第九章-房地产开发企业营业收入的核算.doc

第九章　房地产开发企业营业收入的核算 第九章　房地产开发企业营业收入的核算第一节　房地产营业收入核算概述　　一、收入的分类　　收入是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入一般包括主营业务收入、和其他业务收入两部分　　（一）主营业务收入　　主营业务收入是指企业从事主要经营活动所取得的收入，可以根据企业营业执照上主营业务范围来确定房地产开发企业的主营业务收入一般包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和投资性房地产的租金收入等　　（二）其他业务收入　　其他业务收入是指企业非经常性的，兼营的业务产生的收入一般包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产（设备等）出租收入等　　　　二、房地产开发企业营业收入的确认和营业成本的结转　　（一）营业收入的确认　　营业收入的确认是指何时登记营业收入一般来说企业应当在发出商品、提供劳务同时收取价款或取得索取价款的凭据时确认经营收入　　根据上述收入确认的一般标准，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业营业收入的确认可分为以下几种情况：　　1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。

　　2.房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现　　3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件　　4.房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用　　（二）营业成本的结转　　为了正确反映每一会计期间的收入、费用和利润情况，房地产开发企业应根据收入与费用配比的原则，在确认收入的同时或同一会计期间结转相关的成本　　除结转成本外，在确认收入的同时还要计算和确认相关的税金具体见本讲座第七章流动负债部分税金的核算） 第二节　房地产开发企业主营业务收入的核算 　　　　一、主营业务收入及相关成本结转的账户设置　　（一）“主营业务收入”账户　　房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租房地产所取得的经营收入，应设置“主营业务收入”账户该账户属于损益类账户其贷方登记本期实现的主营业务收入，借方登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。

期末结转后，该账户应无余额　　主营业务收入账户应按照主营业务的类别设置明细账，进行明细核算如：　　主营业务收入——土地转让收入　　　　　　　　——商品房销售收入　　　　　　　　——配套设施销售收入　　　　　　　　——代建工程结算收入　　　　　　　　——房地产出租收入等　　（二）“主营业务成本”账户 　　按照会计核算的配比原则，企业在实现收入的同时，应该结转与该收入相关的成本　　为了结转主营业务收入的相关成本，企业应设置“主营业务成本”账户该账户属于损益类账户其借方登记从有关账户结转来的与实现收入相关的开发产品等的实际成本，贷方登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务成本期末结转后，该账户应无余额　　主营业务成本账户应按主营业务的类别设置明细账户，该账户的明细账户应与“主营业务收入”的明细账户相对应 　　如：　　主营业务成本——土地转让成本　　　　　　　　——商品房销售成本　　　　　　　　——配套设施销售成本　　　　　　　　——代建工程成本　　　　　　　　——投资性房地产累计折旧（摊销）等　　　　二、土地和商品房销售收入的核算　　开发和转让、销售土地和商品房是房地产开发企业的最主要业务。

企业转让、销售土地及商品房，有销售实现同时收款、销售实现款项未收和过去已预收账款三种不同的情况如果企业预收账款不多，也可以不设“预收账款”账户，发生的“预收账款”直接在“应收账款”账户核算即登记在应收账款账户的贷方）　　现举例如下：　　【例8-1】企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米售价2500元，共500万元，按照合同规定，已预收定金200万元，现房屋已竣工并办理决算，实际总成本400万元，并向买方办理了交接手续，余款已全部收讫并存入银行应作如下会计分录：　　[答疑编号811090101：针对该题提问]　　（1）房屋竣工进行决算时：　　 借：开发产品——房屋（某小区）　　　　　　　4 000 000　　 　　贷：开发成本——房屋开发（某小区）　　　　　4 000 000　　（2） 确认已实现的收入时：　　借：应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　5 000 000　　　　贷：主营业务收入——商品房销售收入　　　　　5 000 000　　（3） 冲转预收定金时：　　借：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　2 000 000　　　　贷：应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　2 000 000　　（4）收到余款时：　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　3 000 000　　　　贷：应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　3 000 000　　（5）按照规定计算出应交纳营业税25万元、城市维护建设税1.75万元、教育费附加0.75万元、土地增殖税21.75万元。

　　借：营业税金及附加　　　　　　　　　　　　　　492 500　　　　贷：应交税费——应交营业税　　　　　　　　　　250 000　　 　　　　　　　 ——应交城市维护建设税　　　　 17 500　　 　　　　　　　 ——应交土地增殖税　　　　　　　 217 500　　 　　　　　　　 ——应交教育费附加　　　　　　　　 7 500　　（6）结转已售商品房的营业成本4 000 000元　　借：主营业务成本——商品房销售成本　　　　　4 000 000　　　　贷：开发产品——房屋（某小区）　　　　　　　4 000 000　　【例8-2】企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800万元，实际开发成本560万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行作如下会计分录：　　[答疑编号811090102：针对该题提问]　　（1） 确认已实现的收入时：　　 借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　8 000 000　　 　　贷：主营业务收入——土地转让收入　　　　　8 000 000　　（2） 结转转让土地的实际成本时：　　 借：主营业务成本——土地转让成本　　　　　5 600 000　　 　　贷：开发产品——土地　　　　　　　　　　　5 600 000　　（3） 按照规定计算出相关税金及附加时，分录参照例8-1。

　　　　三、代建房屋和工程结算收入的核算　　（一）代建工程的结算办法　　房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程的结算收入　　房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现　　根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：　　1.一次结算代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算办法具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算　　2.分期结算代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入　　目前房地产开发企业一般采用一次结算方式　　（二）代建工程收入核算举例　　【例8-3】某房地产公司3月份接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为5个月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工程款40万元发生以下经济业务：　　1.3月12日收到市政工程局第一个月预付款40万元　　[答疑编号811090103：针对该题提问]　　借：银行存款　　　　　　　　　　　400000　　　　贷：预收账款——市政工程局　　　　400000　　2.4月5日收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为90万元。

　　[答疑编号811090104：针对该题提问]　　借：原材料——钢材　　　　　　　　900000　　　　贷：预收账款——市政工程局　　　　900000　　3.第4、5、6月收到市政工程局预付款　　每月收到预收款时分录如下：　　[答疑编号811090105：针对该题提问]　　借：银行存款　　　　　　　　　　 400000　　　　贷：预收账款——市政工程局　　　　400000　　（注：到6月末，预收账款账户已有贷方余额250万元）　　4.7月26日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工，验收合格按合同规定将工程结算账单交给市政工程局工程全部价款为300万元根据有关凭证作如下会计分录：　　[答疑编号811090106：针对该题提问]　　① 确认代建工程结算收入和应收账款　　借：应收账款——市政工程局　　　　　　3 000 000　　　　贷：主营业务收入——代建工程结算收入 　3 000 000　　②转销原来的预收账款　　即将从市政工程局预收的全部账款转入应收账款账户：　　借：预收账款——市政工程局　　　　　　2 500 000　　　　贷：应收账款——市政工程局　　　　　　2 500 000　　③结转代建工程的销售成本。

　　假定该项工程已经结转了完工工程成本即已将“开发成本——代建工程开发”结转到“开发产品——代建工程”账户该项工程的实际成本为260万元那么，当确认了销售收入的同时，要结转代建工程的销售成本，分录如下：　　借：主营业务成本——代建工程成本　　　2 600 000　　　　贷：开发产品——代建工程　　　　　　　2 600 000　　5.7月30日收到市政工程局补付的工程款50万元，已存入银行　　[答疑编号811090107：针对该题提问]　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　500 000　　　　贷：应收账款——市政工程局　　　　　　　500 000　　6.计算代建工程应交的相关税金：（营业税税率为3%、城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%）　　应交营业税=3 000 000×3%=90000（元）　　应交城市维护建设税=90000×7%=6300（元）　　应交教育费附加=90000×3%=2700（元）　　借：营业税金及附加　　　　　　　　　　　　99000　　　　贷：应交税费——应交营业税　　　　　　　　90000　　　　　　　　　　——应交城市维护建设税　　　　 6300　　　　　　　　　　——应交教育费附加　　　　　　 2700　　 　　四、房地产出租经营收入的核算（见本讲座第六章”投资性房地产”）　　 　　　　五、房地产开发企业特殊销售业务的核算　　（一）分期收款开发产品的核算　　房地产开发企业为了促进销售，可。