2004郑州市场盘点.doc

2004年度郑州市房地产市场整体分析一、房地产业投资规模大幅增长，支柱产业作用日益凸显2004年，全市实现国内生产总值1375亿元，同比增长15.5%，人均生产总值达到2350美元；城镇居民人均可支配收入达到9667元，同比增长11.8％作为国民经济的一个重要支柱产业，全市房地产业完成投资121亿元（其中郑东新区完成投资19.1亿元），同比增长62.9％，占全市城镇固定资产投资的25%，投资增幅超过全市固定资产投资增幅32.9个百分点；实现房地产业增加值55.4亿元，同比增长16.6%二、郑东新区成为市场焦点郑东新区全年累计完成房地产开发投资19.1亿元，占全市房地产投资比重的15.78％，商品房实际新开工面积116万m2，占全市新开工面积的20.7％，商品房市场供应面积98.87万m2,市场销售面积39.62万m2三、商品房新开工面积与投资同步增长，竣工总量政策性下降    2004年全市商品房新开工面积634.5万m2，其中市区商品房新开工面积561.5万m2，同比增长41.5％,郑东新区实际新开工面积116万m2，增长1.47倍    2004年全市商品房竣工面积309万m2，同比增长2.9％,其中市区商品房竣工面积273万m2，同比下降5.3％。

 三、新增商品房供应和销售同步增长，总量基本平衡    2004年市区新批商品房预售面积共645.57万m2，同比增长70.3%，其中住宅519.1万m2，同比增长60.8%，非住宅126.47万m2，同比增长124.4%（其中郑东新区新批商品房预售面积为98.87万m2，住宅53.4万m2，非住宅45.47万m2）    销售合同备案面积达555.62万m2，同比增长39%，其中住宅496.33万m2，同比增长33.6%，非住宅59.29万m2，同比增长109.1%（其中郑东新区销售备案面积为39.62万m2，住宅25.53万m2，非住宅14.09万m2）    市场供求总量基本平衡，供需比为1.16：1，供略大于求，符合市场流通要求，给居民的购房需求留有适度的选择空间从区域上看，郑东新区供应量暂时性大于市场需求，供需比为2.5：1，而老107国道以西地区为1.06：1；从不同物业类型来看，其中住宅供需比为1.03：1，市场供求较为平衡；非住宅供需比为2.28：1，市场供过于求明显    四、商品房供应和销售结构分析 1、不同物业类型供需情况    从各种物业类型的供需比来看，多层住宅为1.15：1，高层住宅为0.98：1，别墅为0.6：1，商业用房为2.32：1，办公用房为1.31：1，说明多层和高层住宅基本表现为供需平衡。

值得关注的是，非住宅物业均不同程度地表现出供过于求，尤其是商业用房供应量是需求量的2.32倍，过剩面积达55万m2，应引起高度重视2、市场供应户型面积变化    从不同面积户型的市场需求来看，单套90-180 m2之间的户型最占有市场，占64%以上，其中120-150 m2户型市场需求最大，占26.1％，这说明功能完善、设施配套完善、设计合理的大面积户型日益被市场看好；同时值得注意的是60 m2以下的小户型近几年来市场需求较大；特大面积户型主要集中在别墅，因其较高的综合品质，也占有一定的市场，销售形势较好，市场需求超过供应5万m2另外，商品住宅套均面积从2001年的126.9m2减至2004年的112.3 m2，多层住宅套均面积从2001年的125.1m2减至2004年的113.6 m2，表明单套住宅平均面积在逐年下降，户型设计上呈现出结构日益紧凑，布局日趋合理的科学化、人性化趋势  3、市场购买客户群分析n 外地客户成为购房主力从购房人群户籍归属来分析，2004年全市共售出商品房44658套（间），其中外地个人（郑州市区以外，含郊县市）购买25483套（间），占57.1%，超过本地个人购买所占比例的40.7%的16.4个百分点，外地人在郑投资置业热情高涨，已成为推动本市房地产业发展的重要力量。

n 中青年客户成为购房大军对不同年龄段的购买力统计，未成年人组全年累计购房5.4万m2，18-22岁学生组购房20.4万m2，23-30岁青年组购房140万m2（占总购买量的30.9％），31-40岁成人组购房186.5万m2（占总购买量的41％），41-50岁组购房77.7万m2，51岁以上组为23.3万m2n 客户消费相对保守  从购房付款方式看，按揭贷款仍是多数购房人的的绝对首选付款方式，从全年购买商品房套数和面积比例来看，基本都占70％左右，其次是一次性付款，因其购房总成本低，手续简便，也依然是一部分消费群体的优先选择，约占25%左右但2004年受人民银行调高居民住房贷款利率的影响，按揭购房的比例较2003年下降近5个百分点  五、商品房空置总量下降，但结构不尽合理n 商品房空置大幅下降2004年底全市商品房空置面积为79.9万m2，比2003年底减少15.5万m2，减幅为16.2%；商品房空置率为21.6%，同比下降了3.1个百分点，处于国家认可的商品房空置率为15%--30%之间的良性发展区间n 住宅与非住宅的空置率各优参半  从空置结构上来分，空置一年以内的待销面积为8.4万m2，占空置总面积的10.5%，比去年底的60.4万m2，下降了86%；滞销面积为46.7万m2，占总空置面积的58%，比去年底增长37%；积压面积为24.8万m2，占总空置面积的31%，商品房空置结构不尽合理。

在不同物业类型空置上，住宅仍然是空置的主体，非住宅中的商务写字楼空置率达46.1％，出现了过热现象，应值得警惕 六、商品房价格涨幅创历史新高，整体上仍属合理攀升n 市场价格整体上扬    2004年郑州市商品房市场销售均价为2639元/ m2，上涨13.8%其中，住宅均价为2327元/ m2，上涨10.8%；经济适用住房均价为1370元/ m2，上涨4.3%；非住宅均价为5289元/ m2，上涨2.1%若扣除不可比因素（主要是整体物价及原材料上涨和人防异地建设费、企业所得税等政策性调高，经测算拉动价格上涨172元/ m2），2004年商品房价格涨幅为6.43%，低于同期全国商品房约9.7%的价格涨幅n 郑东新区成为高档住宅聚集区另据统计，2004年郑东新区商品房销售均价为3061元/m2,其中住宅均价为3038元/m2,非住宅均价为3102元/m2，住宅中售价最高的联盟新城项目达4100元/m2，最低的金成阳光家苑也在2700元/m2以上，都远远高于全市平均水平郑东新区以其优越的地理位置、先进的城市规划设计、高标准的城市建设、广阔的发展前景、省市内外高度的投资开发热情，一经面市，市场价格即在一个较高的水平上运行，且从市场销售情况来看，接纳度高，增长的潜力还很大。

 七、住房二级市场交易总量高速增长，发展潜力巨大    2004年，全市二手房交易共13420套，比2003年增加4624套，同比增长达53%，交易面积达115万m2，同比增长58%其中房改房上市交易共5425套，交易面积37.8万m2，分别占全部二手房交易套数和面积的40.4％和32.9％全年二手房交易面积占同期商品房交易面积的比例达到47%，比2003年增长20.5个百分点；成交价格涨幅达12%，与商品房价格增长同步 八、房屋租赁市场逐渐活跃，整体价格上升    近几年，由于临街建筑营业用房和底层商业用房开发盛行，销售形势看好，价格上扬，2004年全市出租面积达638.8万m2，同比增长12.3％，平均出租率为93％，上涨了近3个百分点，各类物业平均出租价格呈现出整体小幅上扬趋势。