城阳院后村项目理解及定位策划建议.ppt

青青 岛岛 城城 阳阳 院院 后后 村村 项项 目目                               ——项目理解及定位策划建议提纲提纲第一章第一章地块认知地块认知第二章第二章市场分析市场分析第三章第三章项目定位项目定位第四章第四章客源定位客源定位第五章第五章产品定位产品定位第六章第六章价格定位价格定位第七章第七章营销推广营销推广第八章第八章企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地地 块块 认认 知知地块认知地块认知企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知地理位置市区市区城阳区城阳区本案本案Ø本案位于青岛市北部，城阳区惜福镇Ø处于城阳区东部近郊企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知交通出行城阳区政府正                  阳                       路青威路王                     沙                      路青      银      高       速空                 港                   路本案崂山风景区本案位于空港路和王沙路交界区域，距城阳区10公里，距市区40公里；距青银高速9.7公里，但目前周边无公交到达。

通往城区自驾车交通便利，适合别墅项目出行方式企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知生活配套城阳中心商圈城阳中心商圈本案本案约约1010公里公里各类生活配套，主要集中在城阳中心商圈，相距10公里，周边300米内，缺少必要生活配套，因此本项目周边生活配套极其不完善企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知自然景观铁骑山铁骑山书院水库书院水库崂山风景区本案本案项目位于崂山风景区西麓，东侧书院水库，东南侧铁骑山周边景观资源丰富，自然环境适宜居住企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知地块四至王沙路空港路规划道路东侧100福山庄Ø项目北至王沙路，东至空港路，西、南至规划道路Ø王沙路是周边的一条主干道，双向6车道连接青银高速、308国道、正阳路地块北侧为高压线，对客户感官影响巨大企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知地块现状Ø整个地块地势东高西低，高度低于市政道路；地块内部地块比较分散破碎，以小台地的形式出现，并且沟壑、暗渠较多。

Ø1#地块高差最大，局部落差约10米；2#地块地形最为复杂，3#地块相对平整，4#地块高差也较大，5#、6#、7#地块随地势逐渐走低Ø项目西北侧规划有回迁安置去，对社区品质影响较大地块不平整，比较分散；地块落差较大，而且低于地平面，对未来规划影响较大企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知主要经济指标用途住宅土地面积约61万平方米规划容积率0.7规划建筑面积约43万平方米回迁面积约11万平方米可售面积约32万平方米建筑密度17.33%绿地率38.5%0.7的容积率及约的容积率及约4343万方的开发规模，使项目具备万方的开发规模，使项目具备以低密度产品为主的多元化开发的客观条件以低密度产品为主的多元化开发的客观条件企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知地块条件总结景观–位于崂山风景区内，景观资源良好配套–周边生活配套欠缺，主要配套都聚集在距离10公里处的城阳中心区交通–紧邻青银高速快速主干道，交通较便捷区位–位于城阳区近郊惜福镇，青岛市传统的别墅区域城市近郊具有一定景观资源的低密度别墅地块企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知本案100福国际山庄百通香溪庭院区域竞争项目地块条件对比地块北侧有高压线，地块地势低于地平面，而且地块比较分散山地地形，北面果园和自然水系青岛最大的崂山水库以北，地块内有活水系，且位于崂山西麓，坡地地势本项目固有地块条件在区域内别墅项目中最差企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地块认知地块认知在地块本身状况并不占优的条件下，我们通过市场，看看本项目有何突破机会企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析市场分析市场分析宏观环境解读宏观环境解读青岛市别墅产品市场分析青岛市别墅产品市场分析区域别墅市场描述区域别墅市场描述企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广青岛商品房成交走势2009年青岛市场上半年成交335.8万平方米，和07年全年成交量在355万平米相当。

09年3月份开始全市成交放量，4、5、6月份已超过2007年同期，其中6月成交达到了近三年的最高位，以现在的趋势来看，超过600万㎡，难度不大青岛市商品住宅青岛市商品住宅07-0907-09年月度成交量分析年月度成交量分析市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广城阳区量价分析20082008年年6 6月至今城阳区量价分析月至今城阳区量价分析城阳区市场今年如同大势，成交量有明显增长，上半年成交量环比去年下半年增长了城阳区市场今年如同大势，成交量有明显增长，上半年成交量环比去年下半年增长了60%60%但是成交价格却下降了但是成交价格却下降了7.8%7.8%市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广09年上半年整体市场呈现一个回暖迹象，成交量已经超过07年水平市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广影响下半年市场因素供应量n如果下半年和2010年上半年市场有足够的新增供应量补充，尤其是提前去化库存的项目，立即加推新推，这样新增供应量对涨价现象应该会有所遏制。

通货膨胀政府调控n通货膨胀预期还是会促使不少客户投身楼市，但逐渐紧缩的信贷政策则有可能控制楼市新泡沫的产生n政府使用行政手段干预“过热楼市”的可能性还是存在的，经济适用房的加快建设以及增加土地供应量等都会调控现有的市场市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广未来房地产市场预测09年下半年预测：我们预计下半年整体市场还是较好的，成交量维持在一个比较高的水平，但是由于新增量的增加，价格应该增长幅度有限市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析市场分析市场分析宏观环境解读宏观环境解读青岛市别墅产品市场分析青岛市别墅产品市场分析区域别墅市场描述区域别墅市场描述企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广青岛别墅市场格局市场分析市场分析崂山区为青岛传统高档别墅区，项目多以海景为卖点，且有距离市区近的优势，区域别墅均价在22000元/平方米以上。

与前两个区域相比，第一居所比例最高崂崂山山区区城阳区为本项目所在区域，该区域为青岛传统中高档别墅区，认知度较高以联排产品居多，区域价7500元/平方米左右多作为第二居所城阳区城阳区即墨市别墅市场可分为温泉镇与华山高尔夫两大板块，独栋别墅产品较多借助特定资源如温泉、高尔夫，独栋均价在13500元/平米左右典型的休闲度假居所，外地人比例较高即墨市即墨市企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析崂山区凭借海景资源，价格远远高于其他板块，与本案竞争关系相对较弱我们锁定城阳区和即墨区板块别墅项目为本案竞争区域我们锁定城阳区和即墨区板块别墅项目为本案竞争区域企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析一、市场分析一、市场分析宏观环境解读宏观环境解读青岛市别墅产品市场分析青岛市别墅产品市场分析区域别墅市场描述区域别墅市场描述企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析即墨温泉镇板块个案基本情况项目名称开盘时间产品类型均价（元/平方米)主力面积（平方米）总价（万元）供应套数实现销售率年均去化套数蓝泉别墅二期08.10独栋14000437-559612-7834230%1608.10双拼13000320-389423-5201637%8圣罗尼克二期08.9双拼8000230-300184-24011430%40芭东小镇08.5独栋13500251-378339-5102766.7%18依泉美庐06.11独栋14000360-714504-99917460%4008.5联排8500210-280178-2385040%15海信温泉王朝08.5独栋13000350-480455-6243240%1208.5双拼9000250-300225-2706648%3008.5联排6500260-280169-1825030%15企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广主力总价–独栋的总价在500万左右；双拼的总价在250-330万，联排的总价主要集中在165-210万；主力面积–区域内独栋的主力面积集中在350平米以上；双拼的主力面积在250-330之间，联排的主力面积在220-280平米 价格分析–借助于特定资源如温泉、高尔夫，独栋别墅价格较高。

独栋均价在13500元/平米左右；双拼在10000元/平米左右；联排在7500元/平米左右产品类型–区域内别墅产品类型以独栋别墅为主市场分析市场分析即墨温泉镇板块区域行情总结去化速度–年均去化22套，去化速度较慢企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析即墨温泉镇板块客群分析Ø客源分布：该板块客源主要为青岛市区和外省的投资客，私营业主居多Ø购买用途：95%的客户用于休闲度假只有5%即墨本地人买来自住企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广即墨温泉镇板块位置偏远，距市区驾车将近一小时，生活配套缺失，目前不适宜做第一居所，因此该区域客源主要以投资客为主对本案而言，会拦截部分投资客，与本地块是间接竞争关系市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广百通.香溪庭院千禧国际100福国际山庄本地块Ø本地块所在区域城阳区目前在售别墅项目不多Ø100福国际山庄离本案最近，在本地块东侧，是最主要的地缘竞争Ø百通香溪庭院虽有一定距离但产品力最强，对本案构成威胁；Ø千禧国际体量很大，但在未来两三年不构成竞争；Ø财宝山庄位于本案西南角，离本案大概1公里左右，现蓄水期，预计8月下旬开盘，后期值得关注竞品分布市场分析市场分析财宝山庄企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广发  展  商：青岛百通置业建设指标：总建19万平方米所在位置：王沙路银河路物业类型：联排、双拼、独栋别墅首次开盘：2007.05（当期开盘：09.06）均       价：联排8800元/平方米                  独栋13000元/平方米                  小独栋11500元/平方米主力面积：联排241-256平方米                  独栋500平方米                  小独栋335平方米主力总价：联排212-226万元                  独栋650万元                  小独栋385万元百通香溪庭院百通香溪庭院市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广Ø07年2月一期首次开盘，主推联排，均价7000元/平米。

另有少量双拼和独栋别墅体量：258套；5万㎡目前已基本售罄市场分析市场分析一期一期二期二期三期三期四期四期Ø08年8月二期开盘，推出68套独栋，均价12000元/平米截止到目前（09.7.28）去化35%Ø三期联排从09年1月陆续推出，首批推出36套；然后3月推出42套；6月推出51套目前均价8800元/平米三期共189套，目前已推出128套Ø现四期处于预定阶段全部为335平米左右的小独栋，均价12500元/平米推案节奏Ø百通香溪庭院一期基本售罄，二期和三期196套去化率38%，四期开始蓄水Ø从三期推案节奏来看，该案采取小步快跑的方式，达到供不应求的效果企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广百通香溪庭院月度成交情况（套数）市场分析市场分析去化速度分析Ø08年8月二期独栋开盘当年月成交套数相差较大Ø09年1、3、6月陆续推出三期联排，加之市场回暖，月成交量持续位于高位企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广百通香溪庭院年度成交情况（套数）市场分析市场分析去化速度分析Ø07年市场环境较好，月均去化14套。

08年受市场大环境的影响，成交急剧下滑，月均去化仅6套Ø而09年随着楼市的回暖，成交大幅攀升，上半年月均去化14套企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广百通香溪庭院是本区域销售情况最好，同时也是目前产品力最强的项目让我百通香溪庭院是本区域销售情况最好，同时也是目前产品力最强的项目让我们一起研究该案的产品力，力求突破们一起研究该案的产品力，力求突破……手工烧制的圆筒瓦，防腐木栅栏，风情假窗，艺术文化石，方形的烟囱，铁艺花架装饰，处处细节都体现着浓郁的西班牙风格 建筑风格建筑风格社区水系丰富，贯穿南北，形成曲流、湖心岛的景观植被错落有致，讲究层次感和不同树种的搭配造就自然有趣的生态群落 绿化景观绿化景观市场分析市场分析产品力分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广户型研究户型研究露台露台Ø客厅挑高——餐厅与客厅有60公分的高差错层，使客厅显得更加大气宽阔，富有变化性 Ø高附加值——层层有露台，尤以三层的超大向南露台更具吸引力Ø三套卧设计——三个套卧的设计体现人性化，比较符合现代人注重隐私的需求（该套为256平米主力户型）市场分析市场分析产品力分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广独栋别墅建材配备独栋别墅建材配备市场分析市场分析产品力分析维持常年室内温度20—26℃，毛细管辐射式平面空调系统，通过房间顶棚或墙面安装的毛细管（辐射换热管），形成 平面空调末端。

整个系统还可分层独立进行温度调节控制全置换式新风系统，能够将室外的清新空气经过多层净化及温、湿度调节后，以低速从房间下方风口送入，在室内形成新风湖可常年控制湿度在 50%—65%之间无污染、高效率、可再生的土壤源热泵系统利用地下浅层土壤温度常年保持在10度-20度左右的特点，通过地下管内的介质循环与土壤进行封闭式热交换达到供冷供热采用高档铝包木门窗，中空充氩气Low-e玻璃建筑外墙采用100mm厚的聚乙烯保温板作为保温隔热层屋面挤塑保温板更是达到150mm，增强了建筑的保温隔热能力恒温恒湿恒温恒湿全置换室内全置换室内新风系统新风系统 地源热泵系地源热泵系统统 建筑外维护建筑外维护结构结构百通•香溪庭院二期独栋别墅是青岛惟一高科技独栋别墅，项目去年开盘时引起了广泛关注但使用新风系统和地源热泵系统需另外付费，后期使用成本较高企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广样板间展示样板间展示市场分析市场分析产品力分析地中海田园风格的样板间，风格清新明亮，但室内设计较一般，无亮点企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广营销展示营销展示市场分析市场分析产品力分析营销展示面一般，亮点不多。

有提高空间企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析Ø百通香溪庭院是目前区域内产品力最强的项目，对本案具有一定参考意义，但产品力和营销展示面都有提高空间该案是本案强竞争关系企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广发  展  商：青岛中联盈地置业有限公司建设指标：总建24.7万平方米所在位置：空港路王沙路物业类型：联排、双拼、独栋别墅首次开盘：2005年（当期开盘：09.08）均       价：联排6700元/平方米                  双拼7600元/平方米主力面积：联排190/290平方米                  双拼370平方米主力总价：联排127/194万元                  双拼281万元100福国际山庄福国际山庄市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广Ø05年一期首次开盘。

目前一期、二期、三期、四期都已入住产品主要有联排和独栋市场分析市场分析Ø五期07年9月开盘，推出140套联排，均价6700元/平米截止到今年7月份基本售罄Ø六期09年8月1日开盘主力为370平米左右双拼，34套，均价7600元/平米Ø七期和八期都未开工，分别规划为双拼和独栋一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期七期七期八期八期推案节奏Ø100福国际山庄一期至五期已基本售罄，09年8月1日刚刚推出六期目前已经推、、Ø该案推盘策略不合理，一期至八期的排布十分混乱，不利于后期交房和物业管理企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广100福国际山庄月度成交情况（套数）去化速度分析Ø该项目08年没有新推盘，一直在去化五期联排，加之市场惨淡，08年下半年销售情况较差Ø近期市场转好带动成交量，使该项目五期在近几个月内快速去化余量市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广100福国际山庄年度成交情况（套数）市场分析市场分析去化速度分析07年、08年和09年上半年月均去化套数分别为7套、3套、12套企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广美式建筑风格，但不纯正 建筑风格建筑风格小区内绿化较少，景观更是寥寥无几绿化景观绿化景观市场分析市场分析产品力分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广户型研究户型研究Ø户型设计老套——二楼仅设计有一间卫生间，四个房间只有一间套卧，不符合现代人注重隐私的居住习惯Ø附加值较高——附送地下室和阁楼。

地下室层高2.9米，为半地下室，采光较好该套为290平米主力户型）市场分析市场分析洗手间露台产品力分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析Ø100福国际山庄离本地块只有一步之遥，该案产品力较弱Ø但该案地块形状优于本案，形成天然坡度而且该案售价较低，对本案有一定压力企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广发  展  商：青岛千禧国际村置业有限公司建设指标：总建100万平方米所在位置：空港路正阳路物业类型：多层住宅、叠加、双拼                  联排、独栋别墅首次开盘：2006.10.28均       价：联排6500元/平方米                  双拼7400元/平方米主力面积：联排250-270平方米                  双拼274平方米主力总价：联排162-176万元                  双拼203万元千禧国际村千禧国际村市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广一期一期Ø该项目体量巨大，目前只推出一期三个组团：元禧组团 、水映杉墅 、和合人家。

Ø其中水映杉墅包括叠加、双拼和联排；另外两个组团均为多层日期日期类型类型规模规模去化去化率率06.8.18叠加、双叠加、双拼、联排拼、联排95套套81%07.5.24多层、小多层、小高高398套套61%一期推案节奏及去化情况一期推案节奏及去化情况市场分析市场分析推案节奏A地地块块B地地块块Ø一期别墅06年8月开盘，体量95套，目前去化81%ØA地块和B地块都未开工 A地块规划为多层住宅，先入市，B地块规划有别墅，预计两三年后上市，近期内该案对本地块不构成直接竞争企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广千禧国际村别墅产品月度成交情况（套数）市场分析市场分析去化速度分析该项目06年8月开盘（系统从9月开始统计），除开盘期销售较好，总体来说去化速度一般，06、 07年月均去化套数分别为9套、4套企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析Ø千禧国际村目前在售多层，虽然规划有别墅，但近两三年不会上市，因此近期内对本案不构成竞争。

企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析发  展  商：青岛开投建设投资有限公司建设指标：总建3.2万平方米（一期）所在位置：城阳区铁骑山路32号物业类型：联排、双拼别墅开盘日期：预计2009.08均       价：联排8000元/平方米， 双拼9000                      元/平方米 主力面积：联排244/308平方米                  双拼310-322平方米主力总价：联排195/246万元                  双拼279-290万元财宝山庄财宝山庄企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广规划目前取得预售部分是一期，二期、三期地块还没有拿，开发商有意向拿地一期一期二期二期三期三期市场分析市场分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广户型研究户型研究Ø户型设计老套——只有主卧是套卧设计Ø附加值较高——附送超大露台。

该套为280平米户型）市场分析市场分析产品力分析露台露台企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广南加州风格，文化石，手抹灰墙 建筑风格建筑风格集景式低密度规划， 天然山景、小区中央景观、组团公共园林、私家院落四重景观，相互呼应入口广场——南加州风情大道、组团水景绿化景观绿化景观市场分析市场分析产品力分析土壤源热泵系统、中央除尘系统、新风置换系统（不另外收费）建材配备建材配备企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析Ø财宝山庄价格位于该区域中区，产品力还不错其配备的高科技元素具有一定吸引力与本案是强竞争关系，后期值得关注企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析项目千禧国际村千禧国际村100福国际山庄福国际山庄百通香溪庭院百通香溪庭院主力产品联排、双拼联排、双拼联排、双拼联排、双拼联排、独栋联排、独栋主力单价（元/平方米）联排：联排：6500双拼：双拼：7400联排：联排：6700双拼：双拼：7600联排：联排：8800独栋：独栋：12500主力面积（平方米）联排：联排：250-270双拼：双拼：274联排：联排：190/290双拼：双拼：370联排：联排：241-256独栋：独栋：500主力总价（万元）联排：联排：162-176 双拼：双拼：203联排：联排：127/194双拼：双拼：281联排：联排：212-226独栋：独栋：62506-09年月均去化套数06：：907：：407：：708：：3 09：：12 07：：1408：：6 09：：14城阳区域价格分析Ø目前城阳区域在售别墅项目较少，产品力的不同使单价跨度较大。

百通香溪庭院虽比100福国际和千禧国际价格高，但去化速度却遥遥领先Ø可见提升产品力无疑能够创造更大的溢价空间、获得较快的去化速度企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析竞品个案营销推广分析竞品个案推广渠道开盘营销百通香溪庭院道旗、高炮、报广、楼市杂志、楼宇广告交50万定金，单价减200元/平米100福国际山庄道旗、高炮（青银高速）、报广交20万定金，至开盘前每天减1800元建议本案在开盘前期利用报广（更加广大的受众面）强力造势并且在交通主干道如：308国道和青银高速设立高炮企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场分析市场分析城阳区域市场总结客源分析–有小部分自住客， 大部分仍以第二居所、投资客居多但随着区域人气聚集，第一居所的自住客源比例会逐步提升未来竞争–未来千禧国际、100福国际山庄都有供应量，加之新推的财宝山庄和百通香溪庭院三、四期，相对于目前该区域的别墅去化速度，未来竞争有一定压力 竞争现状–100福国际山庄的地缘竞争和百通香溪庭院产品力竞争；新推的财宝山庄地缘和产品力都有竞争去化速度–区域内别墅产品平均年去化速度110套左右，面积在2.6万平米左右企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目千禧国际村100福国际山庄百通香溪庭院主力产品联排、双拼联排、双拼联排、独栋主力单价（元/平方米）联排：6500双拼：7400叠加：5900联排：6700双拼：7600联排：8800独栋：12500主力面积（平方米）联排：250-270双拼：274叠加：240联排：190/290双拼：370联排：241-256独栋：500主力总价（万元）联排：162-176 双拼：203叠加：141联排：127/194双拼：281联排：212-226独栋：62509年月均去化套数——1323惜福镇片区价格分析价格分析•百通香溪庭院目前是惜福镇片区销售价格最高项目，但是去化状况最好。

百通香溪庭院目前是惜福镇片区销售价格最高项目，但是去化状况最好•产品力提升无疑能创造更大的溢价空间产品力提升无疑能创造更大的溢价空间企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广惜福镇片区铁骑山铁骑山书院水库书院水库自然风光自然风光Ø惜福镇属于崂山北麓，山景风光秀丽Ø区域内自然形成以及人工修建的湖泊较多山景、湖景是惜福镇片区的核心价值点山景、湖景是惜福镇片区的核心价值点崂山风景区企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项项 目目 定定 位位项目定位项目定位企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广地段交通周边环境位于青岛城阳东北部惜福镇板块，属于近郊的概念项目定位项目定位紧邻交通快速干道，驾车出行便捷，距青岛市中心车程40分钟周边缺乏生活商业配套，不成气候；自然环境较优越，临近书院水库和崂山风景区，但和竞品相比不占优势产品力本项目固有地块条件在区域内别墅项目中最差，先天条件不占优势。

从市场中得出，产品力强的项目市场接受度也高因此本案产品力一定要提升地段、交通、地段、交通、周边环境相比周边环境相比于竞品无优势于竞品无优势建议：建议：以产品为导向，以产品为导向，配合营销展示，配合营销展示，打造区域标杆打造区域标杆定位思路营销展示百通香溪庭院是目前该区域营销展示做得最好的项目，但仍有提升空间，好的营销展示无疑会提升产品档次企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目定位项目定位竞品个案主诉求产品关键词图示百通香溪庭院山麓湖畔 · 庭院生活原生态、西班牙风格100福国际山庄别墅时代 · 大盘领袖美式风格、部分电梯别墅千禧国际村国际风情 自然小镇现代风格竞品产品力表现企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目定位项目定位项目综合定位：项目综合定位：纯正托斯卡纳风情小镇，高尚宜居生态城邦纯正托斯卡纳风情小镇，高尚宜居生态城邦提示：百通香溪庭院产品力最强，同时去化速度也最快可见好的产品力提示：百通香溪庭院产品力最强，同时去化速度也最快。

可见好的产品力是制胜的不可或缺的因素！经过我们的综合考量，认为市场对纯正的托斯是制胜的不可或缺的因素！经过我们的综合考量，认为市场对纯正的托斯卡纳产品风格接受度较高卡纳产品风格接受度较高企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目定位项目定位托斯卡纳以意大利托斯卡纳地区的风情古镇为设计蓝本红色的坡屋顶、尖尖的塔楼、高高的拱廊、弧形的门窗、凹凸的阳台、花式窗棂、百叶窗、铁艺等，整体散发出浓郁的托斯卡纳风情同时也要注重园区内建筑小品的塑造：雕塑、喷泉、陶艺、松柏等园艺小品能将托斯卡纳风情发挥的淋漓尽致定位解读——托斯卡纳风格企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目定位项目定位本案定位为区域高端项目，力争打造区域标杆高尚高尚由于本案紧邻交通快速干道，距市区仅40分钟车程，交通便利；十分钟车程即能到达城阳区中心，另外小区内部规划有商业街宜居宜居本案周边自然环境较好，毗邻崂山风景区，铁骑山脚下，水资源丰富——书院水库，可以享受到原生态生活品质生态生态本案是区域内除千禧国际第二大型住宅区，小区内部建议设置“邻里中心”，便利店、幼托所等满足日常生活需求和人性化设计的公共配套，真正打造成宜居的小城之邦城邦城邦定位解读——高尚宜居生态城邦企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客源定位客源定位客客 源源 定定 位位企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客源定位客源定位竞品客群分析百通香溪庭院100福国际山庄Ø以青岛市区客为主，多为具有一定经济实力的私营企业主，以二次以上置业居多。

Ø相比于百通香溪庭院，由于距城阳区距离更近，加之价格较低，城阳区域客相对较多些企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广 偶得客户群偶得客户群（（5%5%）） 游离客户群游离客户群（（10%10%））重点客户群（重点客户群（15%15%））核心客户群核心客户群（（70%70%））青岛其他区域：行业广泛青岛其他区域：行业广泛城阳本地人：本地私营业主和政府官员城阳本地人：本地私营业主和政府官员外市或外省客户：行业广泛外市或外省客户：行业广泛青岛市区客：大型国企中高管理人员、外企金领、青岛市区客：大型国企中高管理人员、外企金领、 政府高层管理和私营政府高层管理和私营业主业主客源定位客源定位Ø以自住为主——主要为第二居所，度假休闲为目的；少部分第一居所，改善需求（再改居多）多数客户已有多处房产Ø少部分投资客——区域来源较广，以外市或外省客户居多，以投资收益为目的本案客户来源界定购买动机分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广定位前提通过惜福镇片区市场与流亭片区市场对比我们发现：通过惜福镇片区市场与流亭片区市场对比我们发现：•两者同属于青岛市近郊低密度住宅区。

两者同属于青岛市近郊低密度住宅区•客户来源区域同样是以青岛市区为去客户来源区域同样是以青岛市区为去•两者都具备自己的特定资源价值点：惜福镇是山景、流亭是海景两者都具备自己的特定资源价值点：惜福镇是山景、流亭是海景我们怎么样与之竞争？怎样与之争夺客源我们怎么样与之竞争？怎样与之争夺客源我们有什么？我们有什么？企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客源定位客源定位面向全市面向全市, ,迎合需求迎合需求, ,主动获取客源主动获取客源客户综合定位企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客源定位客源定位•需求类型•需求表现–崇尚概念化东西和别墅的生活，产品本身的概念会影响他们的选择，注重身份的体现–舒适宽阔的空间或多或少是客户选择别墅的原因之一，所以别墅的尺度要大（针对自住型客户）–好的景观设计无疑是提升项目档次的重要手段，同时对住户而言，也是一种享受–小区内部配套要满足日常需求，不开车就能购买到自己所需要的东西物管应该人性化服务。

同时要恪守尽责，人身、财产安全要有保证• •概念需求概念需求• •面积需求面积需求• •景观需求景观需求• •物管、配套等需求物管、配套等需求客户需求分析企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客户姓名：吕小姐客户情况介绍：40岁，在青岛市广电总台工作；家庭情况：三口之家，丈夫做生意，经济实力很强；家住在市北，周末有度假的习惯，懂得品味生活女主人由于衣服、鞋等服饰很多，用1间房间独立做为衣帽间，周末经常有朋友来做客，购买别墅对他们来说一直是一种向往——大露台和属于自己的私家花园都能让他们更加尽情的享受生活男主人喜好品红酒，希望有个属于自己的藏酒室崇尚别墅生活、享受大空间客源定位客源定位客户描述企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广热爱旅游度假，享受生活客源定位客源定位客户描述客户姓名：曾先生客户情况介绍：36岁，东营人，自己创建了一家IT公司，已婚穿着普通，开一辆银灰色宝马5系喜欢旅游，假期会带着一家人去外地旅游度假。

被青岛适宜的天气、蓝天、绿树、白云、大海所吸引客户平时工作繁忙，压力也很大；但是很注重生活质量有些闲置资金，买股票风险较大，没时间打理，还不如买处房产，既保值又能满足对生活高品质的追求，可谓一举两得企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产产 品品 定定 位位企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品构成和面积配比都仅针对产品构成和面积配比都仅针对2#地块地块 2#地块经济指标回顾：占地地块经济指标回顾：占地7万平米，总建万平米，总建4.9万平米，容积率万平米，容积率0.7产品定位产品定位提提 示：示：产品构成与面积配比企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产品构成Ø重新审视我们的立地条件，发现周边已形成较为成熟的别墅区，具有一定的区域认可度沿袭别墅产品，共同把区域做大，产品做强，打造成更具规模的别墅社区？还是另辟蹊径，以公寓住宅抢占市场？企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位本地块规划为低密度产品，我们逐一研究各种产品的可行性：本地块规划为低密度产品，我们逐一研究各种产品的可行性：该类产品对周边配套要求较高，适合周边配套较为成熟的区域多层住宅多层住宅/花园洋房花园洋房目前该区域在售产品无叠加，千禧06年开盘时有叠加产品，已售罄。

百通香溪庭院和100福国际山庄都无叠加，市场接受度未知另外叠加相比于其他类型别墅产品溢价空间有限叠加叠加区域在售和规划产品以联排为主，市场接受度高，溢价也较高联排联排基于本地块条件不可行为寻求较大溢价空间不可行可行双拼产品能够提升整个项目的档次，并且能够为后期开发做测试溢价空间高双拼双拼可行受容积率限制，独栋产品要和多层住宅搭配，因多层住宅不具可行性，因此独栋也不做考虑独栋独栋受容积率限制不可行基于以上原因，本地块产品构成设定为联排+双拼企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产品构成比例产品类型比例面积（万平方米）联排94%4.6双拼6%0.3合计100%4.9区域内联排产品较多，同时去化较好，市场接受度较高，因此本地块产品构成以联排为主，配以少量双拼双拼产品的设定主要为了提升整个项目的档次，以及为后期开发做测试企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位区域联排市场面积配比面积段170-190190-210210-230230-250250-270270-290290-310供应21492250461728成交2036814281224去化率95.2%73.5%36.4%28.0%60.9%70.6%85.7%230-250面积段由于开盘时间较晚，所以相对去化率较低。

实际上从市场中我们得出各面积段去化速度较均匀没有出现市场接受度很高或很低的面积段因此我们只能从客户需求和本案定位来设定本案的面积配比企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产品面积配比分析现行一部分区域客户追求舒适宽阔的空间另有小部分客户用以休闲度假，居住时间较少，对空间要求不高客户需求客户需求本案定位为区域标杆项目，迎合追求生活品质精英人群的需求但就自身条件和区域位置而言属于中高端级别本案定位本案定位中等面积和小面积别墅都有需求中高端级别，应以中等面积为主企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产品面积配比建议我们分别从客户需求、市场和本案定位三个方面分析，最终得出2#地块面积配比为：面积段（平米）比例总面积（万平方米）190-21040%1.84240-26060%2.76合计100%4.6联排双拼双拼体量较少，根据市场需求和本地块定位，我们建议以300平米左右双拼为主Ø190-210平米的联排别墅主要满足投资客需求；240-260平米尺度较大，舒适度提升，主要满足自住客对别墅生活空间的要求。

Ø双拼别墅面积段的设定主要考虑与联排产品拉开差距，同时由于定位及区位的原因，面积不宜过大，适中即可企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广建筑风格产品定位产品定位托斯卡纳位于意大利中部，橄榄树、葡萄园、挺拔如剑的剑松以及古老的庄园，错落有致的散布在如茵的大地上，是托斯卡纳最典型的景色因此托斯卡纳风格是意大利建筑的精髓，其特点明亮、温和、优美而典雅，常用石头、木头、灰泥来表现建筑肌理，吻合国人的传统、禀性与品味，并赋予文化、美学、艺术三重享受托斯卡纳企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广建筑风格规则的道路网络，组团式的建筑布局，遍布的城市广场是托斯卡纳小镇的风貌产品定位产品定位规划特色规划特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广以多层次的广场和围合的住宅组团，在规划布局上体现托斯卡纳风情组团广场中心广场街道广场产品定位产品定位建筑风格规划特色规划特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广建筑主体来看，红瓦，黄墙，灰色或黄色的石材，错落的屋面，前后变化的外观是典型的特点。

产品定位产品定位建筑风格企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位建筑风格企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广建筑外墙建筑外墙建筑外墙阳角转折处采用石材护角，既突出了立面竖向感和厚重，与涂料墙面搭配凸现立面丰富，给人安定、稳重的感觉产品定位产品定位建筑风格企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广护窗板、窗楣护窗板、窗楣仿深色木质的护窗板、石灰岩或花岗岩材质的上下窗楣做法，秉承托斯卡纳传统建筑细部样式，形成建筑立面水平方向细腻有致的变化，产品定位产品定位建筑风格企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广建筑入口建筑入口产品定位产品定位设置半圆拱、入口门廊等彰显身份的建筑元素，充分合理地与建筑功能相结合，加强了建筑风格语言的表达，更容易获得潜在消费者的强烈认同。

建筑风格企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广铸铁工艺铸铁工艺细节上沿袭文艺复兴时期将铸铁工艺，将实用性和艺术观赏性完美结合，阳台、扶手栏杆、室外灯饰、分院墙等处都有铸铁花饰，对建筑风格的塑造和完善起到烘托和诠释的作用 产品定位产品定位建筑风格企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广双拼、联排“独栋化”产品定位产品定位户型建议双拼别墅联排别墅坡地利用企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广双拼别墅双拼别墅提供升级的产品概念，把两个双拼别墅当成一个独栋别墅来设计产品定位产品定位户型建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广双拼别墅双拼别墅产品定位产品定位户型建议打破传统南北入户方式，将开门方向设计在户型的东面或西面，好处一是楼体远观貌似大独栋，好处二是增加了户型的私密性。

企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议联排别墅联排别墅——并列型并列型以独院形式出现的联排产品，以达到类似独栋别墅的拥有私家花园的效果，联排的升级产品企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议1、该户型整体布局呈“L”型，实现了北卧室南向采光的效果； 2、餐厅上方挑空，未来可将此空间加盖利用；  3、户型顶层设计有露台，增加户型附加值联排别墅联排别墅——并列型并列型企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议类似独栋效果，户户都有比较独立的私人花园面积，结构没有完全连接在一起，形成了三院落的独特设计，提升了产品的附加价值联排别墅联排别墅——并列型并列型企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议联排别墅联排别墅——并列型并列型企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议联排别墅联排别墅——围合型围合型相对较高的土地利用率，同时能保证部分单体拥有较为大面积的内庭空间。

企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议联排别墅联排别墅——围合型围合型企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议六联排的围合形式，相对组团围合感强，土地利用率较高，内庭的空间也有一定的保证联排别墅联排别墅——围合型围合型企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位户型建议围合型的布局，通过一个共用的内院解决围合四户的停车动线联排别墅联排别墅——围合型围合型企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广坡地利用坡地利用根据本项目的地块现状，利用坡地，可以达到双首层别墅效果产品定位产品定位户型建议二层一层地下室私家花园企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广坡地利用坡地利用地下室组团广场组团广场1F2F3F1F2F3F1F2F3F1F2F3F道路道路道路地下室通风、采光台地的高差建议控制在3-4米左右，这样正好是一个3.3-3.5米层高的地下室高度，地下室可以有直接的通风和采光，并可不计入容积率。

产品定位产品定位户型建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广箭头所示方向为阳光照射方向户内地下室示意颜色公共地下停车库示意颜色下沉前庭院示意颜色大量地下面积的利用，提高了产品舒适度，同时降低地面面积销售单价全南向下沉庭院，地下室采光和感受，增加别墅体验采光窗位置坡地利用坡地利用产品定位产品定位户型建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广下沉庭院与架空停车的结合，提高了“回家”便捷性，保证驱车入家的体验坡地利用坡地利用产品定位产品定位户型建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广车库为连通的公共车库，每户分配两个车位车库入户门车库入户门坡地利用坡地利用产品定位产品定位地下停车实景户型建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广托斯卡纳田园风光产品定位产品定位景观建议社区入口坡地景观装饰元素其他植被搭配企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广社区入口社区入口产品定位产品定位景观建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广坡地景观坡地景观产品定位产品定位景观建议在原有的基地条件下，加强社区坡地的起伏，通过坡地围合及曲径通幽等手法，移步换景，营造出丰富的景观空间。

企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广坡地景观坡地景观产品定位产品定位景观建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广装饰元素装饰元素产品定位产品定位景观建议建议较多使用的装饰物有：铁艺桌椅、赤陶花器、石雕花器和兽头水口，陶质的花器的使用量可以加大，除了赤陶本色，还可以使用赤陶刷涂白色和彩色的盆器，企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广装饰元素装饰元素产品定位产品定位景观建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广装饰元素装饰元素产品定位产品定位景观建议在社区内设置一些欧式构件，如铁艺花架、木质座、欧式灯柱，椅营造出优雅、宁静、温馨的景观效果企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广植被搭配植被搭配植物以自然式种植为主，周边除了密林外，大量的常绿植物如桧柏也是常用的。

灌木的利用可以不以花灌木为主，枝叶浓密、造型自然的品种较为适合产品定位产品定位景观建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广植被搭配植被搭配产品定位产品定位景观建议庭院在植物方面建议多采用粗放式管理,将大型乔木做庭院的围合背景使用,庭院内部,特别在石墙前、庭院与车道分界线处,使用几棵挺拔的笔柏也是凸现风格的简易方法庭院的露台或门窗下,赤陶的种植盆器也是必不可少的装饰 企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广原生态社区景观原生态社区景观其他其他——水系水系引入人工水系，与原有微地形的处理在整体上丰富了景观的层次、活跃了园区的氛围，形成山水互动的景观效果，秩序与自由的水体处理带给人们不同的心理感受产品定位产品定位景观建议企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广其他其他——高压线的处理高压线的处理产品定位产品定位景观建议在高压线段到住宅区做坡地，然后在坡地低处做景观墙，坡地高处可再种植高乔。

这样通过地势和植被围挡起到一定的遮挡效果企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广高附加值地下空间私家花园产品定位产品定位产品特色挑高空间企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广从客户心理来分析，购买别墅的客户需要足够大的空间来招待朋友或是满足自己对功能上的需求，因此大面积的地下室成为客户实现理想的最佳空间因此建议设计大面积地下空间高附加值地下空间高附加值地下空间产品定位产品定位产品特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广高附加值地下空间高附加值地下空间根据天然坡地、山地特点，将地下室与私家花园处在同一水平位置顶级私家会所产品定位产品定位产品特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广人们可以在地下一层通过落地门窗直接进入私家花园。

这样做的好处是：大面积的地下室，建议面积为150平方米左右，部分户型地下空间可更大，进入时不会有地下的感觉，避免地下室阴暗潮湿、不通风的情况，而且地下室明亮干燥高附加值地下空间高附加值地下空间产品定位产品定位产品特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广对于地下室的功能方面，建议整个地下室空间分割的时候，尽可能减少柱子和墙，给业主预留一个自由发挥的空间可以灵活的设计如：家庭影院；酒窖；桌球室；健身房；棋牌室；艺术品藏室；私人密室；等等诸如此类的个性化的功能间，使之成为业主的多功能顶级私人会所产品定位产品定位产品特色高附加值地下空间高附加值地下空间企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产品特色高附加值地下空间高附加值地下空间企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产品特色高附加值地下空间高附加值地下空间企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品定位产品定位产品特色高附加值地下空间高附加值地下空间企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广私家花园私家花园绿篱与乔木的精致组合，保证别墅的私密性，利用地形的变换打造：私家花园产品定位产品定位产品特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广私家花园私家花园首先，我们用乔木来支撑起整个私家花园的雏形，随后种植绿篱以保证私家花园的私密性，最后在花园里配种四季类花卉。

通过植物的配植来软化建筑硬质的几何线条，打破建筑的生硬感，丰富建筑物景色产品定位产品定位产品特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广私家花园私家花园花园的内部，以大面积草坪为主，体现田园风光的同时，给予客户更大的自由度产品定位产品定位产品特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广挑高空间挑高空间顶层空间也打造出一层客厅般的挑空层高，赋予户型更多附加价值，同时提供客户塑造顶层私密空间：魔幻阁楼产品定位产品定位产品特色企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广挑高空间挑高空间产品定位产品定位产品特色挑空的空间，搭配阁楼书房，空间感和实用性都体现的恰到好处企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广挑高空间挑高空间产品定位产品定位产品特色不同的生活喜好和实用要求，打造变化多样的阁楼空间，使得居所内部也灵动起来。

企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广价格定位价格定位价价 格格 定定 位位企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市场比较法本地块打分基于条件：1.产品力至少比百通香溪庭院强                                     2.营销展示、现场表现都要优于百通香溪庭院（示范展示区的建立等）                            价格定位价格定位参照项目权重宗地项目百通香溪庭院100福国际山庄评分加权分评分加权分评分加权分立地条件区域交通6%70.4270.4270.42区域环境8%80.6470.5680.64区域配套10%70.760.670.7产品属性社区规模3%80.2470.2170.21社区景观10%80.880.870.7建筑外观5%90.4580.460.3户型设计15%81.281.260.9社区配套6%70.4270.4270.42服务品质施工质量5%80.480.480.4交房时间4%70.2880.3280.32物业管理4%70.2870.2870.28营销力度8%90.7280.6480.64现场表现6%90.5480.4870.42开发商品牌5%70.3580.470.35其他考量去化速度5%80.480.470.35总分100%—7.84—7.53—7.05参考项目售价————88006700折算价格————11687 9504 参考权重————70%30%加权后数目————8181 2851 本项目价格8649 企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广价格定位价格定位Ø联排：从市场比较法我们得出，本案价格为8649元/平方米。

鉴于首次开盘，价格不宜过高，因此我们建议开盘均价为8650元/平方米Ø双拼：通过经验数据得出，双拼与联排的比值一般是1.2，因此双拼建议均价为10400元/平方米企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广营营 销销 推推 广广营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广案 例 借 鉴营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广体体验验营营销销的的典典范范龙湖把体验式营销从项目包装的表像延龙湖把体验式营销从项目包装的表像延伸至目标客群的精神感受，在样板区，伸至目标客群的精神感受，在样板区，客户可以直接感受项目所带来的理性和客户可以直接感受项目所带来的理性和感性的碰撞感性的碰撞整体社区环境的营造中利用地势、植栽的变化和结合做到建筑和环境的自然结合让人置身其中有种浪漫的氛围龙湖艳澜山龙湖艳澜山营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广样板房和环境中生活氛围的营造以及细节的精雕细琢让客户更感性与项目契合样板房室内龙湖艳澜山龙湖艳澜山营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广三硬三硬接待中心的营建接待中心的营建样板区的营建样板区的营建样板房的营建样板房的营建采用“三硬二软”策略推广策略推广策略营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广良好的销售管理团队良好的销售管理团队良好的物业及客户服务良好的物业及客户服务采用“三硬二软”策略推广策略推广策略二软二软营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广走进售楼处你会如同走进五星级酒店的大堂，销控台、展示区、洽谈区动线合理每一个细节都值得你细细品位精致小品的摆放使空间顿生意趣奢侈品的放置给客户起到品牌暗示的作用体验式营销体验式营销—硬件硬件接接待待中中心心建建议议营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广样板段园林建议实景展示，能给客户比较实际的体验，以增强项目品质感样板段园林建议实景展示，能给客户比较实际的体验，以增强项目品质感！！体验式营销体验式营销—硬件硬件样样板板区区建建议议营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广符合意大利托斯卡纳风格的主题性小品符合意大利托斯卡纳风格的主题性小品体验式营销体验式营销—硬件硬件样样板板区区建建议议营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广样板房建议样板房建议我们建议：做精品项目，样板房的设计就要凸显个性和我们建议：做精品项目，样板房的设计就要凸显个性和生活气氛生活气氛Ø按产品类型的划分和客户的习性分类设计样板房的设计按产品类型的划分和客户的习性分类设计样板房的设计Ø突出不同客层的个性化如女性化风格、新青岛人风格等突出不同客层的个性化如女性化风格、新青岛人风格等Ø 样板房提升软装品质，营造生活氛围样板房提升软装品质，营造生活氛围体验式营销体验式营销—硬件硬件营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广女性化样板房男性化主题生活氛围体验式营销体验式营销—硬件硬件样样板板房房建建议议营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广营销团队营销团队就是我们！就是我们！1616年年2828城的专业营销经验城的专业营销经验完善良好的销售服务管理体制完善良好的销售服务管理体制业界第一的：执行力业界第一的：执行力体验式营销体验式营销—软件软件营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广案场案场管理制度管理制度考勤、请假制度考勤、请假制度来人来电轮接制度来人来电轮接制度案场工作执掌分配制度案场工作执掌分配制度行为规范的红黄点制度行为规范的红黄点制度案场分级管理制度案场分级管理制度业绩分配制度业绩分配制度 新员工转正考核制度新员工转正考核制度人员升迁制度人员升迁制度月度人员考评制度月度人员考评制度月度案场考评制度月度案场考评制度月度绩效考核制度月度绩效考核制度季度案场考评制度季度案场考评制度来电接听标准化来电接听标准化来人接待标准化来人接待标准化追踪标准化追踪标准化表单填写标准化表单填写标准化签约工作标准化签约工作标准化客服工作标准化客服工作标准化业务执行业务执行日常规范日常规范业务监督业务监督良好的销售服务管理体制保证体验营销良好的销售服务管理体制保证体验营销体验式营销体验式营销—软件软件营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广高品质的客户服务高品质的客户服务吧台服务吧台服务物管服务物管服务有高品质物业服务经验的管理团队营销体现在细节： 热情专业的客户服务人员 服务周到的会所服务人员 周到贴心的细节服务，例如停车场保安的一把遮阳伞、停车后车子的遮阳套、贴心的饮品温度、善解人意的BABY游乐区、烈日下风雨中代客叫车的服务…………体验式营销体验式营销—软件软件营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广点：点：针对区域客户，经抓户外据点的优势，优化布局，拦截客户针对区域客户，经抓户外据点的优势，优化布局，拦截客户线：线：针对重点客户的定向营销，利用短信、针对重点客户的定向营销，利用短信、DMDM等小众媒体释放有效产品卖点等小众媒体释放有效产品卖点面：面：项目品牌的是树立，利用大众媒体在岛城迅速建立品牌轮廓，树立市场形象项目品牌的是树立，利用大众媒体在岛城迅速建立品牌轮廓，树立市场形象点、线、面的全方位组合点、线、面的全方位组合营销策略营销策略营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广营销营销强度强度阶段阶段目标目标时间轴时间轴形形成成认认同同与与向向往往理性购买理性购买社社区区品品牌牌内内涵涵的的不不断断深深化，形成强势品牌化，形成强势品牌开盘期开盘期 创创造造与与项项目目关关联联之之市市场场热热点点，，引引起起市市场场广广泛关注泛关注蓄水期蓄水期 强销期强销期 NO1NO1NO3NO3NO4NO4结合各个阶段侧重点，以事件为营销的引爆点层层传递项目价值点结合各个阶段侧重点，以事件为营销的引爆点层层传递项目价值点NO2NO2NO5NO5营销策略营销策略营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广第一步：跨界圈层营销从高端人群的周边服务行业高档休闲场所会员开发银海游艇俱乐部、青岛香格里拉大饭店   高级车品牌4S店俱乐部开发玛莎拉蒂、法拉利、宾利、保时捷等银行、证券、保险业老总开发招行、民生、青岛银行、国泰、君安等高校MBA培训班学院开发青岛大学、青岛海洋大学、青岛理工大学等蓄水期营销策略营销策略圈层营销圈层营销营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广第二步：定向圈层营销从已开发的客户中寻找领袖培养种子客户子女活动创意宝贝、绿色夏令营、留学讲座女性客户活动珠宝展、养生沙龙、色彩咨询、宠物PARTY家庭类节日类活动家庭晚宴、生日会、游园会、白色圣诞节……男性客户活动财经沙龙、经理沙龙、高尔夫赛蓄水期营销策略营销策略圈层营销圈层营销营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广l20102010年田园风光冷餐会（户外、红酒、香槟、聚餐、Ｂ年田园风光冷餐会（户外、红酒、香槟、聚餐、Ｂlack Jacklack Jack纸牌）纸牌）通过用站立式冷餐会的高贵调性，结合户外风光，传达项目的高端气质及所倡导的休闲生活的生活场景。

通过演绎田园式贴近自然的活方式的活动营销策略营销策略圈层营销圈层营销营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广一一期二期2#2#地块分两期开发地块分两期开发主要是分东西两块，一期主要是东侧地主要是分东西两块，一期主要是东侧地块，二期主要是西侧地块块，二期主要是西侧地块这样的是开发节奏也是更好的配合营销这样的是开发节奏也是更好的配合营销展示面开发节点开发节点尤其是商业街的打造，不仅是必要的尤其是商业街的打造，不仅是必要的生活配套，更是一个非常好的形象展生活配套，更是一个非常好的形象展示面营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广少量多推原则少量多推原则推盘推盘优先优先配合工程节点原则配合工程节点原则高价值实现原则高价值实现原则形象展示到位原则形象展示到位原则竞品比较原则竞品比较原则推盘节奏推盘节奏营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月2010年2011年一批次一批次二批次二批次三批次三批次四批次四批次2#2#地块推盘策略地块推盘策略2#2#地块我们以小步快跑的策略开盘，分多批次推出，预计项目的销售期地块我们以小步快跑的策略开盘，分多批次推出，预计项目的销售期2222个月；主个月；主要是时间上的均匀分布，上下半年各有一次，在传统的热销季节开盘要是时间上的均匀分布，上下半年各有一次，在传统的热销季节开盘一批次推出面积：一批次推出面积：1 1万平米万平米 产品：联排产品：联排二批次推出面积：二批次推出面积：2 2万平米万平米 产品：联排产品：联排三批次推出面积：三批次推出面积：1 1万平米万平米 产品：联排产品：联排 四批次推出面积：四批次推出面积：1 1万平米万平米 产品：联排、双拼产品：联排、双拼2012年推盘节奏推盘节奏营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广价格5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月20102010年年一批次一批次二批次二批次三批次三批次四批次四批次时间2#2#地块价格策略地块价格策略20112011年年20122012年年我们主要遵循是平开高走的策略，通过首批客户的人气带动，迅速拉升价格，然后我们主要遵循是平开高走的策略，通过首批客户的人气带动，迅速拉升价格，然后稳步提升稳步提升价格策略价格策略营销推广营销推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广开场序言开场序言: :本案地块位于青岛城阳东北部惜本案地块位于青岛城阳东北部惜福镇板块。

共福镇板块共7 7个地块，总建面积个地块，总建面积4343万方，主力产品为别墅辅以少万方，主力产品为别墅辅以少量洋房（叠加）我们依据市场量洋房（叠加）我们依据市场营销学最经典的模式来探讨本案营销学最经典的模式来探讨本案可能面临的问题可能面临的问题4W+H企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广土地属性再认识土地属性再认识为什么这片土地适合造别墅？为什么这片土地适合造别墅？Why:企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广本案土地属性考察本案土地属性考察1 1离市区40公里，车行40分钟本案城市不远，满足生活需要良好的生态自然环境远尘嚣，近自然是该地块作为别墅用地的首要先决条件对客户意味对客户意味对客户意味对客户意味铁骑山下，近邻自然风景区企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广本案土地属性考察本案土地属性考察2 2近高速邻空港对客户意味对客户意味满足商务人士生活工作需求满足商务人士生活工作需求交通便利临空港。

是一片适合商务人士生活居住的土地企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广 Answer:天赋优越，拥有一定自然资源，适宜别墅生长天赋优越，拥有一定自然资源，适宜别墅生长城市不远，临高速、空港，这片土地宜人居城市不远，临高速、空港，这片土地宜人居企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广产品深度认识产品深度认识什么别墅可以填补市场空白？什么别墅可以填补市场空白？What:企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广别墅功能类型划分别墅功能类型划分景观型别墅这些别墅的最大特点在于占有无敌景观资源，或依山，或面海，景观视这些别墅的最大特点在于占有无敌景观资源，或依山，或面海，景观视野好，拥有稀缺性资源他们往往价值千万，远离城市野好，拥有稀缺性资源他们往往价值千万，远离城市外省：海南海景别墅本地：青岛崂山别墅企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广别墅功能类型划分别墅功能类型划分养生型别墅这些别墅的最大特点在于利用天然资源，例如温泉等进行休闲疗养。

一般只作这些别墅的最大特点在于利用天然资源，例如温泉等进行休闲疗养一般只作为度假、周末之用，故位置偏远，不宜于日常居住生活为度假、周末之用，故位置偏远，不宜于日常居住生活外省：南京汤山别墅本地：青岛温泉镇别墅企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广别墅功能类型划分别墅功能类型划分生活型别墅这些别墅的最大特点在于：拥有一定自然资源，却里城市不远，交通便利既能享这些别墅的最大特点在于：拥有一定自然资源，却里城市不远，交通便利既能享受城市生活配套，有能拥有良好生态环境，最能真正享受别墅生活受城市生活配套，有能拥有良好生态环境，最能真正享受别墅生活外省：北京丽高王府、上海西郊庄园企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广北京丽高王府别墅北京丽高王府别墅丽高王府处顺义区首都机场路天竺开发区拥有温榆河天然资源，近离机场，满足商务需求企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广上海西郊庄园别墅上海西郊庄园别墅西郊庄园位于闵行区金丰路。

周边有著名西郊公园，近上海虹桥机场企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广2、离生活中心不远，配套齐全它们的共性：它们的共性：1、拥有良好自然资源、生态环境3、空港高速附近，交通便利发达企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广 Answer:本案具有生活型别墅的共性特征本案具有生活型别墅的共性特征生活型别墅青岛尚无，本案切入可填补空白生活型别墅青岛尚无，本案切入可填补空白企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广目标客户分析目标客户分析谁会买这一类型的别墅？谁会买这一类型的别墅？Who:企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广人群分析人群分析——常规别墅客常规别墅客青岛市场常规别墅客户：（高端富裕）青岛市场常规别墅客户：（高端富裕）区域：青岛市地区市及周边县市以及省内外，区域：青岛市地区市及周边县市以及省内外，职业：私营业主、主要为贸易、港口、货代，及部分政府人员职业：私营业主、主要为贸易、港口、货代，及部分政府人员年龄：年龄：40-5040-50经济：身价千万及以上，市中心一线公寓，二次以上置业经济：身价千万及以上，市中心一线公寓，二次以上置业交通工具：家庭交通工具：家庭2 2部豪华轿车部豪华轿车文化：追求富豪生活体验文化：追求富豪生活体验选择崂山景观型别墅选择崂山景观型别墅企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广人群分析人群分析——非常规别墅客非常规别墅客青岛市场非常规别墅客户：（小康之家）青岛市场非常规别墅客户：（小康之家）区域：青岛市地区市及周边县市区域：青岛市地区市及周边县市职业：公司普通白领、职业：公司普通白领、年龄：年龄：25—3525—35经济：一般收入，经济：一般收入，1010万左右，首次置业万左右，首次置业交通工具：没有私家车，或经济型轿车交通工具：没有私家车，或经济型轿车文化：向往品位生活，经济实力有限文化：向往品位生活，经济实力有限普通公寓普通公寓企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广人群分析人群分析——非常规别墅客非常规别墅客青岛市场非常规别墅客户：（中高富裕）青岛市场非常规别墅客户：（中高富裕）区域：青岛市地区市及周边县市区域：青岛市地区市及周边县市职业：私营业主、外贸物流等公司、外企、国企高级主管职业：私营业主、外贸物流等公司、外企、国企高级主管年龄：年龄：35—4535—45经济：有经济：有200200万左右的购买力，在市区二线已有住宅万左右的购买力，在市区二线已有住宅交通工具：一部以上中高端轿车交通工具：一部以上中高端轿车文化：有别墅生活品位，有充足经济实力文化：有别墅生活品位，有充足经济实力Answer:Answer:目标客户目标客户企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目核心价值项目核心价值本案能提供给他们什么？本案能提供给他们什么？toWhat:企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广他们想要什么：他们想要什么：品位：有个性的文化品位，向往差异性的生活品位：有个性的文化品位，向往差异性的生活健康：市区劳碌的节奏，向往健康的生活健康：市区劳碌的节奏，向往健康的生活私密：厌恶拥挤的空间，向往留白的生活私密：厌恶拥挤的空间，向往留白的生活企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客户内心速写：客户内心速写：品位：有个性的文化品位，向往差异性的生活品位：有个性的文化品位，向往差异性的生活意大利托斯卡纳别墅风格山地缓坡、自然阳光、海滨不远与托斯卡纳自然环山地缓坡、自然阳光、海滨不远与托斯卡纳自然环境相切合本案的土地属性适宜托斯卡纳建筑风格境相切合本案的土地属性适宜托斯卡纳建筑风格企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客户内心速写：客户内心速写：健康：市区劳碌的节奏，向往健康的生活健康：市区劳碌的节奏，向往健康的生活生态有机庄园针对社区中保留的农田进行自然改造。

区别一般社区的常规景观绿化，针对社区中保留的农田进行自然改造区别一般社区的常规景观绿化，以有机、生态的主题表达项目传递健康的生活理念以有机、生态的主题表达项目传递健康的生活理念企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广社区农田设想社区农田设想……生态林园邀请专业人员，利用天然土地资源营建一片果林，邀请专业人员，利用天然土地资源营建一片果林，令住客享受到自家四季瓜果，可自种可品尝令住客享受到自家四季瓜果，可自种可品尝大桂花：干端直，四季常青庭院、道路多有栽植大桂花：干端直，四季常青庭院、道路多有栽植柿子树：落叶乔木，增添果园风味柿子树：落叶乔木，增添果园风味企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广社区农田设想社区农田设想……有机农田邀请专业人员，保留天然土地资源营建一片有机农田，可自种果蔬，享受天然野趣邀请专业人员，保留天然土地资源营建一片有机农田，可自种果蔬，享受天然野趣项目传递精神：健康生态的生活方式企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广客户内心速写：客户内心速写：私密：厌恶拥挤的空间，向往留白的生活私密：厌恶拥挤的空间，向往留白的生活高附加值独院别墅户与户之间设计有花园，但又有别于内户与户之间设计有花园，但又有别于内庭，其建筑看上去类似相邻的独栋别墅，庭，其建筑看上去类似相邻的独栋别墅，但局部建筑体依旧相连接，使得联排别但局部建筑体依旧相连接，使得联排别墅有独栋的感觉，同时也使得更多的房墅有独栋的感觉，同时也使得更多的房间可南向采光。

是高附加值更适宜人居间可南向采光是高附加值更适宜人居的住宅产品，的住宅产品，企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广 Answer:满足品位：纯正意大利风格建筑满足品位：纯正意大利风格建筑满足健康：生态有机自然庄园满足健康：生态有机自然庄园满足私密：高附加值独院别墅满足私密：高附加值独院别墅意式、有机、独院三大核心，本案是目标客层需要的别墅企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目营销企划项目营销企划4343万方，是分，是合？如何包装？万方，是分，是合？如何包装？How:4040公里，如何来人？公里，如何来人？企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目体量分析：项目体量分析：太大：对别墅项目而言；不大，对比百福山庄而言太大：对别墅项目而言；不大，对比百福山庄而言4343万方总建，万方总建，1010年以上开发周期。

年以上开发周期 Answer: Answer:合！总体包装，总体形象，独院别墅形象入市场企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目体量分析：项目体量分析：从营销角度而言：统一的独院别墅形象更能展现项目气质拔高调性，洋房的市场接统一的独院别墅形象更能展现项目气质拔高调性，洋房的市场接受度不如别墅高，作为辅助型产品可自然分流给预算不足的别墅客户；受度不如别墅高，作为辅助型产品可自然分流给预算不足的别墅客户；从地块角度而言：如果分开包装，社区没有间隔将造成客户认知混淆如果分开包装，社区没有间隔将造成客户认知混淆借别墅之力卖洋房明修栈道，暗渡陈仓企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广形象包装：形象包装：托斯卡纳只是价值源头北京已托斯卡纳只是价值源头北京已有托斯卡纳为主题的系列形象出有托斯卡纳为主题的系列形象出街，且在青岛认知度不高，需要街，且在青岛认知度不高，需要花费大量媒体费令客户认知。

我花费大量媒体费令客户认知我们认为：托斯卡纳代表的不仅是们认为：托斯卡纳代表的不仅是自身，更是象征整个自身，更是象征整个意大利意大利自然浪漫的生活情调自然浪漫的生活情调企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广意大利的双重含义：意大利的双重含义： 意大利发达的农业生态系统：，意大利发达的农业生态系统：，在柠檬、橙子、葡萄、小麦、在柠檬、橙子、葡萄、小麦、蔬菜和谷类的耕作方面，意大蔬菜和谷类的耕作方面，意大利排名欧洲第一利排名欧洲第一意大利公认的浪漫情调：醇香的意大利公认的浪漫情调：醇香的咖啡、迷人的时装、鲜艳热情的咖啡、迷人的时装、鲜艳热情的城市色彩城市色彩企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目气质形象推导项目气质形象推导企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广案名建议：案名建议：美树、丽树、骊墅。

美树、丽树、骊墅参考：原生态小镇Albe robello，在意大利语中的意思是“美丽的树”美丽的树企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广案名建议：案名建议：盛世意墅盛世意墅（逸墅逸墅）企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广SLOGANSLOGAN崂山麓 有机庄园 懂生活的别墅企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广项目营销企划项目营销企划4343万方，是分，是合？如何包装？万方，是分，是合？如何包装？How:4040公里，如何来人？公里，如何来人？企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市区市区& &现场：两步走，双线并行现场：两步走，双线并行市中心路演：空降一个意大利！在市区中心步行街等地，以搭建的方式建造在市区中心步行街等地，以搭建的方式建造一个绝对意式风格化的外接待，引起行人注一个绝对意式风格化的外接待，引起行人注目从视觉上先声夺人。

目从视觉上先声夺人企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市区市区& &现场：两步走，双线并行现场：两步走，双线并行市区外接待：销售中心也是精神堡垒在市中心意大利风格的市区接待，在外墙颜在市中心意大利风格的市区接待，在外墙颜色、门头设计上运用意式元素，内部包装体色、门头设计上运用意式元素，内部包装体现意大利风格，现意大利风格，““意味意味””十足，引起客户关十足，引起客户关注好奇，并可当项目户外、精神堡垒运用注好奇，并可当项目户外、精神堡垒运用企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市区市区& &现场：两步走，双线并行现场：两步走，双线并行现场接待：是销售中心也是意式咖啡馆隔离一部分销售中心的面积作小型咖啡馆，可邀请专业店家入驻，营造意式风味，也隔离一部分销售中心的面积作小型咖啡馆，可邀请专业店家入驻，营造意式风味，也满足周边旅游、自由来人的休憩、聊天，提升项目格调，营造纯正意式生活氛围。

满足周边旅游、自由来人的休憩、聊天，提升项目格调，营造纯正意式生活氛围内置的情调意大利咖啡馆内置的情调意大利咖啡馆外设的露天咖啡座位外设的露天咖啡座位企划推广企划推广企划推广企划推广地块认知地块认知市场分析市场分析项目定位项目定位客源定位客源定位产品定位产品定位价格定位价格定位营销推广营销推广市区市区& &现场：两步走，双线并行现场：两步走，双线并行现场体验：“意象季”主题沙龙文化艺术氛围浓郁的意大利，可在现场举行文化艺术氛围浓郁的意大利，可在现场举行小型艺术展览、沙龙，提升项目调性，吸引小型艺术展览、沙龙，提升项目调性，吸引客户前往客户前往喜艳喜艳”女性沙龙，意大利风潮课堂女性沙龙，意大利风潮课堂“天天·人人·意意”意大利新锐艺术展意大利新锐艺术展企划推广企划推广THANKS。