泰华养老项目产品及营销建议6.27.pptx

泰 华 地 产养老项目产品及营销建议Product and marketing advice营销策划中心一、养老地产背景三、衡水养老需求五、产品规划建议四、衡水养老模式二、养老地产案例六、养老配套建议目 录七、运营盈利分析八、营销推广建议九、政府相关政策养老的社会背景与形势截止到2014年底，我国老年人口已达到2.12亿，老龄化水平达到15.5%，人口倒金字塔结构开始出现，我国老龄化形势日趋严峻，其特点为：•老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5到2050年，我国老年人口总量将超过7亿•高龄化趋势显著随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势•“未富先老”发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至1万美元，目前平均达到2万美元左右而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元养老的社会背景与形势养老的社会背景与形势•“空巢”老人迅速增加空巢老人即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人，关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养4个老人和1个小孩）愈加明显。

随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加•城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平•而随着老龄化的加剧，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去老年消费市场将成为经济发展的全新增长点，老年消费市场急需开发养老的社会背景与形势随着老龄化的加剧，我国的人口红利将逐步消退，取而代之将是越来越突显的社会养老问题在构建和谐社会、实现中国梦的愿景下，如何为老龄人口创建舒适、健康、安心与幸福的养老居住环境，缓解日益严峻的社会养老压力，已成为摆在政府和企业面前的一项重要课题结论：一、养老地产背景三、衡水养老需求五、产品规划建议四、衡水养老模式二、养老地产案例六、养老配套建议目 录七、运营盈利分析八、营销推广建议九、政府相关政策2.1国外养老模式分析美国现有养老地产产品可以分为四类，其盈利模式多采取租售结合的方式，其运营管理由专业化机构负责，分为居家生活型、辅助生活型、辅助医疗型三种模式。

总体思路其定位满足老年人五类需求：方便和安全、健康和独立、运动和娱乐、学习和交流、年轻和自我价值的实现其功能涵盖：居住功能、医疗护理功能、生活休闲功能、文化沟通功能、精神和文化诉求其设施包括：多元化、现代化的住宅，关注人性化的细节，完整的、可应对紧急情况的医疗服务体系，丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套，方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施，志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻的感觉美国模式：太阳城是美国较著名的老年社区之一，整个社区由：独立家庭别墅、连体别墅、辅助照料式住宅、家庭护理机构和独立居住公寓等产品组成吸引了来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长中案例研究：2.1国外养老模式分析2.1国外养老模式分析2.1国外养老模式分析日本的老年住房普遍有三种模式：在宅养老、机构养老、两代居其特点为：社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式，分为两代居和养老院两种；突出老人自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求；完善的配套设施，优质的针对服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求日本模式：2.1国外养老模式分析港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。

老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住案例研究：2.1国外养老模式分析2.1国外养老模式分析在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题企业从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施的技术问题其盈利方式多为出售住宅、出租公寓、服务收费，其运营管理主要通过发展商自持运营与专业化机构承包国外养老地产小结：2.1国外养老模式分析我国养老地产，按建设经营者不同，划分为三种模式：政府福利型（福利型养老院）、政府收益型（盈利型养老院、老年公寓）、企业赢利型（老年公寓、养老社区）其中，政府福利型及政府收益型养老地产普遍存在床位紧缺的现象，而起所提供的居住条件、服务标准、文化生活等服务均不能满足新兴的庞大的养老服务需求，因而政府鼓励社会资本投入养老地产的开发；房地产公司开发养老地产已有8年以上的历史，而仍未有一套可复制的成功开发模式，养老地产开发仍处于摸索阶段2.2国内养老模式分析国内养老地产模式项目概况：北京太阳城有以下几种产品：住宅式公寓、别墅和租住式、安养式银龄公寓4种。

经营模式：由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式2.2国内养老模式分析北京太阳城2.2国内养老模式分析项目概况：亲和源占地83680㎡，总建筑面积近10万㎡，共16栋建筑，包括12栋公寓，共834套，配套包括会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心经营模式：采取会员制，分为终身制会员和普通会员两种，入住需缴纳会费，并每年定期缴纳年费2.2国内养老模式分析上海亲和源2.2国内养老模式分析园林酒店公寓会所项目概况：项目分区规划为颐养型适老化住宅区、照护型老年公寓区及多功能综合配套区以收取入住会员费（出售使用权）和月费为主要盈利渠道会员售卡率不足20%，不被市场认可石家庄中精众和•阳光汇2.2国内养老模式分析2.2国内养老模式分析2.2国内养老模式分析我国现有养老地产项目在配套服务及产品设计方面已经摸索出一系列的经验和模式，但依然存在收费较高、面向人群较少、家庭概念薄弱的缺点，即最广大的中等收入的老年群体的居家养老需求未得到有效满足小结：一、养老地产背景三、衡水养老需求五、产品规划建议四、衡水养老模式二、养老地产案例六、养老配套建议目 录七、运营盈利分析八、营销推广建议九、政府相关政策3.1衡水市老龄化趋势截至2013年年底，衡水全市总人口448.1万人，60岁以上老年人口为 78.1万人，占衡水总人口17.43%。

按照全市每年平均增加老年人3.5万的速度计算，预计到2015年，老年人口比例将达到17.49%，老年人口总数将可能超过80万国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，作为国家或地区进入老龄化社会的标准，衡水的这一数据远远超过老龄化社会的标准同时，近年来，衡水市的家庭户类型、规模和结构都发生了巨大变化，由原来关系复杂的大家庭户向着小家庭比重不断增加，代际关系逐渐减少，核心家庭日益增多(以一对夫妻及其未婚子女组成的家庭)，家庭户规模逐渐缩小的方向发展3.1衡水市老龄化趋势根据2010年全国第六次人口普查数据显示，衡水市市家庭户逐年增多，家庭户规模逐渐缩小全市常住人口中共有家庭户1258305户，家庭户人口为4135786人，平均每个家庭户的人口为3.29人，比2000年第五次全国人口普查的3.57人减少0.28人，这意味着越来越多的老年人倾向并选择了与子女分开居住，居家养老老人数量处于上升态势数据来源：衡水市2011、2012、2013年国民经济和社会发展统计公报，衡水市第6次人口普查报告等3.2衡水市养老现状分析目前衡水市绝大部分的老人希望居家养老然而目前社区的一些配套设施还不具备居家养老的条件，现有社区无障碍设施和智能化设施并不完善，大部分住宅的设计尚没有考虑老年人养老的需求。

而根据中国传统养老观念，到养老机构养老并不被老人及其子女所接受，同时一些养老机构配套设施不健全、服务质量差的现象也普遍存在，不能满足老年人养老的要求如何满足老年人既能在家养老，又能得到专业的照料的需求？目前能够满足两项要求，并在市场反响较好的模式有两种：1、日间照料机构；2、综合型养老社区日间照料机构可满足居家养老的服务性机构，其提供的服务主要为生活护理、家政服务、精神慰藉、文化娱乐等方面，不能满足老人的专业化医疗需求，同时不能改变现有居住环境对老人行动构成的障碍目前在衡水地区尚无专业化适老社区，处于市场空白阶段，专业化适老社区石家庄也仅有一个，其适老化住宅设计在石家庄尚属首例，但其规模较小，且价格昂贵目前衡水市老龄化趋势明显，养老地产有潜在市场需求，但在整个衡水地区尚无综合型养老地产项目，市场有效需求得不到满足市场需要综合性的适老社区，需要符满足老人居家养老需求并提供专业化医疗、健康、文娱等服务的养老社区小结：3.2衡水市养老现状分析一、养老地产背景三、衡水养老需求五、产品规划建议四、衡水养老模式二、养老地产案例六、养老配套建议目 录七、运营盈利分析八、营销推广建议九、政府相关政策4.1现行养老模式分析衡水现行养老模式主要为两种，一种为居家式养老，一种为机构养老，两种养老方式各有优缺点。

居家养老：现有居家养老服务机构仅有一家：育才社区养老服务中心，该机构开创了衡水市以社区为核心、社区居家养老为依托、社会化专业服务与非专业化服务相结合的新型养老模式，其盈利模式为政府福利补贴，照管服务费等机构养老：整个衡水地区现有养老机构62家，其中市区8家，周边县镇74家其盈利模式为部分为福利性质依靠民政拨款，部分出租床位收取租金及服务费4.2现行养老存在问题居家养老及社区养老在衡水可以归结为一类，统称为居家养老，即老人在家中独居或与子女同住，享受社区养老服务机构服务但在居住条件上，往往缺乏适老化设计，坡道、走廊、楼梯等设施对老人形成较多障碍，社区养老服务存在医护条件匮乏、文娱种类少、场地匮乏、服务条件一般等问题，同时，养老社区的价格过于昂贵养老机构普遍存在位置偏远、规模小、设施差、服务少的问题，衡水现在尚无较高档的养老院，同时，入住养老机构在传统养老概念中并不被老人及其子女所认可入住养老院的老人多为五保老人、失独老人等前期投入大、资金回收周期长是所有开发养老地产项目企业要面临的首要难题，庞大的融资成本严重威胁着养老地产的资金平衡问题，因此需要政府有关部门在政策和金融信贷方面给予大力支持，才能保证各房地产企业对养老地产项目的投资热情，从而促进衡水养老地产项目的顺利发展，为衡水养老事业做出贡献。

4.3适合衡水的养老模式衡水人最为认同的养老模式为居家养老，但现有居住条件并不能满足老人的生理及心理特征，同时，老人与子女同住或就近居住的要求往往与现有社区设计不合理的现状发生冲突，即老人所居住社区不能满足中青年群体居住需求同时，部分老人虽有入住养老机构的意愿，但现有养老机构并不能满足其居住需求，市场缺乏居住条件好、服务配套优秀的养老机构综合型养老社区以其专业化适老住宅通过无障碍设计满足老年群体的生理特征，适老配套满足老年人文化、运动、休闲及实现自我价值等精神追求4.3适合衡水的养老模式在开发过程中，要考虑资金的运作问题，即前期回收成本，后期运营持续盈利，同时要考虑经济效益与社会效益的协调问题，在政策扶持、社会参与的基础上满足成本回收的问题，通过专业化适老服务回收成本，通过公益化养老机构解决失独老人及空巢老人的安置问题，以综合性的养老服务对解决老龄化问题作出努力，实现老有所乐、老有所居的社会目标在资金回收方面，可通过出售微型别墅、花园洋房等产品来实现资金回笼，支撑项目运作；通过老年公寓的出租、养老护理机构的低偿或无偿使用满足社会效益，通过提供养老服务获得长期运营收益在运营管理中，前期采取与专业机构合作的方式运营，满足住户的养老服务需求，公司在。