我国住宅产业化发展现状和趋势.doc

一、我国住宅产业化历程的简单回顾我国于 1994 年正式提出住宅产业化概念但在此之前我国曾出现过两次建筑工业化高潮第一次是 20 世纪 50 年代，当时在全国建筑业推行标准化、工业化、机械化，发展预制构件和预制装配建筑，在构件工厂化、中小型建筑施工机械、预制装配式工业厂房、砌块建筑等方面取得一定的进展第二次是六七十年代，我国广泛借鉴各国经验，结合我国国情，进一步改进标准化设计方法，提高构配件生产能力，发展新型建筑体系和建材，在施工工艺、建筑能力和建筑速度方面都有了一定程度的提高但是由于一些关键技术问题没有很好地研究解决，使得当时生产出的建筑产品（如当时在全国很多地方建造过的预制板房屋）普遍存在产品单调、灵活性差等问题，以至于到今天，有一部分人听到工业化住宅会联想到预制板、预制梁房屋，并与质量差、不安全、造价高等联系起来这两次建筑工业化浪潮对于提高我国建筑工艺水平和推动建筑行业的发展起到了一定的促进作用，但最后并没有象许多西方发达国家那样真正实现住宅产业化这虽然与当时经济、技术、管理等方面水平落后有关，但更重要的原因是当时计划经济体制下缺乏技术创新的动力，以至于直到 90 年代初，我国的建筑技术都没有实质提高，建筑工业化水平几乎处于停滞状态。

在 1994 年国家“九五”科技计划“国家 2000 年城乡小康型住宅科技产业示范工程”中系统化地制定了中国住宅产业化科技工作的框架，从而使住宅产业化在科技和示范工程的层面上得以确定和实施，标志着住房产业化的进程步入一个新的发展阶段1994 年后国家陆续下发了一些政策文件来推进住宅产业化进程比较重要的有：（1）建设部在 1996 年发布了《住宅产业现代化试点工作大纲》，提出了利用 20 年的时间，分 3 个阶段推进住宅产业化的实施规划；（2）国务院办公厅在 1999 年转发了建设部等部委《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求；（3）建设部在 1999 年 12 月发布了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，对技术落后、不符合产业政策的产品和部品，如螺旋升降式铸铁水龙头、9升以上冲水量座便器、 部分规格的实腹和空腹钢窗等实行了强制淘汰，同时规定沿海地区和土地资源稀缺地区的大中城市，于 2003 年 6 月底之前停止使用实心粘土砖这一系列措施推动了相关部品、材料的技术革新和产品换代4）建设部颁布了《商品住宅性能认定管理办法》，及《住宅性能评价方法与指标体系》等配套文件，在全国范围开始试行住宅性能认定制度，引导各地不断提高新建住宅的性能。

在发布和落实上述政策文件的同时，建设部还加强了住宅产业化推进实体建设一是在1998 年 7 月组建了建设部住宅产业化促进中心，具体负责推进中国住宅的技术进步和住宅产业现代化工作，使住宅产业推进有了组织上的保障二是确定了天津二建钢－砼结构住宅产业化基地、北新房屋薄壁轻钢结构住宅产业化基地、海尔集团和正泰集团等 7 家国家住宅产业化基地，力图通过住宅产业化基地建设带动住宅产业化发展此外，建设部还与中国工商银行、中国人民保险公司等金融机构开始合作，将住宅性能认定与住宅信贷、住宅保险联系起来，以促进住宅质量的提高二、对我国住宅产业化发展状况的评价对照住宅产业化的定义，我们从五个方面对我国住宅产业发展状况进行评价1．住宅产业化所需的市场化基础已基本具备多年以来，我国的城镇住房体制改革一直是沿着市场化的导向进行，经过上世纪八、九十年代的改革，城镇住宅的市场配置体系基本建立，住宅市场基本形成，成为居民获取住房的最主要的渠道即使面向中低收入人群的经济适用房，也完全走出了过去福利分配模式，在对供需双方给予必要补偿或限制的前提下，引入了一些市场化的手段市场配置体系的建立，不仅为城镇居民根据自身的实际状况，按照自身需求在住宅市场上自主地购置或承租住宅提供了可能，而且为住宅的供给方（房地产开发商等）根据市场需求，不断提高工艺水平和改进生产方式提供了动力。

2．住宅产业的科技含量仍处于较低水平伴随着住宅产业化的推进，我国在住宅产业的关键技术和基础技术的研究取得一定进展特别是北新建材等住宅产业化基地建设中，在建筑材料、结构体系及施工工艺等方面都取得了一定的研究成果但总体上说我国住宅产业的科技革新速度还比较低一是研究成果数量不多，层次水平不高，并且成果的结构也不尽合理，主要集中在住宅建筑规划设计、质量性能、新材料（尤其是装饰材料）和建筑设备等方面一些基础理论的研究还不够深入，一些试验研究还不系统二是成果转化率低，许多研究成果得不到推广应用，有的甚至没有转化成产品，更形不成大规模的工业化生产如有些结构体系研究较为系统，但在实际工程应用不够普遍，甚至尚属空白3．住宅的工业化生产体系尚未形成在几年的住宅产业化推进中，部分部品实现了系列化、规模化生产，如整体厨房、整体浴室等被越来越多的住宅所采用但总体上说我国住宅工业化生产体系还没有形成1）部品化、标准化和通用化水平较低建筑材料制品的生产与供应还停留在原材料供应的概念上，形成的产品种类少，经常出现“有材料，无制品；有制品，无产品”的现象2）住宅的建造方式仍以现场施工为主多年来我国住宅建设一直采用现场“浇灌式”的施工方式，生产的流动性差，工作环境差，手工操作多（尤其在广大农村，建房还是以手工砌筑的方式进行），体现为高度的分散生产和分散经营。

带来的结果一是建筑周期长二是劳动生产率低三是住宅质量难以控制，损失浪费也比较严重4．住宅企业间缺乏有效的社会化协作我国住宅产业粗放型的经营造成产业技术门槛低，巨大的市场需求又产生了较高的利润率，不断诱使新的厂商进入住宅行业，致使整个行业的平均经营规模较小，住宅产业链上的企业（包括发展商、承建商、材料及部品供应商，以及设计单位、中介等）大都是规模不大的中小企业，产业的集中度过低5．住宅产业距可持续化发展的目标还有不小的距离从上述的分析中我们可以看到，我国的住宅产业还没有完成从传统的“粗放型”向“集约型”转变，其发展还主要依赖于资金、人力的投入以及资源、能源的大量消耗据初步测算，我国住宅建筑用钢占全国用钢总量的 20%，水泥用量占全国总用量的 17.6%,城市建成区用地的 30%用于住宅建设.，城市水资源的 32%在住宅使用中消耗，住宅使用能耗占全国总能耗的 20%左右(若再考虑加上建材生产和建造的能耗，住宅总能耗约为 37%左右)从以上分析可以看出，住房市场化的改革不仅解放了生产力，促进了住宅产业的快速发展和人民居住条件的改善，而且为住宅产业化的发展奠定了基础随着住房的市场配置体系的建立和不断完善，住宅产业的主要矛盾表现为人民日益增长的住宅需求与落后的住宅生产方式的矛盾。

如果说在上世纪八、九十年代住房产业发展的重点是住宅体制的改革和住宅市场的建立，本世纪住宅产业的重点则在于住宅产业化的推进本文摘自《2007 年北京市哲学社会科学“十一五”规划项目阶段成果选编》）我国住宅产业化的提出始于 1994 年，自此，我国住房产业化的进程步入一个新 的发展阶段建设部陆续发布了《住宅产业现代化试点工作大纲》，提出了利 用 20 年的时间，分 3 个阶段推进住宅产业化的实施规划；下发了《关于推进住 宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，明确了推进住宅产业现代化的指 导思想、主要目标、工作重点和实施要求；发布了《关于在住宅建设中淘汰落 后产品的通知》，对技术落后、不符合产业政策的产品和部品实行了强制淘汰； 颁布了《商品住宅性能认定管理办法》，及《住宅性能评价方法与指标体系》 等配套文件，在全国范围开始试行住宅性能认定制度，引导各地不断提高新建 住宅的性能但是，多年来，我国推进住宅产业化还大都停留在宏观政策层面，或仅在 建造技术方面限制发展、强制推行某项建造技术，而没有针对市场投资主体— —房地产开发企业在实施住宅产业化方面的激励、奖励措施和税费政策，从而 使得长期以来，在推进住宅产业化方面房地产企业积极性普遍不高，导致了住 宅产业化相对滞后，不能适应高速发展的住宅消费需求，这也是我们今后工作 努力的方向。

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家例如：轻钢结构的工业化住宅约占工业化住宅总数的 80％左右；20 世纪 70 年代日本已形成盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式；20 世纪 90 年代，日本又开始采用产业化方式形成住宅通用部件的生产，其中 1418 类部件已取得“优良住宅部品认证” 日本住宅产业化体系包括住宅建筑标准化、住宅部件化、钢结构住宅建筑体系、住宅智能化、住宅节能化等内容日本住宅有个显著的特点：传统与智能的结合传统的日式草席和建筑“灰”空间与高科技应用交相辉映目前，在日本新建的建筑物中 60％以上是智能型的，在多数酒店，人们都可以享受到自动热水冲洗坐厕的舒适日本住宅的高智能化是与日本高科技的发展相吻合的日本住宅产业在战后 50 年里得到快速发展，其原因不仅仅是市场竞争的结果，政府的引导作用也是很重要的从 20 世纪 40 年代末开始，日本政府在发展住宅产业方面，实施了一整套的政策及措施如设立政府专门机构以及相关咨询、研究机构从不同角度引导住宅产业发展日本政府还通过建立促进住宅产业发展的政策法规体系，以确保住宅产业的顺利发展主要是通过政府部门提出议案，交由国会通过后，由政府的职能部门依法实施。

从总体上看，日本引导住宅产业化发展的法律法规比较健全，政府职责比较清楚，基本形成了适应日本经济发展，相对完善的住宅产业管理体制与机制我国要发展住宅产业化，也应该建立适应中国经济发展特点的、科学的、系统的政策与措施2011-2012 中国住宅新趋势:住宅品质 成品房 住宅产业化 设计标准 维修的方便性[提要]2011 年 9 月 27 日-29 日，第十届中国国际住宅产业博览会（简称“中国住博会” ）将于北京展览馆隆重举办，搜房网作为中国住博会的独家互联网战略合作伙伴，联合中国贸促会建设行业分会房地产促进会将在住博会举办期间举办“2011 第二届中国住宅新趋势高峰论坛” 2011 第二届中国住宅新趋势高峰论坛广泛邀请国内知名管产学研专家学者就住宅的建造技术、建筑设计、景观设计、规划设计、新材料、可再生能源技术、可再生利用技术、室内设计等方面阐述 2011-2012 中国住宅新趋势，与业界分享，我们真诚期待您的热心参与和对 2011 中国住博会 ciehi.SouF 的关注和参与，谢谢以下是中国房地产研究会副会长童悦仲先生就“2011-2012 中国住宅新趋势”的观点，供大家分享！中国房中国房地产地产研究会副会长研究会副会长 童悦仲先生童悦仲先生关键字：住宅品质、成品房、住宅关键字：住宅品质、成品房、住宅产业产业化、设计标准、维修的方便性化、设计标准、维修的方便性住宅品质住宅品质宏观调控使住房市场回归理性，消费者势必比以往更加关注住房品质。

能否向消费者提供品质过硬的住房，成为开发企业生死攸关的问题成品房成品房经过装修的成品住宅将成为住房市场的主流，半成品房（俗称“毛坯房”或“清水房”）将逐步退出中国住房市场住宅产业化住宅产业化住宅建造的产业化程度将越来越高设计标准设计标准一些开发项目会在设计时主动提出高于国家工程建设标准的性能指标，如建筑节能、隔声、抗震、抗风……等，以形成新的卖点维修的方便性维修的方便性住宅设备、管线维修的方便性提上议事日程把所有管线不分青红皂白统统暗埋于墙体、楼板和垫层中的常规做法遭到质疑发达国家住宅产业化概览发达国家住宅产业化概览2011-08-12 11:22:53 来源：中华建筑报 作者：保罗 发表评论 简介：随着国家简介：随着国家““十二五十二五””规划的出台，住宅产业化成为规划的出台，住宅产业化成为全社会关注的热点全社会关注的热点轻钢别墅轻钢别墅随着国家“十二五”规划的出台，住宅产业化成为全社会关注的热点一方面，房价近两年居高不下，国家为此出台了不少政策，。