大块面积滨海(新).ppt

滨国土挂[2010 ]13号,盐城·滨海北区 2010G48号商业地块,城市环境,Part 1 城市概况,地理位置： 滨海县地处苏北平原，黄海之滨，与日本隔海相望，南距盐城80公里，北距欧亚大陆桥头堡连云港不足100公里全县总面积1915平方公里，海岸线44.6公里全县总人口130万，其中县城人口30万资源配套： 滨海县经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌之乡，优质的粮棉生产基地，林业生产大县；工业则蓬勃兴起，已形成化工、纺织、机械、食品等一批支柱产业Part 2 城市规划,滨海港地处环渤海经济圈和长三角经济圈的结合部，是江苏省距离日韩最近的港口09年国务院实施苏北淮河入海水道二期工程，滨海港成为淮河流域重要的出海门户，滨海港的开发已上升为国家战略《江苏沿海地区发展规划》指出，把滨海港区规划为“以服务后方临港工业开发为主的港区，近期主要为能源产业服务”这一规划定位，牢固确立了滨海港能源大港、产业大港的发展方向和地位滨海必将成为又一大型工业城市，迎来新一轮的大幅度发展Part 3 城市交通,铁路： 正在规划建设的连盐铁路将贯穿全境，计划于2013年通车，建设标准为国铁Ⅰ级，设计速度为每小时200公里，将沟通起整个沿海运输大动脉；公路： 204国道在市区内原名“通榆路”，是市区东部的主干道。

宁靖盐高速公路，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路；水运： 重点工程滨海港已成为国家二类开放港口，一期工程3*1000吨级码头已建成并投入运营千吨级海轮可直达大连、青岛、上海等地空港： 距离盐城机场、连云港机场均在90公里方便来往于韩国、日本、上海等城市之间Part 4 城市经济,2011年全县完成地区生产总值238亿元，比2007年增长了1.2倍，年均增长21.9%；财政总收入51.8亿元，比2007年增长了5倍，年均增长56.6%；地方一般预算收入20.77亿元，比2007年增长了3.8倍，年均增长48%，总量在全省由41位提升到35位；固定资产投资总额152.6亿元，比2007年增长了1.6倍，年均增长27.1%；注册外资实际到账1.36亿美元，比2007年增长了4.4倍，年均增长52.7%小康进程全面加快，初步测算25个监测指标有21个达标经济结构明显优化，三次产业比重由2007年的24.7∶42.8∶32.5已调整到19.1∶43.8∶37.1服务业发展加快提速，社会消费品零售总额实现61.7亿元，比2007年增长了1.1倍，年均增长20%。

2011年积极开展重大临港产业项目招商，成功引进了协议总投资超300亿元的中电投储配煤中心、IGCC、甲醇制烯烃等重大项目，总投资120亿元的中海油LNG项目，总投资80亿元的中电投与香港协鑫合作的火电项目，总投资70亿元的大唐海上风电等临港项目目前，中电投储配煤中心煤码头一期工程、中海油LNG及火电项目都已进入审批核准阶段，中电投IGCC、甲醇制烯烃、高端铝业项目，以及一批石化、冶金项目都在积极开展前期工作基础设施建设全面加快完成了沿海开发的总体规划修编工作投入10亿元的防波挡沙堤全面完成，投入11亿元的省道327全线贯通，投入2.8亿元的北疏港公路建成通车，临海高等级公路全线开工，疏港航道、连盐铁路滨海段、疏港铁路支线等项目前期工作正在有序开展临港产业区的配套工程已相继启动港城建设有序推进总投资2亿元的8个市政工程项目全部建成，5个综合服务项目基本竣工，商业步行街加快建设，3平方公里起步区的路网框架正在拉开港口、港区、港城“三港联动”格局已初步形成工业化进程明显加快，发展动力日益强劲相继开展了“重大项目突破年”、“规模培植年”、“产业提升年”、“创新创优年”活动，工业经济的主体地位更加突出，2011年完成工业用电量12.7亿度，规模以上工业增加值、主营业务收入分别为82亿元、330.4亿元，增幅均列全市第一。

项目建设成果丰硕累计完成规模以上工业投资341.9亿元，引进亿元以上项目由2007年的19个增加到2011年的120个规模企业快速成长年销售2000万元以上企业由2007年的67家增加到2011年的172家，2011年实现开票销售157.4亿元，年均增长23.3%四大产业日益壮大产业集中度明显提高，2011年全县纺织、机械、化工、农副产品加工四大产业规模以上企业实现开票销售152.3亿元，占全县规模工业比重由2007年的91.3%上升到96.8%，其中，化工产业开票销售近百亿，完成税收6.4亿元，是2007年的4.5倍特色产业势头良好泵阀产业2011年实现规模以上开票销售22.4亿元，比上年增加了5.4亿元，荣获“江苏省中小企业产业集聚示范区”、“江苏省流体装备特色产业园”、“全国最佳泵阀产业特色园区”称号盐化工产业2011年实现规模以上开票销售53.4亿元，比上年增加了8.9亿元，实现税收3.5亿元，比上年增加了1.1亿元园区实力显著增强项目承载能力快速提升，工业园入园企业由80家增加到150多家，入库税收达5.2亿元，增长了4倍，主营业务收入增幅列全市省级开发区第一；沿海工业园入园企业由100家增加到130多家，入库税收达10亿元，增长了5倍，综合考核连续3年保持全市省级开发区第一；民营创业园从无到有、从小变大、从弱趋强，累计新建厂房115.4万平方米，入园项目已达201个。

项目区域条件,Part 1 基础设施条件,1、供水 0宗地所在区域供水由滨海市东坎镇自来水厂供水主要道路两侧主供水管径较粗，压力足，保水保证率95%，供水状况较优2、排水 0宗地所在区域采用雨污水合流形式，雨污水经宗地内污水管排入河道,大雨过后一般无积水排水保证率较优3、供电 0宗地所在区域所在区域由东坎镇变电所供电，骨干输电线路10kv;供电保证率95%；满足企业正常生产需要4、通讯 0宗地属于滨海市话服务范围，采用数字程控交换，装机容量大，通讯终端多，电讯状况优5、公共服务设施 区域内学校、医院、邮局等公共服务设施一般中、小学校分布一般邮局、银行、农贸市场聚集度一般，公共服务设施条件一般地块信息,Part 1 地块信息,,本地块,Part 2 区位图,Part 3 地块位置,Part 4 地块红线位置,即将拍卖地块，敬请期待,,,,,,地块产品优势,HOTEL—精品酒店OFFICE—商务HOPSCA城市综合体PARK—亲水广场SHOPPING MALL—大型综合购物中心,本地块可作为集精品酒店、LOFT公寓、会所、休闲娱乐中心、商务办公洽谈、亲水广场、大型综合购物中心于一体的新的城市综合体！,APARTMENT—LOFT公寓CLUB—会所+休闲娱乐中心,类似产品商业地块布局,,,精品酒店,,,特色商业,,LOFT 公寓,,Shopping Mall,地块周边项目介绍,,,,,周边在售项目分析在售项目同质化明显，主要项目以多层产品为主，容积率接近、建筑形式单一，建筑密度普遍较高，居住舒适性较差； 从房源面积来看，主要以90~110的两房，及110~130平米左右的三房为主力面积。

后期规划的项目仅少量的90以下两房及130以上的四房，未有酒店式公寓类型的产品出现； 从价格来看，各楼盘虽然售价以及户型面积不同，主力总价相差不大 高档品质性商住逐渐增多，住宅越来越讲究以人为本，引入人性、生态、绿色、节能、环保等新型理念产品及价格定位,5.98米挑高LOFT公寓为主导——市场产品的稀缺性,复式公寓是目前市场公寓供应绝对主力，并有良好的成交表现，市场接受度已深入人心；未来复式公寓必将在产品上有更多的创新，并继续引领公寓市场LOFT公寓建议,,主体诉求买一层送一层，可提升价格到6000元/㎡起，因为商业不在限价范围内在销售时做二种风格的装修户型，便于客户参考挑高LOFT公寓比平层公寓更有性价比一层6米挑高商铺——利用率的最大化,商铺建议,传统的商业街——步行街，独立性很高，但业态分布会比较乱，但可以通过回廊、天桥、上下扶梯的串联，把所有经营业态串在一个主题下二楼商铺建议做5.98米挑高的，可根据销售时客户的反映在决定是做商铺还是公寓，6000元/㎡，宜商宜住产品建议及定位,6米挑高的商铺，可一层变两层的空间，加大了空间的利用率，提高了性价比，一层价格、双层使用面积投资自用都实惠，从而更好的去化。

产品及价格定位,公寓建议——舒适、便利、空间利用率元素,根据以上的竞争个案比较法，本案的售价可暂定为：5.98米挑高毛坯LOFT公寓：约6500元/平方米（整体均价）一层商业：约13500元/平方米二层商业：约6000元/平方米,项目价格的确定：,整体业态比例,业态比例:按项目自身占地面积（11457.6㎡）容积率≥3、得出总建筑面积=34372.8㎡ 商业裙楼面积：占地面积（11457.6㎡）×建筑密度=11457.6㎡×45%=5156㎡ 二层商业面积：5156㎡×2=10312㎡ LOFT公寓面积：总建筑面积-商业建筑面积=24060.8㎡,项目总销售金额测算：,各物业销售价格及销售收入表,土地使用权拍卖预测表,,,,,。