房地产销售逼定技巧.doc

一、 逼订意义逼订即逼客户订购下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤任何产品的推销过 程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志二、客户下订的原因总结1、 喜欢本案产品，而且产品合乎他的要求2、 对销售人员产生依赖感、亲切感、好感3、 认为产品价格合理（合理利润 +成本 +附加价值）甚至物超所值4、 在成交的关键上，认为必须立即采取购买行动，否则会被人捷足先登补充：客户认为他的问题都被慎重的获得解答，或转移注意力，从而得到满足感和被尊重三、逼订方式——战略高招1、正面进攻，反复强调产品和环境的优点，重复购房手续、步骤，逼其下定 注：这是逼订永不改变的法则，体现出一个业务员的实力、信心下定的基础是客户喜欢你 的房子，引起欲望2、若不成功就追根究底，找出问题所在，击破之注：也许他只是编一个善意谎言，也许是真正的原因；但不要轻易放弃，用你的信心、胆略 击破它3、一再保证，现在订购是对他最有利的，告诉客户不订而可能发生的利润损失 如：“现在订购的客户很多，而房子是一种特殊的产品，每一户都是唯一的每一个客 户都是很有眼光的，你看中的很可能是每一个客户都看中的相信自己的第一感觉。

“下周我们的楼盘就要涨价了，你这样喜欢我们的房子，若一犹豫可能就会丧失一个很好的 机会世上总没有十全十美的房子的，其实你的投资马上会收到回报4、提供某项特殊的优惠作为签约的鼓励注：即为利诱例如价格，价格是一个漩涡，客户可以把你套在其中，你也同样可以让客户 陷入价格的漩涡，当他达到一个平衡点时，然后放价让他达到另一个平衡点而下定，或者给 他一个优惠的机会请他先订再说，套入网中5、假设一切已解决，草拟付款、合同、交房日期等 注：即渲染一种浓烈的成交气氛，让客户充分想象解决问题后的美好情景并下定6、商议细节问题，多投入、了解，彼此付出 注：付出就会有回报，细节问题的探讨会让客户感觉贴切、放心、感动并增加其下定的信心7、采取一种实际行动注：如填写订单，起身握手引导客户，不给其犹豫、反应之机会8、诱发客户惰性客户在订时需要勇气业务员希望成交，其实客户也希望成交，诱发他惰性，“楼盘虽多， 合适自己的楼盘其实并不多，比较下去，累，算了吧！订下来，了却一件心事9、 举一实例，暗示xx客户错过机会的遗憾意味深长的告诉他：“失去这次机会你会后悔的逼订有很多技巧，其实是一种心理和实力的较量最主要的是业务员应该以一种更成熟的心 态来对待它。

应从客户角度去分析，要掌握时机，使客户了解产品，喜欢产品，切勿操之过 急不要盲目逼定，做到心急而口不急，语速节奏沉稳而有力度，攻其弱点总结：强势推销的基本原则10、 充分认识产品的优点及缺点，对于某些能够控制的缺点尽量美化或掩饰，否则转移注意 力11、采用坚定语气，充满自信地扼要介绍优点12、不要主动暴露产品缺点，当客户提出缺点，必须采用坚定语气将缺点转化为优点或淡化13、介绍过程应使用“一听、二问、三说”的技巧，来挖掘买家需求，住房偏好及其个性14、透过与购房局势有关的聊天话题（例如政策问题、货币分房对房市影响等）来引导买家 发表意见，往往可以了解买家个性，购房诚意度，购房需求15、买家发表意见及看法时，必须耐心并且专注地倾听，但一有谈及致命缺点时，要从话头 就立刻打断加以否决，并带到优点上16、对价格必须具备信心17、进行议价阶段的谈判时，不能有能够以底价成交就可以的消极想法18、以最高价成交为唯一目标19、逼订前要确定将买家将要反悔的理由尽量解除，甚至以激将法或欲擒故纵法逼其将后路 堵死逼定实战技巧追踪就是利用，紧紧的盯住每一个客户，随时了解他们的动态，明晰情况，想出办 法，白领时机，解决问题。

在房产销售中，追踪十分重要往往不打一个追踪，一 个本来可以成交的客户没有成交，而一个成功的追踪，甚至可以使一个原本已经失去的 客户以回来成交追踪要求因时、因人、因各种情况作出适时、适宜的方法所以我打之彰要根据不同 情况精心全面考虑造成不可随意，不然效果可能适得其反，同时追踪要求锲而不舍不 要指望每一个客户只需一个就可这成成交目的，解决问题总是需要连续不断运用各种方 法，循序渐进地解决问题，用真诚的信念与热情打动客户此外，破除对方戒备心理，形成轻松愉快的谈话气氛是追踪是否成功的关键所在置业 顾问要把自己定样成参谋、专家、顾客的朋友或学生、仰慕者，而非一个单纯的置业顾问， 要明确打给他是一个想和他交朋友的人，对顾客的问候，是一个专业人士给他的建议， 是一个渴望了解他，满足他虚荣心的人对他的仰慕，置业顾问与客户之间不是对立的，而是 朋友出于朋友间的尊重和友谊谈话的气氛和接受角度都会发生变化节点一、小定前的追踪技巧 1、目的单一追踪要过到的最终目的是让客户再来现场达成销售，追踪的任务是解决客户不来的原因， 并给对方一个必须再来的理由，活动促销是追踪可运用的作段，此外，还要对追踪客户 做详细分析。

从现的例子作一下分析：例一：（ 1） 客户情况王先生单独来过一次，最近在某某路附近看房，准备年底结婚用，工作在徐汇，搞电脑，对 载载苑有好感 2） 追踪分析工作在徐汇却在某某路看房，表明其购房能力可能有限，看重交通便利结婚用房，对现房 会更有举年轻小白领，对新事物会有好感搞电脑的可能个性属于理智稳健型第一次是单 独来的，也就是未婚妻子未来看过，最近仍在看房，区域应该是地铁沿钱可能竞争个案有（ 3） 追踪重点青年人对环境、住房口味、立面感觉、规划未来比较兴趣，这正是某某项目的优点，可重点 说明，从社区可能搞区域网入手，求教一些这方面常识，投其所好，谈某某路地区房产发展 史，排除早些开发的楼盘竞争，包括某某项目等现房，另外强调地铁南广场建设，上班交能 相比周边更为方便，最后邀其未婚妻一同来看房例二（ 1） 客户情况李先生夫妇俩来看过房，浦西著名酒店总理，买房为了一步到位，已在某花园下定，想最后 再比较比较 2） 追踪分析酒店负责人、油价往往注重身份与面子，定房后再比较，明显此次购房十分谨慎，另外可某 花园还未令他非常满意看了某某又看了某某，此客户不属于区域购房客户只要是好房子 都会考虑地段概念不强，很可能属于投资、居住皆可。

3） 追踪重点对方是虚荣心较强的人，白领这一点，可以关注身份地位与居宅的关系，通过地段等各立面 表现，并有意无意的吹捧一下对方；对此次购房十分谨慎，那么可以站在一个客观的角度， 以一个专家的身份为对方参谋，告知作为住家购房和投资购房要分别注意些什么，同时强调 本案优势内容另外客户对地段概念不强，那么需要在这一方面重点说明，地段对生活的影 响技巧 2、运用促销手段进行追踪（ 1） 有政府领导参观给予颁奖本项目成为各级领导主要发达地区住购房目标 2） 因为强销，现卖价过低会影响总体销售利润，公司决定近期涨价 3） 有其它置业顾问的客户与他同样喜欢一套房因为好房子当然喜欢的人多 4） 假说对方的第二选择已经被其它客户买了，第一选择有其它客户要小定 5） 假说自己介绍了公司保留房，已经被发现并希望对方配合技巧 3、追踪的一般铺垫（ 1） 回答客户来现场时的一些问题（ 2） 接到同事的，认为是客户打来的，回电给对方，顾客回答没有打过，那么置业顾问的回答是“对不起，搞错了，因为我这一天一直心掂挂着您，因为 ,, ” 3） 有关于本项目的新消息要告知对方 4） 关心对方买房情况，提供建议节点二：小定后的追踪 当销售达成小定保留后，通常一般的置业顾问就开始放松了，认为煮熟的鸭子跑不了，其实 恰恰相反。

小定客户的追踪尤为关键，一不留神可能前功尽弃有道是好马球不吃回头草， 小这一后再退定的客户要想再成交就非常困难了，换句话说，小定后不重视还不如不要小定， 以免浪费客源，所以小定后要不断跟踪，直到大家签约为止那么如何追踪小定客户呢？运 用什么主法才能达到最佳效果呢？ 技巧 1、白领客户小定的原因 客户为什么要小定，这一点非常重要，可能是以下一些原因面对不同的原因置顾问就必须 采取不同的方法，进一步增加客户的购买欲望排除犹豫，下定决心达成定金补足 1） 价格还未谈好这是最常有的小定原因 ，期望价格下降， 直至满意， 顾客地肯下大定 因为大定一般不能退， 所以在此之前客户会反复要价，大家之后就不能再要价了对策方法：一般用两通以上解决问题 首先第一个内容告诉顾客自己正想方设法帮忙，不过要找一个好一点的机和经理好好谈 一谈目的：给对方一点希望，同时让客户了解，你很尽心很重视，或者，马上技术监督局告诉对 方的决定下定十分正确，因为他走后就即刻有人来定这很套房再打打一个铺垫 目的：争取过了，非常困难，除非有特别情况才会降价，以此抬高对方心量价位内容：A、 通过向经理争取，得知最近还要涨价，顾客定的这一类房子，涨价跨度最大，将对这一类房封盘，涨完价再卖，这房子实在是太好了，卖价过低，房源有限。

B、 向经理争取过，经理明确表示不可能，经过反复讲情和顾客的特殊 情况，决定再试一试向总经理申请C、 告诉顾客一个坏消息，已经一房两定了，征求对方是否可以换房D、 告诉顾客除非改变付款方式，方可能争取优惠E、 为了顾客，特意等到晚上与经理两个人单独谈了情况，经理告诉说本项目只有一个优惠一个客户介绍了三个朋友买四套， 首付 50%才得到了比标准便宜一折的机会， 实在很为 难F、 告诉顾客本项目这里只有一层和顶层特殊房源可以优惠在铺垫时一定要再强调一下项目的行种优势和成本高，以及销售旺等情况 最后一个目的：让顾客带定金来现场达成销售 内容：叫顾客带好补足定金来到现场，来后一谈可能有一些机会，愿意帮人民尽力争取 2） 家人还未商量客户决定先采取保留小定一下，回家与家人商议再作决定对策方法： 首先打告诉顾客当他定房后，有一给与他购房情况相同的客户想买这套房，原因是因 为,, ，后来无奈定了一套相似但稍差的一套目的：借他人之口道出此套房非常适合他，另外让顾客明确他的选择是正确的 然后打邀请顾客全部购房相关决定者前来看房，并要求对方带好定金 3） 合同有待搞清对策方法：首先打说明预售合同有关事项，强调公司的标准化。

然后问对方合同是否还 有什么问题，如果没有问题，那么就带足定金来现场大定并同时签约 4） 房子还未满意首先打告诉顾客，经理对这套房盯得很紧，确实它比较完美，需求量较大，而房少然 后，告诉顾客买房子什么最热处理 要，发挥本楼盘和这套房的优势，并强调十全十美房子是 没有的，并强调小区整体优势重要性最后，要求顾客带好定金到现场来如是要这时宫廷户对此套房角不满意，由告诉还定金来 现场，可能有机会争取一些保留房 5） 还在别处比较对策方法： 打亲切慰问客户，并了解对方心量，通过谈天的方式明确客户心目中的意向楼盘，及其 重视地位高低，再以一个专家的口吻纵使分析各处利弊，另外告诉对方房子不等人，要及时 把握然后让对方带足定金钱财来看一看，如果满意就定了，不然则退小定再卖给别人，因为已经 有客户欲购买这套房技巧 2、小定的追踪注意事项（ 1） 客户小定后，一定要先打一个促销告知对方真的有眼光而且幸运，在他之后，有几低头不语屠取款这套房有兴趣，但无奈被下定了 2） 小定后追踪客户心不来，告诉对方过期的一律被经理找开当天就卖掉。