资产评估课件第3章房地产评估.ppt

第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 第三章第三章 房地产评估房地产评估一、房地产的概念一、房地产的概念 ——房屋及其附属物和承载房屋及其房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利二、不动产的概念二、不动产的概念 ——不能移动或移动后引起性质、形不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权状改变，损失其经济价值的物及其财产权利第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 已经已经播撒于土播撒于土地中的种地中的种子子三三、房地产特点、房地产特点（（一）土地的特性一）土地的特性(1)位置的不可移动性位置的不可移动性(2)数量的固定性数量的固定性(3)效用的持久性效用的持久性1.土地的自然特性土地的自然特性2.土地的社会经济特性土地的社会经济特性(1)用途的多样性用途的多样性(2)经济地理位置的可变性经济地理位置的可变性(3)可垄断性可垄断性（二）（二）建筑物的特性建筑物的特性1.不可移动性不可移动性2.产权边界的复杂性产权边界的复杂性如：公私同幢、私私同幢，或表如：公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所现为在同一幢房产中既有部分所有权又有部分租赁权。

有权又有部分租赁权3.功能的变异性功能的变异性建筑物在很多情况下，功能改变会建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房改成商业用房4.共生性共生性建筑物不能脱离土地而独立存在建筑物不能脱离土地而独立存在四四、房地产类型、房地产类型( 一一 )土地权属分类土地权属分类1.土地所有权土地所有权——土地所有者在法律规定的范围内占有、土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利2.土地使用权土地使用权——土地使用者依法对土地进行使用或对其土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利划拨土地划拨土地使用权使用权出让土地出让土地使用权使用权租赁土地租赁土地使用权使用权划拨土地划拨土地使用权使用权——土地使用者通过各种方式依法无土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权如：国家机关偿取得土地的使用权如：国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。

利等出让土地出让土地使用权使用权租赁土地租赁土地使用权使用权——国家以土地所有者的身份将土地使国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为居住用国家支付土地出让金的行为居住用地地70年；工业用地年；工业用地50年；教、科、文、年；教、科、文、卫、体育用地卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐年；商业、旅游、娱乐用地用地40年；其他年；其他50年）年）——土地使用者通过租赁的方式依法取得土地土地使用者通过租赁的方式依法取得土地使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金( 二二 )建筑物的分类建筑物的分类1.按结构的材质分类按结构的材质分类(2)钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构——梁柱、屋面楼板等承重构件用钢梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作筋混凝土制作.(3)混合结构混合结构——楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖 砌1)钢结构钢结构——梁柱、房架等承重构件为钢材制作梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用楼板用钢筋混凝土钢筋混凝土.(4)砖木结构砖木结构——墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。

造5)其他结构其他结构——竹结构、木结构及竹木混合结构竹结构、木结构及竹木混合结构五、房地产的评估原则五、房地产的评估原则——合法使用、合法交易、合法处分原则合法使用、合法交易、合法处分原则 如：划拨土地使用权只有在得到土地行政如：划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让能实行抵押权或转让根据经济学的替代原理，在同一市场上效根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致影响，必然使其价格趋于一致——最有效使用原则最有效使用原则 ——替代原则替代原则 ²土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用可以通过竞争决定，达到最有效使用²评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。

估房地产的价值 六、不动产价格体系六、不动产价格体系（一）土地使用权的价格类型（一）土地使用权的价格类型1.基准地价基准地价2.标定地价标定地价3.出让底价出让底价4.转让价格转让价格5.其他价格其他价格1.基准地价基准地价——对城镇各级土地或均质地域及其商业、住对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格单位面积的平均价格区域性、政府公布）区域性、政府公布）2.标定地价标定地价——在一定时期和一定条件下，能够代表不同在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格3.出让底价出让底价——政府根据土地用途、出让年限、土地规划政府根据土地用途、出让年限、土地规划条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格4.转让价格转让价格——将已取得的土地使用权再转让给第三者的将已取得的土地使用权再转让给第三者的就交易价格。

就交易价格买卖价格、租赁价格、征用价格）（买卖价格、租赁价格、征用价格）5.其他价格其他价格——抵押价格和课税价格抵押价格和课税价格（二）建筑物的价格类型（二）建筑物的价格类型1.商品房价格商品房价格2.经济适用住房价格经济适用住房价格由由完整的土地价格和建筑物价格完整的土地价格和建筑物价格构成构成(以商品房价格购买以商品房价格购买——建筑建筑物的所有权和若干年的土地使用物的所有权和若干年的土地使用权权.)由由建筑物价格和不完整土地价格构成建筑物价格和不完整土地价格构成(以经以经济实用住房价格购买济实用住房价格购买——建筑物的所有权和建筑物的所有权和划拨土地使用权划拨土地使用权.)七、影响房地产价格的因素七、影响房地产价格的因素（一）一般因素（一）一般因素2.社会因素社会因素(1)人口因素人口因素( 数量、质量）数量、质量）(2)社会安定程度社会安定程度(3)社会福利社会福利(4)房地产投机房地产投机1.经济因素经济因素(1)经济发展状况经济发展状况(2)储蓄储蓄--转低转低~不动产价格飞涨不动产价格飞涨(3)财政收支和金融状况财政收支和金融状况—货币供货币供应量多应量多~不动产价格涨不动产价格涨(4)物价物价—物价上涨物价上涨~不动产价格涨不动产价格涨(5)利率利率—提高提高~减少不动产投资减少不动产投资3.行政因素行政因素制度、政策、法规制度、政策、法规的变更的变更P694.心理因素心理因素消费观念消费观念购买心态购买心态年龄不同年龄不同急买、持急买、持币观望币观望（二）区域因素（二）区域因素1．商业区．商业区2．住宅区．住宅区 ３．工业区３．工业区 (１１)商业区经营规模、种类、繁商业区经营规模、种类、繁华程度；华程度；(2)商业区腹地大小商业区腹地大小\顾客的来源顾客的来源和购买力；和购买力；(3)商业区与外界的通达程度。

商业区与外界的通达程度1)自然景观优美程度自然景观优美程度(2)距商业中心的远近、与外界的交距商业中心的远近、与外界的交通通达程度通通达程度(3)学校学校\医疗、公园等公益设施医疗、公园等公益设施(1)原料供应及产品外销的交通通达程度原料供应及产品外销的交通通达程度;(2)雇用劳动力的成本；雇用劳动力的成本；(3)水、电、气、防火的等设施的配置状况；水、电、气、防火的等设施的配置状况；(4)相关产业的聚集程度相关产业的聚集程度（三）个别因素（三）个别因素1．影响土地价格的个别因素．影响土地价格的个别因素（（１）位置１）位置（２）面积（２）面积（３）地形地势（３）地形地势（４）地质（４）地质承载力承载力（５）水文（５）水文（６）地块形状（６）地块形状（７）临街状况（７）临街状况地下水位深地下水位深浅＿施工难浅＿施工难易＿地价高易＿地价高（三）个别因素（三）个别因素2．影响建筑物价格的个别因素．影响建筑物价格的个别因素（（１）建筑构造１）建筑构造（２）房屋装修（２）房屋装修（３）房屋设备（３）房屋设备（４）房屋附属设施（４）房屋附属设施围墙、围墙、栏杆栏杆（５）地段、层次、朝向（５）地段、层次、朝向（６）房屋完好程度（６）房屋完好程度（７）规模及高度（７）规模及高度卫生、卫生、暖气暖气（（8）用途）用途规模大规模大—高高高层高层—高高 第二节第二节 市场比较法市场比较法一、市场法基本原理一、市场法基本原理二、市场法适用的范围二、市场法适用的范围适用于交易实例适用于交易实例较多的地区的房地产评估较多的地区的房地产评估教堂、寺院、学校、教堂、寺院、学校、古建筑等很少交易古建筑等很少交易的房地产的房地产不适用于不适用于市场法市场法应用举例应用举例 P72 1. 1. 1. 1. 搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例 2. 2. 2. 2. 选取可比交易实例选取可比交易实例选取可比交易实例选取可比交易实例 3. 3. 3. 3. 建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础 4. 4. 4. 4. 进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正 5. 5. 5. 5. 进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正 6. 6. 6. 6. 进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正 7. 7. 7. 7. 进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正 8. 8. 8. 8. 综合修正综合修正综合修正综合修正 9. 9. 9. 9. 确定比准价格确定比准价格确定比准价格确定比准价格 可比实例与评估对象在付款可比实例与评估对象在付款方式、成交单价、货币种类、方式、成交单价、货币种类、面积的等存在可比性面积的等存在可比性三、市场比较法估价步骤三、市场比较法估价步骤 第三节第三节 收益法收益法Ø 商场商场Ø写字楼写字楼Ø旅馆旅馆Ø公寓公寓一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围（（（一）概念（一）概念 ——又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。

原为评估基准日收益总和的一种方法二）适用范围（二）适用范围 ——有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价政府机关、学校、公园等公用政府机关、学校、公园等公用性房地产价格评估大多不适用性房地产价格评估大多不适用二、指标的估算二、指标的估算（（一）纯收益一）纯收益1.纯收益的含义纯收益的含义——指归属于房地产的除去各种费用后的收益，指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为一般以年为 单位商场、写字楼等的租金）商场、写字楼等的租金）2.客观总收益客观总收益——排除实际收益中属于特殊的、排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益偶然的因素后所得到的一般的正常收益非实（非实际收益）际收益）3.客观总费用客观总费用——取得该收益所必需的各项支出取得该收益所必需的各项支出客观费用非实际费用）（客观费用非实际费用） ó土地税土地税 管理费管理费ó维修费维修费 保险费保险费(二二) 折现率折现率实质实质——房地产投资房地产投资收益率1. 1. 1. 1. 折现率的种类折现率的种类折现率的种类折现率的种类(1)(1)(1)(1)综合折现率综合折现率综合折现率综合折现率————————求取房地合一价格所的折现率求取房地合一价格所的折现率求取房地合一价格所的折现率求取房地合一价格所的折现率(2)(2)(2)(2)土地折现率土地折现率土地折现率土地折现率 ————————求取土地价格的折现率求取土地价格的折现率求取土地价格的折现率求取土地价格的折现率(3)(3)(3)(3)建筑物折现率建筑物折现率建筑物折现率建筑物折现率 ————————求取建筑物价格的折现率求取建筑物价格的折现率求取建筑物价格的折现率求取建筑物价格的折现率2. 2. 2. 2. 折现率的估算折现率的估算折现率的估算折现率的估算(1)(1)(1)(1)纯收益与售价比率法纯收益与售价比率法纯收益与售价比率法纯收益与售价比率法 P85P85P85P85(2)(2)(2)(2)安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法————————通常选择银行中长通常选择银行中长通常选择银行中长通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确定调整值。

定调整值定调整值定调整值风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）(3)(3)(3)(3)各种投资风险、收益率排序插入法各种投资风险、收益率排序插入法各种投资风险、收益率排序插入法各种投资风险、收益率排序插入法(三三)收益期收益期通常以年为单位通常以年为单位,一般以其所占用一般以其所占用土地的出让年限减去已使用年限土地的出让年限减去已使用年限——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度三、计算公式三、计算公式（一）评估房地合一的房地产价格（一）评估房地合一的房地产价格房地产价格房地产价格=房地产纯收益房地产纯收益 / 综合资本化率综合资本化率房地产纯收益房地产纯收益=房地产总收益房地产总收益—房地产总费用房地产总费用房地产总费用房地产总费用=管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金+空房损失费空房损失费（二）单独评估土地的价格（二）单独评估土地的价格1.土地价格土地价格=土地纯收益土地纯收益 /土地资本化率土地资本化率土地纯收益土地纯收益=土地总收益土地总收益—土地总费用土地总费用土地总费用土地总费用=管理费管理费+维护费维护费+税金税金2 2由房地产收益评估土地价格由房地产收益评估土地价格（（1)1)土地价格土地价格= =房地产价格房地产价格— — 建筑物现值建筑物现值建筑物现值建筑物现值= =建筑物重置价建筑物重置价— — 年折旧年折旧××已使用年限已使用年限旧残（（2）土地价格）土地价格=（房地产纯收益（房地产纯收益—建筑物纯收益）建筑物纯收益）/ 土地资本化率土地资本化率建筑物纯收益建筑物纯收益=建筑物现值建筑物现值×建筑物资本化率建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价格（三）单独评估建筑物的价格1.建筑物价格建筑物价格=房地产价格房地产价格—土地价格土地价格2.建筑物价格建筑物价格=（房地产纯收益（房地产纯收益—土地纯收益）土地纯收益）/ 建筑物资本化率建筑物资本化率例例:见教材见教材 ☺练习：某房地产公司于练习：某房地产公司于练习：某房地产公司于练习：某房地产公司于19971997年年年年3 3月以有偿出让方式取得月以有偿出让方式取得月以有偿出让方式取得月以有偿出让方式取得一块土地一块土地一块土地一块土地5050年使用权，并于年使用权，并于年使用权，并于年使用权，并于19991999年年年年3 3月在此地块上建成月在此地块上建成月在此地块上建成月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米20002000元，经元，经元，经元，经济耐用年限济耐用年限济耐用年限济耐用年限5555年。

目前该类建筑物重置价格为每平方米年目前该类建筑物重置价格为每平方米年目前该类建筑物重置价格为每平方米年目前该类建筑物重置价格为每平方米25002500元该建筑物占地面积该建筑物占地面积该建筑物占地面积该建筑物占地面积500500平方米，建筑面积平方米，建筑面积平方米，建筑面积平方米，建筑面积900900平方米，平方米，平方米，平方米，现用于出租，每月实收租金现用于出租，每月实收租金现用于出租，每月实收租金现用于出租，每月实收租金3 3万元另据调查，当地同万元另据调查，当地同万元另据调查，当地同万元另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米5050元，空置元，空置元，空置元，空置率率率率10%10%，每年需支付管理费为年租金的，每年需支付管理费为年租金的，每年需支付管理费为年租金的，每年需支付管理费为年租金的3.5%,3.5%,维修费为维修费为维修费为维修费为重置价的重置价的重置价的重置价的1.5%1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米，土地税和房产税为每建筑平方米，土地税和房产税为每建筑平方米，土地税和房产税为每建筑平方米2020元，元，元，元，保险费为重置价的保险费为重置价的保险费为重置价的保险费为重置价的0.2%0.2%，土地资本化率，土地资本化率，土地资本化率，土地资本化率7%7%，建筑物资，建筑物资，建筑物资，建筑物资本化率本化率本化率本化率8%8%。

试根据以上资料评估该宗地试根据以上资料评估该宗地试根据以上资料评估该宗地试根据以上资料评估该宗地20012001年年年年3 3月土地使用权价格月土地使用权价格月土地使用权价格月土地使用权价格（（（（1 1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法采用收益法采用收益法采用收益法（（（（2 2）计算总收益总收益应该是客观收益不是实际）计算总收益总收益应该是客观收益不是实际）计算总收益总收益应该是客观收益不是实际）计算总收益总收益应该是客观收益不是实际收益年总收益年总收益年总收益年总收益=50×12×900×=50×12×900×（（（（1— 10% 1— 10% ））））=486000(=486000(元元元元) )（（（（3 3）计算总费用）计算总费用）计算总费用）计算总费用①①①①年管理费年管理费年管理费年管理费=486000 ×3.5%=17010=486000 ×3.5%=17010（元）（元）（元）（元）②②②②年维修费年维修费年维修费年维修费=2500 ×900 ×1.5%=33750=2500 ×900 ×1.5%=33750（元）（元）（元）（元）③③③③年税金年税金年税金年税金=20×900=18000=20×900=18000（元）（元）（元）（元）④④④④年保险费年保险费年保险费年保险费=2500 ×900 ×0.2%=4500=2500 ×900 ×0.2%=4500（元）（元）（元）（元）年总费用年总费用年总费用年总费用=17010+33750+18000+4500=73260=17010+33750+18000+4500=73260（元）（元）（元）（元）（（（（4 4）计算房地产纯收益）计算房地产纯收益）计算房地产纯收益）计算房地产纯收益= =年总收益年总收益年总收益年总收益— — 年总费用年总费用年总费用年总费用=486000—73260=412740=486000—73260=412740（元）（元）（元）（元）（（（（5 5）计算房屋纯收益）计算房屋纯收益）计算房屋纯收益）计算房屋纯收益房屋现值房屋现值=房屋重置价房屋重置价— 年折旧费年折旧费×已使用年限已使用年限 =2500 ×900—46875 ×2=2156250（元）（元）房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋现值×房屋资本化率房屋资本化率 =2156250 ×8%=172500（元）（元）年折旧年折旧=（（（（7 7）计算土地使用权价格）计算土地使用权价格）计算土地使用权价格）计算土地使用权价格V=V=240240×（（P/A,7%,46)= 240240×13.65=3 279 281 （元）（元）（元）（元）单价单价单价单价=3 279 281 / 500=6558.56=3 279 281 / 500=6558.56（元）（元）（元）（元）（（（（8 8）评估结果；本宗土地使用权在）评估结果；本宗土地使用权在）评估结果；本宗土地使用权在）评估结果；本宗土地使用权在20012001年年年年3 3月的月的月的月的价格为价格为价格为价格为32792813279281元，单价为每平方米元，单价为每平方米元，单价为每平方米元，单价为每平方米6558.566558.56元元元元（（（（6 6）计算土地纯收益）计算土地纯收益）计算土地纯收益）计算土地纯收益= =年房地产纯收益年房地产纯收益年房地产纯收益年房地产纯收益— — 房屋年纯收益房屋年纯收益房屋年纯收益房屋年纯收益=412740— 172500=240240=412740— 172500=240240（元）（元）（元）（元）第四节第四节 成本法评估成本法评估一、成本法基本原理一、成本法基本原理一、成本法基本原理一、成本法基本原理 根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。

对象价值的方法对象价值的方法对象价值的方法 二、适用范围二、适用范围二、适用范围二、适用范围————————适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）三、土地使用权价格的评估三、土地使用权价格的评估三、土地使用权价格的评估三、土地使用权价格的评估土地价格土地价格土地价格土地价格= = = =土地取得费土地取得费土地取得费土地取得费+ + + +土地开发费土地开发费土地开发费土地开发费+ + + +利息利息利息利息+ + + +利润利润利润利润+ + + +土地增值收益土地增值收益土地增值收益土地增值收益四、建筑物的评估的成本法四、建筑物的评估的成本法建筑物价格建筑物价格= =建筑物重置成本建筑物重置成本- -建筑物贬值额建筑物贬值额( (一一) )建筑物价格的构成建筑物价格的构成 ä1.土地取得费土地取得费 —受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式（支付拆迁和补偿费）（支付拆迁和补偿费）ä2.前期工程费前期工程费—规划、可行性研究、场地临规划、可行性研究、场地临时水、电、路、测量、勘察、设计费。

时水、电、路、测量、勘察、设计费ä3.建筑安装工程费建筑安装工程费—建安工程费（土建、水建安工程费（土建、水暖、电照）；工程暖、电照）；工程 附加支出（招投标费、工附加支出（招投标费、工程预算和审计费、质量监督费）程预算和审计费、质量监督费）ä4.配套费配套费—各地对投资建设收取的费用（供水、各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、供电、供气、 排污、道路等配套工程费用排污、道路等配套工程费用ä5.建设期利息建设期利息—按工期、平均投入资金及适当的按工期、平均投入资金及适当的贷贷 款利率估算款利率估算ä6.建设单位管理费建设单位管理费—按建安工程费的一定比例估按建安工程费的一定比例估算ä7.税金税金—房屋开发建设过程中需交纳的各种税项房屋开发建设过程中需交纳的各种税项ä8.利润利润—房屋开发建设企业应得的正常利润房屋开发建设企业应得的正常利润三通一平三通一平”——通水、通路、通电，通水、通路、通电，平整地面平整地面“七通一平七通一平”——通上水、通下水、通通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、电、通讯、通气、通热、通路，平整地面通路，平整地面 公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括由开发商支付的非经营性用房如居委包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；公厕等；附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤气调压站的费用等；气调压站的费用等；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。

卫生所用房的建设费用不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格营者负担，按规定不计入商品房价格（二）建筑物重置成本的测算（二）建筑物重置成本的测算1.1.重编预算法重编预算法————准确性较高，工作量大适用于测算建准确性较高，工作量大适用于测算建筑物更新重置成本，多用于结构简单的建筑物更新重置成本，多用于结构简单的建筑物，如道路、围墙等筑物，如道路、围墙等2.2.预决算调整法预决算调整法————以待估建筑物以待估建筑物决算决算中的中的工程量工程量为基础，为基础，按按现行现行工程预算价格、费率将其调整为按工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本效率高）本，估算出建筑物重置成本效率高）3.3.价格指数调整法（不够准确）价格指数调整法（不够准确）(三）建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率三）建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率1.使用年限法使用年限法2.打分法打分法( 四）建筑物功能性贬值的分析测算四）建筑物功能性贬值的分析测算v1.建筑物用途与使用强度不合理是相对于所占用的土建筑物用途与使用强度不合理是相对于所占用的土 地的最佳使用而言。

地的最佳使用而言v2.建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不 能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用在资产评估中，土地使用权的评估通常以其最佳利用在资产评估中，土地使用权的评估通常以其最佳利用为依据，土地和建筑物用途不协调所造成的价值损失为依据，土地和建筑物用途不协调所造成的价值损失一般由建筑物的功能性贬值体现一般由建筑物的功能性贬值体现不不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大，有合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大，有效使用面积较小效使用面积较小——价值损失价值损失——功能性贬值的表现功能性贬值的表现v3.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调建筑物豪华装修和设备超标准安装使用建筑物豪华装修和设备超标准安装使用——建筑物使建筑物使用价值增加不明显用价值增加不明显——建筑物局部功能浪费建筑物局部功能浪费——部分部分价值得不到实现价值得不到实现建筑物出现经济性贬值一般伴随着利用率下降，如商业建筑物出现经济性贬值一般伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少；工业用房大量闲置用房的空房率增加，出租面积减少；工业用房大量闲置——导致建筑物的收益下降导致建筑物的收益下降某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m2，该地块的土地征地费用，该地块的土地征地费用(含安置、含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩为每亩10万万元，土地开发费为每平方公里元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的的35%，开发商要求的投资回报率为，开发商要求的投资回报率为10% ，，当地土地出让增值收益率为当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年，银行贷款年利率为利率为6% ，试评估该土地的价值。

试评估该土地的价值成本法应用举例成本法应用举例解：解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估 1．计算土地取得费．计算土地取得费 土地取得费土地取得费=10万元万元/亩亩= 150元元/平方米平方米 2．计算土地开发费．计算土地开发费 土地开发费土地开发费=2亿元亿元/平方公里平方公里=200元元/平方米平方米 100 000/667=149.9200 000 000/1000 000=2003．计算投资利息．计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：匀投入，则：土地取得费利息土地取得费利息= 150× [ (1 + 6% ) 2 - 1 ] =18.54 (元元/平方米平方米) 土地开发费利息土地开发费利息=200×35% × [(1 +6%)1.5 一一1] + 200× 65%× [ (1 + 6% ) 0. 5 －－ 1 ] =6.39 +3.84 =10. 23 (元元/平方米平方米) 4．计算开发利润．计算开发利润 开发利润开发利润=(150+200) ×10% =35 (元元/平方米平方米) 5．计算土地价值．计算土地价值 土地单价土地单价= (150 + 200 + 18. 54 + 10. 23 + 35) ×(1 + 15% ) =475.84 (元元/平方米平方米) 土地总价土地总价=475.84× 15000 =7 137600 (元元) 该宗地单价为该宗地单价为475.84元元/平方米，平方米，总价为总价为7 137600元。

元 解：解：1．计算土地取得费．计算土地取得费 土地取得费土地取得费=(5+3)万元万元/亩亩= 120元元/平方米平方米 2．计算土地开发费．计算土地开发费 土地开发费土地开发费=1.5亿元亿元/平方公里平方公里=150元元/平方平方米米 80 000/667=119.9≈120150 000 000/1000 000=150P12-23．计算投资利息．计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：匀投入，则：土地取得费利息土地取得费利息= 120× [ (1 + 10% ) 2 - 1 ] =25.2 (元元/平方米平方米) 土地开发费利息土地开发费利息=150×3/4 × [(1 +10%)1.5 -1] + 150× 1/4× [ (1 + 9% ) 0. 5 - 1 ] =17.29 +1.65 =18. 94 (元元/平方米平方米) 4．计算开发利润．计算开发利润 开发利润开发利润=(120+150) ×10% =27 (元元/平方米平方米) 5．计算土地价值．计算土地价值 土地单价土地单价= (120 + 150 + 25.2 + 18.94 + 27) ×(1 + 10% ) =375.25 (元元/平方米平方米) 该宗地单价为该宗地单价为375.25元元/平方米平方米一、剩余法基本原理一、剩余法基本原理剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）——将待估地产的预期开发将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。

依据该剩余值测算待估地产价格的方法二、剩余法的适用范围二、剩余法的适用范围1．待开发土地估价用开发完成后的房地产价值．待开发土地估价用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等减去建造费、专业费等２．待拆迁改造的再开发地产的估价．此时建筑费２．待拆迁改造的再开发地产的估价．此时建筑费还应包括拆迁费．还应包括拆迁费．三、计算公式三、计算公式地价地价=预期楼价预期楼价— 建筑费建筑费— 专业费专业费—销售费销售费—利息利息 —税费税费—利润利润利息利息= （地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）×利息率利息率利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）×利润率利润率四、操作步骤四、操作步骤（一）调查被评估对象的基本情况（一）调查被评估对象的基本情况1.调查土地的限制条件，如土地政策的限制、城调查土地的限制条件，如土地政策的限制、城市规划限制，如：容积率、覆盖率、建筑物高度市规划限制，如：容积率、覆盖率、建筑物高度的限制容积率容积率=建筑面积建筑面积/ 建建筑物占地面积筑物占地面积=5000/1000=5覆盖率覆盖率=建筑面积底层面积建筑面积底层面积/ 建筑物占地面积建筑物占地面积=800/1000=80%2.调查土地位置以及周围土地条件和利用现状。

调查土地位置以及周围土地条件和利用现状3.调查面积大小、形状、地形及基础设施状况调查面积大小、形状、地形及基础设施状况4.调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、 使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等二）确定被估的房地产最佳的开发利用方式（二）确定被估的房地产最佳的开发利用方式——决定开发完成后销售时能获得的最高收益决定开发完成后销售时能获得的最高收益（（三）预测房地产售价三）预测房地产售价1.对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可按可按 市场法确定开发完成后的房地产总价市场法确定开发完成后的房地产总价2.对于出租的房地产，如写字楼、商业楼宇等，可采对于出租的房地产，如写字楼、商业楼宇等，可采用收益还原法用收益还原法 例：根据当前房地产市场上的租金水平，与所开发例：根据当前房地产市场上的租金水平，与所开发房地产房地产 类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑面类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑面积积300元，该类房地产的还原利率为元，该类房地产的还原利率为8%，总建筑面，总建筑面积为积为5000平方米，出租率为平方米，出租率为80%则所开发房地产的总价？则所开发房地产的总价？ 300×12 ×5000 ×80% ×1 / 8%=18000（万元）（万元）（（四）估算各项成本费用四）估算各项成本费用1.估算开发建设成本费用估算开发建设成本费用（直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及建筑（直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及建筑附带的费用等）可采用比较法来测算，即通过当地同附带的费用等）可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前的水平来测算，也可通过建筑工程概预类建筑物当前的水平来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。

算的方法来估算2.估算专业费用估算专业费用——建筑设计费、工程概预算的费用，一般建筑设计费、工程概预算的费用，一般采用建造费用的一定比率来估算采用建造费用的一定比率来估算3.估算资本利息估算资本利息——房地产开发的预付资本包括地价款、开房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等发建造费、专业费和不可预见费等——预付地价款的利息应按整个开发建设工预付地价款的利息应按整个开发建设工期计算，期计算，——开发费和和专业费假设在建造期内均匀开发费和和专业费假设在建造期内均匀投入投入 利息按建造期的一半计算利息按建造期的一半计算4.估算税金估算税金——房地产销售的营业税、印花税、契税等，房地产销售的营业税、印花税、契税等，一般按房地产总价的一定比例计算一般按房地产总价的一定比例计算5.估算开发完成后的房地产租售费用估算开发完成后的房地产租售费用——中介费、广告费和买卖手续费中介费、广告费和买卖手续费（（五）确定开发商的合理利润五）确定开发商的合理利润——投资利润的计算基数一般为地价、投资利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项开发费和专业费三项（六）估算待估房地产价格（六）估算待估房地产价格应用举例：应用举例：有一宗七通一平待开发建设用地，土地面积有一宗七通一平待开发建设用地，土地面积2000平方平方米，建筑容积率米，建筑容积率2.5,拟开发建设写字楼，建设期为两年，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为建筑费为3000元元/平方米，专业费为建筑费的平方米，专业费为建筑费的10%，建，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即筑费和专业费在建设期内均匀投入该写字楼建成后即出售，预计售价为出售，预计售价为9000元元/平方米，销售费用为楼价的平方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价销售税费为楼价6.5%，当地银行的贷款利率为，当地银行的贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为，开发商要求的投资利润率为10%试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价通上水、通下水、通上水、通下水、通路、通电、通气、通路、通电、通气、通热、通讯通热、通讯2000×2.5=5000楼面地价楼面地价——每一建筑面积地价每一建筑面积地价（（（（1 1）计算楼价）计算楼价）计算楼价）计算楼价=2000×2.5 ×9000=45000 000(=2000×2.5 ×9000=45000 000(元）元）元）元）（（（（2 2）计算建筑费和专业费）计算建筑费和专业费）计算建筑费和专业费）计算建筑费和专业费 建筑费建筑费建筑费建筑费= 2000×2.5 ×3000=15000 000(= 2000×2.5 ×3000=15000 000(元）元）元）元） 专业费专业费专业费专业费= =建筑费建筑费建筑费建筑费×10%=1500 000×10%=1500 000（元）（元）（元）（元）（（（（3 3）计算销售费用和税金）计算销售费用和税金）计算销售费用和税金）计算销售费用和税金 销售费用销售费用销售费用销售费用=45000 000 × 2.5 %=1125 000=45000 000 × 2.5 %=1125 000（元）（元）（元）（元） 销售税金销售税金销售税金销售税金=45000 000 ×6.5 %=2925 000=45000 000 ×6.5 %=2925 000（元）（元）（元）（元）（（（（4 4）计算利润）计算利润）计算利润）计算利润= =（地价（地价（地价（地价+ + 建筑费建筑费建筑费建筑费+ + 专业费）专业费）专业费）专业费） × 10%× 10% = =（地价（地价（地价（地价+ 16500 000+ 16500 000）））） × 10% × 10% （（（（5 5）计算利息）计算利息）计算利息）计算利息 = =地价地价地价地价×[×[（（（（1+6%)1+6%)2 2—1]+—1]+（（（（15000 000+1500 00015000 000+1500 000）））） ×[(1+6%)×[(1+6%)1 1—1]—1] =0.1236 × =0.1236 ×地价地价地价地价+ 990 000+ 990 000（（（（6 6）求取地价）求取地价）求取地价）求取地价 地价地价地价地价=45000 000—16500 000—1125 000—2925 =45000 000—16500 000—1125 000—2925 000 —0.1 ×000 —0.1 ×地价地价地价地价—1650 000—0.1236 ×—1650 000—0.1236 ×地价地价地价地价 —990 000—990 000 =21810 000/1.2236=17 824 452( =21810 000/1.2236=17 824 452(元）元）元）元）（（（（7 7）评估结果）评估结果）评估结果）评估结果单位地价单位地价单位地价单位地价= 17 824 452 / 2000 =8912= 17 824 452 / 2000 =8912（（（（元）元）元）元）楼面地价楼面地价楼面地价楼面地价=8912/ 2.5=3565(=8912/ 2.5=3565(元元元元/ /平方米）平方米）平方米）平方米）楼面地价楼面地价= 土地价格土地价格 / 建筑面积建筑面积 =土地单价土地单价× 土地面积土地面积/ （土地面积（土地面积×容积率）容积率） =土地单价土地单价/ 容积率容积率 基准地价修正法基准地价修正法————将基准地价作为市场比较法中的将基准地价作为市场比较法中的““可比实例可比实例””，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。

别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法第六节基准地价修正系数法第六节基准地价修正系数法基准地价是按照城市基准地价是按照城市级别或均质地域分别级别或均质地域分别评估的商业、住宅、评估的商业、住宅、工业等各类用地和综工业等各类用地和综合土地级别的土地使合土地级别的土地使用权的平均价格用权的平均价格ó具有政府公告作用具有政府公告作用ó区域内土地使用权区域内土地使用权 的平均价格的平均价格ó考虑被评估土地的考虑被评估土地的 具体因素具体因素基准地价修正法的适用范围基准地价修正法的适用范围1．适用于完成基准地价评估的城镇的土地．适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估 2．基准地价修正法可在短时间内大批量进．基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，可快速方便地进行大面行宗地地价评估，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估积的数量众多的土地价值评估 3．基准地价修正法估价的精度取决于基准．基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，该方法一般在地价及其修正系数的精度，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

而作为一种辅助方法 被估宗地地价被估宗地地价被估宗地地价被估宗地地价 = =待估宗地所处地段的基准地价待估宗地所处地段的基准地价待估宗地所处地段的基准地价待估宗地所处地段的基准地价 × ×年期修正系数年期修正系数年期修正系数年期修正系数× ×期日修正系数期日修正系数期日修正系数期日修正系数 × ×容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数× ×其他因素修正系数其他因素修正系数其他因素修正系数其他因素修正系数哈尔滨市规划土地管理局哈尔滨市规划土地管理局哈尔滨市哈尔滨市 物价局物价局哈尔滨市哈尔滨市 财政局财政局 联合下发文件联合下发文件《《哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价》》随时间推随时间推移，地价移，地价水平变化水平变化南岗区南岗区香坊区香坊区第七节不动产的路线价法评估第七节不动产的路线价法评估一、路线估价法的含义一、路线估价法的含义根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并据此单价配合深度百分在特定街道上设定单价，并据此单价配合深度百分率表和其他修正率表，来计算临街同一街道的其他率表和其他修正率表，来计算临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

宗地地价的一种估价方法路线价路线价对对面临特定街道的市街土地设定标准面临特定街道的市街土地设定标准深度，求取该标准深度的区若干宗地深度，求取该标准深度的区若干宗地的平均单价的平均单价二、路线估价法计算公式二、路线估价法计算公式 三、路线估价法适用范围三、路线估价法适用范围——适用于同时对大量土地进行估价，特别适宜于适用于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税；土地重划、征地拆迁等需要在大范围内土地课税；土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合对大量土地进行估价的场合 四、四、路线估价法的程序路线估价法的程序（一）划分路线估价区段（一）划分路线估价区段（二）标准宗地的确定（二）标准宗地的确定（三）路线估价的评估（三）路线估价的评估（四）深度百分率表的制定（四）深度百分率表的制定（（五）计算宗地价格五）计算宗地价格 第八节第八节 在建工程评估在建工程评估一、在建工程的特点一、在建工程的特点（一）在建工程种类多、差异大（一）在建工程种类多、差异大（二）在建工程的投资完成额与其实际完成工（二）在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致作量较难一致（三）在建工程的建设工期长短差别较大（三）在建工程的建设工期长短差别较大二、在建工程评估方法二、在建工程评估方法（一）工程进度法（一）工程进度法 （（二）变动因素调整法二）变动因素调整法（三）重编预算工程进度法（三）重编预算工程进度法1．形象进度法．形象进度法 形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

形象进度评估在建工程价值的方法 应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式：应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式：其中在建工程建造完成的房地产市场价值，其中在建工程建造完成的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估一般可采用市场法或收益法评估 折扣率的确定折扣率的确定——应考虑营销支出、应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素广告费和风险收益等因素  2．成本法 成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法税金来确定被估在建工程的价值的方法税金来确定被估在建工程的价值的方法税金来确定被估在建工程的价值的方法。

其中，土地取得费用是指为获得土地而发生的费其中，土地取得费用是指为获得土地而发生的费其中，土地取得费用是指为获得土地而发生的费其中，土地取得费用是指为获得土地而发生的费用，包括相关手续费和税金用，包括相关手续费和税金用，包括相关手续费和税金用，包括相关手续费和税金 专业费用包括咨询、规划、设计等费用专业费用包括咨询、规划、设计等费用专业费用包括咨询、规划、设计等费用专业费用包括咨询、规划、设计等费用 建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和耗费的各项必要建造费用之和耗费的各项必要建造费用之和耗费的各项必要建造费用之和 正常利税包括建造商的正常利润和营业税等正常利税包括建造商的正常利润和营业税等正常利税包括建造商的正常利润和营业税等正常利税包括建造商的正常利润和营业税等。