济南鲁商国奥城3写字楼营销推广策略30p.ppt

市场现状市场现状2 2目标梳理目标梳理1 1营销策略营销策略3 3事项协调事项协调4 4报报告告提提纲纲2#2#写字楼热销因素回顾写字楼热销因素回顾政策环境宽松政策环境宽松客户需求旺盛客户需求旺盛市场竞争少市场竞争少2010-20112010-2011年年2#2#写字楼产品热销主要有以下四个层面的因素：写字楼产品热销主要有以下四个层面的因素：20102010年年相对宽松的政策环境，促使济南写字楼市场整体呈现量价齐升的有利局势大环境下，加之本身产品稀缺，促成项目内外俱佳的环境因素自用客户(90%)(90%)，投资型客户(10%)(10%)，中型企业客户（（79%79%），），民营企业客户(74%)(74%)；一次性付款客户(30%)(30%)客户需求面旺盛 销售期内，主要竞争为中润世纪城尾盘，万达广场及中铁会展国际等，无论是项目地段和产品品质以及开发商实力，国奥城均占优势；注重关系营销注重关系营销销售上注重关系营销，有30%30%的客户直接由公司资源引进，20%20%的客户间接由关系带动成交，更有鲁商品牌及各方面资源调配达成成交；2#楼楼热热销销因因素素政策环境风云突变政策环境风云突变客户需求深受打压客户需求深受打压市场竞争激烈市场竞争激烈与与2#2#写字楼相比，写字楼相比，3#3#写字楼销售面临以下四个方面的变化：写字楼销售面临以下四个方面的变化：2011年楼市调控政策密集出台。

既有表面上对购买资格、购买流程、信贷条件等做出了严格的要求又有背后城市房价稳定指数，领导干部问责制，媒体舆论监管等深层次因素信贷政策的严厉出台，企业面临资金压力较大，更多资金用在维护企业正常发展上，改善企业办公坏境需求被压制，同时企业法人按揭无法办理，给企业购置办公场所带来阻力；再者投资客户大幅缩水，部分投资需求被无情打压 3#楼销售期间，济南写字楼市场产品推出量大，高端商业项目如绿地普利中心、玉兰广场、黄金时代广场、龙奥九号、启德国际中心、中润三期等等，市场竞争激烈；品质无绝对优势品质无绝对优势相比各竞争项目，国奥城3#楼在产品品质方面无绝对优势，无法拉开绝对距离，更应注重地段价值解读及起跑时间优势，与竞争项目抢占市场；3#楼楼销销售售现现状状3#3#写字楼销售现状分析写字楼销售现状分析20112011年项目重点要解决的三大问题年项目重点要解决的三大问题客户积蓄问题客户积蓄问题 成交回款问题成交回款问题 工程进度问题工程进度问题 A.A.以以““开拓渠道开拓渠道””方式，有效渗透终端市场客户群；方式，有效渗透终端市场客户群；B.B.以以““产品自由组合产品自由组合””方式，更大范围内圈定意向客户群体；方式，更大范围内圈定意向客户群体；C.C.注重关系营销、直销等客户积累方式，采取全员营销；注重关系营销、直销等客户积累方式，采取全员营销；D.D.如何圈定意向客户？认筹方式的选择？如何圈定意向客户？认筹方式的选择？A.A.加快各种手续办理速度，抢占时间节点，抢抓工程速度；加快各种手续办理速度，抢占时间节点，抢抓工程速度；B.B.加快项目后期交房标准、时间、物业费等决策，为销售提供保障；加快项目后期交房标准、时间、物业费等决策，为销售提供保障；C.C.通过非常规手段积极运作，保证正常施工建设；通过非常规手段积极运作，保证正常施工建设；A.A.通过优惠政策鼓励一次性付款，加大回款速度通过优惠政策鼓励一次性付款，加大回款速度; ;B.B.通过优惠政策鼓励一次性分期付款，签订补充协议，约束客户付款通过优惠政策鼓励一次性分期付款，签订补充协议，约束客户付款; ; C.C.通过引进多家银行，分散客户按揭数额大对单一一家银行额度占有通过引进多家银行，分散客户按揭数额大对单一一家银行额度占有20112011年项目重点需解决的问题年项目重点需解决的问题目标梳理目标梳理20112011年鲁商国奥城销售任务及完成情况年鲁商国奥城销售任务及完成情况月份月份123456789101112合计合计计划计划完成完成300010003000400070002000300035004000400030003081160000实际实际完成完成88788720220259355935597259728418412002006766763530353042914291200200/ // /2253522535实际实际回款回款1536515365万万【【回款率回款率70%70%】】250（计划）500（计划）250（计划）1736517365鲁商国奥城鲁商国奥城20112011下半年预计实现任务分解下半年预计实现任务分解全年任务（万元）全年任务（万元）6000060000月份1-89101112月度分解（万元）182444291200035465 备注 已完成 完成公寓产品 3#写字楼营销策略营销策略3 3事项协调事项协调4 4报报告告提提纲纲市场现状市场现状2 2目标梳理目标梳理1 1市场供应市场供应2010-2011在售写字楼供在售写字楼供应情况情况项目名称总建筑面积（地上办公）可售总建筑面积（存量）鲁商国奥城244800银座中心7625043000万达广场14996014000中铁汇展国际9831025000天业国际202284700华强广场5467754677齐源大厦202182200润扬大厦259725600合计470095（㎡）150721（㎡）以上大都以上大都20102010年以来对外销售的，经过一年多的销售周期，市场整体去化年以来对外销售的，经过一年多的销售周期，市场整体去化率近率近70%70%，大部分项目进入尾盘阶段，市场存量相对较少。

目前市场供应主，大部分项目进入尾盘阶段，市场存量相对较少目前市场供应主要来自银座中心、中铁汇展国际、华强广场三个项目，其中银座中心和华要来自银座中心、中铁汇展国际、华强广场三个项目，其中银座中心和华强广场属于新增供应强广场属于新增供应供应量供应量市场供应市场供应供应区域供应区域华强广场华强广场齐源大厦齐源大厦润扬大厦润扬大厦二环二环东路东路板块板块山山大大路路板板块块奥体板块奥体板块城城央央板板块块西西部部板板块块从在售写字楼的片区分布看，由于在售数量较少，区域相对比较分散，济南市主从在售写字楼的片区分布看，由于在售数量较少，区域相对比较分散，济南市主要商务区板块都有分布，但是老城区楼盘居多，新城区主要是奥体板块和高新板要商务区板块都有分布，但是老城区楼盘居多，新城区主要是奥体板块和高新板块，共有项目在内的块，共有项目在内的2个楼盘；个楼盘；另外从区位方向上看，东部城区写字楼楼盘数量较多，有沿着经十路的齐源大厦、另外从区位方向上看，东部城区写字楼楼盘数量较多，有沿着经十路的齐源大厦、润扬大厦、项目自身及高新区的中铁汇展国际，反映了东部写字楼市场的供应的润扬大厦、项目自身及高新区的中铁汇展国际，反映了东部写字楼市场的供应的活跃。

活跃市场供应市场供应销售定位销售定位项目名称产品定位销售模式标准层面积分割面积区间客户定位鲁商国奥城高端甲级写字楼整层销售1500㎡——大型企业客户为主银座中心中高端甲级写字楼分割销售为主1400㎡127-350㎡中小型企业、投资客万达广场中高端甲级写字楼分割销售为主1200㎡70-300㎡大型企业、中型企业、投资客中铁汇展国际中端写字楼分割销售为主800㎡60-200㎡中小型企业天业国际中高端甲级写字楼分割销售为主1450㎡45-400㎡中小型企业、投资客华强广场中高端甲级写字楼分割销售为主1600㎡160-660㎡中小型企业、投资客齐源大厦中低端写字楼分割销售1500㎡120-300㎡中小型企业润扬大厦中低端写字楼分割销售1054㎡100-300㎡中小型企业由于济南写字楼市场起步较晚，近年才涌现出以中润世纪广场、鲁商国奥城为代表的高端由于济南写字楼市场起步较晚，近年才涌现出以中润世纪广场、鲁商国奥城为代表的高端甲级写字楼，其发展水平相对较低从在售写字楼项目的产品定位可以看出，市场上中端甲级写字楼，其发展水平相对较低从在售写字楼项目的产品定位可以看出，市场上中端写字楼产品依然是主流，在售高端写字楼产品较少。

另外，从以上写字楼项目的客户情况写字楼产品依然是主流，在售高端写字楼产品较少另外，从以上写字楼项目的客户情况看，中小型企业依然是主打，而占据成熟地段的写字楼项目投资客户的比重也较大看，中小型企业依然是主打，而占据成熟地段的写字楼项目投资客户的比重也较大在相对低端的产品定位与客户定位前提下，济南在售写字楼主要采取分割销售的方式，分在相对低端的产品定位与客户定位前提下，济南在售写字楼主要采取分割销售的方式，分割面积集中在割面积集中在300㎡㎡以内，这符合中小型企业的使用需求，也能达到投资客的投资需求以内，这符合中小型企业的使用需求，也能达到投资客的投资需求面积面积（平方米）（平方米）纬二路板块泺源大街板块经十路板块高新区板块奥体文博板块万万达达广广场场财财富富自自由由港港天天业业国国际际鲁鲁商商广广场场中中润润世世纪纪广广场场齐齐源源大大厦厦润润阳阳大大厦厦中中铁铁汇汇展展国国际际丁丁豪豪广广场场鲁鲁商商国国奥奥城城黄黄金金时时代代广广场场圣圣凯凯财财富富广广场场市市场上的写字楼主力面上的写字楼主力面积集中在集中在60-30060-300㎡㎡的面的面积划分和划分和10001000㎡㎡以上的以上的标准准层的一的一层或多或多层产品。

品40601001503002001000500301500以上4008001200市场供应市场供应市场供应市场供应潜在供应潜在供应区域项目名称规模体量产品定位预计入市时间东部区域丁豪广场5万㎡SOHO办公2011年下半年黄金时代广场15万㎡甲级写字楼群2011年10月总部基地综合体50万㎡甲级写字楼群2012年玉兰广场12万㎡甲级写字楼2011年11月天业奥体项目6.5万㎡甲级写字楼2012年上半年中润世纪城三期6万㎡SOHO办公2011年11月烟草局项目4万㎡中端写字楼2012年启德国际金融中心23万㎡甲级写字楼2012年上半年三庆财富中心2期8.3万㎡甲级写字楼2012年上半年鲁信广场10万㎡甲级写字楼2012年下半年天泰奥体广场5万㎡甲级写字楼2013年济南其它区域绿地普利中心11万㎡甲级写字楼2011年下半年中海九曲写字楼3万㎡中端写字楼2012年连城国际写字楼4万㎡中端写字楼2011年下半年鲁信东郊饭店4.3万㎡中端写字楼2012年传媒大厦8.2万㎡甲级写字楼2012年合计168.5万㎡根据不完全统计，济南在根据不完全统计，济南在1-2年内将会新增至少年内将会新增至少16个写个写字楼项目约字楼项目约168.5万㎡潜在万㎡潜在供应量，由此可以判断未来供应量，由此可以判断未来1-2年将是济南写字楼开发年将是济南写字楼开发的高峰期。

的高峰期从表中的写字楼项目的区域从表中的写字楼项目的区域分布看，东部区域的写字楼分布看，东部区域的写字楼潜在供应最集中，大约潜在供应最集中，大约11个个项目约项目约138万㎡的巨大体量，万㎡的巨大体量，占所有潜在供应量的占所有潜在供应量的80%以以上，而且大部分东部写字楼上，而且大部分东部写字楼项目位于奥体文博片区，东项目位于奥体文博片区，东部特别是奥体板块未来写字部特别是奥体板块未来写字楼的供应将是惊人的楼的供应将是惊人的市场供应市场供应小结小结n 截至目前，济南在售写字楼项目较少，市场存量和新增供应量都较少，与截至目前，济南在售写字楼项目较少，市场存量和新增供应量都较少，与 往年相比市场供应量处于低位水平；往年相比市场供应量处于低位水平；n 在售写字楼项目相对分散，竞争程度总体较低，但是东部写字楼供应较为在售写字楼项目相对分散，竞争程度总体较低，但是东部写字楼供应较为 集中，是市场供应最活跃的区域；集中，是市场供应最活跃的区域；n 在售写字楼主要是中端产品，市场主要面向中小型企业和投资客户，针对在售写字楼主要是中端产品，市场主要面向中小型企业和投资客户，针对 大型企业的写字楼供应主要是项目本身；大型企业的写字楼供应主要是项目本身；n 市场大部分在售写字楼采取分割销售的模式，分割面积集中在市场大部分在售写字楼采取分割销售的模式，分割面积集中在300㎡㎡以内；以内；n 未来未来1-2年内，济南写字楼新增供应量至少为年内，济南写字楼新增供应量至少为168.5万㎡，市场供应活跃；万㎡，市场供应活跃；n 未来未来1-2年奥体板块写字楼的供应将最为活跃，市场竞争也将最为激烈；年奥体板块写字楼的供应将最为活跃，市场竞争也将最为激烈；n 写字楼的产品档次呈高端开发趋势；写字楼的产品档次呈高端开发趋势；n 大部分潜在写字楼项目将在大部分潜在写字楼项目将在2012年入市。

年入市市场需求市场需求成交量成交量项目名称销售面积销售率鲁商国奥城2293694%银座中心3325044%万达广场13596091%中铁汇展国际7331075%天业国际1552877%华强广场未售未售齐源大厦1801889%润扬大厦2037278%合计31937568%统计统计2010年以来在售写字楼项目的成交面积，得出成交面积约为年以来在售写字楼项目的成交面积，得出成交面积约为32万㎡，大部分项目万㎡，大部分项目的销售率都达到的销售率都达到75%以上，这说明过去一年半的时间济南写字楼市场的成交情况良好，以上，这说明过去一年半的时间济南写字楼市场的成交情况良好，市场需求表现较为强劲市场需求表现较为强劲对对2011年主要在售写字楼项目的销售情况进行总结，共成交面积约年主要在售写字楼项目的销售情况进行总结，共成交面积约122550㎡㎡，其中万，其中万达广场和银座中心由于加推和新推成交量最大达广场和银座中心由于加推和新推成交量最大 按照按照2010年以来的成交水平，将上面得出的年以来的成交水平，将上面得出的32万㎡、万㎡、12万㎡的成交量进行年度和月度万㎡的成交量进行年度和月度平均测算，则估算出济南当前写字楼的成交速度约为：平均测算，则估算出济南当前写字楼的成交速度约为：22万㎡万㎡/年和年和1.8万㎡万㎡/月。

月市场需求市场需求成交客户成交客户项目项目自用客户比例投资客户比例投资买点万达广场50%50%成熟地段、综合体、金融商务圈天业国际40%60%泉城路商圈银座中心55%45%西部新中心、地段、综合体中铁汇展国际66%34%面积小、单价低、门槛低n世界世界500强企业或外资企业驻济办事处或分支机构，通常都是国际知名企业：注重企业形象，通常在城市核心强企业或外资企业驻济办事处或分支机构，通常都是国际知名企业：注重企业形象，通常在城市核心地段，他们需求的办公面积较大，一般是整层或整栋购买；地段，他们需求的办公面积较大，一般是整层或整栋购买；n有一定规模和实力的内资企业：如大型金融保险机构：注重有一定规模和实力的内资企业：如大型金融保险机构：注重CBD良好的商务形象、便利的交通条件以及成熟的良好的商务形象、便利的交通条件以及成熟的配套，一般购买面积集中在配套，一般购买面积集中在300——500平米平米n国企改制后剥离的企事业单位：具有较强的实力并注重外在形象，通常会选择交通方便，配套设施完善的区域国企改制后剥离的企事业单位：具有较强的实力并注重外在形象，通常会选择交通方便，配套设施完善的区域如二环东路、奥体板块的中高档写字楼物业，以整层或几层购买为主；如二环东路、奥体板块的中高档写字楼物业，以整层或几层购买为主；n中小型企业：受资金实力的制约，通常选择到如山大路、高新区等区域购买。

这些地方的写字楼，虽然在硬件中小型企业：受资金实力的制约，通常选择到如山大路、高新区等区域购买这些地方的写字楼，虽然在硬件配套方面略显单薄，但在价格方面更加实惠，故受到中小型企业的欢迎，中小型企业购买的面积多在配套方面略显单薄，但在价格方面更加实惠，故受到中小型企业的欢迎，中小型企业购买的面积多在300平米以下；平米以下；n投资客户：相比自用客户，个人投资客户考虑的因素更加复杂，既考虑投资回报（更多的是租金回报），也考投资客户：相比自用客户，个人投资客户考虑的因素更加复杂，既考虑投资回报（更多的是租金回报），也考虑投资风险（出租率要求），又考虑投资成本（支付能力），因此该类客户主要选择商务氛围相对成熟、面积偏虑投资风险（出租率要求），又考虑投资成本（支付能力），因此该类客户主要选择商务氛围相对成熟、面积偏小的中低端写字楼产品，而不会选择位置较偏、面积偏大或者档次较高的写字楼产品小的中低端写字楼产品，而不会选择位置较偏、面积偏大或者档次较高的写字楼产品市场需求市场需求小结小结n 2010年至今，济南写字楼市场整体表现良好，阶段性需求较为旺盛；年至今，济南写字楼市场整体表现良好，阶段性需求较为旺盛；n 按照当前成交水平，济南写字楼年度成交量约为按照当前成交水平，济南写字楼年度成交量约为22万㎡，月度成交量约为万㎡，月度成交量约为1.8万万㎡；㎡；n 中小企业仍然是济南写字楼市场的需求主体；中小企业仍然是济南写字楼市场的需求主体；n 在市场的引导下，越来越多的企业重视办公形象，改善型需求已经显现；在市场的引导下，越来越多的企业重视办公形象，改善型需求已经显现；n 济南写字楼投资需求日渐活跃，但更多选择在成熟地段的产品；济南写字楼投资需求日渐活跃，但更多选择在成熟地段的产品；n 随着济南城市投资环境的改善，对企业投资发展的吸引力增强，诱发对写字楼随着济南城市投资环境的改善，对企业投资发展的吸引力增强，诱发对写字楼 的需求（特别是高端写字楼）。

的需求（特别是高端写字楼）价格水平价格水平成交均价成交均价项目名称开盘均价当前均价鲁商国奥城1150015000银座中心1150012100万达广场1160012150中铁汇展国际85009100天业国际1200012900华强广场暂无暂无齐源大厦88009600润扬大厦90009800合计1041411521在售项目大部分是在售项目大部分是2010年第一次开盘，中高端写字楼的开盘价格在年第一次开盘，中高端写字楼的开盘价格在11000-12000元元/㎡㎡之间，普通写字楼的开盘价格低于之间，普通写字楼的开盘价格低于10000元元/㎡㎡；；相比开盘价格，各个楼盘当前的在售价格普遍出现了较为明显的上相比开盘价格，各个楼盘当前的在售价格普遍出现了较为明显的上扬，特别是中高端写字楼，涨幅大多接近扬，特别是中高端写字楼，涨幅大多接近1000元元/㎡㎡左右单价单价（元（元/ /平方米）平方米）40005000600070008000130001000011000120009000150001400016000万达广场财富自由港天业国际鲁商广场中润世纪广场圣凯财富广场润阳大厦齐源大厦中铁汇展丁豪广场鲁商国奥城黄金时代广场纬二路板块泺源大街板块经十路板块高新区板块奥体文博板块市市场上的写字楼上的写字楼单价以价以1100011000元元/ / ㎡㎡为分水岭，平均分水岭，平均单价主要价主要集中在集中在8000-100008000-10000元和元和1200012000—1500015000元之元之间。

经十路沿线单价经十路沿线单价1200012000－－1500015000元元/ /平米，写字楼通过平米，写字楼通过地段优势、产品品质、以及地段优势、产品品质、以及中高端整购客户中高端整购客户带动实现较高价值带动实现较高价值价格水平价格水平价格水平价格水平价格涨幅价格涨幅2007年以来，济南写字楼市场价格呈年以来，济南写字楼市场价格呈逐年直线上升态势，价格水平不断攀逐年直线上升态势，价格水平不断攀高，由高，由2007年的年的7800元元/㎡㎡涨至当前的涨至当前的11500元元/㎡㎡，每年平均涨幅在，每年平均涨幅在1000元元/㎡㎡左右，特别是左右，特别是2009年以来济南写字年以来济南写字楼价格基本接近万元楼价格基本接近万元从近年济南写字楼市场价格的涨幅从近年济南写字楼市场价格的涨幅看，看，5年间的涨幅在年间的涨幅在7.2%—12.8%之间，平均涨幅在之间，平均涨幅在10%左右，其中左右，其中涨幅最大的年份是涨幅最大的年份是2009年价格水平价格水平小结小结n 当前济南写字楼市场整体均价约为当前济南写字楼市场整体均价约为11500元元/㎡㎡，是历史最高水平；，是历史最高水平；n 近年济南写字楼市场价格呈直线上涨态势，年平均涨幅约为近年济南写字楼市场价格呈直线上涨态势，年平均涨幅约为1000元元/㎡㎡；；n 2009年是济南写字楼市场具有历史性突破的一年，济南写字楼市场进入年是济南写字楼市场具有历史性突破的一年，济南写字楼市场进入 万元房时代；万元房时代；n 济南写字楼市场价格年增涨幅度约为济南写字楼市场价格年增涨幅度约为10%/年。

年东部区域规划东部区域规划n2011年年3月月17日，济南市审议通过了日，济南市审议通过了《《济南东部新城济南东部新城CBD城市设计城市设计》》方案，确定建设以奥体文博方案，确定建设以奥体文博片区为中心片区为中心CBD，并上升到国家，并上升到国家CBD格局中的动脉节点，以国家级特色商务中心区为战略目标格局中的动脉节点，以国家级特色商务中心区为战略目标n东部是济南城市发展的高地，在东部加速提升的过程中，如今新城建设已具备六大中心特质，以东部是济南城市发展的高地，在东部加速提升的过程中，如今新城建设已具备六大中心特质，以CBD总部形成的商务总部中心、以奥体中心为核心的运动中心、以龙奥大厦为中心的政务中心、总部形成的商务总部中心、以奥体中心为核心的运动中心、以龙奥大厦为中心的政务中心、以会展中心为核心的会展经济中心、以产业园为中心的高新产业中心、以文博为中心的文博文化以会展中心为核心的会展经济中心、以产业园为中心的高新产业中心、以文博为中心的文博文化中心，这六大中心共同推动济南东部中心，这六大中心共同推动济南东部CBD国际新城的发展国际新城的发展n 东部东部CBD的规划将大大提升东部写字楼市场的地位，将加快推动东部商务区的发展，也将进一的规划将大大提升东部写字楼市场的地位，将加快推动东部商务区的发展，也将进一步提高东部区域写字楼开发的热度。

步提高东部区域写字楼开发的热度东部区域市场东部区域市场区域项目名称规模体量产品定位预计推出时间奥体板块鲁商国奥城20万㎡甲级写字楼群在售黄金时代广场BD15万㎡甲级写字楼群2011年10月玉兰广场12万㎡甲级写字楼2011年11月天业奥体项目6.5万㎡甲级写字楼2012年上半年中润世纪城三期6万㎡SOHO办公2011年11月烟草局项目4万㎡中端写字楼2012年启德国际金融中心23万㎡甲级写字楼2012年上半年鲁信广场10万㎡甲级写字楼2012年下半年天泰奥体广场5万㎡甲级写字楼2013年高新板块中铁汇展国际9.8万㎡中端写字楼在售丁豪广场5万㎡SOHO办公2011年下半年总部基地综合体50万㎡甲级写字楼群2012年后三庆财富中心2期8.3万㎡甲级写字楼2012年上半年东部区域各商业项目加快进度，东部区域各商业项目加快进度，2011下半年、下半年、2012上半年东部区域市场尤其是奥体片区写上半年东部区域市场尤其是奥体片区写字楼市场竞争将进入白炽化阶段；字楼市场竞争将进入白炽化阶段；项目名称项目名称黄金时代广场黄金时代广场项目概况项目概况项目位置项目位置历下经十路9999号总建筑面积总建筑面积51万㎡工程进度工程进度封顶推出房源推出房源B、D座写字楼去化情况去化情况无开发商开发商山东黄金地产旅游集团容积率容积率5.11规划状况规划状况8栋楼，6栋写字楼，2栋公寓，C座已交付使用，山东省国资委、山东企业联合会、山东重工集团等入住产品信息产品信息楼宇结构楼宇结构框筒结构楼层数楼层数24层标准层层高标准层层高3.9m标准层面积标准层面积1100-1500㎡分割情况、面积分割情况、面积一层分四户，280-1300㎡大堂面积、高度大堂面积、高度10.9m，面积400㎡电梯品牌、数量电梯品牌、数量6部，芬兰、通立空调系统空调系统约克牌中央空调社区配套社区配套裙楼商业底商情况底商情况自持车位数量、价格车位数量、价格3069个土地年限土地年限40年物业管理公司物业管理公司深圳卓越物业物管费用物管费用未定户型分割优缺点户型分割优缺点分割面积适中，适合市场上中小型公司办公；分割销售，不利于提升项目的整体形象装修标准装修标准外立面：1ow-e双层中空玻璃加石材 内墙及地面：大理石 厨卫：无智能化：5A智能化，电子门禁、烟感系统 内外窗：low-e双层中空玻璃 煤气、暖气：无，中央空调 、宽带：安装会所及其他：无营销情况营销情况二、开盘表现二、开盘表现开盘时间开盘时间预计11月月中旬价格价格13000-20000元/㎡推广卖点推广卖点区位优势，建筑风格，高新技术销售方式销售方式B栋整层出售，D栋分割280-330㎡销售进度销售进度无促销活动及优惠促销活动及优惠无三、开盘分析三、开盘分析客户分析客户分析资金实力强的大型企业或是国营单位户型分析户型分析无广告分析广告分析临近开盘纸媒宣传较多，同时短信、LED等及时性强的媒体开发企业特点分析开发企业特点分析国企资金实力强项目特点分析项目特点分析定位高端开盘前宣传广告分析开盘前宣传广告分析纸媒、短信、LED屏等及时性较强媒体为主项目名称项目名称华强广场华强广场项目概况项目概况项目位置项目位置山大路与解放路交汇处总建筑面积总建筑面积2.37万㎡工程进度工程进度主体已经封顶推出房源推出房源A座（华强国际中心）去化情况去化情况无开发商开发商深圳华强容积率容积率5.5规划状况规划状况共5栋，A为写字楼，BCDE为公寓产品信息产品信息楼宇结构楼宇结构框剪结构楼层数楼层数33F标准层层高标准层层高3.9m标准层面积标准层面积1900㎡分割情况、面积分割情况、面积每层8-10个，116-280㎡不等大堂面积、高度大堂面积、高度17.5m电梯品牌、数量电梯品牌、数量6空调系统空调系统有社区配套社区配套中心医院，赛博广场底商情况底商情况地上3层为电子科技市场车位数量、价格车位数量、价格地下两层共1700个土地年限土地年限40年物业管理公司物业管理公司华强物业物管费用物管费用未定营销情况营销情况一、认筹表现一、认筹表现认筹时间认筹时间无认筹方式认筹方式无认筹情况认筹情况无客户情况客户情况无二、开盘表现二、开盘表现开盘时间开盘时间未定价格价格起价20000元/㎡，均价23000元/㎡推广卖点推广卖点地段区位，区域配套销售方式销售方式直接销售，先整层销售或拼层销售，并做散售客户积累销售进度销售进度无促销活动及优惠促销活动及优惠无三、开盘分析三、开盘分析客户分析客户分析以大型公司或国企为目标客户户型分析户型分析无广告分析广告分析纸媒宣传较少，以户外，围挡，短信为主开发企业特点分析开发企业特点分析电子科技企业背景，具备较强的资源整合能力项目特点分析项目特点分析项目地段优越，工程进度快，将有十分有利于销售开盘前宣传广告分析开盘前宣传广告分析无项目名称项目名称启德国际金融中心启德国际金融中心项目概况项目概况项目位置项目位置经十东路北侧，博物馆东总建筑面积总建筑面积50万㎡工程进度工程进度10月底开工，平整场地推出房源推出房源未定（共3栋，24F)去化情况去化情况无开发商开发商山东启德置业有限公司容积率容积率未定规划状况规划状况 3栋写字楼，其中一栋为公寓式办公，总体量为16.87万平；其他两栋写字楼为24层，高132米，另一栋24层，高168米，面积1300-1500平米。

超高层楼的8-47层为写字楼产品信息产品信息楼宇结构楼宇结构框剪结构楼层数楼层数60层（第一高层）标准层层高标准层层高3.9，4.2m标准层面积标准层面积1580-2400㎡分割情况、面积分割情况、面积130-1580㎡大堂面积、高度大堂面积、高度未定电梯品牌、数量电梯品牌、数量通力或迅达空调系统空调系统未定社区配套社区配套　底商情况底商情况全部自持车位数量、价格车位数量、价格4000个土地年限土地年限40年物业管理公司物业管理公司第一太平戴维斯物管费用物管费用未定装修标准装修标准外立面：玻璃幕墙营销情况营销情况一、认筹表现一、认筹表现认筹时间认筹时间2012年4-5月认筹方式认筹方式认筹情况认筹情况每缴纳1万元，开盘时房屋面积中2㎡享受10500元/㎡单价，缴纳金额上不封顶；每1万元每隔3个月赠送1克黄金；客户情况客户情况金融业客户为主二、开盘表现二、开盘表现开盘时间开盘时间未定价格价格未定推广卖点推广卖点东部新城CBD地段销售方式销售方式未定销售进度销售进度无促销活动及优惠促销活动及优惠10月23日到25日，北京艺融2011秋季艺术品拍卖会精品山东巡展将在济南新地标启德国际金融中心体验馆。

三、开盘分析三、开盘分析广告分析广告分析主要集中在常规媒体报纸、短信、杂志，活动营销宣传较多开发企业特点分析开发企业特点分析 项目开发商资金缺乏，但与政府关系较深项目特点分析项目特点分析由于项目证件不齐，工程未开工，但项目的知名度在潜移默化中得到很大的提升，同时通过积极参加济南大型的营销宣传活动，，如房展会，大大增加了市场的关注度开盘前宣传广告分析开盘前宣传广告分析无项目名称项目名称中铁汇展国际中铁汇展国际项目概况项目概况项目位置项目位置济南市高新区工业南路59号（高新区汇展中心西侧）总建筑面积总建筑面积192008 ㎡，地上面积15万㎡，商业面积4万㎡工程进度工程进度现房和准现房，交房时间2011.12.31推出房源推出房源3#精装，9#毛坯去化情况去化情况9#尚未开盘即销售，去化率35%开发商开发商中铁十局集团房地产开发有限公司容积率容积率3.3规划状况规划状况商业和商务办公、酒店产品信息产品信息楼宇结构楼宇结构框架和框架剪力墙楼层数楼层数18，24层标准层层高标准层层高3m,3.5m,1#3.6m 标准层面积标准层面积800㎡分割情况、面积分割情况、面积60-100㎡，9#70-700㎡大堂面积、高度大堂面积、高度9.6m电梯品牌、数量电梯品牌、数量三菱、爱登堡，每栋楼3部空调系统空调系统中央空调和分户空调社区配套社区配套银座购物广场、奥体中心、国际汇展中心、龙奥大厦底商情况底商情况四面沿街，1-2层，共40000㎡车位数量、价格车位数量、价格1003个，只租不售土地年限土地年限40年物业管理公司物业管理公司中铁十局物业管理有限公司物管费用物管费用3元/㎡·月营销情况营销情况一、认筹表现一、认筹表现认筹时间认筹时间9#，9月17日认筹方式认筹方式最高94折二、开盘表现二、开盘表现开盘时间开盘时间11月中旬价格价格9000元/㎡起，均价9500元/㎡推广卖点推广卖点超高性价比，小户型宜投资销售方式销售方式整层，半层，分割散售销售进度销售进度无促销活动及优惠促销活动及优惠无三、开盘分析三、开盘分析客户分析客户分析客户以中小企事业单位为主户型分析户型分析户型分割较小，适合较小企业办公广告分析广告分析纸媒宣传力度低，主要以短信、围挡、户外为主开发企业特点分析开发企业特点分析国有大型企业，雄厚资金实力项目特点分析项目特点分析项目体量小，综合物业种类少开盘前宣传广告分析开盘前宣传广告分析项目名称项目名称玉兰广场玉兰广场项目概况项目概况项目位置项目位置经十东路以南，奥体中心南侧（龙奥大厦南侧）总建筑面积总建筑面积12万㎡工程进度工程进度地上一层推出房源推出房源共3栋，预计先推出1#，靠近路南去化情况去化情况无开发商开发商海尔绿城置业有限公司容积率容积率5.23规划状况规划状况　产品信息产品信息楼宇结构楼宇结构框剪结构楼层数楼层数25层标准层层高标准层层高3.6m标准层面积标准层面积1800㎡分割情况、面积分割情况、面积先推售，后期分割大堂面积、高度大堂面积、高度未定，一层分割好，2楼以上分割电梯品牌、数量电梯品牌、数量三菱，6部=4客+2消防空调系统空调系统中央空调社区配套社区配套酒店，商铺底商情况底商情况有车位数量、价格车位数量、价格未定土地年限土地年限40年物业管理公司物业管理公司绿城物业物管费用物管费用8元（待定）平面布局格式平面布局格式大平层　　营销情况营销情况一、认筹表现一、认筹表现认筹时间认筹时间未定认筹方式认筹方式无认筹情况认筹情况无客户情况客户情况无二、开盘表现二、开盘表现开盘时间开盘时间预计11月份价格价格未定推广卖点推广卖点项目位置，企业品牌，项目高端形象销售方式销售方式先整层后分割销售进度销售进度无促销活动及优惠促销活动及优惠无三、开盘分析三、开盘分析客户分析客户分析无户型分析户型分析无广告分析广告分析目前仍处于入市宣传阶段，渠道集中于报纸，围挡，户外等常规媒体开发企业特点分析开发企业特点分析知名国企与大型房企强强联合，资金实力雄厚和开发水平高项目特点分析项目特点分析成熟社区，高端大盘，已经具备一定的品牌影响力开盘前宣传广告分析开盘前宣传广告分析无项目名称项目名称天业中心天业中心项目概况项目概况项目位置项目位置经十东路南侧，奥体东路以东，龙奥北路以北总建筑面积总建筑面积223656㎡，地上159612㎡，地下64044㎡工程进度工程进度开始动工，挖基坑推出房源推出房源未定去化情况去化情况无开发商开发商山东永安房地产开发有限公司容积率容积率地上5，地下2规划状况规划状况4栋楼，1栋写字楼，7万平/栋；3栋公寓，3万平/栋产品信息产品信息楼宇结构楼宇结构框剪结构楼层数楼层数33层标准层层高标准层层高3.9m标准层面积标准层面积计划1400㎡分割情况、面积分割情况、面积62-388㎡大堂面积、高度大堂面积、高度公共部分精装修电梯品牌、数量电梯品牌、数量4梯+2消防梯空调系统空调系统中央空调社区配套社区配套楼底商业底商情况底商情况未定车位数量、价格车位数量、价格1600个土地年限土地年限40年物业管理公司物业管理公司山东天业物业管理物管费用物管费用4元/平、月装修标准装修标准装修情况：公共部分精装，具体标准未定营销情况营销情况一、认筹表现一、认筹表现认筹时间认筹时间预计11月底认筹方式认筹方式无认筹情况认筹情况无，目前准备企业团购客户情况客户情况无二、开盘表现二、开盘表现开盘时间开盘时间2012价格价格无推广卖点推广卖点　销售方式销售方式　销售进度销售进度无促销活动及优惠促销活动及优惠无三、开盘分析三、开盘分析客户分析客户分析客户以大中型企事业单位办公为主广告分析广告分析项目处于前期树立形象期间，主要还是以形象树立等纸媒宣传为主开发企业特点分析开发企业特点分析开发企业知名度不高，前期形象树立需要做较大的投入项目特点分析项目特点分析项目属于中等体量商业综合项目，目前刚刚开始动工，入市时间离本案较近开盘前宣传广告分析开盘前宣传广告分析无东部区域市场东部区域市场小结小结n目前，济南东部新区写字楼市场在售项目较少，仅有国奥城项目、中铁汇展目前，济南东部新区写字楼市场在售项目较少，仅有国奥城项目、中铁汇展国际、华强国际中心三个项目在售；国际、华强国际中心三个项目在售；n东部新区写字楼市场潜在供应充沛，拥有至少东部新区写字楼市场潜在供应充沛，拥有至少150万㎡的潜在供应；万㎡的潜在供应；n未来东部写字楼的供应将主要源自奥体板块，其在未来东部写字楼的供应将主要源自奥体板块，其在1-2年内将有年内将有10个左右写个左右写字楼项目入市，呈现扎堆开发的状态，在东部市场将占有绝对的主导地位；字楼项目入市，呈现扎堆开发的状态，在东部市场将占有绝对的主导地位；n2011——2012年发售的写字楼产品均在不同程度的投放广告，释放信息积累年发售的写字楼产品均在不同程度的投放广告，释放信息积累客户，如海信龙奥九号、黄金时代广场、启德金融中心等项目；客户，如海信龙奥九号、黄金时代广场、启德金融中心等项目；n受市场形式及各项目工程进度影响，受市场形式及各项目工程进度影响，2011年东部写字楼市场供应相对缓和，年东部写字楼市场供应相对缓和，但各个项目的推广暗流涌动，但各个项目的推广暗流涌动，2012年区域写字楼供应将进入井喷期，可以预年区域写字楼供应将进入井喷期，可以预见届时市场竞争将尤为激烈。

见届时市场竞争将尤为激烈n在激烈的市场情况下，谁先把握客户，谁就能占领市场；在激烈的市场情况下，谁先把握客户，谁就能占领市场；谢谢你的阅读•知识就是财富•丰富你的人生。