龙湖至德路9号个案.ppt

产品案例解析— 龙湖·至德路9号Leo耸镍喘设影腆吓选工见茄优雾按员脾队汛孔排柏肉蕊坚刻贷谊栋奴都慈雁龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案企业介绍企业介绍氢潭栖揉镍铸猿嚣睦阉糙蹬窟使蓝蛔王戴胆垫咽蛮斜毫蕉详桥升啪音桌汉龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案从20042004年起，通过实施“区域聚焦、多业态区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展截至2009年12月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪等13个城市，并形成以重庆、北京和上海为中心的西部、环渤海和长三角战略布局企业介绍企业介绍龙湖在全国布局龙湖在全国布局赡埂瞅猩藩熔洞拼谰詹列桌韩绢阜蜗繁凰崭雇缆窍息牙洼眠哩旬矿妄谬耕龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案龙湖在重庆主要在售项目龙湖在重庆主要在售项目企业介绍企业介绍龙湖龙湖·东桥郡东桥郡龙湖龙湖·花千树花千树至德路至德路9号号龙湖龙湖·U城城龙湖龙湖·江与江与城城龙湖龙湖·源著源著龙湖龙湖·春森彼春森彼岸岸龙湖龙湖·时代天街时代天街龙湖龙湖·悠山郡悠山郡大学城大学城地区地区新牌坊新牌坊大社区大社区蓝湖大蓝湖大社区社区悠山大悠山大社区社区 龙湖在重庆现在主要在售项目主要集中在“三北区”和大学城地区，其中大学城为其现阶段重点发展区域，在售项目较多。

经过十几年的发展，龙湖在重庆已经形成几个大社区，新牌坊和蓝湖大社区已是成熟社区，大学城大社区也基本成型将笼袁喊蔡惟孕聘护匙为勃疆拨墓浊帝多起累究赛兼隔枷颂攒贩擦砷泊熟龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案龙湖龙湖·香樟林香樟林时间：时间：2001年年建筑风格：北美风情建筑风格：北美风情区域：新牌坊区域：新牌坊龙湖龙湖·蓝湖郡蓝湖郡时间：时间：2006年年建筑风格：托斯卡纳建筑风格：托斯卡纳区域：金开大道区域：金开大道龙湖龙湖·至德路至德路9号号时间：时间：2011年年建筑风格：赖特建筑风格：赖特+新亚洲新亚洲区域：大学城区域：大学城龙湖别墅时代杰作龙湖别墅时代杰作企业介绍企业介绍从新牌坊到金开大道再到从新牌坊到金开大道再到大学城，龙湖书写着她的大学城，龙湖书写着她的传奇，谁又将是她下一个传奇，谁又将是她下一个传奇？传奇？美战锦耸忍甘锚腺毡巍蒲叛厉鹊皋瓢熟谬削徘懈沂黎旺皮洋螺果猩尤凰国龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案一一.项目初步认知项目初步认知二二.项目区位认知项目区位认知三三.产品分析产品分析四四.销售分析销售分析五五.客户分析客户分析目录目录豫吴褥小闪肪狮尺愤时朽挞且访爆疵磅琶抓介革公脉讳降冠膝档界川人盅龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案项目地址项目地址沙坪坝区大学城西永组团U2-16-2号地块开发商开发商重庆龙湖凯安地产开发有限公司占地面积占地面积13.1万㎡ 建筑面积建筑面积 11.4万㎡容积率容积率0.87物业类型物业类型双拼别墅、联排别墅 别墅栋数别墅栋数 四联排35 栋；六联排30栋； 双拼7栋总户数总户数334户户型面积户型面积310-390㎡（地下室为产权赠送）车位数车位数1 : 2绿化率绿化率30%首次开盘时间首次开盘时间2011年10月16日装修标准装修标准清水产权年限产权年限50年物业公司物业公司重庆新龙湖物业公司一一.项目初步认知项目初步认知—主要经济指标主要经济指标诡昏佩虱剪铸临七固鳖有泣尉胺展店义榆扔焚弄祸朝乡匪野喇射嚎暗躺甫龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案规划规划：至德路9号由7栋双拼、30栋六联排、35栋四联排和少部分商业组成组成，共334户项目内设计中心水景，在景观较好位置设计7栋品质双拼别墅。

开发模式开发模式：项目开发模式上借鉴万科模式在地块容积率达不到打造高品质产品时，将地块分成两部分单独开发并实现容积率转移，实现项目价值最大化，提升项目品质感双双拼拼户户型型商业商业四联排四联排户型户型六联排六联排户型户型龙湖龙湖·花千树花千树融城华府融城华府高高层层规规划划一一.项目初步认知项目初步认知—项目规划项目规划捅淬眺测蝗魂皋屹藕蓖例句嘲考披荧臃恩报焙堪誉茵馁虑松垮淑信日砰毒龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案一一.项目初步认知项目初步认知—项目配套分析项目配套分析配套分析配套分析：该项目配套主要分为自身配套和周边配套，自身持有商业和幼儿园，项目地处大学城中心地区，周边配套丰富，因此本项目主要是依靠周边的商业以及教育和公园配套虐育铭扑硅撤疵腋赎熏禾贪侨崔峦哇子裸忠聪逊奋汕伤琶隅栅抱铃咖氧族龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案 大学城位于重庆市沙坪坝区，距市中心约15公里，从沙坪坝区中心到大学城约20分钟车程 大学城规划目标，2009年将入住师生人数达12万人，到2015年将全部建成，入住高校师生、家属及其他社会服务人员30万人区位关键字：本案本案二二.项目区位认知项目区位认知—区域交通分析区域交通分析彼褂援画死氦憨陌无椽驱他牌憾丹声谷瘸东婆茶池巍狭付汲萧筏位靶缨拜龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案二二.项目区位认知项目区位认知—区内交通分析区内交通分析两圈两圈+两轴两轴两两 圈圈两轴两轴丝橡每综冲表元芬泅磅退堵拐留触宁紊允跟阴罐触夷缔澄渣搏苑渡萨营钮龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案二二.项目区位认知项目区位认知—周边竞品分析周边竞品分析龙湖龙湖U城城龙湖花千龙湖花千树树本案本案项目：金融街融城华府容积率：0.8产品形态：别墅目前已售磬项目：金科廊桥水乡容积率：0.7产品形态：高层 洋房 别墅在售高层洋房,后期将有别墅房源可售项目：富力城公园别墅容积率：0.67产品形态：别墅仅有少量尾房可售项目：中渝·春华秋实容积率：2.5产品形态：低层、高层、别墅 近期开盘，首推房源为联排别墅，地上产权面积约138㎡，实得约300㎡，具体价格 待定““无墅可售无墅可售”工餐哥驾搏狮将尿陵雄涤辙霓宏进碍处秧嫁吕饭扎溜鹰甄毛鉴葬雌衷糜棘龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案负一层一层二层三层集中车库，单独入户（双车位产权赠送）中间户型中间户型三三.产品分析产品分析—产品结构分析产品结构分析入户门入户门车库入户车库入户囱旨会抨继馏三膏蔚沿刘驯淡迢琐逸蛛银亿畏镐巷盲铂富瞎算舜遂弹周城龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案美式赖特美式赖特+新亚洲风格新亚洲风格15°坡屋顶、长檐、宽门坡屋顶、长檐、宽门廊、干挂石材廊、干挂石材……三三.产品分析产品分析—建筑风格建筑风格褥灶岛挟纶裤逮双藏糖促指崔恭论褐赡贯捶左螺楔箭翅矗衬脏箕堰屯辩曙龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案三三.产品分析产品分析—建筑细节建筑细节15度坡屋顶、拉阔长檐度坡屋顶、拉阔长檐外立面为干挂石材外立面为干挂石材金属质感挑檐金属质感挑檐钢木装甲门钢木装甲门石材宽门廊石材宽门廊筋插巍钻顷瘴萧宅普帐鹏墅撤烟难凿蛀臀月垣惫檄挽符藤蕴卸继帆梢队绩龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案 至德路九号当期主力户型为联排户型，赠送面积主要有花园、露台、挑空和双车位，地下室算在产权面积内，在推广期间以低于市场预期的套内价格使消费者产生较大兴趣，双拼户型占有少量比例，花园面积赠送较大。

三三.产品分析产品分析—户型配比户型配比户型户型建筑形态建筑形态套数套数（套）（套）套内面积套内面积（㎡）（㎡）地上面积地上面积（㎡）（㎡）地下室地下室（㎡）（㎡）露台露台（㎡）（㎡）挑空挑空（㎡）（㎡）花园花园（㎡）（㎡）附加值附加值 比例比例至臻联排中间户1903172358232048 70%至善联排端头130373290833610120 90%至仁双拼73882811072838275 160%至和双拼73962831132838310 170%注：注：1.地下室算套内面积内，全部户型都赠送私家双车位 2.附加值比例=（地下室面积+露台+挑空+花园）/地上面积佣娘端赋娠篮逞够濒枉鞘枣屎检唐窒帚盒幻泻垮宣肖巨颐煤吓檬缄扼等梅龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案u三个套房和孝心房设计体现别墅的舒适感和人情味u采光面较大，采光充足u双车位及4大露台赠送，更多可用空间，提升品质感和舒适度u私家花园面积较小，舒适性减弱u通往后花园通道要经过厨房，便捷性差负一层三层二层一层联排中间户（至臻），套内面积317㎡，实得面积340㎡三三.产品分析产品分析—户型分析（户型分析（1））联排中间户联排中间户全赠送面积半赠送面积遇寂烘班蔡膨鳃咱赞章葬套鬼废辐迭棺初忘凯卷缚亿新以治矛匠稿短判庐龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案三三.产品分析产品分析—户型分析（户型分析（2））u三个套房和孝心房设计体现别墅的舒适感和人情味u130㎡花园、双车位以及2个大露台设计，赠送面积较大u挑空餐厅和厨房后门设计增强实用性和空间感。

u一楼接近30米的采光面，使得室内采光充足u餐厅正对一楼卫生间，设计不好u通往后花园通道要经过厨房，影响便捷性全赠送面积半赠送面积联排端头联排端头联排端头户（至善），套内面积373㎡，实得面积427㎡秸去尧御红转媚腾嘴赊州矛辊恕续邱溅谆族灭盛羔刀田霸骡翼夺诚宣紧道龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案双拼别墅（至和），套内面积396㎡，实得面积469㎡u客厅4.2米挑空，双露台主卧约4.9米层高，增强舒适感u双车位赠送，3.2米挑高车库，体现身份象征u近300㎡私家花园、多露台设计，采光充足u三层卧室距离卫生间较远，生活带来不便三三.产品分析产品分析—户型分析（户型分析（3））双拼户型双拼户型全赠送面积半赠送面积腑稳咳鹊倦苞领注否赘迈紫咏赶钟蔫郁隆录沦怨涧写夯年瓮域揖捣浓番鬼龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案户型优势户型优势：u户型都是双车位产权赠送；u端头户型餐厅有近20㎡的三层挑空，增加约40㎡实际使用面积u户型都设计有人性化的老人房设计u多露台赠送，每套户型赠送露台约4个，且露台面积较大，单个露台最大赠送约20㎡u次卧室和单层主卧室套房豪华设计户型分析总结户型分析总结三三.产品分析产品分析—户型分析（户型分析（4））户型劣势：户型劣势：u联排端头户型餐厅正对一楼卫生间u双拼户型三层卧室距离卫生间较远，生活带来不便。

u联排中间户型私家花园面积较小，舒适性减弱u地下室算在产权面积里面，赠送面积较少u通往后花园通道要经过厨房，影响便捷性环灿烬契榔酱气提冰撞违遥隘业文离耙现典忠跪残倪未硼备单捕骏疟蠢担龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案开盘时间项目名称推出楼栋推出套数（套）推出体量（万方）面积区间（㎡）折后均价（元/ /㎡） 优惠情况开盘去化率10月15日龙湖·至德路9号1至3、37至51号楼862.92317-3737188持VIP卡9.5折；按时签约9.5折100%至德路9号开盘情况：至德路9号于10月15日首次开盘，开出9栋六联排和8栋四联排，共17号楼86套房，面积区间为317-373㎡，开盘均价7188元/㎡，开盘当天售罄至德路9号开盘当天优惠措施：持VIP卡95折，按时签约95折四四.营销分析营销分析—开盘情况开盘情况户型户型推出套数推出套数折后均价（元折后均价（元/ /㎡）㎡） 套内面积（㎡）套内面积（㎡） 地下室面积（㎡）地下室面积（㎡）开盘去化率开盘去化率联排端头34880037383100%联排中间52606031782100%开盘当天联排端头户型折后均价8800元/㎡ ，联排中间户型折后均价6060元/㎡，通过端头与中间户差别定价满足不同客户的需求，中间户型和端头户型均取得售罄的良好效果。

滓筏诞趴资瞩琢牧窟琐疆庶轮珐逢吏踏柠缅撑汇亨朝耿疟问识损拥普痔荡龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案●龙湖的品牌积淀龙湖的品牌积淀●“标杆标杆”概念效应概念效应●低于预期的价格低于预期的价格●同区域、同品牌内无竞品同区域、同品牌内无竞品四四.营销分析营销分析—畅销原因分析畅销原因分析畅销原因分析畅销原因分析：：报氟矣亦墙溶誉泳奖泞包瓜竭彻堆溜匹伞缀二吉衣去瞩礁归垣抚厌瘸沦抹龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案1.龙湖的品牌积淀龙湖的品牌积淀Ø品质积淀：精美的产品，细节的设计，配以龙湖的景观细节打造，使龙湖拥有卓越的产品品质Ø客户积淀：重庆超过10万“龙民”，龙湖物管，“善待你一生”的服务理念，使龙湖业主拥有强烈的品牌忠诚度和重复购买率Ø东桥郡的形象积淀：东桥郡为1000亩低密度纯别墅社区，在购房者心中的留下完美形象，无形的提升了至德路9号在购房者心中的位置四四.营销分析营销分析—畅销原因分析畅销原因分析议诧爵渐霸迢呆蛹滩征贿仗艺都他配顷蔑赚攀圆蚊兰怔暇没寿铣奄阻胎睛龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案2.“标杆标杆”概念效应概念效应“标杆标杆”：龙湖在赖特风格基础上融入了中式元素 形成了龙湖的“新亚洲风格”，打造出全国楼市额标杆项目—”颐和原著“，作为颐和墅的重庆首发之作，在未来一段时间内，重庆的龙湖别墅项目都沿袭这一风格。

杰作杰作”：至德路9号是继一代香樟林、二代蓝湖郡后的龙湖重庆第三代别墅的代表作，凝结龙湖里程别墅经验，代表龙湖别墅的全新时代，“一个时代，一次龙湖杰作”四四.营销分析营销分析—畅销原因分析畅销原因分析褒搅骏贾氏癌灾闭却妹赂昌谆酌靛恬砚救仲歧镑杀倾换迫费毗氰樟惊谗流龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案3.低于预期的价格低于预期的价格至德路至德路9号开盘价格：号开盘价格：东桥郡今年开盘价格：东桥郡今年开盘价格：至德路9号和东桥郡作为龙湖大学城的主力别墅项目，面积相差不大并且两个项目在同一地块上，资源和配套一致 ，因此东桥郡的价格具有很强可比性东桥郡今年的三次开盘均价在12700-14500元/㎡，套内（含地下室）均价在10000元/㎡左右，而首次开盘的至德路9号套内（含地下室）均价为7200元/㎡，远低于东桥郡的价格，同样远低于购房者的预期，造就了开盘既售罄的火爆局面四四.营销分析营销分析—畅销原因分析畅销原因分析时间时间物业类型物业类型推出套数推出套数套内面积套内面积（㎡）（㎡）不含地下室套不含地下室套内面积内面积含地下室折后均价含地下室折后均价 （元（元/ /㎡）㎡） 开盘去化率开盘去化率10月15日联排别墅86317-373235-2907188100%注：至德路9号套内面积含有地下室面积时间时间 物业类型物业类型 推出套数推出套数 套内面积套内面积（㎡）（㎡） 折后均价折后均价 （元（元/ /㎡）㎡） 含地下室折后均价含地下室折后均价 （元（元/ /㎡）㎡） 开盘去化率开盘去化率 4月4日联排别墅 28222-237 12700900060%5月1日联排别墅 14223-270 145541020042%6月18日联排别墅 16222-238 13793980025%注：东桥郡套内面积不含地下室面积委旱港恰社驹润炕般唁糯硷簇蜜顾栓勉郎璃铲斜异嗓郸炸陈充空焉篡迭尾龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案4.同区域、同品牌内无竞品同区域、同品牌内无竞品Ø大学城内“无墅可售无墅可售”：目前大学城版块内在售的别墅只有至德路9号以及其他项目少量的尾房，金科·廊桥水乡和中渝·春华秋实的别墅房源暂时没有退出，因此，至德路9号在大学城内无“敌手”，开盘热销理所当然。

Ø龙湖别墅一直作为重庆本土别墅最高品质的代表，深受重庆市场认可至德路9号为当前龙湖在重庆唯一唯一在售别墅项目，是唯一承载者龙湖别墅品质的项目，因此，至德路9号一经推出便深受追捧四四.营销分析营销分析—畅销原因分析畅销原因分析不谗蔓样婶用叫阀律税纠族拣恰质叙类吐值屈汞檀校噶工躲毁彦患芹款撞龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案“时代杰作时代杰作”“标杆标杆”四四.营销分析营销分析—报媒分析报媒分析 项目九月份开始推广，主要项目九月份开始推广，主要围绕两个观念进行诉求围绕两个观念进行诉求偿者物捶雁缘汝纸筛析华祈遥侧塞侨兑甸苍瞧狰邑粟葱郊赚波札铆墟紊润龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案9 9 月月1111月月1010月月报媒报媒推广推广推盘推盘节奏节奏活动活动信息信息龙湖创城记：至德路9号媒体亮相龙湖易房节：宣传造势吸引关注10月11日Vip卡全城首发10月15日 开盘活动，开盘售罄11月4日二批次Vip卡首发10月13日取得预售许可预计11月下旬 二批次开盘无样板间或示范区开放活动无样板间或示范区开放活动四四.营销分析营销分析—推售节奏推售节奏酝怕蚊鸟索韩铀敖肛屁斧亮阎挠渴措暖痹汉溯栈氯这萝钻览沤峨背牟腰路龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案主力客户：主力客户：区域来源：主要来自重庆主城区，沙坪坝、江北较多，几组璧山、綦江的客户。

比例：90%购买原因：主要看中开发商品牌职业特征：公司高管、商人、高等院校教师年龄： 30-50岁次主力客户：次主力客户：区域来源：重庆区县如璧山、綦江的客户比例：10%购买原因：看重地域升值潜力和龙湖品牌职业特征：商人、企业高管年龄：35-50岁特征：购买客户有相当数量的老客户，同时不乏新客户看重龙湖品牌和大学城地产升值空间五五.客户分析客户分析葱勃时供誓桌果捣哉娇资鲸犬基宛认件帽啤野蝉锣持斡自械椿榆谍醚踊绢龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案THE END!THE END!谢谢谢谢挝倍蔓琐贪憨搬抓挎寨捌郡答弊睦宏泡在乓玻遇镍办伤笆弹匠辛楚帝摘柯龙湖·至德路9号_个案龙湖·至德路9号_个案。