南京仙林金鹰项目市调报告课件.ppt

仙林金鹰项目市调报告开发经理：屠钧2013.11.20三、仙林地区交通及构成1、当地现在及将来交通工具2、地区交通网状图3、地铁（2号线、4号线）4、公交（50、70、97、107、108、130、146、310）5、非经营专车（厂车、校车）四、市政开发1、酒店2、公园3、医院4、商业5、住宅（已建、在建住宅、挂牌土地、待规划土地）6、大学&人口构成七、其他1、2009年9月仙林人口构成2、2009年9月仙林人口消费构成3、2010年仙林人口消费构成分析4、2010年仙林人口年度波动特点5、仙林人口发展情况预测八、商圈1、2km核心商圈2、5km二级商圈3、8km三级商圈4、综合辐射商圈金鹰仙林项目市调报告——目录一、区域位置1、与主城区的位置关系2、与主城区的道路连接及距离3、仙林各区域规划二、仙林地区道路状况1、规划路网2、已完成路网（大学集中区&科技产业园）五、区域内商业构成及经营情况1、大成名店2、亚东城商业配套3、咏梅山庄底商4、仙林大市场六、仙林辐射区域1、尧化地区2、马群地区3、仙林人口分布示意金鹰仙林项目市调报告—— 1-1 与主城区的位置关系龙潭地区2010年人口现状4.2万规划远景40万人新尧地区20010年人口现状10万规划远景15万人仙林地区向东发展增长极，接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术产业，用地80平方公里，远景规划人口60万人。

2010年人口达到34万人南京主城区新街口出发至仙林地区25分钟车程，通过2条主干道与仙林地区连接金鹰仙林项目市调报告—— 1-2 与主城区的道路连接及距离片区中心金鹰仙林项目市调报告—— 1-3 仙林各区域规划仙林中心金鹰仙林项目市调报告—— 2-1 规划路网金鹰仙林项目市调报告—— 2-2 已完成路网（大学集中区&科技产业园）仙林地区交通工具构成地铁类型：无车居民、学生特点：快捷、便宜、准点金鹰仙林项目市调报告—— 3-1 当地现在及将来交通工具公交类型：当地居民、学生特点：便宜、方便出租车类型：数量较少，仅为送人来居多特点：快捷、方便私家车类型：当地高收入居民、部分高校老师特点：快捷、随心校车类型：教师、部分学生特点：方便、准点现主力交通工具说明：仙林现交通工具的主要构成，随着仙林新市区人口的大规模迁入，其中作为短距离移动的主要工具黑车还有进一步增加的可能，但将随着大规模公交系统的形成而缓慢衰退现保有量及使用频率还不够多，随着仙林人口的大规模增加及中高收入阶层的大规模搬入，将快速的增加私家车的保有量，自行车和出租车将随着仙林地区的成熟，进入快速增长期黑车类型：当地居民、学生特点：便宜、方便将来主力交通工具说明：2009年11月，直达主城区新街口的地铁2号线首先贯通仙林市区，地铁4号线于2011年12月开建，2015年开通。

地铁和公交车的交换站位于金鹰仙林MALL的南面，离金鹰主入口约200米为仙林地区与市区的主要交通工具 自行车类型：当地居民、学生特点：便宜、方便、随心（本地使用）现较少使用的交通工具说明：金鹰仙林项目市调报告—— 3-2 地区交通网状图金鹰仙林项目市调报告—— 3-3 地铁（2号线、4号线）地铁二、四号线并行路地铁二、四号线并行路段段金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 50路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 70路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 97路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 107路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 108路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 130路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 139路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 310路公交路线图金鹰仙林项目市调报告—— 3-5 非盈利车辆（校车及厂车）非盈利车辆 南师大工作日――往市区：21次，28辆班车/天法定节假日及周末――往市区：6班次/天中医药大学工作日――往市区：12班车/天法定节假日及周末――往市区：5班次/天南京财经大学工作日――往市区：11班车/天；限教职工法定节假日及周末――往市区：5班次/天；校车厂车往南京炼油厂――停靠听泉山庄金鹰仙林项目市调报告—— 4-1 酒店金鹰仙林项目市调报告—— 4-2 公园金鹰仙林项目市调报告—— 4-3 医院金鹰仙林项目市调报告—— 4-4 商业项目公司总建面积预计户数容纳人口交付时间目前入住率已建住宅小区赛世地产24000024007200200760%栖霞建设28600028608580200770%亚东建发500000500015000200770%星晟房产550005501650200850%栖霞建设158000158047402008/70%新城房产150000150045002008/60%栖霞房产5400054016202008/80%交通置业9700097029102008/60%招商局155000155046502008/60%南大生活区3040003000200860%仙林房产206000206061802008/80%紫金5900059017702008/50%中低价房12000012003600200970%合计238400020800654002009年N/A项目名称户数入住率预计现人口达95%时人口现私家车数已建成住宅小区金陵家天下约320户80%以上约770人912人超200辆仙鹤公寓约400户80%以上约960人1140人超200辆听泉山庄351户80%以上约840人1000人超300辆仙鹤山庄90户60%以上约160人257人超60辆沁兰雅筑207户50%以上约310人590人150辆咏梅山庄713户90%以上约1925人2032人超170辆合计约2081户约64%约4005人约5931人超1080辆摄山星城片区约10000户 30％以上约20000约57000人N/A地区原住居民住宅区约12000户 50%以上约30000人不太可能增加N/A项目公司占地面积容积率 总建面积预计户数容纳人口交付时间待拍地块A-1573770.8459024591377A-22901501.8522270522315668B-11779810.814238514244272B-21546971.827845527858354C-2708580.8566865671701C-31047161.818848918855655合计85577912341861234237026金鹰仙林项目市调报告—— 4-5 住宅仙林地区现有常住人口说明：仙林地区除学生人口外，现09年常住人口基数约为63734人，空置商品房及经济适用房预计可入住60006人，2010年含学生人口数为34万人。

预计仙林2010年年底，常住人口将超过16万人（8成入住），含学生人口将超过34万人预计至2011年底，常住人口将超过19万人（8成入住），含学生人口将超过38万人其中：原住民人口从2007年的3万人一直维持基本不变；经济适用房人口将从2007年的2万增加到2010年5.1万人（8成入住）；商品房人口从2009年的8.7万人增加到2011年11万人；学生人口从2009年的18万增长到2011年19万人；序号学校09年现人数09年学生数09年学生住校数09年教职工数09年教职工住校预计10年人数预计12年人数1南京财经大学2668023000230003680N/A27214277582南京中医药大学1160010000100001600N/A11832120693南京师范大学1740015000150002400N/A17748181034南京邮电大学2610022500225003600N/A26622271545南京大学在建N/AN/AN/AN/A5000150006技师学院580050005000800N/A591660347应天学院2088018000180002880N/A21298217248中北学院10440900090001440N/A10649108629森林公安学院2784024000240003840N/A283972896510紫金学院9280800080001280N/A9466965511工业职业技术学院1740015000150002400N/A177481810312信息职业技术学院9280800080001280N/A94669655合计18270015750015750025200N/A19135420508112外国语分校301626002600416N/A3076313813南师大附属中学162414001400224N/A1656169014仙林中小学23202000N/A320N/A2366241415国际学校302260N/A42N/A308314总计18996216376016150026202N/A198761202736金鹰仙林项目市调报告—— 4-6 仙林当地学校本科南京大学南京邮电大学南京中医药大学金鹰仙林项目市调报告—— 4-6 学校南京财经大学南京师范大学中北学院中小学专科信息职业技术学院森林公安学院紫金学院工业职业技术学院技师学院仙林外国语分校南师大附属实验中学仙林中小学国际学校应天学院楼层单层面积主经营业态平均租金租金例子4F24000m网吧、餐饮、KTV2元/天/㎡2ktv,约250m ，190000元/年，2元/天/㎡3F24000m网吧、餐饮2元/天/㎡“东北饭店”，2元/天/㎡2F24000m服饰、化妆品、小型书店、数码1.5～3元/天/㎡2042号商铺，48㎡，年租金5万（2.8元），原租金3.2万（1.8元）1F24000m餐饮、运动休闲，眼镜、数码、美容美发，电信、联通营业厅4.6～6元/天/㎡东京秀客，180元/月/㎡（6元/天/㎡），租金增幅5％/年B124000m小型低档餐饮、美容美发、电玩、超市3~4.5元/天/㎡“一窝鸡”租期5年，至2010年，租金3元/天/㎡B224000m台球室、停车场1元/天/㎡N/A金鹰仙林项目市调报告—— 5-1 大成名店大成名店经营特点说明：餐饮—餐饮生意很好，但档次都不高，客单价在5元～35元之间。

服饰—日韩风格为主基调，档次很低其他—多家小型书店，以考研书籍为主娱乐—电玩1家，网吧10家，KTV2家，生意很好日常生活配套—苏果超市1家，3家发型店，生意很好，但价格便宜停车—地面停车位93个，地下停车位80个，停车场设置在B2不太合理， 都不愿下去，车辆直接停在路边综合说明：2005年开业，平均—年营业9月（有3个月的时间是闭店）； 全部服务学生；目前已出现转租现象（有二、三房东）内部管理很差， 物业服务的口碑差，物业管理费为4元/月，整体物业价值较低序列业态店名经营面积1F面积租约年限 预计租金1餐饮标晖食府N/AN/A5年N/A2老妈火锅N/AN/AN/A3东北炖N/AN/A3.5元/天/㎡4美容朝晖美容140㎡N/A3元/天/㎡5服饰耐克专营店200㎡N/AN/A6咖啡馆名典咖啡N/AN/AN/A7糕点莎莉文蛋糕70㎡70㎡6万/年，年递增0.5万/年（2.35元/天/㎡）8社区配套港华燃气N/AN/AN/A9福耐特干洗140㎡140㎡8、8、9、9、10万/年（1.7元/天/㎡）10尤萨干洗70㎡70㎡6万/年，年递增1万/年11兴业自助银行N/AN/AN/A12东瑞医务室140㎡N/AN/A13苏果生活超市1000㎡N/AN/AN/A14餐饮仙林大酒店N/AN/AN/AN/A15陈生记N/AN/AN/AN/A16韩式烧烤N/AN/AN/AN/A17食鼎珍N/AN/AN/AN/A注：产权式商铺，产权人与物业公司同时对外出租，物业公司的租金范围是平均2～2.5元/天/㎡，业主自己对外出租的租金标准相对较低，最低听说有1.5元/天/㎡。

金鹰仙林项目市调报告—— 5-2 亚东城商业配套 亚东城经营特点说明：餐饮－主要消费人群为周边住家户，所以客单价平均在50～80元/人服饰－基本没有零售－1家小型苏果超市，生意不太好娱乐－2F有1家150m2左右的跳操、健身房日常生活配套－2家洗衣房，主要客户来自北部的老住宅区业主停车－路边广场停车综合说明－定位为社区服务中心，以周边业主为目标客户，位置相对较偏是制约物业价值提升的最大因素序列业态店名经营面积1F面积租约年限预计租金1金融交通银行2160m280m2～5年3元/天/㎡；租金年增长率为2％～5％2工商银行2160m280m3娱乐知了网络2240m280m4新概念网络2500mN/A5零售苏果超市23000m23000mN/AN/A6生活配套诚得利眼镜2160m2160m2～5年3元/天/㎡；租金年增长率为2％～5％7圣罗兰面包房240m240m8华仔发型280m280m9宝岛眼镜2160m2160m10超研美容2160m2160m11亮丽眼镜2160m2160m12康沁堂大药房2320m2320m金鹰仙林项目市调报告—— 5-3 咏梅山庄商业配套咏梅山庄经营特点说明：餐饮服饰其他零售娱乐－2家网吧，客源主要为周边的住户以及部分南师大学生日常生活配套－苏果超市，约3000m2的营业面积停车－路边随意停车综合说明－目前当地租金最高的商业物业，但规模较小，随着其他地块的开发以及入住率的逐步提升，此处的商业价值必将贬值。

序列业态店名经营面积1F面积租约年限预计租金1小餐饮210m /间6～7元/天/㎡2音像2/10m 间6～7元/天/㎡3水果零售2/10m 间6～7元/天/㎡4食品2/10m 间6～7元/天/㎡5服饰2/10m 间6～7元/天/㎡金鹰仙林项目市调报告—— 5-4 仙林大市场汪汇泉 07.09.20仙林大市场经营特点说明：餐饮服饰其他零售娱乐日常生活配套停车综合说明－简易隔间营业房，10m2/间，不超过100间，附近学生前来消费金鹰仙林项目市调报告—— 6-1 尧化地区尧化地区情况分析图人口主要聚集在靠312国道附近的尧化地区，离金鹰仙林MALL约5公里现有商业1家苏果超市社区店，五星电器1家，1家低档服装城；路边沿街店人口构成以25～55岁之间的中青年为主消费习惯大宗购物在新街口附近消费经济特点加工、制造人口基数共约9000户，5.7万人左右重点企业新港开发区一带大型合资厂、南京炼油厂人口分布马群地区情况分析图金鹰仙林项目市调报告—— 6-2 马群地区人口基数约5万人左右人口分布人口主要聚集在天泓山庄、百水芊城附近，离金鹰仙林MALL约8公里现有商业马群招商花园城、小型超市、 路边店人口构成以35～50岁的中年为主消费习惯大宗购物到新街口附近消费经济特点生活服务型重点企业N/A金鹰仙林项目市调报告—— 6-3 仙林人口分布示意仙林大学城区域消费群教职工商品房消费人群中小学生消费群仙林金鹰SC项目定位——7-1 2010年9月仙林人口构成主要来源：12所大学年 龄 层：18-23岁为主男女比例：52：48（需查核学校类型）人口更迭：每年更迭25%总人口数：约18万大学生总人口约34万视大学招生情况及居民搬迁情况主要来源：几所中小学年 龄 层：8-16岁为主男女比例：51：49人口更迭：短期不更迭总人口数：约0.6万主要来源：300万㎡中的65%中密度住宅年 龄 层：30-50岁为主男女比例：1：1人口更迭：单套住房，有部分有私家车、但部分无车族须交通条件较好及配套到位方入住。

总人口数：约8.7万（入住率80%）主要来源：12所大学及几所中小学年 龄 层：35-60岁为主男女比例：1：1（需查核学校类型）人口更迭：一般住市区，学校班车上下班接送总人口数：约2.6万（按学生数的16%）原住民消费群主要来源：原住民年 龄 层：35-60岁为主男女比例：1：1人口更迭：年青人口较少，长住总人口数：约3万主要来源：摄山星城年 龄 层：30-50岁为主男女比例：50：50人口更迭：单套住房，对公交系统需求很大总人口数：约5.1万经济适用房消费群鼓楼医院消费群主要来源：鼓楼医院年 龄 层：20-50岁为主男女比例：50：50人口更迭：单套住房，对公交系统需求很大总人口数：约2万仙林大学城区域2010年仙林总消费金额预计约在26.355亿月 开 支：1500~3000元消费特点：中高消费以到南京市区消费为主月 开 支：200元左右消费特点：随意消费特点：其基本生活消费转移到 金鹰，但大额开支仍 以南京市区为主消费特点：基本不在校消费，仅在金鹰做简单消费（400元/月）月 开 支：500元左右消费特点：以满足基本生活需求物品为主鼓楼医院消费群仙林金鹰SC项目定位——7-2 2010年9月仙林人口消费构成月 开 支：1000元消费特点：话费50元，交通50元，餐费600元，服饰等200元，书籍20元，其他80元大学生消费群月 开 支：1500-3000元教职工商品房消费人群中小学生消费群原住民消费群经济适用房消费群月 开 支：800~1500元消费特点：大部分生活开支以满足基本生活需求为主，当地消费满足为主类别平均消费元/月年龄结构（岁）总金额万/年占比人口占比外出就餐比例金额万/年本类型餐饮占比零售金额万/年本类型服饰占比娱乐休闲金额万/年本类型娱乐占比大学生消费群100018-2311520030.27%16.042.11%20%2304038.37%25%2880040.42%12%1382447.49%商品房消费群150030-5015660041.15%8.722.89%12%1879231.29%15%2349032.97%5%783026.90%鼓楼医院消费群 150025-35360009.46%2.05.26%20%720011.99%25%900012.63%15%540018.55%适用房消费群80030-504896012.87%5.113.42%15%734412.23%12%58758.25%1%4901.68%原住民消费群50035-60180004.73%3.07.89%5%9001.50%15%27003.79%1%1800.62%教职工消费群20035-6046801.23%2.66.84%50%23403.90%25%11701.64%25%11704.02%中小学生消费群 2008-1610800.28%0.61.58%40%4320.72%20%2160.30%20%2160.74%合计38052028.29%38.033.42%6004815.78%7125126.31%2911024.87%说明：1、2010年，仙林大学城区域，产生160409万元本地商业消费金额，其中餐饮占约37%、零售约占55%，娱乐约占18%。

2、其中大学生所消费的约占总消费比例的41%，“商品房、鼓楼医院、教职工”三者消费群所消费的约占总消费比例的48%，两者两合占总消费比例的89%3、仙林金鹰SC主力消费人群年龄层为：18-23岁的青年大学生及30-55岁为主体的中年消费群体4、仙林金鹰SC主力消费人群的主消费类型为：主力价格带为12-20元、40-70元的各式餐饮；主力价格带为60-180元、300-450元的服装零售及中档百货、量贩超市、中偏高的电器、IT及数码；休闲娱乐构成以：学府书店、量贩KTV、中价位的电影院、低偏中价位的网吧、电玩等为主仙林金鹰SC项目定位——7-3 预计2010年仙林人口消费构成分析2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月人口(万)341534343434151534343434占比100%44%100%100%100%100%44%44%100%100%100%100%仙林金鹰SC项目定位——7-4 2010年仙林人口年度波动特点035302520151051月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月人口(万)占比时间2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年人口(万)24283435373940414243444502007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年仙林金鹰SC项目定位——7-5 仙林人口发展情况及预测人口(万)45403530252015105金鹰仙林项目市调报告—— 8-1 2km商圈2km核心商圈核心商圈内现常住人口约4万人，10年人口预期约为7万人，学生人口约为8万，医院常规人口为2万人。

合计10年核心商圈人口将达到17万左右金鹰仙林项目市调报告—— 8-2 5km商圈5km二级商圈二级商圈内现常住人口约5万人，10年人口预期约为6万人，学生人口约为10万合计10年二级商圈人口将达到16万左右金鹰仙林项目市调报告—— 8-3 8km商圈8km三级商圈三级商圈内现常住人口约11万人，10年人口预期约为15万人，学生人口约为1万合计10年三级商圈人口将达到16万左右金鹰仙林项目市调报告—— 8-4 综合商圈综合辐射商圈综合商圈内的现常住人口约20万人，10年人口预期约为34万人，学生人口约为20万，医院人口约为2万人合计10年综合商圈内的人口将达到50万左右金鹰仙林项目市调报告—— 楼面设置金鹰仙林项目市调报告——G层平面图金鹰仙林项目市调报告——1层平面图金鹰仙林项目市调报告——A馆2、3、4层平面图金鹰仙林项目市调报告——主力店金鹰仙林项目市调报告——餐饮集中区域餐饮集中在B、D、F栋区域，B栋为主力店粤鸿和，特色餐饮和轻餐饮集中在D栋与F栋中餐品牌：山城棒棒、蓉汇、东北炖、湘菜园、呱呱叫干锅等西餐品牌：欧美亚自助烤肉、奶酪时光、德国啤酒花园、土大力、西客牛排等快餐品牌：肯德基、麦当劳、老娘舅等轻餐饮品：DQ冰激凌、春娇与志明、面包新语、快乐柠檬、瑞可爷爷蛋糕等咖啡厅： COSTA咖啡、蓝湾咖啡、惬意咖啡等金鹰仙林项目市调报告——问题与思考定义商圈该项目定义规划为都市白领层，覆盖仙林地区，并辐射南京都市圈，可是该项目的总体量（10万平方），并没有体现出对周边城市的辐射力。

主力店问题金鹰精品超市放在远郊的奥特莱斯里，定位人群并不明确电影院在这里是希望吸引20万大学生客源，但是其他配置是在回避大学生群体，两者是否有一定矛盾餐饮的品牌和定位 整个项目的餐饮品牌主要以西餐、轻餐、茶饮、休闲快餐为主，餐饮配比占总面积的35左右但是COSTA咖啡等项目放在国际名品区域似乎更合理我司开发规划该项目自2009.12.18开业后，生意一直不温不火，在仙林地区商品房人口入住率逐年提升后，该项目的经营较前期有了很大幅度的增长，2013年上半年（1-6）月份，销售额2. .9亿元，比2012年同期上升了39.8%，经过近4年的培养和消化期，该商圈已经接近成熟建议公司选择在该商圈合适的地点，开设店铺。