住宅物业服务五级标准 物业服务等级标准差距.docx

住宅物业服务五级标准 物业服务等级标准差距 　　    住宅物业服务五级标准 一、基础要求 用户服务场所 1、设置用户服务中心配置办公家俱、、机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备 2、公告物业服务企业资质证书或复印件、项目责任人及关键服务人员照片物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息提供特约服务的公告特约服务项目及服务标准、收费标准 3、用户服务中心工作时间，工作日不少于12小时、节假日不少于8小时其它时间设置值班人员 4、设置并公告二十四小时服务 二、人员  1、从业人员根据相关要求取得职业资格证书 2、从业人员分岗位统一着装佩戴标志  3、配置物业服务项目责任人房屋建筑安全管理员  4、项目责任人含有5年以上物业服务企业相同岗位工作经历为本市项目责任人信用信息档案登记在册人员 5、按需求配置含有外语会话能力的管理人员  三、制度 1、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度 2、建立突发公共事件的应急预案 3、建立培训体系定时组织培训和考评 4、建立物业服务工作统计 四、档案 1、建立物业管理档案 2、配置专职档案管理人员有档案资料室。

 3、应用物业服务软件管理基础信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等　　五、标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提醒等物业服务标志 六、用户服务 1、每十二个月第一季度公告上一年度物业服务协议推行情况、收支情况、本年度收支预算每十二个月第三季度公告上半年物业服务协议推行情况、收支情况 每个月公告上月关键工作计划完成情况及下月关键工作计划 2、包括业主或使用人正常生活的主要物业服务事项应在关键出入口、各楼单元门内张贴通知推行通知义务 3、对违反治安、计划、环境保护等方面法律、法规要求的行为应劝阻并汇报相关行政主管部门 4、水、电急修15分钟内其它报修30分钟内抵达现场由专题服务企业负责的设施设备应在30分钟内通知报修回访率应不少于30% 5、业主或使用人提出的意见、提议、投诉在1个工作日内回复投诉回访率100% 6、每十二个月最少公开征集1次物业服务意见问卷率85%以上公告整改情况 7、每个月组织1次项目服务质量检验主要节假日前组织安全检验 8、每十二个月组织业主参观共用设施设备机房 9、每十二个月最少组织3次小区文化活动 10、主要节日进行美化装饰 11、设置公共信息栏每个月最少更新1次配合相关部门进行公益性宣传。

 12、按要求投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险 13、有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管票务代理等特约服务 七、专题服务委托管理 1、签署专题服务委托协议明确各方权利义务 2、专题服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求操作人员应持有对应的职业资格证书 3、专题服务企业人员统一着装佩戴标志 4、对专题服务进行监督及评价  八、共用部位及共用设施设备运行、维修养护综合管理 1、建立房屋及共用设施设备的基础档案 2、运行、检验、维修养护统计应每个月归档 3、组织实施房屋使用安全情况评定检验 4、共用部位检验中发觉的问题应根据责任范围编制修缮计划并按计划组织修缮共用设施设备运行中出现的故障及检验中发觉的问题应即时组织修复 5、每十二个月第四季度制订下一年度维修养护计划 6、特种设备根据相关要求运行、维修养护和定时检测   7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检验并落实防范方法 8、设备机房 1．每个月清洁1次室内无杂物 2.设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板 3．在显著易取位置配置消防器材每个月检验1次消防器材确保完好有效 4．设施设备标志、标牌齐全 5．在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

 6.交接班统计、工作日志等齐全、完整 九、共用部位 1、房屋结构 每三个月检验1次梁、板、柱等结构构件外观出现变形、开裂等现象时应申请房屋安全判定同时采取必须的防护方法按鉴**果组织修缮 2、建筑部件 1.每三个月检验1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等 2．周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等 3．月检验1次共用部位的室内地面、墙面、天棚室外屋面、散水等 4．年上汛前和强降雨后检验屋面防水和雨落管等 3、属构筑物 1.巡1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等 2.巡查1次污水井管网 3.巡查1次大门、围墙、围栏等 4.巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等　　5.检测1次防雷装置信号系统应加装信号级电涌保护器 十、调系统 1．前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检验  2．期间每日巡视1次空调系统确保室内温度符合相关要求 3．制订节能方法每个月对能源消耗进行统计、分析 4．每十二个月检验1次管道、阀门并除锈　　5．每十二个月检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声　　6．每十二个月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等每十二个月清洗消毒2次风机盘管滤网每2年清洗消毒1次风管。

　　7．每十二个月对空调系统进行1次整体性维修养护　　十一、二次供水设施 1．根据卫生防疫部门的要求使用消毒设备水箱按要求清洗消毒、水质化验水质符合国家生活饮用水卫生标准  2．每巡视2次水箱间、水泵房检验设备运行情况　　3 每个月切换1次备用水泵 4 每三个月检验1次水泵润滑情况补充或更换润滑剂每十二个月养护1次水泵 5 每十二个月对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆每十二个月入冬前对暴露管道进行防冻处理 6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁钥匙由专员保管溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好 十二、排水系统 1          排水设施每十二个月上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检验组织清理、疏通确保通畅每次降雨前后及过程中对关键排水口、管井进行检验 2 污水泵 汛期每日巡视2次平时每日巡视1次检验设备运行状态每七天进行1次手动开启测试每三个月养护1次 3 化粪池 每半年检验1次化粪池组织安排清掏 十三、照明和电气设备 1 楼内照明 每班巡视1次通常故障8小时内修复，复杂故障1日内修复 2 楼外照明 每日巡视1次通常故障12小时内修复复杂故障3日内修复每2周调整1次时间控制器。

　　3 应急照明 每日巡视1次发觉故障即时修复 4 低压柜 每日巡视3次设备运行情况每半年养护1次养护内容包含紧固、检测、清扫每十二个月检验2次电气安全每半年检测1次接地电阻每十二个月校验1次仪表 5 低压配电箱和低压线路每七天巡视1次设备运行情况每半年养护1次内容包含紧固、检测、清扫每半年切换1次双路互投开关　　6 控制柜每七天巡视2次设备运行情况每十二个月养护2次养护内容包含紧固、检测、调试、清扫每三个月校正1次多种电器装置或控制设备的设定值每十二个月检验2次各类远控装置和节能装置 7 发电机 每个月试运行1次确保运行正常，每十二个月2次带负荷运行每十二个月活化2次蓄电池每班巡视1次充电机和蓄电池 8 检测 每十二个月检验1次内部结算电能表 9 配电室、楼层配电间 防小动物方法完备穿墙线槽周围封堵严密锁具完好电缆进出线和开关标志清楚、正确 十四、安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查1次检验设备运行状态每日表面清洁1次每三个月内部除尘1次 2 对讲门口机 每七天检验1次按键、显示器等每七天表面清洁1次每三个月内部除尘1次  3 网络控制箱 每三个月检验1次外观、接线每三个月表面清洁1次每三个月内部除尘1次。

  4 红外对射探测器每个月检验1次接线、探测范围、防水情况等每个月表面清洁1次每三个月内部除尘1次 5 图像采集设备 每日检验1次监视画面、录像功效每七天表面清洁1次每三个月内部除尘1次 6 摄像机 每三个月检验1次聚焦、红外夜视、接线、防水情况等进行对应的调试每三个月镜头表面清洁1次每十二个月防护罩内部除尘1次  7 解码器 每三个月检验1次防雨罩、接线等进行对应的调试每三个月表面清洁1次每半年内部除尘1次 8 云台 每三个月检验1次运转、接线进行清楚度调校每三个月表面清洁1次每半年转动部位上润滑油1次 9 巡更点 每七天检验1次外观表面清洁1次每日存放巡更统计  10 读卡器 每七天检验1次外观每七天表面清洁1次查看防水情况  11 电磁锁门锁 每2周检验1次吸力、外观、接线 12 出门按钮每2周检验1次开锁功效、接线 十五、电梯 1 电梯在投入使用前或投入使用后30日内应向相关行政主管部门办理使用登记登记标志应置于或附着于电梯的显著位置 2 在电梯安全检验合格使用期届满前1个月应向电梯检验检测机构提出定时检验申请 3 日常维护保养和定时检验中发觉的问题应立即排除电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及相关隶属仪器仪表应每十二个月进行校验、检修。

　　4 应和有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签署电梯维保协议约定维护保养的内容、要求、频次、期限和双方的权利、义务和责任　　对专题服务企业的维修保养工作进行监督对专题服务企业定时检修计划的落实情况进行监督 5  配置电梯安全管理人员定时对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训确保其具有必须的安全知识 6  制订电梯应抢救援预案并定时演练发生电梯困人或其它重大事件时应立刻开启事故应急预案组织救援并立即向相关行政主管部门汇报物业服务人员应在15分钟内抵达现场专业维修人员应在30分钟内抵达现场 十六、水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检验预防渗漏确保用电安全 2 使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其隶属设施每七天检验1次防漏电设施 3 设置必须的安全警示标志 4 水质符合卫生要求 十七、消防安全防范综合管理 1 建立、落实消防安全责任制设消防安全责任人逐层逐岗明确消防安全职责 2 成立义务消防队配置必须的消防器材相关人员掌握消防基础知识和技能每十二个月组织2次有职员、业主或使用人参与的消防演练 3 设置消防安全宣传专栏组织开展常常性的消防安全宣传教育每十二个月对职员进行2次消防安全培训。

 4 每日防火巡查1次、每个月防火检验2次根据要求每十二个月检测1次建筑消防设施保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求 5 发觉消防安全违法行为和火灾隐患立刻纠正、排除，无法立刻纠正、排除的，应向公安机关消防机构汇报 6 消防控制室设专员二十四小时值班，每班2人，立即处理各类报警、故障信息 7 发生火情立刻报警组织扑救初起火灾，疏散遇险人员帮助配合公安机关消防机构工作 十八、消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统 1、火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查1次设备运行情况确保二十四小时连续正常运行每个月检验测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功效每十二个月机柜内部除尘1次 2、火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每个月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功效，探测器投入运行2年后每3年由专业清洗单位清洗1次 3、备用电源 每个月检测切换1次主、备电源每三个月备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次 2、消防广播系统  每个月检验测试1次消防专用、主要场所的对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功效并测试音量，每十二个月机柜内部除尘1次，每十二个月机柜内的设备内部除尘1次。

 3、防排烟系统 每个月检验测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功效查对风速每十二个月养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等 4、防火分隔设施每个月抽查测试1次防火门的启闭功效、防火卷帘的手动和自动控制功效、电动防火阀的联动关闭功效每十二个月在防火卷帘门的电机转动、齿轮链。