昆明新迎片区某项目周边主要竞争项目市场调研报告37p.ppt

昆明新迎片区某城中村改造项目昆明新迎片区某城中村改造项目主要竞争项目分析主要竞争项目分析营销策划部营销策划部2013年年7月月新草房项目周边竞争项目分布（新草房项目周边竞争项目分布（2013年年7月）月）本项目本项目白龙路白龙路新迎路新迎路米轨铁路米轨铁路人民东路人民东路穿金路穿金路环城路环城路二环路二环路白云路白云路景泰街景泰街周家营周家营石闸村石闸村白龙村白龙村刘家营刘家营世博首岸世博首岸万派中心万派中心枫蓝枫蓝·银天一寓银天一寓恒大雅苑恒大雅苑恒大雅苑恒大雅苑中国水电金檀中国水电金檀博欣盛世博欣盛世大宥城大宥城七彩俊园七彩俊园益新万象益新万象霖岚国际霖岚国际金恒财富广场金恒财富广场万宏国际万宏国际（王旗营）（王旗营）博欣国际博欣国际金尚俊园金尚俊园小坝村小坝村蒋家营蒋家营东环大厦东环大厦东华新界东华新界项目名称项目名称项目地址项目地址开发商开发商用地面积用地面积（亩）（亩）用地性质用地性质建筑总规模建筑总规模（万㎡）（万㎡）备注备注周家营、石闸村 白云路白龙路交叉口尊良地产198商业、居住65石闸村金恒财富广场白云路、东二环之间恒圳地产99商业35蒋家营博欣盛世新迎路文艺路交叉口博欣地产52商住综合27昆大新迎校区博欣国际白云路穿金路交叉口博欣地产31商业18大宥城白龙路白塔路人民路 大田宥地产174商业、住宅70栗树头村亚洲创意产业城 白龙路龙庆路交叉口巨和地产163商业、住宅120刘家营万宏国际万宏路联盟路交叉口 奥斯迪地产180商业、住宅52王旗营七彩俊园白塔路白龙路交叉口俊发地产303商业、住宅100昆纺片区金尚俊园白云路穿金路交叉口俊发地产188商业、住宅61小坝村恒大雅苑人民路延长线王大桥恒大地产70住宅15白龙村改造项目白龙路白龙村巨和地产150住宅、商业100白龙村中国水电金檀东二环昙华寺旁水电地产52住宅11.73益新万象城白龙路环城路交叉口益新地产47商业、住宅20小龙村万派中心龙华路昙华路交叉口中企地产13商业3.6中企肉联地块霖岚国际广场席子营新兴路中断俊发地产56商业14席子营东村枫蓝银天一寓龙华路昙华路交叉口尚乐旅游18商业3东环大厦白龙路白云路交叉口东佑地产14商业6.8东华新界人民东路360号海诚地产13商住综合2.5小铁路旁世博首岸刘家营龙庆路万方地产40住宅6.7刘家营新草房项目周边竞争项目列表（新草房项目周边竞争项目列表（2013年年7月）月）以上项目为新草房项目区域内主要项目，包括核心竞争项目和潜在竞争项目。

周家营、石闸村项目周家营、石闸村项目新草房项目新草房项目东二环路东二环路白云路白云路新迎路新迎路白龙路白龙路周家营、石闸村周家营、石闸村项目项目周家营石闸村周家营石闸村位于新草房项目斜对面，是项目最大最直接最大最直接的竞争对手项目规划项目规划开发单位：昆明尊良地产项目用地：198亩建筑规模：约65万㎡（其中商业15万㎡）用地性质：商住综合建筑规划：11栋21至42层不等的高层建筑（其中住宅7栋、公寓2栋、办公2栋），6层集中商业开工时间：2013年3月周家营、石闸村项目周家营、石闸村项目概念规划概念规划周家营、石闸村项目周家营、石闸村项目拆迁进度拆迁进度伊升园回族餐厅伊升园回族餐厅新人人又一村新人人又一村新迎第三小学新迎第三小学周家营、石闸村项目周家营、石闸村项目建设进度建设进度进度情况进度情况工程建设：一期住宅（以回迁为主）已开工建设推广进度：项目工地围墙已完成，广告牌已经开始建设周家营、石闸村项目周家营、石闸村项目竞争关系竞争关系        周家营、石闸村项目交通优势明显，项目占地面积大，规划包括住宅、办公楼、公寓、集中商业及社区商业，目前拆迁虽然没有完成，但一期住宅（以回迁房为主）已于2013年3月开始建设，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争：市场印象市场印象：由于市场有先入为主的印象，一旦该项目开始推广，则将会树立该项目在该片区的第一印象；市场客户市场客户：由于该项目开工建设和推广准备较早，将抢先具备接待客户和销售的条件，必将抢先抢占有意向在该区域购房和投资的客户；写字楼客户写字楼客户：市场短时间内对写字楼的需求有限，该项目对新草房项目写字楼客户有极大的竞争；商业招商商业招商：该项目抢先推出，对于项目的招商竞争威胁很大，抢夺商家。

金恒财富广场（蒋家营）金恒财富广场（蒋家营）新草房项目新草房项目东二环路东二环路白云路白云路新迎路新迎路白龙路白龙路蒋家营项目蒋家营项目金恒财富广场（蒋家营金恒财富广场（蒋家营城中村改造项目）城中村改造项目），位于白云路周家营旁，是项目写字楼物业写字楼物业的主要竞争对手之一项目规划项目规划开发单位：云南恒圳地产项目用地：共99亩建筑规模：约35万㎡（其中商业4.6万㎡、写字楼10万㎡）用地性质：商业用地建筑规划：项目规划4栋高层住宅和3栋高层写字楼金恒财富广场（蒋家营）金恒财富广场（蒋家营）项目规划项目规划项目介绍：项目介绍：         金恒财富广场项目整体由4栋高层住宅（3栋回迁）和3栋写字楼组成，配置1800多个地下车位，各栋写字楼底商合计4.6万㎡，能够满足客户接待、商务采购、办公餐饮等多种商业需求写字楼分别为A、B、C三座，为5A写字楼其中，A座写字楼总高128米，共35层，1-5层为商业，整层面积1230.39平米；B座共23层，1-5层为商业，整层1551.55平米；C座写字楼27层，一拖二商业，整层面积1258.93平米 项目定位：项目定位：北市区商业CBD，成长型企业的世界舞台。

金恒财富广场（蒋家营）金恒财富广场（蒋家营）工程进度工程进度开工时间：目前进度：回迁房部分已经封顶，写字楼本分正在打地基竣工时间：2015年金恒财富广场（蒋家营）金恒财富广场（蒋家营）销售情况销售情况售楼部开放时间：2012年底认筹卡销售时间：2013年4月开盘时间：预计2013年8月项目营销动作项目营销动作Ø2012年底售楼部开放，2013年开始进行项目推广；Ø参与昆明春季房交会，进行项目前期展示盒意向畜客；Ø从2013年4月开始销售住宅认筹优惠卡，2万元/张，可享受3%的优惠，5万元认筹卡享受5%优惠，预计8月份开盘；住宅2013年8月即将开盘竞争关系竞争关系        金恒财富广场（蒋家营）项目交通优势明显，项目规划包括住宅、办公楼、集中商业，目前拆迁，住宅部分（以回迁房为主）已经封顶，预计2013年8月对外开盘，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争：住宅客户住宅客户：该项目8月份即将开盘，将会消化掉一部分新草房项目的潜在客户客户；写字楼竞争写字楼竞争：该项目规划3栋写字楼，规模较大，对新草房项目写字楼冲击较大，而且该项目抢先占领市场，在时间上有较大竞争优势；商业销售商业销售：该项目拥有4.6万㎡商业，部分商业进行销售，将会抢夺新草房项目的商业投资客户。

金恒财富广场（蒋家营）金恒财富广场（蒋家营）博欣盛世项目博欣盛世项目新草房项目新草房项目东二环路东二环路文艺路文艺路新迎路新迎路白龙路白龙路博欣盛世项目博欣盛世项目人民东路人民东路博欣盛世（昆明大学新迎校区）博欣盛世（昆明大学新迎校区），位于新迎路与文艺路交叉口，是项目住宅物业住宅物业的主要竞争对手项目规划项目规划开发单位：云南博欣地产项目用地：共52亩建筑规模：约27万㎡（其中地上面积约20万㎡）用地性质：商住用地建筑规划：项目规划6栋高层住宅和2栋高层写字楼，均为33层产品定位：是集高档精品住宅、专业写字楼和创新型商业街为一体的城市复合体项目规划项目规划项目介绍：项目介绍：         博欣盛世项目为以前昆明大学新迎校区地块，于2012年5月由博欣地产竞买获得，总价4.2亿元，项目共52亩，容积率为大于容积率为大于1小小于于3，因此楼面地价达到4000元/㎡         项目由6栋高层住宅和2栋写字楼组成，总建筑面积为27万㎡，其中部分写字楼为档案局定向消化，社区住宅部分为围合式封闭社区，景观环境较好，外围设置特色商业街，整体打造出内幽外闹的氛围，居住品质较高项目定位：项目定位：新城市人居典范区，缔造新颖人居境界。

博欣盛世项目博欣盛世项目项目规划项目规划博欣盛世项目博欣盛世项目总平面图总平面图立面效果立面效果商业街商业街工程进度工程进度项目进度情况项目进度情况：目前项目工地围墙已经完成，场地内在进行土方工程博欣盛世项目博欣盛世项目销售进度销售进度售楼部开放时间：2013年1月优惠券发放时间：2012年9月内部认购时间：2013年3—4月项目营销动作项目营销动作Ø2012年09房交会期间免费办理住宅5000元/张优惠券，可与开盘优惠叠加；Ø3013年1月，临时售楼部开放，办理写字楼优惠券，5000元/张；Ø2013年进行住宅内部认购，内部价8500元/㎡2013年年1月月售楼部开放畜客售楼部开放畜客博欣盛世项目博欣盛世项目博欣盛世临时销售博欣盛世临时销售中心位于前卫路月中心位于前卫路月光宝盒项目光宝盒项目项目推广项目推广博欣盛世项目博欣盛世项目竞争关系竞争关系         博欣盛世项目地块方正，规划为围合式闭合社区，容积率为3，社区景观优势较大，居住品质较高，同时配套有商业和写字楼物业，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争：住宅客户住宅客户：净地开发，不存在回迁房，住宅产品品质较高，景观设计、规划设计亮点突出，对新草房住宅销售有较大竞争威胁；入市时机入市时机：该项目为纯商品开发，开发节凑较快，目前已经进入营销畜客阶段，将有极大分流新草房的住宅客户和商业投资客户；商业销售商业销售：该项目拥有较大体量的临街底商及商业街，且商业临街和氛围也极有特色，将对新草房项目的出售商业造成威胁。

博欣盛世项目博欣盛世项目项目规划项目规划          博欣国际位于白云路与穿金路交叉口，由博欣地产开发，项目规划情况如下：项目用地：31亩建筑面积：17.98万㎡容积率：6.72物业类型：写字楼、商业规划设计：由1栋高165米的38层写字楼（其1-5层为商铺）和1栋27层办公楼组成开盘时间：预计2014年营销进度：现场售楼部建设完成，正在装修博欣国际项目博欣国际项目工程进度工程进度博欣国际项目博欣国际项目项目基础开挖已完成项目基础开挖已完成项目售楼部主体已完工，项目售楼部主体已完工，正在进行装修正在进行装修竞争关系竞争关系          博欣国际位于盘龙区白云路与穿金路交汇处，该区域目前由金尚俊园、金恒财富广场、周家营石闸村等项目形成区域商务集群，未来有利于形成办公集中地，该项目办公区位优势明显，在区域内幽较强的竞争力，因此，博欣国际对新草房项目有以下竞争：写字楼客户写字楼客户：该项目临穿金路、白云路主干道，交通通达，片区内已逐渐形成办公集中区，作为写字楼项目区域认知度较高，对新草房项目的销售形成较大竞争博欣国际项目博欣国际项目项目规划项目规划          大宥城项目位于白龙路延长线、白塔路与人民东路之间，为栗树头城中村改造项目，规划情况如下：项目用地：174亩建筑面积：70万㎡（其中商业8万㎡）容积率：4物业类型：写字楼、商业、住宅规划设计：由11栋高层住宅和2栋高层写字楼及集中商业组成，配备一所幼儿园和一所小学（盘龙小学）。

项目定位：集5A级写字楼、精品商业、高档住宅等为一体的最具文化、艺术特色的高品质城市综合体大宥城项目大宥城项目项目优势项目优势大宥城项目大宥城项目优势一优势一（盘龙小学）（盘龙小学）优势二优势二（新工人文化宫）（新工人文化宫）项目进度项目进度大宥城项目大宥城项目工程进度情况工程进度情况：目前项目正在进行基础打桩工程营销进度情况营销进度情况：该项目从2011年开始进行前期形象推广，主要以工地围墙为主                                 项目售楼部即将开放，将首推住宅，同步启动大规模招商                                 项目先后组织了产品答谢会和商家签约会等，目前台湾大润发和泰国SPA                                   行业的领军企业HealthLand已经确定入驻大宥城项目招商招商2011年年6月大润发超市月大润发超市签约大宥城签约大宥城2013年年7月泰国月泰国HL SPA签约大宥城签约大宥城竞争关系竞争关系          大宥城项目占地174亩，紧邻昆明新工人文化宫，项目将原有盘龙小学升级改扩建后作为自身教育配套，项目规划有住宅、写字楼和大型商业，已经成功签约大润发超市和泰国SPA巨头，项目商业40%规划为餐饮，力求打造餐饮、休闲、娱乐中心，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争：住宅客户住宅客户：该项目处于一环以内，区位优势明显，自身和周边配套齐全，住宅附加值高，对新草房住宅销售有较大竞争威胁；商业招商商业招商：该项目位置极佳，紧邻工人文化宫，人流量巨大，定位清晰，对新草房项目的招商形成较大竞争，尤其是餐饮商家。

写字楼竞争写字楼竞争：大宥城拥有明显的交通优势，将在写字楼竞争中处于优势地位大宥城项目大宥城项目南亚未来城项目南亚未来城项目南亚未来城项目南亚未来城项目南亚未来城项目介绍南亚未来城项目介绍          南亚未来城地处白龙路刘家营区域，总占地400余亩，总建筑面积约200万平米，项目以昆明主城核心区高端城市综合体定位，规划了总体量为达30万平米的五大娱乐购物中心和总体量达40万平米的八大国际甲级标准写字楼，另外项目还有3万平米的国际奢华品牌五星级酒店和51万平米的高品质住宅         项目共分七期七期开发，由美国著名的RTKL设计公司担任规划设计其中项目一期、二期为住宅，一期凯茵佳园主要为多层和小高层板式洋房，二期美术小区为20层的全明厨明卫养生住宅目前一期、二期正在交房，现在还剩余少量的房源在售；三期世博首岸（总统山）是专门为城市财富阶层打造的城市高端住宅，所有房源都是260平米以上的大平层，现在正在紧张建设中四期和五期是刘家营四期和五期是刘家营城中村改造项目城中村改造项目，主要规划建设大型购物中心和5A级写字楼，其中四期已经开始建设六期和七期是白龙寺城中村改造项目六期和七期是白龙寺城中村改造项目，主要以满足商务、商业及居住功能为主，目前初步规划方案已经确定。

         南亚未来城项目详细业态规划有一座国际豪华五星酒店、一个亚洲创意产业论坛、两座大师级艺术博物馆、三大核心创意产业升级、四大城市版块发展中心、五大娱乐购物中心群和八座国际甲级写字楼八大国际甲级写字楼：         数字创意中心、NFC联机广场、亚洲星光塔、视觉娱乐产业大厦、洲际中心、亚洲金融城、亚洲智创中心、亚洲传媒中心五大购物中心群：Ø蒙特梭利儿童娱教购物中心：外语班、钢琴教室、跆拳道馆、梦想城、老年大学；ØIMAX超级影城时尚休闲购物中心：10000㎡IMAX/16厅国际豪华影院、60000㎡超大购物中心；Ø亚洲星光大道娱乐消费购物中心：60000㎡时尚购物中心、5000㎡亚洲独立电源博物馆；Ø金融智创城奢侈品购物中心：40000㎡国际五星级酒店、5000㎡会议厅、60000㎡奢侈品购物中心；Ø数码科技广场潮流零售购物中心：1.2万㎡国际连锁超市、30000㎡时尚百货、30000㎡潮流零售中心；南亚未来城项目南亚未来城项目项目规划项目规划南亚未来城四期、五期南亚未来城四期、五期——亚洲创意产业城（刘家营）项目亚洲创意产业城（刘家营）项目          亚洲创意产业城项目位于白龙路龙庆路交叉口，属于刘家营城中村改造项目，定位为昆明高端城市综合体。

项目包括：娱乐购物中心、甲级写字楼等项目进度项目进度南亚未来城四期、五期南亚未来城四期、五期——亚洲创意产业城（刘家营）项目亚洲创意产业城（刘家营）项目工程进度：项目3栋写字楼已建至地上3层，其余部分正在做基础工程营销进度营销进度：项目目前正在进行写字楼认购中项目近期将与16厅的IMAX影厅影厅正式签署战略合作协议，IMAX影厅正式入驻后，将成为昆明目前最大的电影院同时近期将与五星级酒店签约         万宏国际项目为王旗营城中村改造项目，由云南奥斯迪百爵房地产开发有限公司开发，占地面积180亩，建筑面积52万㎡，容积率4.79 　　项目由由10栋百米高层住宅楼、2座大型商业、2栋商务办公楼以及云南铁路博物馆、15班幼儿园、生鲜超市、垃圾中转站和占地10亩的主题公园、大型地下停车场等配套设施组成项目融汇了文化展示、旅游观光、休闲购物、商务办公、五星酒店、生态居住等多种城市功能万宏国际项目万宏国际项目         金尚俊园项目为新发村、麻线营城中村改造项目，由俊发地产开发，占地面积187亩，建筑面积61万㎡，容积率4.51 　　项目住宅包括6栋130米、3栋100米共计9栋住宅、4栋办公楼。

金尚俊园项目金尚俊园项目         金尚俊园项目住宅约为25万㎡，办公楼为9万㎡，集中商业4.2万㎡，商业街铺6000㎡金尚俊园项目金尚俊园项目办公楼、商业办公楼、商业住宅立面效果住宅立面效果整体鸟瞰效果整体鸟瞰效果         目前项目大部分工程已经接近尾声，住宅售价：9000元/㎡，写字楼售价13000元/㎡，商铺均价3.6万/㎡周边竞争项目销售情况周边竞争项目销售情况项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售价格销售价格备注备注住宅住宅写字楼写字楼商业商业周家营、石闸村————————回迁房建设阶段金恒财富广场————————即将开盘博欣盛世————————地勘阶段博欣国际————————基础建设阶段大宥城————————基础开挖中亚洲创意产业城————————写字楼认筹中万宏国际————————回迁房已封顶七彩俊园2010年10月18000——90000交房入驻，持续销售金尚俊园2012年1月85001400036000住宅售罄，写字楼在售恒大雅苑2013年5月11000————一期开盘，二期认筹中白龙村改造项目————————规划中，未拆迁中国水电金檀——8800————已封顶，预计8月开盘益新万象城2011年7月103001390060000住宅入驻，写字楼销售万派中心————————建设中霖岚国际广场2013年7月——11000——主体封顶，销售中枫蓝银天一寓————————规划中东环大厦————————基础建设中世博首岸——17000————建设中新草房项目开发策略启示新草房项目开发策略启示启示一启示一加快项目进度：加快项目进度： 提高开发竞争意识，加快项目工程进度，甚至尽量突破一些常规审提高开发竞争意识，加快项目工程进度，甚至尽量突破一些常规审批流程，走特殊通道，抢占市场先机。

批流程，走特殊通道，抢占市场先机启示二启示二产品创新：产品创新： 以创新型产品，高附加值产品与周边项目竞争以创新型产品，高附加值产品与周边项目竞争启示三启示三发挥项目商业优势：发挥项目商业优势： 充分发挥项目商业优势，一招商先行的策略，打造区域商业中心，充分发挥项目商业优势，一招商先行的策略，打造区域商业中心，从而提升项目整盘价值，带动住宅、写字楼物业销售从而提升项目整盘价值，带动住宅、写字楼物业销售。