间；功能细分；精工打造英文翻译：奢华生活只为国际家庭圈层生活居所，专为圈层家庭打造广告语采取中英文结合一体的方式使用，贴合本案客层的要求：国外或有着国际背景的圈层特点，寻找满足国际家庭第一居所条件的住宅在最完美的现场尚未交付，而蓄水期仅仅2个月的前提下如何迅速建立别墅市场影响力，和行之有效的客户快速导入途径，有步骤有计划的开展营销工作，并且达到目标客户的认可促成购买是其最核心目的。

核心价值一目了然，工作方向也显而易见按事物的本来面目去认识它，按事物的应有面目去创造它按事物的本来面目去认识它，按事物的应有面目去创造它都铎风格红房子里弄文化老洋房一一种种高贵典雅的高贵典雅的意向象征意向象征须找到意向浓烈的象征符号，来呈现高贵典雅的英伦别墅生活玫瑰里玫瑰里Rose LaneRose Lane案 名英伦文化与海派情怀的兼容并蓄贵族气质与都市繁华的完美融合强烈英伦风格与海派里弄文化结合的经典之作唯有玫瑰可以代表着一切的高贵、经典与气质不仅是产品层面，玫瑰对于项目的意义：她代表了项目纯正的英伦气质和经典的文化底蕴；她阐释了项目的高贵、典雅、稀缺、珍贵；她是全案成功操盘行之有效的嫁接媒介和精神符号；她将为项目的推广提供自始自终的主轴玫瑰象征着权力、高贵、血统…玫瑰意味着 经典、永恒、流芳…英格兰玫瑰：戴安娜王妃玫瑰代表着气质、慈悯、敬意…玫瑰之LOGO设计表现演绎LOGO & VIPlan A英格兰悠远的礼仪国度高贵、文雅是你的气质红砖 斜顶你的每一面都如渗透着英伦的精神慢慢地，藤条爬满庭院芳香弥漫，在玫瑰里aLOGO & VIPlan BLOGO & VIPlan C2010 金丰最后的玫瑰，即将华丽绽放5月1日-5月25日3月1日-3月31日4月1日-4月30日开盘（开盘（5月月28））市场概念导入期现场接待期客户引爆期开盘重要节点重要节点3 3月月时间时间4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月销售配合销售配合4.174.17样板段公开样板段公开重要节点重要节点5.285.28正式开盘正式开盘1212月月3.313.31样板段样板段样板房完工样板房完工基础准备基础准备媒体推广媒体推广活动安排活动安排3.15~4.183.15~4.18炒作板块及英伦风格炒作板块及英伦风格 （四周时间）（四周时间）4.104.10实景实景专业专业拍摄拍摄 3.15~3.313.15~3.31户型单张户型单张DMDM围墙围墙户外设计户外设计媒体采购媒体采购4.19~5.164.19~5.16产品亮相全面铺开产品亮相全面铺开 （四周时间）（四周时间）样板房样板房开放庆典开放庆典新品发布会新品发布会5.17~5.275.17~5.27开盘预告开盘预告（两周时间）（两周时间）英国英国百年品牌百年品牌展示会展示会英国英国文化教育文化教育交流会交流会开盘典礼开盘典礼5 5月月~6~6月完成首月完成首批推案量批推案量100%100%组建销售团队组建销售团队进驻案场进驻案场新品新品预告预告5.28~6.255.28~6.25热销信息热销信息新品新品预告预告当年完成当年完成80%80%现场线现场线媒体线媒体线活动线活动线以5月28日开盘为重大节点匹配其价值的现场舆论造势的瞬间爆发全市性覆盖波段式人气和氛围助推圈层式围点五分经典 三分贵雅 二分田园墙外开花墙内香策略令人震撼的现象，对于本项目的短期成功蓄水至关重要，故提请金球集团务必确保4月初前样板段及样板房全部完工。

关键词关键词：：五分经典五分经典 三分贵雅三分贵雅 二分田园二分田园【【现场线现场线】】现场线（详见《玫瑰里-现场英伦符号点缀计划20100225》）媒体线媒体线高端杂志、大众报纸、网络、电视、户外等立体化运作；户外先行，波段式层层递进，有序叠加品牌效益样板段开放前以板块发展与英伦别墅作为讨论话题，制造社会舆论传播项目信息，样板房开放左右开始大面积曝光产品形象并作开盘预告关键词关键词：：墙外开花墙内香墙外开花墙内香【【媒体线媒体线】】宏观悬念/ 板块价值炒作/ 形象塑造 圈层解析 / 产品初现大白天下/ 强势预告平面媒体平面媒体电视媒体电视媒体搜房网搜房网分众传媒分众传媒户外户外电台媒体电台媒体持续铺面，扩大社会知名度持续铺面，扩大社会知名度3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月大众媒体：新闻晨报、东方早报、新民晚报小众媒体：租售情报、东地产、LP地标杂志、罗博报告、港龙航空《丝路》视觉媒体：搜房、今日房产户外媒体：高炮、围墙围板现场开放前，主要炒作金丰国际与英伦别墅，制造悬疑，待现场一经开放，既进入实体宣传，引导客户进行现场体验大虹桥蓄势待发 城市别墅再露锋芒可以居住的英伦艺术品国际家庭，上海瑰墅不能选择伦敦，幸好还有玫瑰里。

20102010，金丰国际社区最后的玫瑰，即将奢华绽放！，金丰国际社区最后的玫瑰，即将奢华绽放！痴迷那一抹红——沪上英伦别墅演变史金丰，探究真正意义的国际社区血统人是否生而平等？金丰教育联合国见证贵族的成长话题制作•活动线活动线活动线通过塑造匹配玫瑰里生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层渠道带动项目的销售在活动策略方面，以景观轴及样板区公开以及正式开盘为阶段主要活动，其中穿插两次大型的活动展示，引起波段式现场高潮关键词：可以居住的英伦艺术品、圈层国际家庭【【活动线活动线】】1个主题： “百年英伦，玫瑰流芳”玫瑰里主题活动月2个目的： 塑造匹配本项目生活阶层的情调和氛围，与媒体形成呼应； 以资源和圈层带动玫瑰里销售4种渠道： 业内渠道 （房地产协会、代理业协会、地产联盟等） 媒体渠道 （媒体活动、小论坛等） 奢品渠道 （英国经典品牌展示、沙龙等） 公司渠道 （华燕银行客户、房盟中国、金融经纪事业部）时间：2010年3月18——21日地点：上海展览中心参加人员：到会客户 形式：展会建议给每位到场女士发放一朵玫瑰宣传推广：展会推广上海之春房展会上海之春房展会时间：2010年4月17日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：意向客户，媒体引导下的高端客群，温州及浙江商会大银行VIP客户等 媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：景观样板段及样板房实景展示、玫瑰里品牌发布会、金丰高端国际别墅居住区价值研讨会形式：典礼 + 小型乐团+ 英式下午茶宣传推广：报广、杂志、电视等玫瑰里景观示范区并生活体验间开放盛典暨2010上海新豪宅品牌发布会主题活动1玫瑰之旅，芬芳开启时间：2010年4月24日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：意向客户，媒体引导下的高端客群，温州及浙江商会大银行VIP客户等 媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：英伦经典名车展，英伦经典服装品牌夏季新品展联合品牌：阿斯顿马丁、劳斯莱斯、宾利、登喜路、巴宝莉形式：露天T台宣传推广：报广、时尚杂志、电视等玫瑰里英国经典奢侈品牌SHOW主题活动2百年品牌，玫瑰流芳时间：2010年5月8日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：意向客户，媒体引导下的高端客群，温州及浙江商会大银行VIP客户等 媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：英国文化教育介绍、英国留学介绍现场答疑；特别邀请：英国文化教育处、英国驻沪总领事宣传推广：高端圈层杂志/报纸/现场售楼处海报玫瑰里英国教育文化交流会主题活动3英伦玫瑰，文化聆听时间：2010年5月28日（周六） 地点：玫瑰里现场参加人员：前期登记意向客户，媒体记者、开发商代表、华燕代表 形式：具有浓郁英国皇家传统仪式的品牌加冕仪式；宣传推广：大众媒体、户外道旗、电视频道等玫瑰里开盘典礼暨2010年新豪宅品牌加冕仪式主题活动4英伦玫瑰，绽放申城本项目建筑面积约31000㎡，按均价45,000元/㎡计算，总销金额约为14亿，营销推广成本约为总销金额的1%，约1,400万左右。

不包括辅销道具、售楼处、样板房及样板段的费用）传播费用估算玫瑰里项目全程营销推广费用预算简表玫瑰里项目全程营销推广费用预算简表板块事项费用预计费用小计第一阶段（第一阶段（20102010年年3 3月月-5-5月）月）基础物料VI视觉部分￥50,500.00 ￥910,500.00 销售物料部分￥395,000.00 项目现场部分￥465,000.00 线上推广户外广告￥2,000,000.00 ￥5,380,000.00 平面广告￥2,400,000.00 电视广告￥500,000.00 网络广告￥400,000.00 电台广告￥80,000.00 线下推广SP活动￥480,000.00 ￥880,000.00 巡展￥400,000.00 阶段不可预计费用￥500,000.00 ￥500,000.00 阶段小计￥7,670,500.00 第二阶段（第二阶段（20102010年年6 6月月-11-11月）月）阶段小计￥3,560,000.00 第三阶段（2010年12月-2011年2月）阶段小计￥2,140,000.00 合计合计￥￥13,370,500.00 13,370,500.00 玫瑰之绽放上海（全案销售计划）阶段工作目标5月1日-5月25日2月21日-3月30日4月1日-4月30日5月28日市场概念导入期现场接待期客户引爆期开盘时间时间3 3月月4 4月月5 5月月5 5月月2828日日工作重点工作重点媒体展示刷客锁客开盘工作目的工作目的形象展示SP活动储客板房公开、推介会锁客开盘大卖工作方式工作方式通路建设活动展示参观板房开盘活动工作手段工作手段高炮、MG、CF、海外媒体、网络论坛、冠名活动两场SP活动两场SP活动、板房公开、认筹解筹、开盘、集中签约相关配合相关配合公司整合资源业务员沟通客户、活动公司安排活动客户认筹、活动公司安排活动、业务员人盯人业务员开盘流程、业务员签约流程、客户落位、活动公司筹划大型开盘活动工作工作工作目的工作目的工作重点开盘大卖5 5月月2828日日推介会锁客5 5月月板房公开、 SP活动储客4 4月月形象展示3 3月月工作方式工作手段相关配合工作目的工作重点工作重点工作方式工作手段相关配合3 3月月媒体展示4 4月月刷客5 5月月锁客5 5月月2828日日开盘工作目的工作重点工作方式工作方式工作手段相关配合开盘活动5 5月月2828日日参观板房5 5月月活动展示4 4月月通路建设3 3月月工作目的工作重点工作方式工作手段工作手段相关配合3 3月月高炮、MG、CF、海外媒体、网络论坛、冠名活动4 4月月两场SP活动5 5月月两场SP活动、板房公开、认筹5 5月月2828解筹、开盘、集中签约工作目的工作重点工作方式工作手段相关配合相关配合3 3月月公司整合资源4 4月月业务员沟通客户、活动公司安排活动5 5月月客户认筹、活动公司安排活动、业务员人盯人5 5月月2828日日业务员开盘流程、业务员签约流程、客户落位、活动公司筹划大型开盘活动任务艰巨：2010年底前完成90%签约 解决四个问题解决四个问题1、如何在短期内完成储客工作？2、如何在无售楼处及示范单位支持的条件下进行储客工作？3、如何扩大储客范围，储备本案目标客户？4、如何让客户直观的感受到设计师的用心之处？政策趋紧：2010下半年市场不明朗 储客时间流程安排5月1日-5月25日2月21日-3月30日4月1日-4月30日5月28日市场概念导入期现场接待期客户引爆期开盘由于储客时间较短会导致：1、客户认知不足；2、准备不充分难以给客户留下良好第一印象。

因此建议：一、样板区内的样板房、绿化及配套建设尽快完成，即4月份起开始开放并开始储客；二、储客分四个阶段进行： 1、市场概念导入期 2、现场接待期 3、储客预接待期 4、客户引爆期客层选取：华燕会高级客户操作形式：资料派发，产品形象宣传操作目的：扩大目标客户知晓范围华燕会客户资源选取目标：曾购买高端楼盘客户操作形式：短信，营销，小众活动选取目标：高级VIP会所入会客户操作形式：小众活动选取目标：浙江商会客户操作形式：组织看房团选取目标：游艇会会籍客户操作形式：小众活动五大客户资源高端投资类客户浙商客户高级VIP会所客户游艇会会籍客户客户渠道操作模式：操作模式：1、DM定投 2、短信通知选取对象：选取对象：华燕会VIP客户需要物料：需要物料：1、DM 2、精美礼品 3、项目PPT华燕会资源操作模式：操作模式：通过例如《第一社区》、LP杂志、《浙商》、 航空杂志等渠道，向目标小区定投DM执行目的：执行目的：1、扩大储客范围 2、吸引目标客户来访执行地点：执行地点：古北、联洋、浦东 碧云、长宁等高档住宅社区执行时间：执行时间：3月15日-3月31日需要物料：需要物料：DMDM操作模式：操作模式：通过《浙商》杂志的渠道， 组织若干次30-50人的浙商看房团执行目的：执行目的：1、吸引目标客户 2、挖掘楼盘投资值执行地点：执行地点：售楼处执行时间：执行时间：4月份需要物料：需要物料：楼书、项目PPT浙商看房团 客户第一感觉是最重要的，在投入了这么多成本后，我们希望客户不会因为一些不利因素而流失，因此希望甲方领导在现场给予一定的支持。

甲方配合1、在售楼处未开放前不允许无关人员进入项目现场及在工地现场拍摄（保持神密感）；2、工地现场工程管理严格、规范，堆放建筑材料有续；3、工地现场保持相对清洁；工地环境1、售楼处希望在4月份可以开放使用；2、相关VI及印刷品在1月份能正常使用；3、精神堡垒在3月份可以建好；4、制服可以使用；5、售楼处装潢及设备正常使用（咖啡机等）售楼处1、延安路高架的高炮或内环线内的高炮资源A9沿线的高炮；2、项目周边形象广告或公益式广告；3、MG杂志；4、网络炒作（论坛建设）；5、阶段性的冠名第一地产或财经类节目媒体配合1、甲方简介2、土地使用权证3、建筑工程用地许可证4、建筑工程规划许可证5、施工许可证6、商品房预售许可证（商品房销售许可证）7、营业执照8、银行账号9、施工工程节点表10、建筑平面图、立面图、小区平面图、鸟瞰图11、配电说明12、日照测绘表13、建设公司介绍14、规划设计院介绍15、绿化公司介绍16、物业公司介绍17、智能化设施介绍18、建筑型材及配件清单甲方资料感谢聆听THE END以上为本方案汇报全部内容。