奶茶项目建设工程造价构成及计价管理（模板）.docx

CMC泓域/建设工程造价构成及计价管理奶茶项目建设工程造价构成及计价管理目录第一章 行业背景分析 2第二章 宏观环境分析 4第三章 项目基本情况 5一、 项目名称及投资人 5二、 结论分析 5第四章 建设工程造价构成及计价管理 8一、 投资估算方法 8二、 建筑安装工程费用 9三、 设备及工器具购置费 14四、 竣工决算编制 19五、 合同价款调整 21第五章 公司基本情况 29一、 公司简介 29二、 核心人员介绍 29第一章 行业背景分析随着消费升级，国民对食品饮料需求以及要求增加奶茶作为牛奶和茶的结合，兼具了双重营养，且味道香甜、口感丝滑，极大的满足了国民消费需求，深受年轻人喜爱奶茶作为一种休闲时尚饮品，在国内居民休闲消费水平提升的影响下，市场消费量上升，行业前景较好奶茶饮料方便快捷，口味百变，极大的满足了当代年轻女性对于饮料的需求庞大的年轻女性消费群体促进行业销售增长，支撑行业稳定而长远的发展随着奶茶市场的推广普及，奶茶逐渐向其他消费群体渗透，近几年男性、中老年人、都市白领等群体对奶茶产品的需求有所增加奶茶具有庞大的潜在消费者，随着奶茶市场渗透率提升，预计2020年我国奶茶市场规模将达到1000亿元。

奶茶市场的需求不断攀升推动着奶茶店铺数量的增长，截止2018年末，全国现制奶茶门店数量达到44万之多但奶茶行业门槛低，易于复制，导致市场产品同质化严重，行业竞争激烈，奶茶店关店率迅速提升2018年奶茶开店9.9万家，关店数就高达8.1万家，可持续经营超过一年的奶茶店仅为19.9%奶茶市场竞争激烈，一线城市人口多，消费能力强，是奶茶行业重点发展区域照目前行业发展速度，一线城市的奶茶店已经趋近于饱和，二三线城市又成为各个品牌厮杀的阵地因奶茶行业崛起时间较短，多数品牌聚集在一线城市，目前二线城市消费潜力较大城市级别越低，现制茶饮门店数量越少，可发展空间较大随着一线城市市场饱和，品牌逐渐向各个小城市发展，奶茶市场渗透率提升，市场需求量加大在奶茶行业高速发展的同时，行业的一些弊端也急需整改目前奶茶市场秩序不规范，众多资金少、规模小、生产水平低的企业加入行业大多中小型企业不注重研发的投入，创新意识欠缺，依靠跟风模仿，导致奶茶市场产品抄袭现象严重，产品质量参差不齐，影响了消费者对奶茶的消费体验奶茶市场竞争秩序混乱，严重阻碍了行业发展的脚步随着奶茶行业的推广普及，奶茶市场渗透率提升，奶茶需求量将大幅增加，行业发展前景较好。

但就现阶段而言，我国奶茶行业标准不明确，行业门槛低，较多劣质自制品牌拉低行业整体印象未来奶茶行业还需规范化管理、提升市场集中度，加快行业发展速度第二章 宏观环境分析广东，简称粤，中华人民共和国省级行政区，省会广州因古地名广信之东，故名广东位于南岭以南，南海之滨，与香港、澳门、广西、湖南、江西及福建接壤，与海南隔海相望下辖21个地级市、65个市辖区、20个县级市、34个县、3个自治县广东是岭南文化的重要传承地，在语言、风俗、生活习惯和历史文化等方面都有着独特风格广东也是目前中国人口最多的省份考古证实广东于先秦已存在高度文明，是中华文明发源地之一广东是中国的南大门，处在南海航运枢纽位置上，早在3000～5000年前广东就已经形成以陶瓷为纽带的贸易交往圈，并通过水路将其影响扩大到沿海和海外岛屿改革开放后，广东成为改革开放前沿阵地和引进西方经济、文化、科技的窗口，取得骄人的成绩自1989年起，广东国内生产总值连续居全国第一位，成为中国第一经济大省，经济总量占全国的1/8，已达到中上等收入国家水平、中等发达国家水平广东省域经济综合竞争力居全国第一广东珠三角9市将联手港澳打造粤港澳大湾区，成为与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区并肩的世界四大湾区之一。

2019年，广东省全年实现地区生产总值107671.07亿元，比上年增长6.2%第三章 项目基本情况一、 项目名称及投资人（一）项目名称奶茶项目（二）项目投资人xx有限责任公司（三）建设地点本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准）二、 结论分析（一）项目选址本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准），占地面积约58.00亩二）项目实施进度本期项目建设期限规划24个月三）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金根据谨慎财务估算，项目总投资29045.04万元，其中：建设投资23036.39万元，占项目总投资的79.31%；建设期利息641.04万元，占项目总投资的2.21%；流动资金5367.61万元，占项目总投资的18.48%四）资金筹措项目总投资29045.04万元，根据资金筹措方案，xx有限责任公司计划自筹资金（资本金）15962.62万元根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额13082.42万元五）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：48000.00万元2、年综合总成本费用（TC）：41365.36万元3、项目达产年净利润（NP）：4821.92万元。

4、财务内部收益率（FIRR）：9.66%5、全部投资回收期（Pt）：7.56年（含建设期24个月）6、达产年盈亏平衡点（BEP）：24501.73万元（产值）六）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积㎡38667.00约58.00亩1.1总建筑面积㎡64918.06容积率1.681.2基底面积㎡22040.19建筑系数57.00%1.3投资强度万元/亩381.652总投资万元29045.042.1建设投资万元23036.392.1.1工程费用万元19358.442.1.2工程建设其他费用万元3088.092.1.3预备费万元589.862.2建设期利息万元641.042.3流动资金万元5367.613资金筹措万元29045.043.1自筹资金万元15962.623.2银行贷款万元13082.424营业收入万元48000.00正常运营年份5总成本费用万元41365.36""6利润总额万元6429.23""7净利润万元4821.92""8所得税万元1607.31""9增值税万元1711.76""10税金及附加万元205.41""11纳税总额万元3524.48""12工业增加值万元12710.31""13盈亏平衡点万元24501.73产值14回收期年7.56含建设期24个月15财务内部收益率9.66%所得税后16财务净现值万元-2456.90所得税后第四章 建设工程造价构成及计价管理一、 投资估算方法（一）建设投资估算方法建设投资估算方法主要有资金周转率法、生产能力指数法、设备费用百分比估算法和造价指标估算法等，分别适用于不同阶段和不同项目的投资估算。

1、资金周转率法这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法，资金周转率=总投资额年销售额产品的年产量产品单价，以拟建项目中主要或投资比重较大的工艺设备投资为基数根据已建类似项目的统计资料，计算出拟建项目各专业工程费占工艺设备的比例，求出各专业投资，再加上其他费用，求得拟建项目的建设投资2、造价指标估算法依照各种工程造价指标（投资估算指标或概算指标）可进行单位工程投资估算在此基础上，可汇总成每一单项工程投资另外，再估算工程建设其他费用及预备费，即可求得建设项目总造价二）流动资金估算方法项目总投资中的流动资金是指在生产性项目建成投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金估算流动资金一般采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标估算法分项详细估算法是根据资金周转额和周转速度之间的关系，对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算在使用分项详细估算法进行计算时，首先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数，其次再分项估算占用的资金额扩大指标估算法是根据现有同类企业的实际资料，求得各种流动资金率指标，也可依据行业或部门给定的参考值或经验确定比率。

一般常用的基数有销售收入、经营成本、总成本费用和固定资产投资等该方法简便易行，但准确度不高二、 建筑安装工程费用根据住房和城乡建设部、财政部联合印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[201344号）建筑安装工程费用可划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金七个部分一）人工费人工费是指按工资总额构成的规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用人工费包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资等特殊情况下支付的工资是指根据法律、法规和政策，因病假、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资二）材料费材料费是措施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用材料费包括材料原价、运杂费、运输损耗费和采购及保管费等三）施工机具使用费施工机具使用费是措施工作业所发生的施工机械使用费、仪器仪表使用费或其租赁费1）施工机械使用费施工机械使用费通常用施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示施工机械台班单价应由以下七项费用组成：折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费和税费。

2）仪器仪表使用费仪器仪表使用费是指工程施工所需使用的仪器仪表摊销及维修费用其参考仪器仪表使用费=工程使用的仪器仪表摊销费+维修费（四）企业管理费企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用企业管理费包括以下内容1）管理人员工资管理人员工资是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等2）办公费办公费是指企业办公使用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电和烧水等费用3）差旅交通费差旅交通费是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用4）固定资产使用费固定资产使用费是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费5）工具用具使用费工具用具使用费是指企业在施工生产和管理中使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费6）劳动保险和职工福利费劳动保险和职工福利费是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费、集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。

7）劳动保护费劳动保护费是企业按规定发放的劳动保护用品的支出如工作服、手套、防暑降温饮料等劳动保护用品的支出以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用。