《4物业管理投标方案编制标准作业规程》.doc

物业管理投标方案编制标准作业规程1目的规范对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为 通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础2 适用范围适用于本公司对外承接物业时的投标书的编制工作3 职责3. 1公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制3.2公司各职能部门抽调业务骨干组成投标编制小组，负责投标书的 具体编制工作4 程序要点4. 1投诉书编制小组的组织4.1.1公司在接到物业管理招标书邀请（或议标书邀请）后，由公司 总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争如决定参加 投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书 编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作 标书编制工作以外的其他工作（详见《对外投资标准作业规 程》4. 1. 2投诉书编制小组的分工如下：a） 财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测 算；b） 管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理 方案的拟定、编制；c） 人事行政部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设 施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供；d） 品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措 施、服务承诺的编制；e） 商务部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。

4.2物业管理投标书的结构与内容4. 2. 1拟接物业的基本概况4.2.2公司接管后准备采取的管理方式4.2.3针对管理的难点、重点所采取的针对性措施4.2.4为开展物业管理所配置的人力、物力资源4.2.5开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标4.2.6为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺4.2.7费用投入和成本测算4.2.8经济效益分析4.2.9社会效益预测4. 2. 10需要招标单位协助解决的问题4.2. 11本公司的优势和长处4. 2. 12物业管理接管后的工作进度安排4. 3投标书的编制要求4. 3. 1 “拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位 置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特 点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等4.3.2 “准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制 出总体管理方案和分项管理方案4.3.3 对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理 措施4. 3. 4人力、物力资源要求详细列出：a） 拟接管理物业的组织架构；b） 拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述；c） 主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍；d） 为开展工作前期投入的设备、设施。

4.3.5 管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标目 标要求有可操作性和可考核性4. 3. 6 服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列 出有鲜明特色的服务措施来4. 3. 7 费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、 难度逐项测算出前期投入和管理成本4.3.8 经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的 特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益4.4投标书的编制程序4. 4. 1 总经理依据商务部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察 的结果给出编制投标书的原则和要求4. 4. 2 编制小组开始详细依照本规程4. 3的要求逐条完成单项编制 工作4. 4. 3 总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编4. 4.4 汇编后打印、装订成册报总经理审批（大的项目尚需报董事 会批准）5 记录6 相关支持文件6. 1《人事定编管理标准作业规程》6.2《对外投资标准作业规程》6.3《物业管理投标方案编制标准作业规程》7附录《XX广场物业管理费用测算书》XX广场物业管理费用测算书第一部分物业管理公司的组织架构及人事定编x X广场建筑面积65112平方米其中地下停车场4758平方米; 商场174100平方米；住宅33423平方米；写字楼8384平方米；会所 1137平方米。

XX广场约需人员61人具体编排如下：2人2人 2人8人1【客户服务部】定编2人，其中经理1【财 务 部】定编2人，其中经理1 【经 营 部】定编2人，其中经理1 【保 洁 部】定编7人，其中经理1 人人人人人人24 9人文员1人 收银员1人 业务员1人 管理员1人，清洁工6【绿化部】定编1人，花木工1人机电维修部】定编9人，其中经理1人, 人，电梯1人水工1人，电工6【秩序管理部】定编24人，其中主管1人，班长3人，校方监控 中心3人，地下停车场2人，地上停车场及出 口 9人，写字楼大堂2人（女），住宅大堂3 人，机动安保员1人第二部分经济效益测算、经营支出序号目 项支额一7U) 月出 <所占比重 （%）面—月 一位本• 一单就m2IX费 工 人33IX2费 公 办5358IX54.4IX0.31X59O6.86090.4296IX3O2.980.3O0.5978IX5IX2.590.3O0.67417.750.7OO6270.230.IXO0.8费 修 隹85IXIX730.9费 吉33IX6637.423.OIX0.OIX费 化 绿O57O90.O40.IXO0.IX费 m 二 理 管 秩O56870.430.IXO0.2IX005IXO8IX970.3O0.3IX6284975.552.8O0.4IX费 险 保O573O54.89IX6O0.5IX37487 IX0. IX844.4 I—<0.61X885.90.79IX3.1、人工费（78737元）（1）员工工资：61250元LJ-4 冈位人数工资标准（元人•月）月工资额（元/月）管理处经理130003000经理助理120002000管理处主管118001800机电经理120002000客户服务部经理120002000保洁部经理118001800经营部经理120002000财务部经理120002000秩序管理部主管118001800文员112001200出纳112001200业务员112001200管理员115001500A级维修工116001600B级维修工214002800C级维修工413005200D级维修工111001100秩序维护班长313003900A级秩序维护员611006600B级秩序维护员1480011200花木工110001000A级清洁工1850850B级清洁工56003000合计5161250(2) 保险费：12587元按政府社保局相关规定，公司需为员工购买医疗、工伤、养老、 失业保险，其费率分别占员工工资总额比例为医疗保险7%、工伤保险 1.55%、养老保险11%、失业保险1%,合计为20. 55%X61250 = 12587 元/月。

3) 福利：4900元按一般测算原则，员工福利费按员工工资总额的8%提取合计 为：61250X8%=4900 元2、办公费(8535元)(1) 交通费：1000元按10人X 100元/月提取=1000元（管理人员9人，业务员1 人）2） 通讯费：3200元1） ：6部X400元/ （部•月）=2400元；2） ：4部X200元/ （部•月）=800元3） 服装费：1866元1） 管理人员（9人）的服装费为450元/月——夏装2套，200元/套X2套X9 = 3600元（两年更新1次）； 冬装2套，400元/套X2套X9 = 7200元（两年更新1次） 合计为（3600 + 7200） 一2年一 12月/年=4500元/月2） 员工（42人）的服装费：1416元/月——秩序维护员23人：夏装2套，150元/套X2X23套= 6900元 （两年更新1次）；冬装2套，250元/套X2X23 = 11500元 （两年更新1次）；帽子100元/顶X23顶= 2300元（两年 更新一次）合计为（6900 +11500 + 2300） 一2 年一 12 月/ 年= 862元/月——其他员工19人：夏装2套，150元/套X2X19套= 5700元 （两年更新一次）；冬装2套，200元/套X2X19套= 7600 元（两年更新一次）。

合计为（5700 + 7600） =2年=12个 月/年= 554元/月4） 低值易耗品（纸、笔等）：969兀51人X 19元/人= 969元5） 招待费：1500元每月估算为5次，每次标准为300元3、固定资金折旧（5071元/月）（1）办公设备原值：300900元1） 电脑：3部X6000元/部= 18000元2） 打印机：1部X4500元/部= 4500元3） 机动车：150000元4） 计算机软件：3000元5） 复印机：2000元6） 对讲机：8部X2500元= 20000元7） 办公桌椅：15000元其中，——管理处经理：2500元；——经理助理、主管：4000元；——部门经理：1000元X6 = 6000元； 员工：5X500 元= 2500 元8） 文件柜：9000元：——管理处经理、经理助理、主管各1组：1000X3 = 3000元； ——6个部门平均各两组：500X12 = 6000元9） 沙发、茶几2组：2X5000元= 10000元10） 饮水机：接待、办公室、管理处经理各1台，3X300=900丿Li o11） 保险柜：2X 1000 元= 2000 元12） 会议桌椅：6500元： 会议桌：1X4000元= 4000元；——会议椅：10X250元= 2500元。

13） 广播器材：1X10000元= 10000元14） 其他：5000元2）工具设备：37200元1） 钻床：2400元;2） 管道疏通机：2500元；3） 电焊机：2200元；4） 冲击钻：2500元；5） 值班岗亭：3X8000元= 24000元；6） 宣传。