广州荔湾动感小西关项目物业发展建议与定位报告课件.ppt

120122012年年6 6月月荔湾区荔湾区““动感小西关动感小西关””项目项目物业发展建议及系统定位报告物业发展建议及系统定位报告2PART 1PART 1PART 1PART 1PART 2PART 2PART 2PART 2PART 3PART 3PART 3PART 3附件附件附件附件策略前思考策略前思考项目基地研究分析项目基地研究分析项目定位与发展建议项目定位与发展建议执行团队执行团队Contents 目录目录 3PART 1策略前思考策略前思考4项目目前的发展定位有一定的局限性业态丰富，主力业态生命力较强，缺乏系统规划和运营，品质感缺失Ø西关：身处西关腹地，具有西关风情（历史广州的人文）Ø小：比起西关体量不大，是西关的缩影Ø动感：时尚、潮流、娱乐、休闲的聚集地Ø员工宿舍、如家酒店等Ø银行、写字楼、汽车修理厂Ø秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜珈馆、日本料理等Ø羽毛球馆、篮球馆等重新自我定义+赋予新的功能概念模糊、边界模糊自我定义不清晰开发模式不明确现实问题现实问题5[关键洞察一]￿核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题[关键洞察二]小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。

￿项目策略思考项目策略思考[关键洞察三]由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实￿6对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值[关键]定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位富凯——三旧改造示范者动感小西关价值=重新定义+赋予新功能项目策略思考项目策略思考7两种不同开发路径两种不同开发路径基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索方向方向1方向方向2￿￿￿￿￿以“居住”为主导，项目用地变身为商住用地性质￿￿￿￿￿以“商业”为主导，项目用地仍维持商业用地性质8现实问题与操作推演增值性需求，长线收益最大化短期获利Ø维持商业用地性质，“三旧”改造Ø特色主题商业持有+销售ØLOFT/SOHO创意空间销售Ø创意写字楼+特色酒店出租Ø挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益Ø补35%的地价，拍回项目地块的使用权，重新开发Ø商业裙楼销售（招租）+住宅销售v vs s方向方向1方向方向2正面影响：1.快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价2.拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发住宅，短期内能获得最大收益负面影响：容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争）失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧对企业形象的影响（政府和公众）失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会影响企业在广州重要地段的价值占位给后续与政府协商取得土地时增加了难度正面影响：能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发长期的租金收益锻炼企业的团队打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会树立形象（政府公众）打响品牌企业未来的战略定位获得政府支持重要区域的市场占位负面影响：改造成本高，资金回笼较慢后期长效运营的不确定因素9核心问题1核心问题核心问题核心问题2老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。

能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个重要抉择！富凯-广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？10方案一数值租/售单价小计总租金/销售收入容积率￿￿￿￿￿3.026.4亿元住宅约710000/7100028000约19.9亿元裙楼商业约150000/1500043000约6.5亿元总建筑面积86860.65开发费用（不含取地成本）：4亿元静态下总利润额22.4亿元假设：1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860㎡；2.假设项目的建设成本单价为：4500元/㎡，则总建筑成本约为4亿元；3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元方向方向1备注：以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额21亿元，与第二种开发模式下即以商业为主导，静态下的利润总额63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在40年经营期内，相差约40.6亿元11地块周边在售同质住宅项目价格一览项目名称所在区域均价逸翠湾￿￿￿黄沙大道8号26000元/M2逢源新城市￿荔湾区逢源路25000元/M2荔庭雅居荔湾西华路30号18500元/M2金域华府￿荔湾区康王中路24000元/M2兰亭璟豪大德路24000元/M2宏新华庭￿光复北路￿（陈家祠）24000元/M2美荔尚筑中山七路26000元/M2元邦明月星辉￿文昌北24500元/M2华林国际誉品长寿路与康王中路交界￿18000元/M2龙锦大厦龙津东路19000元/M2本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%）28000元/￿M212地块周边在售同质商业项目价格一览项目名称所在区域均价万科-金色康苑￿裙楼商业￿￿￿荔湾区康王北路55000元/M2逢源新城市￿￿裙楼商业荔湾区逢源路50000元/M2目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比较，推测本项目裙楼商业的销售均价：权项与权值金色康苑逢源新城市本项目临街展示面0.90.80.3与地铁的关联度0.80.90.5商业氛围0.70.80.5项目体量0.80.60.5在第一种开发模式下，假设本项目商业裙楼面积为1.5万平方米，综合以上各项权值的对比分析，本项目商业裙楼部分，未来的商业定位将主要以社区配套商业为主，按照目前广州市中高档社区配套商业的租金均值大约80-100元/㎡/月，按照8%的投资回报率，在40年的使用期内，推算本项目目前商业裙楼的销售均价大约为￿35000元/㎡，（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%），预计本项目商业部分2015年销售时的价格约为43000元/㎡。

13如何站在城市及区域发展的高度，将本项目打造成荔湾区独具特色的都市综合体商业项目，代言区域商业价值，引领区域商业发展？这是一个战略议题，上海天启&开启机构将凭借自身多年的房地产系统运营开发经验，通过系统专业分析、整合内外资源，为本项目寻找最佳的解决方案！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！方向方向2￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿以以““商业商业””为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：14以下将主要针对本项目在第二种发展路径即商业用地开发模式下商业用地开发模式下，，项目的可行性分析、发展建议及服务建议的探讨，在达到利润最大化同时，树立企业品牌形象15PART 2项目基地条件研究分析项目基地条件研究分析1.1.研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系2.2.项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）3.3.市场研究分析市场研究分析市场研究分析市场研究分析16城市规划解读城市城市机遇机遇17￿ ￿A.￿A.￿广佛同城一体化不断推进广佛同城一体化不断推进￿ ￿B.￿B.￿广佛肇经济圈升级和优化广佛肇经济圈升级和优化￿ ￿C.￿C.￿广州国际大都市日趋显现广州国际大都市日趋显现空间结构、产业结构、交通体系不断优势互补、转型调整、升级优化18《《珠三角规划纲要珠三角规划纲要》》对广州的定位：对广州的定位：区域文化教育中心、国家中心城市、综合性门户城市和广东宜居城乡的““首善之区””和面向世界、服务全国的国际大都市 。

广州作为岭南文化的中心地、改革开放前沿广州作为岭南文化的中心地、改革开放前沿地、近现代革命策源地、海上丝绸之路的发祥地，地、近现代革命策源地、海上丝绸之路的发祥地，有着两千多年的历史，文化积淀深厚，创造了雄有着两千多年的历史，文化积淀深厚，创造了雄厚的物质和精神财富；广州作为国家重镇，国民厚的物质和精神财富；广州作为国家重镇，国民生产总值十几年来一直保持全省第一、全国第三生产总值十几年来一直保持全省第一、全国第三的位置 2 2、总结、总结课题一：在广州国际大都市的进程中，本项目应该扮演什么样的角色？19区域规划解读区域区域机遇机遇20 广州市城市空间结构规划构建紧凑多中广州市城市空间结构规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分心组团式网络结构，在市域范围内划分““一一主六副主六副””七个分区，每一个分区内形成多个七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成““舒展的紧凑城市系统舒展的紧凑城市系统””广州城市空间结构规划广州城市空间结构规划1 1、规划解读、规划解读21白云新城白云新城白鹅潭地区白鹅潭地区中轴线南段地区中轴线南段地区琶洲地区琶洲地区6新十三行国际商圈新十三行国际商圈珠江新城珠江新城- -员村地区员村地区广州市中心主城区区主要广州市中心主城区区主要6大功能区大功能区 根据最新规划，广州市中心主城区目前根据最新规划，广州市中心主城区目前主要有：主要有： 1.1.珠江新城珠江新城- -员村地区；员村地区； 2.2.白云新城功能区；白云新城功能区； 3.3.琶洲会展功能区；琶洲会展功能区； 4.4.广佛白鹅潭地区；广佛白鹅潭地区； 5.5.中轴线南段地区；中轴线南段地区；以及已申报规划的：以及已申报规划的： 6.6.新十三行国际商圈。

新十三行国际商圈22荔湾新十三行国际商圈6 6，，广州都市级游憩商业区￿RBD￿广州岭南文化展示区广州建设世界文化名城主力区规划定位规划定位规划理念规划理念依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为外风情于一身，挖掘十三行作为‘‘海上丝绸之路海上丝绸之路’’发源发源地和广州地和广州‘‘重商重商’’传统文化的精髓着力重新打造十三行传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声的辉煌、广州千年商都的名声23在在20082008年，荔湾区首次提出打造年，荔湾区首次提出打造““十三行国际商圈十三行国际商圈””的构想将发展为以的构想将发展为以商业购物、商业购物、餐饮，娱乐及特色酒店餐饮，娱乐及特色酒店为主要功能的为主要功能的广州都市级游憩商业区（广州都市级游憩商业区（RBDRBD），），以广州的首条商以广州的首条商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路, ,南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路，用地面积约东至人民南路，西至宝华路，用地面积约245.6245.6公顷。

公顷20112011年年3 3月月8 8日，荔湾区政府透日，荔湾区政府透露：为重塑十三行文化品牌，露：为重塑十三行文化品牌，荔湾在十三行商圈的统筹规划荔湾在十三行商圈的统筹规划上将有更大的空间上将有更大的空间 具体的规划范围是东以人民路、站前规划范围是东以人民路、站前路为界，西临黄沙大道、珠江路为界，西临黄沙大道、珠江水道、增埗河，北以铁道为界，水道、增埗河，北以铁道为界，南至珠江前航道及沙面以北，南至珠江前航道及沙面以北，总面积约为总面积约为10.2510.25平方公里平方公里规划范围地处老荔湾城区，包规划范围地处老荔湾城区，包括金花、西村、南源、逢源、括金花、西村、南源、逢源、多宝、龙津、昌华、岭南、华多宝、龙津、昌华、岭南、华林、站前、彩虹街等林、站前、彩虹街等1111个街道个街道所辖范围基本上，原老荔湾，所辖范围基本上，原老荔湾，即西关地区整体划入了十三行即西关地区整体划入了十三行商圈的规划范围目前商圈的规划范围目前荔湾十荔湾十三行商圈的最新规划设想已经三行商圈的最新规划设想已经成案，近日就将上交到市里审成案，近日就将上交到市里审批批 ￿ ￿十三行国际商圈十三行国际商圈本项目本项目24白鹅潭商务区白鹅潭商务区滨江风情规划滨江风情规划区区 十三行国际商圈十三行国际商圈 发展纲要发展纲要根据最新的规划范围、改造目标，初步确定改造的策略根据最新的规划范围、改造目标，初步确定改造的策略和理念：如左图和理念：如左图（（1）按价值划分：）按价值划分：核心风貌保护区、一般城市地区核心风貌保护区、一般城市地区（（2）按类型划分：）按类型划分：根据旧城的特征，把旧城改造单元分为根据旧城的特征，把旧城改造单元分为拆除重建区、更拆除重建区、更新发展区、历史保护区新发展区、历史保护区三大类型。

三大类型备注：本项目位于一般城市地区范围，备注：本项目位于一般城市地区范围， 项目性质属于拆除重建区项目性质属于拆除重建区25根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把““十三行国际商圈十三行国际商圈””打造成打造成广州的首广州的首个个RBDRBD，，形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头力争到2015年，建设成为岭岭南文化展示区南文化展示区和广州建设世界文化名城主力区广州建设世界文化名城主力区￿ ￿￿￿￿￿￿￿￿￿依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为‘海上丝绸之路’发源地和广州‘重商’传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声 十三行国际商圈十三行国际商圈 发展目标发展目标262 2、总结、总结荔湾区整体区域价荔湾区整体区域价值不断提升不断提升广佛同城广佛同城广佛同城广佛同城白白白白鹅鹅潭潭潭潭经济经济圈圈圈圈荔湾新十三行荔湾新十三行荔湾新十三行荔湾新十三行国国国国际际商圈商圈商圈商圈荔湾区商荔湾区商贸环境不断提升境不断提升荔湾区整体形象不断提升荔湾区整体形象不断提升荔湾，前所未有的发展机遇！荔湾，前所未有的发展机遇！竞争激励，机会与挑战并存！竞争激励，机会与挑战并存！课题二：课题二：在荔湾新十三行在荔湾新十三行国际商圈、广佛国际商圈、广佛同城白鹅潭经济同城白鹅潭经济圈建设、圈建设、荔湾区荔湾区崛起崛起的过程中，的过程中，本项目应该占据本项目应该占据什么样的战略地什么样的战略地位？以引领区域位？以引领区域的发展？的发展？27项目地块分析地块地块条件条件28弱化劣势，化解威胁外部外部变竞争为竞合变竞争为竞合共同打造区域新形象共同打造区域新形象 提升板块热度及档次提升板块热度及档次 强化项目本身的吸聚力强化项目本身的吸聚力内部内部加强自身商业配套加强自身商业配套制定差异化产品体系制定差异化产品体系建立项目特色开发模式建立项目特色开发模式发挥优势，挖掘机会价值挖掘价值挖掘区域价值挖掘区域价值挖掘自身价值挖掘自身价值挖掘文化价值挖掘文化价值挖掘产品结构挖掘产品结构挖掘客户外延挖掘客户外延挖掘树立标杆树立标杆整合资源，突破现状整合资源，突破现状充分利用现有内外部优势充分利用现有内外部优势充当新十三行商圈开拓者、示范者充当新十三行商圈开拓者、示范者S S优势优势优势优势T T威胁威胁威胁威胁W W劣势劣势劣势劣势O O机会机会机会机会解决途径解决途径29项目核心价值提炼广州RBD荔湾新十三行国际商圈的示范区区区区区位位位位价价价价值值值值岭南特色 西关风情深厚的地域文化底蕴地地地地域域域域人人人人文文文文动感小西关 深入人心品品品品牌牌牌牌价价价价值值值值三个地铁站环绕城市通道快速接驳交交交交通通通通环环环环境境境境30本项目具备塑造本项目具备塑造中高端特色商业中高端特色商业的基本条件，在开发过程中：的基本条件，在开发过程中：应以 突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位 为原则项目地块研究综合结论为老城区稀有的商老城区稀有的商业用地用地.区域成熟度区域成熟度较高，生活配套高，生活配套设施完善，地域文化特征明施完善，地域文化特征明显。

规划利好，隶属于新十三行国划利好，隶属于新十三行国际商圈商圈规划的范畴划的范畴交通便利，城市快速通道、地交通便利，城市快速通道、地铁站站环绕.本本项目位于荔湾老城区，地理位置目位于荔湾老城区，地理位置优越，周越，周边居住居住氛氛围浓厚，交通便利，区域厚，交通便利，区域规划利好，本划利好，本项目商目商业可塑性可塑性强，且目前周，且目前周边尚无代表性的高端商尚无代表性的高端商业项目，目，为本本项目的入市提供的很好的契机目的入市提供的很好的契机31市场分析与判断市场市场判断判断激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时也要求项目必须具备不一样的产品体系也要求项目必须具备不一样的产品体系…………32分析和比较不是我们的终极目的分析和比较不是我们的终极目的寻找重要的竞争对手才是我们的动机所在寻找重要的竞争对手才是我们的动机所在我们的核心竞争对手是谁？我们的核心竞争对手是谁？他们在哪里？他们在哪里？33主题商场市场通过对广州各个区域较具代表性的集中性主题商场的对比分析，寻找适合通过对广州各个区域较具代表性的集中性主题商场的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。

本项目的发展方向及模式34物业类物业类型型前身为广州著名夜场 “Yeath”，改造为烟酒名品专业展贸交易中心地地￿￿￿￿￿￿￿￿点点荔湾东风西路132号首层轨道轨道交通交通东风西与康王路交界，交通便利开盘时开盘时间间2010年10月营业营业时间时间2011年8月前　经营面经营面积积1.2万平方米占地面积占地面积约5000平方米开间面开间面积积6-60平方米管理费管理费16元/平方米*月售价售价均价为3万-12万元起价￿30000元/平方米均价￿75000元/平方米最高价￿120000元/平方米￿租租￿￿ ￿￿金金东风西路临街商铺租金150-200元/平方米楼层介楼层介绍绍共四层，每层面积为3000平方米，总面积达1.2万平方米，共有铺位800个首层——世界名酒旗舰展贸区、世界名酒庄展贸区；￿二层——红酒烈酒展贸区；￿三层——红酒、咖啡、雪茄及系列名品器具展贸区；￿四层——24小时恒温私家酒窖（酒类银行）、酒类品鉴交易中心、红酒文化传播、国际酒类交易博览展厅￿项目简项目简介介1.项目经营定位为代表广州地区的全球顶端酒类、雪茄、咖啡交易中心，补充现时广州商业市场上该类奢享品商业的市场空白，主要消费目标为城区新贵、高级白领、小资等喜爱有高品位生活的人士2.国际级酒业巨头带旺经营：利用多年商业营运的资源优势，成功邀请保乐力加集团携手下属33大一线酒类品牌及轩尼诗两大国际级酒业巨头进驻项目稳场旺场。

金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇 35 定位：殿堂级酒类交易中心，奢享级完美名品业态综合体￿ 项目特色：Ø￿红酒文化传播推广交易的平台；￿Ø国际级规划配套开发：引进酒类银行概念；设24小时恒温酒窖、酒类品鉴中心；￿建立项目专有网站，为商户提供各动态信息；￿ 宣传口号：•投资批发铺，才是至赚钱 宣传方式：•推售期间，邀请香港知名男星到场剪彩及组织多场红酒品鉴会 销售模式：•￿产权商铺销售，投资商以每年8%返租额，在成交总额中一次性向买家返还3年；头3年买家将商场交运营商统一招商运营•￿目前购买享有9折优惠金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇 36物业物业类型类型住宅裙楼商业、打造为潮流购物中心地地点点荔湾区西华路418号轨道交通轨道交通项目所在西华路属于二级马路，可与地铁一号线陈家祠、西门口站出站，步行15分钟开盘时间开盘时间2010年5月营业时间营业时间2010年7月经营面积经营面积约1.7万平方米占地面积占地面积约1万平方米开间面积开间面积6~60㎡以小开间为主管理费管理费10元/平方米*月售价售价一楼均价为8万元/￿㎡二楼均价为5.8万元/￿㎡￿三楼均价为4.5万元/￿㎡月租金月租金目前属于开发商返租期内。

附近西华路、人民北路商场租金：西华路临街：150~500元越富：500-700楼层介绍楼层介绍五层设计，首期推出单位为1~3层的部分铺位其中，一楼主要以香港品牌为主，二楼则为国际新锐品牌，三楼则为明星自营店项目简介项目简介1.￿该项目是香港铂誉和香港名品免税集团联手投资，由卓华整合运营，拥有丰富港产资源2.￿凭借“与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地”的概念，号称引入多位香港影视明星开设的专卖店这一经营模式，在广州市场可谓首次出现3.￿推售期间，每周安排香港明星到场助威，星光熠熠，吸引大批年轻消费群捧场及媒体的大量曝光，知名度骤升星玺星玺星玺星玺越富越富创兴创兴星玺星玺潮坊潮坊37 定位：广州首个明星潮流商城 宣传口号：Ø￿西关商业新地标Ø“与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地” 宣传手法：推售期间，每周邀请香港一二线明星到场做活动，为期2个月，明星前后达10多位开展名牌服饰走秀及名车展，提升人气及知名度 销售模式：Ø￿产权商铺销售销售，投资商以每年8%的租金回报，在成交总额中一次性向买家返还3年；Ø￿头3年商场交运营商统一作招商运营星玺星玺星玺星玺38星域星域动感小西关动感小西关荔湾广场荔湾广场华林玉器华林玉器新光百货新光百货物业物业类型类型住宅裙楼改造的社区型商业地地￿￿￿￿￿￿￿￿点点康王北路轨道轨道交通交通负一层直接连通地铁一号线陈家祠站￿开盘开盘时间时间2010年底营业营业时间时间2011年中经营经营面积面积2万平方米占地占地面积面积5000平方米￿ ￿开间开间￿ ￿面积面积普通铺：5-20㎡餐饮铺：30-100㎡管理费管理费10元/平方米*月售售￿ ￿价价普通铺：4~10万元/￿㎡￿餐饮铺：3￿万-4.5万元/￿㎡租租￿￿ ￿￿金金康王北路的二手街铺售价在5万-7万元/￿㎡￿，租金大概在150-200元/￿㎡￿　楼层楼层介绍介绍负一层至楼上四层共五层，拥有近300米长的临街铺面，商场内设有垂直穿越式扶手梯。

项目项目简介简介早期定位为香港朗豪坊式明星商城，目前有10多间香港特色餐饮小店确定率先进驻￿自本年3月起，主题更换为“数码电玩铺王”，向电玩方向转变星域星域星域星域39公寓市场分析通过对广州各个区域较具代表性的公寓的对比分析，寻找适合本项目的发通过对广州各个区域较具代表性的公寓的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式展方向及模式40v君临国际公寓君临国际公寓v4141～～141141平方公寓平方公寓v均价均价2.562.56万万v装修标准装修标准60006000v朱美拉公寓朱美拉公寓v50-8050-80平方公寓平方公寓v均价均价2.52.5万万，装，装修标准修标准45004500v邦泰国际公寓邦泰国际公寓v5050～～100100平方平方v均价均价1.941.94万万，，装修标准装修标准50005000v威尼国际公寓威尼国际公寓v4040～～200200平方平方v均价均价1.51.5万万，装，装修标准修标准30003000v敏捷国际公寓敏捷国际公寓v5151～～107107平方平方v均价均价2.22.2万，万，装修标准装修标准25002500v保利中环广场保利中环广场v47-5747-57平方单间、平方单间、74-9074-90平平方一房、两房方一房、两房, ,，均价，均价2.42.4万万v达镖国际中心达镖国际中心v4242～～6666平方单间平方单间v均价均价2.22.2万万装修标准装修标准30003000 环市东路环市东路 海珠区海珠区v珠江新岸公寓珠江新岸公寓v4444～～8888平方单间、一平方单间、一房、两房房、两房v均价均价2.22.2万，万，豪装标豪装标准准50005000v星汇云锦星汇云锦v8383～～100100公寓，公寓，9595～～283283三房三房v均价均价2.62.6万，万，豪装标豪装标准准55005500v正佳万豪金殿正佳万豪金殿v5757～～7373平方单间平方单间124-180124-180㎡㎡公寓公寓v均价均价3.53.5万万，装，装修标准修标准65006500目前公寓供应分布目前公寓供应分布v保利世贸公寓保利世贸公寓v7070～～110110平方平方v均价均价2.12.1万万，装修标，装修标准准60006000基本集中在城市中轴线上基本集中在城市中轴线上41珠江新城珠江新城CBDCBD公寓市场概况公寓市场概况42珠江新城的产品结构住宅项目约为住宅项目约为65个，总建筑面积大约为个，总建筑面积大约为590万平方米；万平方米；写字楼写字楼项目目约33个，个，总建筑面建筑面积大大约为210万平方米；万平方米；酒店酒店项目目7个，个，约有有1300套房套房间。

目前，珠江新城各目前，珠江新城各类不不动产的空置率的空置率较高，根据网高，根据网络数据信息数据信息显示，空置率达到示，空置率达到30以以上，根据上，根据实地考察，地考察，这一空置率一空置率还是比是比较可靠，高空置率可靠，高空置率说明了市明了市场吸吸纳速度跟不上速度跟不上供供给的速度珠江新城公寓以小户型为主珠江新城公寓以小户型为主1 1房房-3-3房的格局都是项目普遍采用的格局达到房的格局都是项目普遍采用的格局达到80% 80% 而大房型则多用于顶级的酒店式公寓而大房型则多用于顶级的酒店式公寓43总￿￿结•广州目前公寓市场整体同质竞争激烈，投资回报率偏低；•在高档租务市场中，客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响；在其他水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点，将加速国际品牌引入；•不少发展商开始引入国际服务和管理品牌，包括Shama, W, Oakwood等，广州公寓市场进入服务升级阶段 •2010-11年前后广州投入使用的高端服务式公寓预计2500套左右；•现时服务式公寓的面积基本在100㎡以上，租金水平为高端公寓150-200元/ ㎡，中端公寓为100-150元/ ㎡。

44写字楼市场分析通过对广州各个区域较具代表性的写字楼的对比分析，寻找适合本项目的通过对广州各个区域较具代表性的写字楼的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式发展方向及模式45v太古汇太古汇v4141～～141141平方公寓平方公寓v均价均价2.562.56万万v装修标准装修标准60006000v广州国际金融中心广州国际金融中心v22002200平方平方v只租不售只租不售v中州中心中州中心v150150～～12001200平方平方v均价均价2. 2.万万v会展中央商务会展中央商务v天立中心天立中心v200-2000200-2000平方平方v均价均价2. 2.万万，，v达镖国际中心达镖国际中心v140140～～17001700平方平方, ,v均价均价1.81.8万万v海珠地标垂直城市海珠地标垂直城市 珠江新城珠江新城 海珠区海珠区v财智大厦财智大厦v150150～～400400平方平方v均价均价1.81.8万万v会展财富时代会展财富时代v汇美大厦汇美大厦 v800800～～16001600平平, ,v均价均价2.32.3万万，标准装，标准装修修, ,环保节能大厦环保节能大厦v保利中心保利中心v5757～～7373平方单平方单间间124-180124-180㎡㎡公寓公寓v均价均价3.53.5万万，装，装修标准修标准65006500佳兆业中心佳兆业中心面积面积80-120080-1200未定价未定价，，下半年下半年推出推出v富力盈系列富力盈系列v80-200080-2000平方平方v均价均价2.22.2万万，，vCBDCBD国际商务区国际商务区v中石化大厦中石化大厦v200-2000200-2000平方平方v均价均价2.52.5万万，，v富力金禧富力金禧v80-160080-1600平方平方, ,v均价均价1.81.8万万v城央滨江商务地标城央滨江商务地标v维多利大厦维多利大厦v小户型小户型v未定价未定价，，v利通大厦利通大厦v只租不售只租不售v烟草大厦烟草大厦v只租不售只租不售基本集中在城市中轴线上基本集中在城市中轴线上目前写字楼供应分布目前写字楼供应分布写字楼市场46广州“三旧”改造市场分析通过对广州各个区域较具代表性的通过对广州各个区域较具代表性的“三旧三旧”改造项目的对比分析，寻找适改造项目的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。

合本项目的发展方向及模式47Ø开业时间：开业时间：2010年初；年初；Ø进驻要求：进驻要求：创意、时尚、文创意、时尚、文化、设计类企业化、设计类企业Ø租金情况：按占租金情况：按占地计算地计算80-120元元/㎡㎡/月月Ø高：约高：约9M 长：约长：约30M 宽：约宽：约56M 单栋占地：单栋占地： 1500M2以上以上位位置置功能功能图片图片位位置置功能功能图片图片一一仓仓红酒展贸中红酒展贸中心心六仓六仓怀旧电影怀旧电影院院二二仓仓七仓七仓三三仓仓展览展示中展览展示中心心八仓八仓游艇俱乐游艇俱乐部部四四仓仓服装创意设服装创意设计园计园五五仓仓太古仓48信义国际会馆信义信义··国际会馆原是广东水利水电厂的地皮和厂房现在被几位学建筑出身的地产商改造为一个文化、商业、展国际会馆原是广东水利水电厂的地皮和厂房现在被几位学建筑出身的地产商改造为一个文化、商业、展览的场所这里的整体设计保留了厂房的基本结构，却以现代风格来改造屋子的门窗、墙面与诸多细节会馆由览的场所这里的整体设计保留了厂房的基本结构，却以现代风格来改造屋子的门窗、墙面与诸多细节会馆由几幢开间不一的大厂房组合而成，建筑的外墙几乎被完整的保留了下来，颜色却刷上了锗红色，在午后阳光的打几幢开间不一的大厂房组合而成，建筑的外墙几乎被完整的保留了下来，颜色却刷上了锗红色，在午后阳光的打照下倒是显得格外精神。

室内的地面刻意地做成坑洼的水泥刷面，更是随意地铺上散落的麻石用废旧的枕木来照下倒是显得格外精神室内的地面刻意地做成坑洼的水泥刷面，更是随意地铺上散落的麻石用废旧的枕木来铺设庭地面或做地脚线；斑驳潮湿的外墙被剥去，换成水泥、青砖或红砖；把从旧房拆下来的青砖收购回来，铺铺设庭地面或做地脚线；斑驳潮湿的外墙被剥去，换成水泥、青砖或红砖；把从旧房拆下来的青砖收购回来，铺设地面与部分路面而当年刻在厂房墙上的各种口号，整个区域内的设地面与部分路面而当年刻在厂房墙上的各种口号，整个区域内的8383棵古榕树，都原封不动棵古榕树，都原封不动 环境较好，但交通不便，离地铁口有一段距离，属于叫好不叫座类型环境较好，但交通不便，离地铁口有一段距离，属于叫好不叫座类型49广州广州“三旧三旧”改造市场总结改造市场总结•目前市场上较具代表性的几个“三旧”改造项目，整体定位相对雷同，同质竞争相对激励•目前市场的“三旧”改造创意园区整体档次不高，无法与国内其他城市如北京、上海等城市的创意地产相抗衡•广州创意地产起步晚，发展速度相对缓慢50案例分析案例案例借鉴借鉴51创意地产的类型和部分成功案例创意地产的类型和部分成功案例分分类部分部分实例例老工厂老工厂上海上海8 8号号桥、北京、北京798798艺术区、杭州区、杭州LOFT49LOFT49老老仓库上海四行上海四行创意意仓库、上海、上海东大名大名创库、南京圣划、南京圣划艺术中心中心老地老地标外外滩3 3号、外号、外滩1818号、金茂号、金茂J J··LIFFLIFF时尚中心（裙房）尚中心（裙房）老街区老街区上海赤峰路上海赤峰路设计街、澳街、澳门望德堂望德堂创意意产业试点区点区老大楼老大楼上海上海19331933、广州、广州LOFT345LOFT345艺术空空间( (原原PARK19)PARK19)老民居老民居上海田子坊石上海田子坊石库门、上海新天地、上海新天地老村落老村落深圳大芬油画村深圳大芬油画村分分类部分部分实例例商厦商厦北京第三极、北京三里屯北京第三极、北京三里屯3.33.3、三里屯、三里屯Village Village 商商办楼楼上海海上海上海海上海LOFTLOFT商商业街街东莞莞苏豪豪娱乐购物坊物坊文文娱艺术区区香港西九香港西九龙文文娱艺术区区创意园区意园区无无锡工工业设计园园创意基地意基地上海上海张江文化科技江文化科技创意意产业基地、大基地、大连普利文化普利文化产业示范基地示范基地创意社区意社区上海上海创智天地、天津泰达智天地、天津泰达时尚广尚广场新建筑新建类型￿老建筑改建类型中国的创业地产起步晚，但近年发展相对迅速，国内部分城市出现了一部分具代表性的项目52案例一：北京三里屯VillAGE太古集团打造日本前沿建筑大师隈研吾主创有有街街就就有有客客流流开开放放式式与与封封闭闭式式的的完完美美结结合合阿迪达斯阿迪达斯(全幢全幢4层）层）优衣库（全幢优衣库（全幢4层）层）空中美食街空中美食街酒酒店店53富有创意的立面风格富有创意的立面风格54低调奢华的瑜舍酒店低调奢华的瑜舍酒店通通透透的的垂垂直直动动线线充分的休息空间（展示表演广场）充分的休息空间（展示表演广场）55案例一：北京三里屯VillAGEn三里屯三里屯VILLAGE就是以前三里屯酒吧街的西区。

作为北京使馆区的核心腹地，在过去的十余年就是以前三里屯酒吧街的西区作为北京使馆区的核心腹地，在过去的十余年中，这里一直是各式中外酒吧、餐厅、艺术家和文人的云集之地中，这里一直是各式中外酒吧、餐厅、艺术家和文人的云集之地 n重建后的三里屯已经大变身，世界各地的艺术、戏剧、音乐、商务、时尚、餐饮和购物在三里重建后的三里屯已经大变身，世界各地的艺术、戏剧、音乐、商务、时尚、餐饮和购物在三里屯屯VILLAGE又一次融汇又一次融汇n与传统的购物中心不同，三里屯与传统的购物中心不同，三里屯VILLAGE是一个大型开放式购物区，由是一个大型开放式购物区，由19幢低密度的时尚建筑幢低密度的时尚建筑布局而成，整个项目分为南北两个区域，南区为时尚，北区委高端这里是一个抛弃传统商业模布局而成，整个项目分为南北两个区域，南区为时尚，北区委高端这里是一个抛弃传统商业模式，集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间式，集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间 n日本前沿建筑大师日本前沿建筑大师——隈研吾是三里屯隈研吾是三里屯VILLAGE的主创设计者，他为三里屯的主创设计者，他为三里屯VILLAGE打造的打造的第一印象是第一印象是——极具实验性的几何美感。

通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用色，赋予每极具实验性的几何美感通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性比如外观最不像酒店的设计酒店幢建筑独特的外观和个性比如外观最不像酒店的设计酒店——瑜舍，会让想去酒店大堂找厕所瑜舍，会让想去酒店大堂找厕所的路人三过而不入的路人三过而不入三里屯三里屯VillAGEVillAGE的商业所体现的独特韵味，让人忍不住消费的冲动的商业所体现的独特韵味，让人忍不住消费的冲动56案例二：上海新天地p 新天地距淮海中路高档消费商业区新天地距淮海中路高档消费商业区600600米左右米左右p 占地面积占地面积5252万平米，紧邻淮海中路商务圈万平米，紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊2323个；个；原居住人口原居住人口7 7万人万人 新天地是太平桥改造规划的一部分新天地是太平桥改造规划的一部分p A A太平桥人工湖绿地，占地太平桥人工湖绿地，占地4.44.4万，水面面积万，水面面积1.21.2万，已成为市中心景观万，已成为市中心景观p B B新天地，占地新天地，占地3 3万，建面万，建面6 6万，分南、北里。

万，分南、北里p C C翠湖天地高级住宅小区，总建翠湖天地高级住宅小区，总建6868万万p D D企业天地甲级写字楼区，总建面企业天地甲级写字楼区，总建面5050万万p E E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑57艺艺术术类类专业市场类专业市场类艺术品经营市场艺术品经营市场办公类办公类艺术工作室（画家艺术工作室（画家作坊）作坊）展示及展销类展示及展销类画廊、美术馆画廊、美术馆购购物物商商业业类类购物类购物类购物中心购物中心MallMall工艺品专营店工艺品专营店特色服饰店特色服饰店休休闲闲娱娱乐乐休闲类休闲类酒吧业酒吧业餐饮业餐饮业旅旅游游类类旅游业旅游业旅馆旅馆新天地的功能内容新天地的功能内容新天地分北里、南里新天地分北里、南里北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休闲娱乐，术休闲娱乐，3.53.5万平米南里以一座总建面为南里以一座总建面为2.52.5万平米的购物、娱万平米的购物、娱乐、休闲中心为主该中心功能主要包括国乐、休闲中心为主该中心功能主要包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（俱乐部、酒店式服务公寓（5353套单元）等。

套单元）等58城市人文资源的积淀：城市人文资源的积淀：丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文资源复合的功能构成：复合的功能构成：特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身，特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身，提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间传统建筑的保护与更新：传统建筑的保护与更新：传统建筑符号与现代建筑风格的融合，传统建筑符号与现代建筑风格的融合，本身就是一种艺术与文化本身就是一种艺术与文化艺术、艺术、 人文元素的注入：人文元素的注入：艺术是创意阶层表达、艺术是创意阶层表达、 续写城市故事续写城市故事的方式，也是连接各种功能的纽带的方式，也是连接各种功能的纽带创意阶层书写城市魅力：创意阶层书写城市魅力：创意阶层是城市触觉敏锐的一群，他们能创意阶层是城市触觉敏锐的一群，他们能发现尘嚣中最魅惑的部分，绘制出最诱人的姿态发现尘嚣中最魅惑的部分，绘制出最诱人的姿态上海新天地成功因素59特色化的主题定位特色化的主题定位特色化的主题定位特色化的主题定位Ø通过特色化的项目主题定位，在区域内形成强有力的关注度，提升项目的整体形象和商业价值。

通过特色化的项目主题定位，在区域内形成强有力的关注度，提升项目的整体形象和商业价值差异化的市场定位差异化的市场定位差异化的市场定位差异化的市场定位Ø通过差异化的市场定位，寻找消费市场的空白点，与同区域内的竞争对手有效区分，避免同质通过差异化的市场定位，寻找消费市场的空白点，与同区域内的竞争对手有效区分，避免同质化的恶性竞争化的恶性竞争 功能齐全、配套完善功能齐全、配套完善功能齐全、配套完善功能齐全、配套完善Ø通过不同业态、商家的有效组合，形成功能齐全、配套完善的各功能区，在围绕主题定位的基通过不同业态、商家的有效组合，形成功能齐全、配套完善的各功能区，在围绕主题定位的基础上，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲等础上，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲等““一站式一站式””的购物街区的购物街区休闲文化、地域文化形成特色旅游景点休闲文化、地域文化形成特色旅游景点休闲文化、地域文化形成特色旅游景点休闲文化、地域文化形成特色旅游景点Ø充分挖掘项目地域本身的文化特性，导入休闲文化，通过强有力的项目运营，形成强势的文化充分挖掘项目地域本身的文化特性，导入休闲文化，通过强有力的项目运营，形成强势的文化品牌，为项目增添亮点，跳出传统的商业开发模式品牌，为项目增添亮点，跳出传统的商业开发模式。

1234独具个性的建筑风格和包装手法独具个性的建筑风格和包装手法独具个性的建筑风格和包装手法独具个性的建筑风格和包装手法Ø通过独具个性的建筑风格，营造独特的空间感受，同时，通过后期独特的包装手法和宣传理念，通过独具个性的建筑风格，营造独特的空间感受，同时，通过后期独特的包装手法和宣传理念，赋予项目丰富的精神寓意赋予项目丰富的精神寓意5成功案例对本项目的启示60市场环境综合分析市场环境综合分析Q1Q2Q3重整区域价值重整区域价值树立标杆地位树立标杆地位Q2￿￿市场上集中式主题商城同质恶性竞争激烈，定位雷同严重Q1￿￿目前广州公寓、写字楼市场主要集中在中轴线上，偏离本项目Q3￿￿荔湾区的发展速度较慢，区域商业价值未被公众有效认可发挥优势￿挖掘机会￿突破现状￿创造价值打造自身特色打造自身特色实现本项目商业价值最大化实现本项目商业价值最大化61本项目如何超越市场现状，形成自身的特性，代言区域商业价值，引领区域商业发展？￿62PART 3项目定位及发展建议项目定位及发展建议1.1.项目系统定位项目系统定位项目系统定位项目系统定位2.2.项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议3.3.项目价值体系初步建议项目价值体系初步建议项目价值体系初步建议项目价值体系初步建议63项目系统定位3.1►项目发展模式研究►项目功能定位►项目业态规划64发展模式研究65 广州国际大都市建设是未来城市发展的核心竞争力，都市融合的进程促使广州国际大都市建设是未来城市发展的核心竞争力，都市融合的进程促使具有特定资源的区域逐步实现未来功能最大化以及区域价值中心化具有特定资源的区域逐步实现未来功能最大化以及区域价值中心化，本项，本项目必须站在广州大都市化的高度来重构自身的区域价值，本项目整体商业目必须站在广州大都市化的高度来重构自身的区域价值，本项目整体商业开发也必须在这样的背景下寻找市场机会。

开发也必须在这样的背景下寻找市场机会 在荔湾新十三行国际商圈、白鹅潭经济圈的背景下，建立与以广州为中心、佛在荔湾新十三行国际商圈、白鹅潭经济圈的背景下，建立与以广州为中心、佛山为副中心的城市联系，加快广佛都市融合，山为副中心的城市联系，加快广佛都市融合，提升荔湾的整体形象和综合竞争提升荔湾的整体形象和综合竞争力力，是本项目商业发展的强有力支撑和巨大的占位契机是本项目商业发展的强有力支撑和巨大的占位契机 本项目开发过程中如何本项目开发过程中如何有效嫁接荔湾区深厚的地域人文，形成鲜明的自身特性有效嫁接荔湾区深厚的地域人文，形成鲜明的自身特性，从，从而代言荔湾区、甚至广州的城市价值，树立项目的标杆性地位而代言荔湾区、甚至广州的城市价值，树立项目的标杆性地位城市角度区域角度地域、文化角度66塑造独具特色项目定位树立项目的标杆性地位建立独一无二的竞争力代言区域价值、代言城市形象 解决途径67后亚运时代，广州旅游市场热度不减亚运让广州城市建设提速不少，大大促进了广州经济发展，并为广州旅游市场的向前跨越造就了空前的优越条件￿据广州旅游局数据显示，亚运举办期间，广州城市接待总人数为866万人次，同比增长42.10%。

其中69.18%的游客表示对广州旅游有着浓厚的兴趣，69.50%的游客表示会推荐亲戚、朋友来广州旅游借助亚运的东风，广州旅游市场迎客人数屡创新高，游客游广州的热情持续高涨￿日新月异演变中的广州能为项目带来什么？￿产业机遇68年份年份2006200620072007200820082009200920102010全年接待游客全年接待游客总人数（人次）总人数（人次）近近1 1亿亿1.091.09亿亿1.111.11亿亿1.181.18亿亿1.271.27亿亿环比环比↑↑近近6%6%↑↑9.95%9.95%↑↑1.79%1.79%↑↑6.3%6.3%↑↑7.13%7.13%过夜旅游人数过夜旅游人数（人次）（人次）2960.012960.01万万3338.733338.73万万3528.743528.74万万3975.523975.52万万4506.384506.38万万环比环比↑↑3.8%3.8%↑↑12.8%12.8%↑↑5.69%5.69%↑↑12.66%12.66%↑↑13.35%13.35%旅游业总收入旅游业总收入（元）（元）700.51700.51亿亿798.15798.15亿亿837.71837.71亿亿994.04994.04亿亿1254.611254.61亿亿环比环比↑↑12.14%12.14%↑↑13.9%13.9%↑↑7.96%7.96%↑↑18.66%18.66%↑↑26.21%26.21%餐饮业营业额餐饮业营业额（元）（元）349349亿亿416416亿亿515.61515.61亿亿610610亿亿／／环比环比↑↑15.8%15.8%↑↑19.2%19.2%↑↑13.12%13.12%↑↑18.3%18.3%／　／　备注：备注：20082008年旅游业及餐饮业均受非典冲击影响。

年旅游业及餐饮业均受非典冲击影响广州旅游正在开创新局面过亿客流、逾4500万过夜游客，可能为项目带来什么？过亿游客数千万过夜客流高速增长的餐饮需求持续蓬勃发展的旅游业69广州市旅游局表示将联合各大旅游单位，围绕广州“四地”文化的独特属性，策划系列城市文化游产品，进一步培育打造现代都市风光游、海上丝绸之路游、广府文化游等热点旅游线路￿￿政府对于广州旅游的着力支持，可能带来什么机遇？70￫旅游产品向特色化转型￫广府文化路线成为新热点￿亚运初期笼统观光游／主题含糊不清／缺乏深度特色契合游客需要，广州旅游产品重新整合，向特色游转型后亚运时代特色游线路持续推陈出新—经典游、文化游、新中轴线游免费亚运主要场馆游￿越秀、荔湾等老城区成为本地特色游的重要聚集地板块机遇板块机遇71着重常规观光体验，缺乏深入本地的生活体验——广府文化游大有挖掘潜力Ø重金翻新的新荔枝湾，两岸除少数店铺，对广府本地特色餐饮、文化特产的供应却很有限Ø传统特色、本地特色除了泮溪酒家或豆腐花牛杂等小吃，其他都不多见，品类、层次都不够丰满市场缺陷项目机遇项目机遇72南越王博物馆五羊石像北京路步行街上下九步行街珠江夜游新荔枝湾本案荔湾博物馆本案位于广府特色游核心地段内，周边既是居民密集地、又有丰富旅游资源，能便利吸纳双重客源广府核心游线路地段优势733公里范围内汇集近百万人口，本地消费力较为强劲（老城区人口密度约3-4万人／平方公里）[1]-双轮驱动-数千万过境客缺乏一个深入体验本地文化的场所（市场供应多流于肤浅的观光体验）►以本地客群为基础，以观光体验客为补充，互为补充，以双重客源驱动项目发展，►形成既是本地消费的集中地，又是广州文化旅游的重要节点项目发展模式74[2]-跨界整合-项目发展模式►携手广州市旅游局及各大旅游公司，将项目打造为体验广州原味生活的一个核心节点►在老荔湾，形成“南有荔枝湾，北有小西关”的旅游文化新格局Ø成为广州文化旅游的重要补充Ø成为广府生活元素的集大成者Ø成为旅游接待定点基地：传统餐饮体验／特色手信购买／住宿接待／75岭南风韵食在广州￿潮流盛汇项目核心元素76项目核心元素-岭南风韵-以岭南特色建筑符号切入，通过精致岭南园林渲染项目氛围，局部融入现代感、时代感的元素，形成有别于市面其他项目的独特风格77岭南风韵／西关风情再现传统满洲窗亭台楼榭，假山鱼池清雅竹阵青砖石墙／石板路78局部融入现代元素／让传统更有味道底层大面积通透玻璃与顶层局部玻璃／现代铁艺雕饰等的适当运用79项目核心元素-食在广州-广州首个大型园林型美食盛汇广府传统美食集中地／各地特色美食大观园一站式餐饮··广州饮食新地标Ø打破当前传统特色餐饮较为分散的格局，Ø超越当前各饮食只有美味，缺乏美景的局限80依托良好的就餐环境，将广州各地分散的美食聚于一地兰桂坊东南亚菜和粤菜。

招东南亚菜和粤菜招牌乳鸽牌乳鸽““真系冇得弹真系冇得弹””，，““皮脆肉嫩皮脆肉嫩””；；椰汁木瓜炖雪蛤，椰汁木瓜炖雪蛤，““用青蛙盅装起用青蛙盅装起””，，““滋润养颜滋润养颜””，最合女，最合女生心意顺记冰室““镇店之宝镇店之宝””芒果雪糕、椰子雪糕和榴莲雪糕芒果雪糕、椰子雪糕和榴莲雪糕““超级无超级无敌好吃敌好吃””，芒果味和榴莲味的应该，芒果味和榴莲味的应该““都是鲜果制造都是鲜果制造””，，““没有冰霜颗粒没有冰霜颗粒””，奶脂纯度，奶脂纯度““很高很高””，口感，口感““细腻香细腻香浓浓””，还有，还有““丝丝果肉丝丝果肉””！！南信牛奶甜品专家““老字号老字号””，果然，果然““名不虚传名不虚传””双皮奶 “ “冇得顶冇得顶””，，““香滑可香滑可口口””，味道，味道““浓郁浓郁””，甜味控制得，甜味控制得““刚刚好刚刚好””姜撞奶姜味姜撞奶姜味““十十足足””，又带着牛奶的，又带着牛奶的““清香清香””还有小吃出品，牛三星口感还有小吃出品，牛三星口感““爽爽脆脆””，汤汁，汤汁““醇厚醇厚””，分量也，分量也““好足好足””有腥气店面装修得店面装修得““挺有格调挺有格调””，有几分，有几分““西关特色西关特色””。

主打粥水火锅，锅主打粥水火锅，锅底底““好绵好滑好绵好滑””，吃落去，吃落去““似饮牛奶似饮牛奶””；再点些涮菜，味道；再点些涮菜，味道““不错不错””；煮完所有材料后记得；煮完所有材料后记得““再喝一碗粥再喝一碗粥””，，““别有一番滋味别有一番滋味””81宝华面店““老牌老牌””面店，十足的广州面店，十足的广州feelfeel鲜虾云吞面汤鲜虾云吞面汤““鲜美鲜美””，面，面““弹牙弹牙””，虾，虾““脆爽脆爽””，配上酸萝卜，简直，配上酸萝卜，简直““一绝一绝””金牌猪手面金牌猪手面里猪手是里猪手是““拆开拆开””的，卤得的，卤得““好好味好好味””，面是，面是““传统的竹升面传统的竹升面””，，““幼细滑韧幼细滑韧””佛有缘素食馆素食出品素食出品““精致精致””，造型，造型““好逼真好逼真””，味道，味道““不错不错””老板和服老板和服务员面容务员面容““和善和善””，态度，态度““都几好都几好””黄鳝世家““黄鳝专门店黄鳝专门店””冰镇鳝片冰镇鳝片““好爽脆好爽脆””，，““不觉得腥不觉得腥””；黄鳝饭；黄鳝饭““每次必点每次必点””，，““用料十足用料十足””，，““色香味俱全色香味俱全””。

其他的炒菜和其他的炒菜和炖汤也炖汤也““不错不错””银记肠粉店““最传统最传统””的布拉肠选择的布拉肠选择““很多很多””，牛肉肠、鲜虾肠、鸳鸯，牛肉肠、鲜虾肠、鸳鸯肠、叉烧肠肠、叉烧肠…………全部全部““够滑够滑””、、““够薄够薄””、、““够爽够爽””，还，还““够够味味””艇仔粥也艇仔粥也““几香几香””，绝对，绝对 “ “广州水准广州水准””82项目核心元素-潮流盛汇-“流前式”“越富式”升级版网罗城西潮人／高中低档混搭广州西城潮流新地标服饰通讯动漫玩具……83￿￿￿有效继承荔湾区浓厚的岭南西关风情￿￿顺应广州国际化大都市的趋势继承地域文化特色继承地域文化特色 接轨国际潮流接轨国际潮流再现海上丝绸之路发源地、十三行的辉煌提升区域整体形象提升区域整体形象开发价值最大化开发价值最大化实现发展商的经济价值和社会效益价值原味西关大集萃本项目肩负的使命84文化旅游文化旅游视度度广州文化旅游新地标岭南特色人文建筑品鉴项目战略定位项目战略定位本地客群本地客群视度度观光游客光游客视度度文化文化风情情视度度潮流美食新地标“食在广州”／“广府之夜”￿体验‘￿‘￿广府都市休闲综合体广府都市休闲综合体￿’￿’岭南生活精萃集大成者项目目发展展视度度85 投资者投资者投资者投资者• 有一定的有一定的闲余余资金，金，钟情于理情于理财，有丰富的社会，有丰富的社会阅历 和投和投资经验的社会精英的社会精英阶层。

• 高度高度认同本同本项目目发展定位及后展定位及后续的的经营管理 经营者经营者经营者经营者 消费者消费者消费者消费者• 国国际知名品牌知名品牌经营者、厂商者、厂商• 地域百年老字号名店、特色店地域百年老字号名店、特色店经营者、厂商者、厂商• 不分年不分年龄、性、性别，，对西关地域文化情有独西关地域文化情有独钟的群体• 各各类时尚达人、人文尚达人、人文艺术的的爱好者、追随者好者、追随者• 对生活充生活充满激情、敢于激情、敢于尝试、追求生活品、追求生活品质的群体项目客群分析项目客群分析通过综合分析本项目目标投资者、经营者、消费者的特征，筛选本项目的目标客群，通过他们的共通过综合分析本项目目标投资者、经营者、消费者的特征，筛选本项目的目标客群，通过他们的共性分析，找到本项目的核心客群性分析，找到本项目的核心客群客群定位86投资者扫描投资者扫描陈生陈生 广州人，在广州拥有广州人，在广州拥有5 5套以上的物业，大部分套以上的物业，大部分以放租为主，月租月收入过以放租为主，月租月收入过3W3W 个人投资心得：认为购买的物业需良好的租个人投资心得：认为购买的物业需良好的租赁收益，对于物业的地段价值、升值潜力、人气是购赁收益，对于物业的地段价值、升值潜力、人气是购买前的判断基则。

买前的判断基则 个人选择心得：随着市场的热点在不同的地个人选择心得：随着市场的热点在不同的地点购买物业，物业的求租量和收益速度成为他购买的点购买物业，物业的求租量和收益速度成为他购买的原动力；最近随着新政的出台，更关注商用物业的投原动力；最近随着新政的出台，更关注商用物业的投资，认为毕竟这还是一个政策盲点，利润空间可观资，认为毕竟这还是一个政策盲点，利润空间可观 用陈生生自己的话来说就是：用陈生生自己的话来说就是：““看得见的才看得见的才是事实，收入口袋的才叫钱！是事实，收入口袋的才叫钱！””，相信看得见的事实，，相信看得见的事实，求稳妥求安全是广东人一向的投资特点求稳妥求安全是广东人一向的投资特点87投资者投资者/ /消费者扫描消费者扫描C C君君 从事设计行业，在广州闯荡了从事设计行业，在广州闯荡了5 5年的年的成都人，经过成都人，经过5 5年的努力，事业也小有成绩，年的努力，事业也小有成绩，有一定的积蓄，目前在广州还没有置业有一定的积蓄，目前在广州还没有置业 随着事业的发展，随着事业的发展，C C君需要更广阔的君需要更广阔的平台，于是决定在广州成立自己的工作室，平台，于是决定在广州成立自己的工作室，但苦于婚后居住问题，在置业与创业间纠结。

但苦于婚后居住问题，在置业与创业间纠结 C C君置业需要解决的问题：能满足君置业需要解决的问题：能满足工作、生活的需要，价格能承受，同时，周工作、生活的需要，价格能承受，同时，周边环境，交通状况，物业档次都有一定要求边环境，交通状况，物业档次都有一定要求88消费者扫描消费者扫描A A君君\B\B君君\J\J小姐小姐 80 80后，标准白领，后，标准白领，知性达人对生活充满热知性达人对生活充满热情信心，思维活跃，对新情信心，思维活跃，对新鲜事物非常感兴趣，钟情鲜事物非常感兴趣，钟情于品质高质量的生活，有于品质高质量的生活，有自己的生活圈子自己的生活圈子 手上有一定的闲手上有一定的闲余资金，没有很大的生活余资金，没有很大的生活经济压力，有一定的消费经济压力，有一定的消费支配能力支配能力89消费者扫描消费者扫描李伯李伯\ \陈姨陈姨 广州人，广州人，对广州岭南西关文对广州岭南西关文化充满感情，居住化充满感情，居住在荔湾老城区，离在荔湾老城区，离退休人员，子女均退休人员，子女均有自己的事业，没有自己的事业，没有经济负担。

钟情有经济负担钟情于广州本土传统文于广州本土传统文化，有一定的消费化，有一定的消费能力JASONJASON在香港土生土长的英国人，在广州上班在香港土生土长的英国人，在广州上班1010年多，对广州的地域文化年多，对广州的地域文化有深厚的兴趣，喜欢广州的生活方式，有一定的消费能力，平时购有深厚的兴趣，喜欢广州的生活方式，有一定的消费能力，平时购物一般香港，对生活品质要求比较高，喜欢结交朋友物一般香港，对生活品质要求比较高，喜欢结交朋友90项目客群定位项目客群定位----投资者投资者 经营者经营者 消费者消费者社会精英社会精英行业领袖行业领袖品质达人品质达人有钱、有闲、有精力、有品味有钱、有闲、有精力、有品味…………本项目核心客群本项目核心客群91业态规划任何一个商业项目都有自己专属的而其他的项目所不具备的功能，而且往往是这些独有的功能业态成就项目一身的荣光，本项目在功能规划上，必须具有独一无二的业态规划展示宣传居住（酒店性质）旅游接待主题购物+休闲娱乐►岭南文化／西关风情体验点►时尚发布展示平台►完善配套住区►特色酒店►特色手信店►本地特色餐饮／本地特色食品►各地风情餐饮►潮流名品►休闲康体设施►大型院线92项目功能业态配比建议项目功能业态配比建议潮流购物特产购物特色餐饮康体休闲（水疗、K场、电影院、棋牌沐足）负1F-3F1F-2F3／4/5F特色主题商业特色主题商业特色酒店类住宅30%15%酒店／类居住酒店／类居住双轴功双轴功能线组能线组合合本土功能轴本土功能轴游客功能轴游客功能轴9 9：：0000餐饮宴客休闲购物康体理疗唱K聚会最新大片1212：：00001616：：00002020：：00002222：：0000文化体验特产购买特色餐饮酒店休憩40%2%33%25%3／4/5F93品牌酒店引进品牌酒店引进雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家60余个城市拥有超过26,000￿套公寓单位。

雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷￿在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商目前在全国拥有34个物业，超过6,300套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、宁波、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港￿馨乐庭服务公寓——长租短居兼备，客源面更广活力时尚，专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验住客可以根据各自的生活方式和预算，自由选择所需的服务￿￿全球最大公寓运营商雅诗阁旗下“馨乐庭服务公寓”￿＝＝＞既是酒店，也是公寓94借助雅诗阁广泛客源渠道，为项目带来经营保证Ø馨乐庭服务公寓提供风格独特的单房公寓至三房公寓供选择Ø每个房间都配备宽带上网，有线电视、家用音响系统及设施齐全的厨房Ø公寓的独特设计将提供生活与工作于一体的居住环境Ø24小时前台接待及保全设施、商务中心、娱乐设施等一应俱全￿提供短居与长住选择95品牌院线引进品牌院线引进提供更多元休闲体验，同时延长客户逗留时间96类住宅规划，迅速回笼资金类住宅规划，迅速回笼资金►以酒店性质报批，分割产权销售►加高每层层高至3.2米，预留喷啉安装空间►东南向布局，规避北边楼盘的影响布局借鉴-万科金色康苑-97项目整体规划设计建议3.23.2.1 3.2.1 项目整体规划理念项目整体规划理念3.2.2 3.2.2 项目总体规划原则项目总体规划原则3.2.3 3.2.3 项目规划布局建议项目规划布局建议3.2.4 3.2.4 投资概算投资概算983.2.1￿3.2.1￿项目总体规划理念项目总体规划理念围绕“国际时尚￿+￿地域人文￿=￿特色都市综合体”的项目整体属性定位，结合项目的功能定位，形成国际新时尚与地域旧文化之间强烈的冲击力，塑造项目独一无二的特性。

993.2.2￿3.2.2￿项目总体规划原则项目总体规划原则空间立体化、功能复合化、产品多样化、价值最大化立体街区立体街区立体街区立体街区双首层局部退台空中连廊立体式交通下沉式广场1003.2.3￿3.2.3￿项目规划布局初步建议项目规划布局初步建议方案一（只保留东西向规划路）101集中式商场外廊通道内街商铺商业体块间景观提供更舒适购物环境保证经营的完整性可供分割销售类骑楼式商铺划分——增强商铺价值及与景观的融合1102园林式布局，塑造西关最佳商业氛围￿￿￿￿2入口处精神标识入口处精神标识103减弱与旁边高层的挤迫感增强休闲氛围3退台式酒店立面，塑造西关酒店地标104双首层式规划，发掘负1层商铺价值￿￿￿￿4阴凉舒适，在炎热的岭南，负1层商铺大有可为105方案二（规划路全部保留）106增加容积率之辩增加容积率之辩容容积率相率相对较高的北京路步行街和状元坊高的北京路步行街和状元坊容容积率相率相对较低的上海新天地（石低的上海新天地（石库门））￿￿￿￿论证二：￿容积率较低：舒式度和休闲感更强，对于不完全以购物为主体，包含体验人文和休闲娱乐的复合型综合体更为适合低容积率更舒式、更有价值￿￿￿￿论证一：￿国外50万居住面积需要为1万的商业面积配套；我国则商业配套占居住面积的7%为比较安全。

低容积率更安全维持原有维持原有3.03.0容积率不增加容积率不增加107商商场名称名称 地理位置地理位置商商场规模模 经营状况状况金禧大金禧大厦商厦商业裙楼业裙楼 康王北路康王北路1024号号三层临街长约三层临街长约50米，进米，进深约深约30米；米；二、三层企业办二、三层企业办公；首层公；首层2家商家商铺，且为企业办铺，且为企业办公性质公性质荔康大荔康大厦商厦商业裙楼业裙楼金禧大厦南面，金禧大厦南面，本项目斜对面本项目斜对面三层；临街约三层；临街约45米，进米，进深约深约45米；米； 全部空置全部空置康王阁康王阁大厦商大厦商业裙楼业裙楼荔康大厦南荔康大厦南边（紧邻位边（紧邻位置）置）二层临街长约二层临街长约40米，进深约米，进深约25米，米，招租率招租率95％％首层：典艺琴行、首层：典艺琴行、通业地产、交通通业地产、交通银行、骏德酒业、银行、骏德酒业、凤凰旅行社、泰凤凰旅行社、泰奇食品等奇食品等二三层：泰奇食二三层：泰奇食品品 （办公）（办公）商业面积配置参考依据（西关商圈项目）商业面积配置参考依据（西关商圈项目）108商商场名称名称地理地理位置位置商商场规模模 功能划分及功能划分及经营种种类主要品牌主要品牌经营状况状况经营档次档次经营特点特点万佳万佳百货百货 中山中山八路八路10号号6层层1.7万万平方米平方米 首层：国美、屈臣氏、肯德基、首层：国美、屈臣氏、肯德基、美心点心店美心点心店2~3层：华润万佳超市层：华润万佳超市4层：新东方英语培训点层：新东方英语培训点西区西区3层：太湖酒家层：太湖酒家东区东区2层：元绿寿司店层：元绿寿司店东区东区3层：洞庭土菜馆层：洞庭土菜馆东区东区4层：阳台西餐厅（意大层：阳台西餐厅（意大利、土耳其菜）利、土耳其菜）东区东区5层：牛扒城层：牛扒城 S&KSPARKLE屈臣氏屈臣氏经营经营状况状况佳，佳，广场广场经常经常做促做促销活销活动动 中低中低档次档次 主要依靠主要依靠中山八的中山八的大型高尚大型高尚住宅和生住宅和生活小区，活小区，满足周边满足周边居民日常居民日常一站式生一站式生活消费。

活消费 ￿￿￿￿￿以三到六层为主要，一般面积为1.5万到4万为主 3.03.0容积率和容积率和2.82.8万的商业万的商业配置符合区配置符合区域市场需求域市场需求109T Thankshanks谢谢 谢谢 聆聆 听听我们全力以赴我们全力以赴 诠释地产价值诠释地产价值THE END。