房产税开征？！十问十答房地产“试点方案”！.docx

房产税开征？ ！十问十答房地产“试点方案"!10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会 第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房 地产税改革试点工作全国人民代表大会The National Peopled Congress of the Peoples Republic of China首页I菇去I I 妾员长I I I醪长叙I I我I昭I层对眠往I i i理论i 作i地方以I图片I媛I部I勰I辣库I触I国款I国微当前位置：首页全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定来源：新华网 浏览宇号：大中小 2021年10月23日17:42:42以下为决定全文:全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部 分地区开展房地产税改革试点工作的决定（2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常 务委员会第三 次会议通过）为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理 消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康 发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次 会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住 用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住 宅。

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条 例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则国务院及其有关部门、试点地 区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试 点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印 发之日起算试点过程中，国务院应当及时总结试点经验, 在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务 委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意 见，由全国人民代表大会常务委员会决定条件成熟时, 及时制定法律本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务 院确定同时，财政部、税务总局有关负责人表示，将依照全 国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案）（以 下简称“试点草案”），按程序做好试点各项准备工作针对“试点草案"所涉及“房地产税"的热点问题, 我们试着梳理并给出相应的回答：一、 房地产税与房产税的区别？房地产税，顾名思义，对房地产征收的一种税费，不 仅仅包括房屋本身，还包括土地使用权，它是一个综合性 的概念，包括一切与房地产有直接关系的税，包括房地产 业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地 使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕 地占用税等，而房产税仅是房地产税中的一种，即对房产 的买卖环节所进行的征税。

二、 房产的定义？所谓的房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨, 可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物 资的场所特别指出的是，独立于房屋的建筑物如围墙、 暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游 泳池属于房产根据房产的定义，具有这类功能的房产按 大类可区分为商业地产和住宅三、目前我国已开征的房产税有哪些?1、商业用房针对商业地产的房产税自1986年10月1日就开始征收，是一直存在的，并非新增根据《中 华人民共和国房产税暂行条例》规定，商业房产税的税率 可分为1.2%和12%这两种，其中前者是产权所有者通过经 营商业房产产生的经营活动所需缴纳的税率，而后者则是 产权所有者通过商业房产的租赁活动所缴纳的税率在具 体适用方面，由于由于各地政策的差异，商业房产税税率 略有出入些，具体由当地政府规定为准2、部分城市住宅的房产税当前，针对房产税的税 点仅在极少数城市进行试点，该政策并没有在全国范围内 适用其中，上海和重庆早在2011年就开始试点工作而 且就上海和重庆来说，其对房产税的征收范围、计税依据、 计税标准、税率、税收优惠、纳税期限、征税目的和税收 用途方面并不完成一致。

试点草案〃对房地产税新增的点在哪里?因针对商业用房的房产税一直就存在，本次针对房地产税征收范围的一个扩大点在于对居住用的住宅进行房 产税征收，而非居住用的房地产应该仍适用于老办法五、房产税的征税适用对象及认定标准是否统一？从目前上海和重庆的试点情况看，一个共同点：均是针对“家庭”这一基本单位进行征收、不同之处在于：.上海是针对的是居民新购买的二套及以上住 房、非本市居民家庭新购商品住房；・重庆是针对存量独栋商品住宅、新购独栋商品 住宅、新购高档住房、三无人员新购第二套住宅 两者的适用对象均有较大的限制从此次“试点草案” 的发布时点以及所承载的目的来看，在适用对象上很可能 继续延用“家庭”这一基本单位进行征收；在房产的认定 范围上很可能在总结试点城市的基础上对征税范围的一 个适度扩大比如：针对“家庭"这一基本住宅面积在扣 除免税居住面积后*相关系数，而扣除免税面积则结合不 同城市的发展水平进行区分，比如每个家庭扣除30^60m2 的基本计税面积六、 小产权房怎么办？本次“试点草案”中明确将“依法拥有的农村宅基地 及其上住宅”排除在未来征收的对象范围外，但是对于现 在市面上地位尴尬的“小产权房”是否征收以及如何征收 留下较大的政策空间？未来对于“小产权房”的征收政策 也将是社会的一大关注点。

比如，可正常交易的房屋系数 按“1”来计算，而地位尴尬的小产权房则在“1”的系数 上进行相应的折算，从而计入“家庭”征税房屋面积的范 围中进行征税七、 家庭和单身如何区分？如果未来以“家庭”为基本单位进行征收，那还涉及 到对于“夫妻”还是“单身"的标准如何认定的问题？结 合上海、重庆的试点情况来看，这时就需要考虑购房时点 与夫妻关系的存续期间的一个关联比如，夫妻是处于在 婚状态还是非婚状态（包括离异、丧偶等），以及非婚状 态多久可以认定为单身等八、计税估值的依据？根据目前上海及重庆的试点情况看：上海市的计税的 估值依据是房屋交易价格的70%,而重庆市计税的估值依 据是房屋的交易价格未来，大概率计税估值的依据会在住宅的交易价格和 住宅的评估价格之中进行选择前者，适用于流动性强的 住宅可能更加便利且节省交易双方的一个交易成本，后者 则目前对住宅的司法拍卖活动中较为普遍采用的一种估 值方法九、税率采用何种标准?房产税作为未来替代土地财政的一个重要抓手，大概 率会参考个人所得税超额累进的办法进行征收，实现对居 民收入再分配的一个调节十、是否有税收优惠？如有，适用的对象范围？ 根据建设共同富裕的社会目标来看，存在较大的可能会对弱势群体及优抚对象进行适当的税收优惠政策，比如 “低保户"、“烈士"等特殊群体。