房地产增值税新老项目处理过程.doc

房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)一、简易计税2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万元，定金500万元，认筹金（诚意金）100万元，2019年10月交房5000万元1、2017年10月 收款 借：银行存款 5100 贷：预收账款-简易计税 5000 其他应付款-认筹金 1002、2017年11月 预交税 5000-1.05*0.03=142.86借：应交税费-预交增值税 142.86贷：银行存款 142.863、2019年10月 交房、确认收入，开票 5000/1.05*0.05=238.10借：预收账款-简易计税 5000 贷：主营业务收入 4761.9 应交税费-简易计税 238.1 同时：借：应交税费-简易计税 142.86 贷：应交税费-预交增值税 142.864、2019年11月交税 计税实际应纳税额 238.1-142.86=95.24 借：应交税费-简易计税 95.24（238.1-142.86）贷：银行存款 95.24二、一般计税2017年10月M房地产公司为一般纳税人一般计税项目收款9500万元，定金500万元，认筹金100万元，10月留抵税额200万元。

2019年10月交房10000万元，当月进项税额100万元，交房土地出让金金额3000万元，1、2017年10月 收款 借：银行存款 10100 贷：预收账款-一般计税 10000 其他应付款-认筹金 1002、2017年11月 预交税（不扣留抵税款200万元） 10000/1.11*0.03=270.27借：应交税费-预交增值税 270.27贷：银行存款 270.273、2019年10月 交房、确认收入 开发票10000/1.11*0.11=990.99增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11），增值税额990.99（10000/1.11*0.11），增值税计算-3000/1.11*0.11=297.30借：预收账款-一般计税 10000 贷：主营业务收入 9009.01 应交税费-应交增值税-销项税额 990.99同时：土地出让金抵减部分 借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 297.30贷：主营业务成本（开发成本）或 营业外收入 297.304、2019年10月末月初增值税期末留底税（允许抵扣的）账务处理：借：应交税费-应交增值税（进项税额）200 贷：应交税费-增值税留抵税额 200同时：借：应交税费-未交增值税 270.27 贷：应交税费-预交增值税 270.27借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 393.69（990.99-297.30-200-100）贷：应交税费-未交增值税 393.69反之 借：应交税费-未交增值税贷：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）5、2019年11月交税 缴纳增值税990.99-297.30（土地出让金抵减）-200（留抵）-100（进项）-270.27(预交)=123.42 借：应交税费-未交增值税 123.42贷：银行存款 123.42附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，目前房地产开发企业的账务处理主要有两种：借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本（开发成本）借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）贷：营业外收入我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元应抵减的销项税额为：2553÷（1+11%）×11%=253万元1、假如进行如下会计处理：借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）  253贷：开发成本  253①增加的土地增值税：假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的10%，适用30%的土地增值税税率253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元）②增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业（253-98.67）×25%=38.58 （万元）③增加的营业利润：253-98.67=154.33（万元）2、假如进行如下会计处理：借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）  253贷：营业外收入  253①增加的土地增值税：因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。

②增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业 253×25%=63.5 （万元）③增加的营业利润：营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。