能源管理与资源经营ppt课件.ppt

物业管理的经营之道物业管理的经营之道物业管理的经营之道物业管理的经营之道－－群雄逐鹿，智者为王－－群雄逐鹿，智者为王1物业管理经营的概念物业管理经营的概念把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到的综合运营，达到资本的最大限度增值资本的最大限度增值资本的最大限度增值资本的最大限度增值2物业管理经营的种类物业管理经营的种类物业管理经营的种类物业管理经营的种类3设备设备、、、、设设施的管理施的管理施的管理施的管理建筑物本体及场建筑物本体及场 地上的相关供配电、供排水、供气、供冷地上的相关供配电、供排水、供气、供冷(暖暖)及运输系统、及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份份4物业的基本构成物业的基本构成n房屋建筑n物业设备组成n停车场配套n其它配套设施5建筑物设备、设施分类建筑物设备、设施分类建筑物设备、设施分类建筑物设备、设施分类o暖通、卫生设备、设施暖通、卫生设备、设施o电气设备、设施电气设备、设施o辅助设备、设施辅助设备、设施6管理者应具备的素质管理者应具备的素质o有超前意识和忧患意识；有超前意识和忧患意识；o有良好服务意识和技术素质；有良好服务意识和技术素质；o有全面计划管理意识；有全面计划管理意识；o有全面质量管理意识。

有全面质量管理意识7设备运行管理的设备运行管理的设备运行管理的设备运行管理的““““八字八字八字八字””””方针方针方针方针oo安全安全安全安全——通过对设备通过对设备(设施设施)的维修管理，使物业使用人的维修管理，使物业使用人感舒适安全；感舒适安全；oo可靠可靠可靠可靠——设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到的设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行oo经济经济经济经济——加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额管理；管理；oo合理合理合理合理——合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计划合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计划和方案；和方案；8运行巡视检查运行巡视检查运行巡视检查运行巡视检查“ “八要决八要决八要决八要决” ”o看看—  设备、设施外观有否异常；设备、设施外观有否异常；o听听—  设备、设施运行声音；设备、设施运行声音；o闻闻—  设备、设施有否异味；设备、设施有否异味；o摸摸—  设备、设施运行温感、震感；设备、设施运行温感、震感；o测测—  设备、设施各种参数；设备、设施各种参数；o查查—  设备、设施运行标准；设备、设施运行标准；o比比—  设备、设施运行数据的差异；设备、设施运行数据的差异；o记记—  设备、设施巡检检查的情况。

设备、设施巡检检查的情况9   设备故障的规律设备故障的规律设备故障的规律设备故障的规律1.初期故障期；2.偶发故障期；3.磨损故障期10设备故障率曲线设备故障率曲线故障率ⅠⅡⅢ使用年数磨损故障期偶发故障期初始故障期11设备故障规律设备故障规律设备故障规律设备故障规律     初期故障期初期故障期初期故障期初期故障期在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问题在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是1〜〜2年经过一定年经过一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，    偶发故障期偶发故障期偶发故障期偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是，这一时期的故障较少，大概是5〜〜8年的时期，大多是因设备零部件某些年的时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳这些故障可由维擭保养工作随时给予不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳。

这些故障可由维擭保养工作随时给予排除，因此这一时期是设备最佳工作期排除，因此这一时期是设备最佳工作期    磨磨磨磨损损损损故障期故障期故障期故障期，由于设备经过初期的运转，大部分零件已经磨损严重，因此设备的故障，由于设备经过初期的运转，大部分零件已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新12故障可预见性               故障         处理         总结                                     发现                故障                “先兆”及时处理故障13能源管理能源管理能源管理能源管理运用现代化先进科技综合管理运用现代化先进科技综合管理统计设备、设施运行记录、分析数据；统计设备、设施运行记录、分析数据；合理编排设备、设施运行时段；合理编排设备、设施运行时段；不断改良设备、设施技术状况；不断改良设备、设施技术状况；提高设备、设施运行效率提高设备、设施运行效率14能源管理能源管理o公共照明耗电报告公共照明耗电报告o中央空调耗电报告中央空调耗电报告o运输电梯耗电报告运输电梯耗电报告15公共能源消耗分析公共能源消耗分析16建筑物平均负荷参数建筑物平均负荷参数(KWH/M2)综合楼写字楼别墅高层住宅多层住宅17物业物业物业物业节能节能节能节能措施措施措施措施运行节能制度运行节能制度节能改造措施节能改造措施18一、注重节能计划的制定一、注重节能计划的制定, ,并狠抓计划的落实并狠抓计划的落实o 节能管理中首先应注重节能计划的制定节能管理中首先应注重节能计划的制定,较为科学的方法是把各物业上年同期能源较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数作为本年同期能源使用的计划数,通过每月能源报表的编制和月度能通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析,其目的有两个其目的有两个:一是找出能源消耗一是找出能源消耗中的异常情况中的异常情况,并进行原因分析并进行原因分析,制定整改措施予以消除制定整改措施予以消除;二是对节能管理做得较好或二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方值得推广和学习的地方,进行细化总结进行细化总结,并积极在其他的商业物业的管理中进行推广并积极在其他的商业物业的管理中进行推广,以达到用好能、节好能的效果。

以达到用好能、节好能的效果    19二、二、   加强培训和巡检加强培训和巡检, ,消除浪费源头消除浪费源头o 日常管理中日常管理中,可通过各种方式和途径可通过各种方式和途径,加强对员工节能意识的教育和培训加强对员工节能意识的教育和培训,让节能管让节能管理成为员工的自觉行为通过日常的巡视和对用水设备的检查理成为员工的自觉行为通过日常的巡视和对用水设备的检查,消除系统设备运行消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯、长流水和无人空调杜绝无人灯、长流水和无人空调;在条件许可的情况下在条件许可的情况下,还可以适度降低座便器水箱水位还可以适度降低座便器水箱水位,适时调节延时水龙头适时调节延时水龙头,更换座便器橡皮旋塞等方法更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头来消除各类能源使用中的浪费源头    20三、三、   每天抄录水、电、油、气消耗量每天抄录水、电、油、气消耗量, ,及时制止非正常情况的发生及时制止非正常情况的发生o    每天抄录水、电、油、气消耗读数每天抄录水、电、油、气消耗读数,其优点就在于其优点就在于:第一第一,积累原始数据积累原始数据,为统计分为统计分析提供第一手的分析资料析提供第一手的分析资料;第二第二,能及时发现能源使用中的异常情况能及时发现能源使用中的异常情况, 发现及时发现及时,避免避免造成大的浪费。

造成大的浪费21        四、四、   重视系统设备的维护保养重视系统设备的维护保养, ,最大限度地发挥设备的使用效能最大限度地发挥设备的使用效能o    现今商业物业多采用中央空调系统现今商业物业多采用中央空调系统,而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备空调主机、水泵和末端设备,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束对铜管束内壁水垢进行通炮内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷却水系统进行水质处理对冷冻水、冷却水系统进行水质处理,对变对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等风量、风机盘管机组翅片进行清洁等,就显得十分重要因为上述工作做好了就显得十分重要因为上述工作做好了,不仅不仅能够确保系统和设备的正常运行能够确保系统和设备的正常运行,更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率率,从而能够最大限度地发挥设备的使用效能从而能够最大限度地发挥设备的使用效能    22五、五、   定期监控卖场温湿度状况定期监控卖场温湿度状况, ,适时进行设定中的调节适时进行设定中的调节o对卖场温度状况每天多次进行监控抄录对卖场温度状况每天多次进行监控抄录, 对每层按多对每层按多处固定测温点进行温湿度记录处固定测温点进行温湿度记录,并将所测温湿度及时并将所测温湿度及时反馈给空调班反馈给空调班,操作人员则根据反馈温湿度状况及时操作人员则根据反馈温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定进行空调出水、回水温度的修正设定,调整温度循环调整温度循环水泵开启台数水泵开启台数,并对末端设备及新风、回风的开启进并对末端设备及新风、回风的开启进行调节行调节,以达到既能保证卖场的舒适度以达到既能保证卖场的舒适度,又能最大限度又能最大限度地降低能源消耗。

地降低能源消耗    23六、六、   完善计量管理网络完善计量管理网络, ,定期校验、更换计量表计定期校验、更换计量表计o理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对计划性、合理性管理使用能源有对计划性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用逻辑关系搞不清着十分重要的作用逻辑关系搞不清,不仅最终的统计数据不准确不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损而且还会造成损失和浪费失和浪费,甚至还会出现甚至还会出现“别人用能别人用能,你来买单你来买单”的状况o日常管理中日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系,还应该定期对水表、还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换一些普通的电表和流量表使用几年电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换一些普通的电表和流量表使用几年后后,计量误差较大计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换通常采取的有效方法是逐步更换,虽然会发生一些费用虽然会发生一些费用,但经验告但经验告诉我们诉我们,这种投入是非常值得的这种投入是非常值得的    24七、七、   加强夜间用电的管理加强夜间用电的管理, ,杜绝楼面通亮状况的发生杜绝楼面通亮状况的发生o每天夜间时段内每天夜间时段内,商场都处于停止营业的状态商场都处于停止营业的状态,所以这个时段各楼层所以这个时段各楼层(应急应急)照明亮度照明亮度应降至最低应降至最低,即以满足卖场主通道＝＝和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。

即以满足卖场主通道＝＝和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜    通常情况下通常情况下,商业物业会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造商业物业会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造,以确以确保其形象和功能的完善保其形象和功能的完善,所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要,具体管理中特具体管理中特别要避免一个施工点作业别要避免一个施工点作业,整层楼面通亮的状况夜间值班电工要加强巡视整层楼面通亮的状况夜间值班电工要加强巡视,及时关及时关闭多开的灯具闭多开的灯具,必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量    25八、八、   根据季节变化根据季节变化, ,合理运行变压器的台数合理运行变压器的台数        o变压器的运行会产生电损变压器的运行会产生电损,在中央空调停用和相关条件许可的情况下在中央空调停用和相关条件许可的情况下,停用空调运行停用空调运行专用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运行成本专用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运行成本,减少电能的损耗一般情况减少电能的损耗一般情况下下,一台一台1600KVA的干式变压器的干式变压器1年的空载损耗高达年的空载损耗高达3万度电量。

万度电量    26九、九、   公共区域和亮化照明实施开关钟控公共区域和亮化照明实施开关钟控, ,避免开关随意而产生的浪费避免开关随意而产生的浪费        o对商业物业公共区域和物业亮化照明实对商业物业公共区域和物业亮化照明实施开关钟控施开关钟控,能够避免人为因素造成的浪能够避免人为因素造成的浪费现象商业物业的所有公共区域包括费现象商业物业的所有公共区域包括楼道地下车场以及外围亮化照明等全部楼道地下车场以及外围亮化照明等全部采用了钟控开关采用了钟控开关,且一年四季随天气的变且一年四季随天气的变化适时调节化适时调节27红警游戏－－赢的秘诀？红警游戏－－赢的秘诀？红警游戏－－赢的秘诀？红警游戏－－赢的秘诀？28物业管理的资源经营物业管理的资源经营物业管理的资源经营物业管理的资源经营经营经营管理管理29物业管理企业的资源物业管理企业的资源物业管理企业的资源物业管理企业的资源1 1 1 1．管理技术资源．管理技术资源．管理技术资源．管理技术资源2 2 2 2．品牌资源．品牌资源．品牌资源．品牌资源3 3 3 3．人力资源．人力资源．人力资源．人力资源4 4 4 4．自有设施设备资源．自有设施设备资源．自有设施设备资源．自有设施设备资源5 5．资料类资源．资料类资源6 6．信息类资源．信息类资源7 7．社会关系类资源．社会关系类资源30物业资源的经营物业资源的经营 会所经营会所经营基地建设基地建设停车场经营停车场经营社区广告经营社区广告经营31物业资源经营的实施之：物业资源经营的实施之：停车场经营停车场经营 32车位供应紧张的处理车位供应紧张的处理车位供应紧张的处理车位供应紧张的处理oo用价格因素调整供求紧张关系用价格因素调整供求紧张关系用价格因素调整供求紧张关系用价格因素调整供求紧张关系oo重新划定小区内停车位重新划定小区内停车位重新划定小区内停车位重新划定小区内停车位oo利用共用场地划定新的停车位利用共用场地划定新的停车位利用共用场地划定新的停车位利用共用场地划定新的停车位oo改造部分设施增加停车位改造部分设施增加停车位改造部分设施增加停车位改造部分设施增加停车位oo将小区公共场地部分作为临时停车场将小区公共场地部分作为临时停车场将小区公共场地部分作为临时停车场将小区公共场地部分作为临时停车场oo利用小区周边区域停车利用小区周边区域停车利用小区周边区域停车利用小区周边区域停车oo利用其他方面的资源利用其他方面的资源利用其他方面的资源利用其他方面的资源33【【停车场经营汽车业务的种类停车场经营汽车业务的种类】】1 1．汽车精品．汽车精品o汽车精品经营：汽车精品经营：n括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。

o汽车模型经营汽车模型经营 2 2．汽车美容．汽车美容 ’n①双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；②焦油、沥青无痕去除；③虫尸、鸟粪专业去除；④树脂、油脂本色去除；⑤漆面飞漆、驳壳虚印去除；⑥各种氧化层去除；⑦轮胎增亮、增艳翻新处理；⑧金属件去污去垢、除锈、翻新处理；⑨内饰增亮增艳；⑩汽车桑拿； 划痕修复3 3．汽车养护．汽车养护n①轮胎修补翻新处理；②更换机油三滤；③发动机止漏；④喷油嘴免拆清洗；⑤油封密封增效处理；⑥发动机抗磨修复处理；⑦变速箱免拆清洗；⑧润滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷却系免拆清洗；⑩车辆快速维修4 4．汽车装饰．汽车装饰o1)1)坐舱类：坐舱类：n①铺地胶；②加装桃木内饰；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮内饰修补翻新；⑦开汽车天窗o2)2)电器类：电器类：n①安装中控锁；②安装防盗器；③安装倒车雷达；④安装G PS(全球定位系统)；⑤安装语音导航系统；⑥个性喷涂；⑦安装v C D、cD；⑧加装碟盒；⑨加装音响；⑩加装低音炮o3)3)其他类：其他类：n①底盘装甲；②整车贴膜；③隔音工程34物业资源经营的实施之：物业资源经营的实施之：会所经营会所经营 35会所经营的种类和模式会所经营的种类和模式会所经营的种类和模式会所经营的种类和模式【【会所经营的种类会所经营的种类】】o个性会所个性会所 o专业会所专业会所 o生活会所生活会所 【【会所经营的模式会所经营的模式】】o会员制会所会员制会所 o委托经营式会所委托经营式会所 o独立运营式会所独立运营式会所 o加盟运营型会所加盟运营型会所 【【其他模式其他模式】】o7+17+1模式模式 o泛会所概念泛会所概念 o主题体验式会所主题体验式会所 o联合式会所联合式会所 o外联式会所外联式会所 36物业资源经营的实施之：社区广告经营物业资源经营的实施之：社区广告经营 37物业资源中广告经营的种类物业资源中广告经营的种类物业资源中广告经营的种类物业资源中广告经营的种类1 1．电梯广告．电梯广告2 2．屋顶及外墙广告．屋顶及外墙广告3 3．厅堂广告．厅堂广告o液晶显示液晶显示 o杂志架、广告架杂志架、广告架 o壁挂广告壁挂广告 o声音媒体广告声音媒体广告 o物品展示物品展示 384 4．停车场广告．停车场广告o停车场出口、入口处。

停车场出口、入口处o停车场管理人员岗亭停车场管理人员岗亭o直接放置到地面的灯箱直接放置到地面的灯箱o喷涂在地面的文字及图案喷涂在地面的文字及图案o地下停车场的墙壁、天顶、立柱地下停车场的墙壁、天顶、立柱o在停车场悬挂气球、灯箱等广告载体在停车场悬挂气球、灯箱等广告载体o其他停车场设施设备其他停车场设施设备o停车场管理人员散发平面广告停车场管理人员散发平面广告5 5．宣传栏广告．宣传栏广告6 6．企业形象展示广告．企业形象展示广告o艺术雕塑形式艺术雕塑形式 o花、草、树、木形式花、草、树、木形式 o伞类伞类 o休闲椅休闲椅 o户外健身器材户外健身器材 o户外垃圾桶户外垃圾桶 7 7．社区路灯广告．社区路灯广告8 8．公益性广告．公益性广告o指路牌或社区示意图指路牌或社区示意图 o触摸屏触摸屏 39业主资源的经营业主资源的经营业主资源的经营业主资源的经营40业主资源的分类业主资源的分类业主资源的分类业主资源的分类【【1 1】】业主需求资源业主需求资源( (多彩生活）多彩生活）【【2 2】】业主财产资源业主财产资源n业主固定财产资源－－业主的物业。

n业主流动财产资源 －－汽车、家具、家电等n业主货币资源 －－有价证券、有色金属、银行存款等3 3】】业主无形资产资源业主无形资产资源n业主知识资源n业主社会关系资源 41业主固定财产资源经营：业主固定财产资源经营：－－物业的租赁－－物业的租赁－－物业的租赁－－物业的租赁42物业租赁管理模式物业租赁管理模式（一）包租转租模式（一）包租转租模式（二）出租代理模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式（三）委托管理模式43租赁管理的概念与内容租赁管理的概念与内容o租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段44业主流动财产资源的经营业主流动财产资源的经营业主流动财产资源的经营业主流动财产资源的经营o1 1．需求阶段．需求阶段o2 2．处理阶段．处理阶段n“二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”，等等45业主货币资源的经营业主货币资源的经营业主货币资源的经营业主货币资源的经营1 1．业主货币资源经营的原则．业主货币资源经营的原则o1)1)不可违法经营，须在我国银行、金融、证券等法律法规的范围内进行经营活动，不可违法经营，须在我国银行、金融、证券等法律法规的范围内进行经营活动，o2)2)必须保证业主的资金安全。

必须保证业主的资金安全o3)3)慎重进行业主货币资源经营慎重进行业主货币资源经营o4)4)避免选择投机项目避免选择投机项目 2 2．业主货币经营的方法．业主货币经营的方法o1)1)联合成立投资实体联合成立投资实体n与业主联合成立投资实体，专业经营物业小区内的商业项目o2)2)吸引业主投资：吸引业主投资：n物业管理企业寻找较好的商业项目，通过制订可行性投资方案吸引业主投资o3)3)向业主融资向业主融资n通俗的说法是向业主贷款借钱46物业管理资本的经营物业管理资本的经营 47物业投资－物业经营管理物业投资－物业经营管理o物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用o物业管理（物业管理（Property ManagementProperty Management）、）、o设施管理（设施管理（Facilities ManagementFacilities Management）、）、o房地产资产管理（房地产资产管理（Real Estate Assets ManagementReal Estate Assets Management）、）、o房地产组合投资管理（房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio ManagementReal Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务48物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象o写字楼：写字楼：o零售商业物业零售商业物业o出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓o工业物业工业物业o酒店酒店o休闲娱乐设施休闲娱乐设施49 物业经营管理服务目标物业经营管理服务目标o是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内，持续满足租户正常空间使用是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力发展潜力50物业经营管理的层次物业经营管理的层次 1:物业管理2:设施管理3:房地产资产管理4:房地产组合投资管理o层次管理关系图:房地产组合投资管理房地产资产管理（写字楼、商场）房地产资产管理（公寓）物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理51物业管理计划中的预算技术物业管理计划中的预算技术（一）年度运营预算（一）年度运营预算（二）资本支出预算（二）资本支出预算（三）长期预算（三）长期预算52物业管理市场拓展物业管理市场拓展 53物业管理企业投标的关键事项物业管理企业投标的关键事项o（一）（一）决定参与投标的关键因素：决定参与投标的关键因素：n1项目区域、规模符合企业发展规划n2项目类型符合企业确定的目标客户n3常规预测盈利n4项目风险在企业承受范围内n5项目委托方具有独立法人资格和经济实力n6本企业具备人力资源支持体系54o（二）投标过程中六项关键环节：（二）投标过程中六项关键环节：n1确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施n2确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一n3准确的牧业管理年度收支测算n4物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺n5管理架构、管理机制和主要负责人员n6正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现55物业管理服务方案的要素物业管理服务方案的要素人员人员机构机构管理管理措施措施构想构想目标目标费用费用测算测算56。