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北京城市综合体专题研究北京城市综合体专题研究2 2B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g北京国贸中心北京国贸中心Ø上世纪80年代末，朝阳商圈只有简单的商务楼，以及大量的住宅，商务氛围不明显，区域形象一商务氛围不明显，区域形象一般Ø国贸中心1985年2月成立，一期 1990年8月竣工，并于30日全面开业包括一幢国贸写字楼、两幢30 层的豪华公寓、国贸商场、国贸展览厅、中国大饭店(五星级) 和国贸饭店(四星级)、国贸会议中心、娱乐健身中心、多层停车场、餐厅等各类多功能服务设施国贸中心成为北京地标性国贸中心成为北京地标性建筑Ø1993年，国务院批复了《北京城市总体规划》，总体规划中明确提出北京要建设商务中心区，即CBD Ø现在国贸中心已经成为北京北京CBDCBD的核心的核心，其中进驻的世界500强企业多达60多家，居CBD之首效应影响效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng gB B . .A A . .C C o o n n s s u u l lt ti in n g gB B . .A A . .C C o o n n s s u u l lt ti in n g gB B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng gB B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng gB B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng gB B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g俄罗斯俄罗斯 ————““水晶岛水晶岛””Ø住宅区总计９００套公寓公寓Ø酒店酒店３０００间客房Ø一个综合办公中心综合办公中心以及多处写字楼写字楼聚集区Ø国际学校国际学校可供500名学生读书Ø还有一座博物馆博物馆、一座剧院剧院、一座电影院电影院、一个综合运动中心运动中心、一座休闲娱乐城休闲娱乐城、多座购物中心购物中心，以及几十家餐厅餐厅和咖啡厅咖啡厅。

发展趋势城市综合体功能上将越来越具有多样性，越来越细分城市综合体功能上将越来越具有多样性，越来越细分城市综合体功能上将越来越具有多样性，越来越细分城市综合体功能上将越来越具有多样性，越来越细分B B . .A A . .C C o o n n s s u u l lt ti in n g gØ分布：呈现出向城市边沿发展的趋势Ø影响：进一步成为城市（区域）经济标识，愈加强化城市（区域）中心功能Ø特色：越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象Ø功能：越来越多样性，越来越细分发展趋势B B . .A A . .C C o o n n s s u u l lt ti in n g g定义特性定义特性条件要求条件要求操作模式操作模式效应影响效应影响发展趋势发展趋势典型个案典型个案研究总结研究总结研究背景研究背景B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g典型个案—东方广场Ø整体规模大，资金投入多整体规模大，资金投入多Ø自持为主，经营状况良好自持为主，经营状况良好Ø物业种类多，功能互相补强物业种类多，功能互相补强Ø配套全，档次高配套全，档次高Ø内部立体交通架构与外部交通衔接好内部立体交通架构与外部交通衔接好典型的综合体典型的综合体B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g项目概况项目概况Ø位置：东长安街一号Ø总占地面积：10万平米Ø总建筑面积：80万平方米 Ø投资总额：20亿美元Ø开发商：李嘉诚长江集团Ø物业功能：写字楼、酒店、酒店式公寓、商业典型个案—东方广场区位佳，规模大，投资多区位佳，规模大，投资多区位佳，规模大，投资多区位佳，规模大，投资多B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g整体规划整体规划Ø写字楼：8栋•西区3栋•中区2栋•东区3栋Ø酒店式公寓：2栋Ø酒店：1栋Ø商业：12万平米（首层和地下一层）西区写字楼西区写字楼西区写字楼西区写字楼酒酒酒酒 店店店店公公公公 寓寓寓寓公公公公 寓寓寓寓中区写字楼中区写字楼中区写字楼中区写字楼东区写字楼东区写字楼东区写字楼东区写字楼商业：首层商业：首层商业：首层商业：首层/ / / /地下一层地下一层地下一层地下一层典型个案—东方广场物业齐全，能够形成功能协调互补物业齐全，能够形成功能协调互补物业齐全，能够形成功能协调互补物业齐全，能够形成功能协调互补B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g写字楼基本信息写字楼基本信息Ø总规模：30万平米Ø标准层：3000-34003000-3400平方米Ø净层高：2.8米Ø使用率：70%Ø租售：只租不售Ø租售率：95%95%以上 Ø租金：250250元元/ /平米平米. .月月（报价）Ø物业费：33.5元/平米.月Ø免租期1个月，租金11个月，物业费12个月Ø电梯：每栋8部Ø公共部分精装修Ø物业公司：北京高卫世纪物业管理有限公司 东、西区写字楼平面东、西区写字楼平面中区写字楼平面中区写字楼平面大标准层、高入住、高租金、高档次大标准层、高入住、高租金、高档次大标准层、高入住、高租金、高档次大标准层、高入住、高租金、高档次典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g写字楼写字楼——客户客户Ø主要行业：主要行业：科技、投资/证券、金融/银行、保险、会计、律师、医药、媒体、广告、奢侈品与消费品等Ø典型商户：•高科技行业：高科技行业：思科、朗讯、东芝、松下等•投资投资/ /证券业：证券业：摩根史丹利、高盛、香港交易所等•银行业：银行业：中国银行、中国建设银行、中信实业银行、中国工商银行、招商银行、北京商业银行、蒙特利尔银行、苏格兰银行、荷兰银行、渣打银行等•世界知名保险公司：世界知名保险公司：信诚人寿、美国大都会人寿、汇丰保险、中英人寿、中意人寿、太平人寿与保险、瑞士再保险、美国再保险、美国佳达再保险经纪等•四大会计师行：四大会计师行：安永华明、毕马威及德勤华永•世界顶尖名牌：世界顶尖名牌：路威酩轩、轩尼诗、劳力士、香奈尔等•消费品：消费品：可口可乐、资生堂、安利、雅芳等•化工化工/ /医药业：医药业：陶氏化学、默沙东、罗氏诊断、大冢制药、美敦力、先正达等行业众多，集中多家行业众多，集中多家行业众多，集中多家行业众多，集中多家500500500500强和国内外知名企业强和国内外知名企业强和国内外知名企业强和国内外知名企业典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g写字楼写字楼——配套配套Ø东方商务中心东方商务中心•位置：东方经贸城西三办公楼六层•通讯设备：尖端的远程会议系统、宽频高速互联网链接、液晶投影仪、电动投影幕及专业的IT援助•个人化服务：专职秘书商务服务、翻译服务、问讯及商旅咨讯服务•写字楼配套完善：多种规格的会议室、中英双语专业商务接待等 •会议室需预约，16人小会议室500元/小时，3000元/天Ø东方会议培训中心东方会议培训中心•7间会议室，可容纳10-300人不等• 设备齐全，拥有顶级影音器材以及一流的会议设备• 会议厅采光设计出色，巧妙结合自然光与人工光源，使会议氛围更为舒适和谐•指定的餐饮供应商可以为各类宴会，午餐会提供餐饮及精美茶点•需预约，昆仑山3400元/天，投影仪800元/次会议厅使用面积人数人数人数(剧场布局)(教室布局)(U型布局)昆仑山2001006530衡 山130804525嵩 山75502516泰 山35325014085峨眉山80503516黄 山130804025华 山1851006535商务配套完善，提升写字楼档次商务配套完善，提升写字楼档次商务配套完善，提升写字楼档次商务配套完善，提升写字楼档次典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g酒店基本信息酒店基本信息Ø酒店名称：北京东方君悦大酒店Ø开业时间：2002年Ø档次：5星级Ø入住率：80%以上Ø管理公司：凯悦集团 国际酒店管理品牌，提升整体物业档次国际酒店管理品牌，提升整体物业档次国际酒店管理品牌，提升整体物业档次国际酒店管理品牌，提升整体物业档次典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g酒店酒店——客房客房Ø客房套数：825套Ø种类：•普通标准间•配有私人管家服务的复式总统套房•中国风格的董事套房•外交官套房和嘉宾轩套房Ø价格：•普标门市价2300元/间•议价1800元/间（需达100个间夜以上）Ø设施：•宽带上网接口 •双线直线及语音信箱系统 •卫星频道彩色电视并提供可租用DVD•私人保险柜•每晚免费供应两瓶矿泉水•每日报纸•自助式咖啡、茶和热水设施•室内迷你吧及冰箱普通客房总统套房总统套房总统套房总统套房普通客房普通客房普通客房普通客房嘉宾轩套房嘉宾轩套房嘉宾轩套房嘉宾轩套房客房种类多，设施完善，价格昂贵，服务全面客房种类多，设施完善，价格昂贵，服务全面客房种类多，设施完善，价格昂贵，服务全面客房种类多，设施完善，价格昂贵，服务全面典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g酒店酒店——餐饮餐饮Ø悦庭悦庭•UG层，容量：160位•单间客容量：6位, 10位和 20位•开放时段：午餐、晚餐及周末早午连餐•商务套餐：588/988元/位Ø意餐厅意餐厅•酒店2层，客容量：32位•开放时段：午餐、晚餐Ø菲厅菲厅•酒店2层，容量：188位•单间客容量：26位•开放时段：全日开放，包含早、午、晚餐自助Ø长安壹号长安壹号•酒店大堂层，客量：118位•单间客容量：6位, 8位和 14位•开放时段：早、午、晚餐Ø东方亮东方亮•酒店大堂层，客量：119位•开放时段：午餐、晚餐及晚间鸡尾酒Ø茶源茶源•酒店大堂层，容量：96位 •开放时段：早餐、下午茶及晚间鸡尾酒与现场乐队 Ø酥园酥园•酒店大堂层 •营业时间： 早晨7:00 - 晚上9:00 酒店餐饮品种齐全，可满足不同需求酒店餐饮品种齐全，可满足不同需求酒店餐饮品种齐全，可满足不同需求酒店餐饮品种齐全，可满足不同需求典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g酒店酒店——会议会议Ø君悦大宴会厅君悦大宴会厅高达7米，面积711平方米，可分别举办600人的鸡尾酒会，450人宴会，800人的剧院式会议，或400人的课堂式会议Ø多功能厅多功能厅（ 5个：颐和厅，琼岛厅，瀛台厅，紫金厅，祈年厅）五个厅可连通也可分开使用，最大使用面积为264平方米，可容纳145人的鸡尾酒会，90人的宴会，214人的剧院式会议，或102人课堂式会议Ø多功能厅多功能厅（万春厅，浮碧厅，千秋厅，澄瑞厅）共369平方米，每个房间可容纳最多50人的鸡尾酒会，40人的宴会，60人的剧院式会议，或45人的课堂式会议Ø董事会议厅董事会议厅4个董事会议厅可分别容纳多至16人的高端董事会议或商务会议Ø君府君府占地1142平方米，位于酒店P2层，是一处独特的“府邸式”高端会议场所，为高峰会展提供最佳场所Ø一站式会展服务一站式会展服务Ø120-130人的会议室，时间下午1-5点钟4.5万元，投影仪2500元/次（含有纸、笔、矿泉水）悦庭悦庭长安长安1号号董事会议厅董事会议厅会议配套齐全，具有宴会与会议双重功能，可满足不同客户需求会议配套齐全，具有宴会与会议双重功能，可满足不同客户需求会议配套齐全，具有宴会与会议双重功能，可满足不同客户需求会议配套齐全，具有宴会与会议双重功能，可满足不同客户需求典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g酒店式公寓酒店式公寓——东方豪庭公寓东方豪庭公寓Ø公寓名称：尊萃豪庭/汇贤豪庭 Ø物业公司：北京高卫世纪物业管理有限公司 Ø物业服务：礼宾部服务、家务管理、短期保姆服务、轿车服务、专业洗衣、邮件收递等个人化服务，定期举办租户活动。

Ø客户：来自30多个国家及地区，当中有跨国公司高级管理人员、外国政府机构重要官员、大使馆人员，世卫组织的重要工作人员、欧盟的工作人员、以及一些国家的中央银行负责人等，其中以跨国公司行政人员最多Ø户型：小户型25平方米一个单位，大户型270平方米+200平方米阳台四居室 Ø租金：1200美元/月—10000美元/月户型面积（平米）租金（美元/月）一居室80--852200—2500$二居室103--1632800—4200$三居室165--2054500—5600$四居室2708500$客厅客厅客厅客厅 客厅客厅客厅客厅 睡房睡房睡房睡房 书房书房书房书房 半开式厨房半开式厨房半开式厨房半开式厨房 客厅客厅客厅客厅 开放式厨房开放式厨房开放式厨房开放式厨房 步入式衣橱步入式衣橱步入式衣橱步入式衣橱 管家式服务，高端客群管家式服务，高端客群管家式服务，高端客群管家式服务，高端客群户型灵活，舒适实用，适合长短期居住户型灵活，舒适实用，适合长短期居住户型灵活，舒适实用，适合长短期居住户型灵活，舒适实用，适合长短期居住租金价位高租金价位高租金价位高租金价位高典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g酒店式公寓配套酒店式公寓配套— Club Oasis— Club Oasis俱乐部俱乐部Ø室内度假式游泳池Ø漩涡热水按摩浴池Ø蒸汽浴室Ø桑拿浴室Ø保健按摩康体室Ø康体教练为客人量身定制健身计划按摩浴按摩浴按摩浴按摩浴按摩浴按摩浴健身房健身房健身房健身房健身房健身房温泉池温泉池温泉池温泉池温泉池温泉池游泳池游泳池游泳池游泳池游泳池游泳池高端配套功能，提升公寓档次高端配套功能，提升公寓档次高端配套功能，提升公寓档次高端配套功能，提升公寓档次典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g商业商业——基本信息基本信息Ø总规模：12万平方米Ø位置：首层/地下一层（与地铁站相通）Ø运营：只租不售/同意招商Ø主题分区•缤纷新天地：缤纷新天地：晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场•都市新天地：都市新天地：主要经营休闲品牌及珠宝饰品•庭苑新天地：庭苑新天地：世界各地的顶级品牌•寰宇新天地：寰宇新天地：国际品牌的服装服饰、饰品精品店•活力新天地：活力新天地：体育用品中心运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及豪华的东方新世纪影院、时尚基地•天空大道：天空大道：特色餐饮店铺、高级厨具店 Ø物业公司：北京港基世纪物业管理有限公司 首层商铺示意首层商铺示意首层商铺示意首层商铺示意地下一层商铺示意地下一层商铺示意地下一层商铺示意地下一层商铺示意入住品牌入住品牌入住品牌入住品牌规模大规模大规模大规模大与地铁站相通，带来巨大人流与地铁站相通，带来巨大人流与地铁站相通，带来巨大人流与地铁站相通，带来巨大人流自持物业，统一招商，业态规划合理，主题分区明确自持物业，统一招商，业态规划合理，主题分区明确自持物业，统一招商，业态规划合理，主题分区明确自持物业，统一招商，业态规划合理，主题分区明确入住商家档次较高，不乏国际顶级品牌入住商家档次较高，不乏国际顶级品牌入住商家档次较高，不乏国际顶级品牌入住商家档次较高，不乏国际顶级品牌典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g商业商业——铺面租赁铺面租赁Ø租金租金•店铺：2000元/平米.月•中庭花车：2400元/平米.月Ø流水流水•饰品：20%•服装：30%•两者取高Ø入住率：入住率：100%100% 商业商业——场地租赁场地租赁Ø缤纷新天地缤纷新天地Ø庭苑新天地庭苑新天地Ø活力新天地活力新天地高租金、高流水、高入住高租金、高流水、高入住高租金、高流水、高入住高租金、高流水、高入住典型个案—东方广场B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng gØ停车场：1800个Ø流动：日租Ø固定：月租外部通达性好外部通达性好外部通达性好外部通达性好内部停车位充足，与外部交通衔接紧密内部停车位充足，与外部交通衔接紧密内部停车位充足，与外部交通衔接紧密内部停车位充足，与外部交通衔接紧密外部交通外部交通Ø面临长安街，东临东单北大街，西临王府井大街Ø多条公交线路通过，地铁1号、5号线在此交汇Ø东西分别临地铁东单站和王府井站，且王府井站与项目地下商场相连Ø距北京火车站咫尺之遥典型个案—东方广场B B . .A A . .C C o o n n s s u u l lt ti in n g g定义特性定义特性条件要求条件要求操作模式操作模式效应影响效应影响发展趋势发展趋势典型个案典型个案研究总结研究总结研究背景研究背景B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g研究总结•北京城市综合体现状小结北京城市综合体现状小结供供 应应 量量操作模式操作模式分布特征分布特征Ø截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方。

Ø主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域在亦庄、奥北、方庄等区域，也有城市综合体出现Ø“自持＜出售”的比例要大大多于“自持﹥出售”Ø物业组合：自持＜出售多为公寓+写字楼+商业 自持﹥出售多为公寓+写字楼+商业+酒店Ø推盘次序：均为先推出售部分（公寓等），再推自持部分Ø入住情况：自持﹥出售的入住率高，档次也高 自持＜出售的入住率较低，档次不高Ø租金情况：自持﹥出售的租金较高 自持＜出售的租金较低ØØ整体供应量较大整体供应量较大整体供应量较大整体供应量较大ØØ集中在城市中心或者副中心，并有逐渐向城市边沿兴起的新城（副中心）发展的趋势集中在城市中心或者副中心，并有逐渐向城市边沿兴起的新城（副中心）发展的趋势集中在城市中心或者副中心，并有逐渐向城市边沿兴起的新城（副中心）发展的趋势集中在城市中心或者副中心，并有逐渐向城市边沿兴起的新城（副中心）发展的趋势ØØ以以以以““““自持＜出售自持＜出售自持＜出售自持＜出售””””的操作模式为主，运营能力较差，运营价值不高的操作模式为主，运营能力较差，运营价值不高的操作模式为主，运营能力较差，运营价值不高的操作模式为主，运营能力较差，运营价值不高 结束语结束语谢谢大家聆听！！！谢谢大家聆听！！！谢谢大家聆听！！！谢谢大家聆听！！！29。