房屋租赁合同纠纷案民事判决书.docx

房屋租赁合同纠纷案民事判决书　　广东省深圳市中级人民法院　　民 事 判 决 书　　(2022)深中法房终字第2206号　　上诉人(原审被告)深圳市****有限公司　　法定代表人**，总经理　　托付代理人**，东方昆仑(深圳)律师事务所律师　　托付代理人**　　被上诉人(原审原告)深圳市**有限公司　　法定代表人**，董事长　　托付代理人戴伟敏，广东晟典律师事务所律师　　上诉人深圳市****有限公司(以下简称**)与被上诉人深圳市****有限公司(以下简称**)因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2022)深罗法民三初字第538号民事判决，向本院提起上诉本院受理后，依法组成合议庭进行了审理本案现已审理终结　　原审法院经审理查明，一、****与****存在长期房屋租赁关系2022年1月30日，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：****将其全部的位于深圳市罗湖区XX路南侧的通产****X楼出租给****运用;月租金总额为人民币192774元(以下均为人民币)，****应于每月15日前支付当月租金;租期期限为2022年1月1日起至2022年3月31日;房屋租赁用途为商业;****拖欠租金达60天以上，****有权解除合同;本合同终止后，****应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外);租期届满，****需续租的，应于租期届满之日前3个月提出续租要求，同等条件下，****对租赁房屋有优先承租权。

同日，双方签订《补充条款》1份，约定：****承租租赁房屋用于酒店经营，必需按期缴纳租金，若拖欠租金，应向****支付滞纳金，滞纳金额根据拖欠日×月租金×千分之五计算;若拖欠租金达2个月以上的，****有权解除合同2022年4月12日，双方又签订《补充条款二》1份，约定：租期为2022年4月1日起至2022年6月30日止;租期届满，或因****缘由导致合同中止、终结履行的，所造成的****装修及其他损失，由****自行担当，与****无关;其他约定与前述《补充条款》相同2022年7月1日，双方签订《补充条款三》1份，约定：租期为2022年7月1日至2022年9月30日止，其他约定与前述《补充条款》相同　　二、上述合同签订后，****如约进场并利用租赁场地经营酒店多年　　事实上，涉案****1楼的部分空间也由****占用作为酒店前台运用2022年9月30日租期届满后，双方未能续签房屋租赁合同，****多次要求****返还租赁房屋并支付房屋运用费，但均未果，至今****仍占用租赁房产进行经营　　三、原审庭审中，****明确：1、其诉讼恳求中的复原原状变更为以现状交付租赁房地产;2、租赁房屋的附属设施是指电梯、消防系统、供电系统等;3、****主见的房屋运用费根据合同约定的月租金标准192774元计算。

　　四、原审另查明，****共8层楼，建筑面积6092.55平方米，带电梯罗湖区2022年房屋租赁指导租金显示：同期同地段带电梯住宅为41元/平方米/月、办公多层为40元/平方米/月、商业多层2楼以上为139元/平方米/月庭审中双方均表示，合同约定的租金标准远低于政府部门公布的同期同地段房屋的租赁指导租金　　****于2022年3月28日向原审法院提起本案诉讼，恳求判令：1、****马上搬离占用的罗湖区XX路南侧通产****的1层部分及2-8层房屋，并将房屋及附属设施复原原状后返还给****;2、****向****支付自2022年10月1日起至搬离之日止的房屋实际运用费及滞纳金(暂计至2022年3月15日为1588457.76元);3、本案全部诉讼费由****担当在原审庭审时明确其诉讼恳求中的复原原状变更为以现状交付租赁房地产　　原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷与****所签的涉案房屋租赁合同及补充条款，均合法有效双方均应严格按约履行各自义务租期届满后，双方未能续签租赁合同，被告接着占有运用租赁房屋，没有合同依据要求****撤离涉案租赁房屋，并根据现状返还租赁房屋及电梯等附属设施，理据充分，原审法院予以支持。

租期届满后仍占有　　运用租赁房屋，应支付房屋占有运用费;因合同约定的月租金标准远低于政府部门公布的同期同地段房屋租赁指导租金，故****要求根据合同约定的月租金标准即192774元计算从2022年10月1日起至****搬离之日止的房屋占有运用费，合法合理，原审法院予以支持拖欠支付房屋占有运用费，应支付滞纳金主见根据合同约定的拖欠租金标准即每日千分之五支付滞纳金，该标准过高，且****当庭提出异议，故考虑案情，原审法院酌定根据中国人民银行公布的同期贷款利率确定被告应付之滞纳金主见的滞纳金，计算公式为，逐月以每月所欠租金为基数，按同期贷款利率标准，从2022年10月16日起计至款项实际付清之日止主见的滞纳金合理　　部分，原审法院予以支持;超高部分，原审法院不予支持　　原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零一零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零一零一四十二条之规定，判决如下：　　一、****应于本判决生效之日起十日内搬离涉案的位于深圳市罗湖区XX路南侧的通产****2-8楼房产及1楼用作酒店前台的部分房产，并根据现状向****交还电梯等房屋附属设施，办理移交手续。

二、****应于本判决生效之日起十日内向****支付从2022年10月1日起计至本判决确定的房屋撤场搬离之日止、根据人民币192774元/月标准计算的房屋占有运用费三、****应于本判决生效之日起十日内向****支付拖欠上述房屋占有运用费的滞纳金计算公式为：逐月以每月所欠租金人民币192774元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，从2022年10月16日起计至款项实际付清之日止四、驳回****的其他诉讼恳求如****未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》其次百五十三条之规定，加倍支付拖延履行债务期间的利息案件受理费人民币19096元，由****负担人民币3000元、****负担人民币16096元　　****不服原审判决，向本院提起上诉，恳求：一、撤销(2022)深罗法民三初字第538号民事判决书，依法改判;二、一、二审诉讼费用由****担当　　主要事实与理由：一、原审判决认定事实不清，理据不足一审庭审时将其诉讼恳求中的复原原状变更为以现状交付租赁房屋，明确租赁房屋的附属设施是指消防设施、供电设施等，但****没有对租赁房屋的现状没有予以明确。

在整个一审程序中也没有提交任何证据证明其对租赁房屋现状中的物品及消防、供电设施等拥有全部权;****一审庭审中对租赁房屋的电梯全部权表示不清晰根据谁主见，谁举证的举证责任原则，****应当依据其诉讼恳求担当举证责任，但是****对其诉讼恳求不仅没有详细明确，更没有供应任何证据加以证明　　二、原审判决认定事实错误称诉讼恳求中的滞纳金系依据《房屋租赁合同》的《补充条款》中规定拖欠租金应担当的违约责任由于****不同意将涉案房产续租给****，双方自2022年10月1日起未能续签房屋租赁合同，****应支付给****的是房屋占有运用费而不是租金，****主见滞纳金无依据并且，在起诉日之前，****没有证据证明其向****主见过权利即追讨房屋占有运用费　　三、****对涉案房产享有优先承租权已租赁涉案房产若干年，其与****签订的《房屋租赁合同》其次十一条约定，租赁期限届满后，同等条件下，****对租赁房屋有优先承租权事实上，每次租期届满前，****均主动向****提出续租恳求一审时提交的证据即《房屋租赁合同》和三份《补充条款》表明：三次租赁合同期限均仅为三个月这种临时租赁期限变相剥夺了****的优先承租权。

　　被上诉人****辩称，原审查明事实清晰，适用法律正确，希望二审法院维持原判详细理由如下：1.租赁期限届满，****应当返还租赁房屋及其附属设施2.租赁期限届满，****违反约定接着占有、运用租赁房屋应当赔偿****的损失综上，恳求驳回****的上诉恳求，维持原判　　本院经审理查明，原审判决查明的基本领实属实，本院予以确认　　另查明，二审期间，****明确其原审诉讼恳求以现状交付租赁房地产系依涉案房屋租赁合同其次十条的约定，****迁离并返还涉案房产应保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外)　　本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷与****签订的涉案房屋租赁合同及其补充条款，和之后签订的补充条款(二)、补充条款(三)，均系双方当事人真实自愿的意思表示，合法有效原审判决关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认关于以现状交付涉案租赁房屋及附属设施的问题本院认为，上述涉案合同及相关补充条款合法有效，双方当事人即应恪守履行首先，依涉案租赁合同其次十条第一款的约定，租期届满合同终止后，****应迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外)，故****主见****以该现状交付涉案房产，理据充分，本院予以支持。

其次，补充条款第十条、补充条款(一)第十一条、补充条款(二)第十一条均约定，乙方(即****)负责组织实施物业本体中乙方承租部分的房屋、用于独立为乙方承租物业服务的设备、设施(包括但不限于消防、供电、供水、电梯)的维护、修理等项目……据此，****将涉案房产交付****运用前，已存在消防、供电、供水、电梯等附属设施故****诉求****交还上述涉案房产的附属设施，本院予以支持的上诉理由不成立，本院不予接受　　关于支付涉案房屋占有运用费及其滞纳金的问题本院认为，依据涉案房屋租赁合同其次十条其次款的约定，****逾期不迁离或不返还租赁房屋的，****有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向****收取相当于双倍租金的赔偿金据此，****应就逾期不迁离或不返还租赁房屋向****赔偿损失，****就该损失主见房屋占有运用费及其滞纳金，理据充分，本院予以支持关于上述房屋占有运用费及其滞纳金的详细数额，就房屋占有运用费部分，****主见以涉案租赁合同的租金标准收取，因该租金标准低于政府部门公布的同期同地段的房屋租赁指导租金，本院予以支持;就滞纳金部分，因****原审主见的计算标准过高，原审酌定根据中国人民银行公布的同期贷款利率确定滞纳金，处理得当，本院予以确认。

　　关于优先承租权的问题本院认为，现无证据显示****有依约向****恳求续租且****在同等条件下将涉案房产另租他人的情形，故****在租期届满后主见优先承租权以接着占有、运用租赁房屋，于法无据，其上诉理由不成立，本院不予支持　　综上，上诉人****的上诉理由均不能成立，本院不予支持原审判决认定事实清晰，适用法律正确，处理得当，本院予以维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一零一七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判　　本案二审案件受理费19096元，由上诉人****负担　　本判决为终审判决　　审　判　长　马龙　　代理审判员　许　 莹　 姣　　代理审判员　周敏　　二〇一四年十二月三日　　书　记　员　陈晓莹(兼)。