2022年全国房地产估价师(开发经营与管理)考试题库自测300题加精品答案(山西省专用).docx

《房地产估价师》职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（　　）导向定价法A.成本B.购买者C.竞争D.市场【答案】 BCM2K9G1W5Z6T7Z8HN1S7X9P7R7E7U5ZE7R5V4Q4T1U8I32、房地产开发企业的利润可分为4个层次其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 ACR3B2H10F10T9Z7E7HE1X5X4W4C7I7K4ZY4V8G3D6D10Y6E83、敏感性分析的最基本方法是（　　）A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】 CCQ8C3P6S4O5U10R4HC9H9S6O3N9I9V4ZP8I9K4T6F4T9K84、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（　　）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验A.科学B.客观C.准确D.全面【答案】 ACD7F4C3N6P9S5H1HT6I4G5S6M3S1J6ZF5S7J9G10F6U9X25、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。

A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】 BCX4W7V3H10N2B5F1HP4S2P9V9S6G2H8ZQ5Y6N4F4B4X8P56、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】 CCT1W5N4R10E3Y9S10HI9M6S8K7M8C5E9ZH6Z7C1K10O7B1D87、对出租物业来说，最主要的收入记录是( )A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】 BCC7G6D9G10E8L3X3HW4U3M2Q10L2B10H10ZK8J1O5C9L4A8I108、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（　　）。

A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 ACP8M5N4D1E5L7G1HF3P2Y1R9W2A10I3ZQ8N10R2Y3P7L2G69、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（　　）A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】 DCM10W10F3O2S6D10D2HY10V1J8H6W8S4Q1ZP10H5H2I2B6M9C710、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（　　）A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%【答案】 BCY1Q6T6K5C9U9M10HV10Y4P8P3Z3U2P3ZM2C2U3M8Q9J5M311、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 DCO2S2F1V8K8S4E6HI5E10O3R2E2D3G1ZM5K9X8S4H10L4G712、在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。

A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】 CCH1T10W6C10C7O8Q7HX3H3Z2L9U6N9A8ZR3X3J6P4M2A6Q913、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（　　）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】 ACX6S10A3L9M1M3H1HL2W3K5D6H7G6X8ZO5P5Y1R4G4O6U414、下列的会计恒等式，不正确的是（ ）A.资产＝权益＝债权人权益＋所有者权益B.资产＝负债＋所有者权益C.所有者权益＝资产＋负债D.收入－费用＝利润【答案】 CCL6G6D3B1L9E10F9HM3S7J10H4B2H3O4ZG6E9W2E8M4F7I915、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】 BCR2W1V1N1Y9I4G1HA9C9B9Q7L7B1L2ZP4H7I9P9N10R8B216、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　　）。

A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】 BCI8Z2K2F2Z9C7K6HW3W2D1B4L6R7R5ZP3H9B9N7X9G6S517、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（　　）A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】 CCE9F3H7D9D10C2K4HX1V4G7X9Y6W8A1ZN1U10I7G3T6O8H1018、 张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒达肝气（疏肝解郁）B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中【答案】 ACO5O6Z3Q6J5Z9D8HO7Z9B7T8E10O7K9ZM10G1T1W8G1R5T819、目标市场选择的最简单的模式是（　　）A.选择专业化B.产品专业化C.市场集中化D.大量定制化【答案】 CCK9E9O4P1A1E3A4HU9Z3A6T3M5H4M4ZY10H7E8D10Z4L7W220、（　）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

　　A.差额投资内部收益率B.内部收益率C.基准收益率D.期望投资收益率【答案】 ACF5A4H10G8K1N2R2HX6G7G4U5G1B3D2ZA4M2A9K9W4N4K621、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（　　）A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】 DCX9O4Z5W9H8C7Q8HA1U5C8A8E6K1V2ZQ4S5L1A10N10T9S822、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（　　）是第一步A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求【答案】 ACH10H7T5X1X6U4L6HS2U7J7K3T5O3E4ZR3I3X4N5B1G4Q923、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（　　）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】 BCW9M4Y7F9H10C4U2HF9U5F3C2A8A8X2ZF10U3P4R5U5J4O924、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。

A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】 ACI8X5R7O2Q10F2F7HK4Q4H9Q1G1P9Y9ZO2M8R8J7L6S7X225、有一成片荒地需要估价获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（　　）A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】 BCA3L3K9I2S4V8Z2HH10L9Q6T2P5L4S9ZR8N5W5I6Y6I6Q726、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　　）。

A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】 ACQ1Y2K9T2A6O6J2HE9C8M1L3Z3V4Y7ZY2K10M4Q7D1Z6N727、下列物业中，属于特殊物业的是（　　）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 BCP9K1Q5J1M6B9X4HF3L3N6M8Z8D9D6ZE2G5D3D3P5C8M228、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　　）A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 DCS4E9H8B8X1Q1B2HK5G10W5D8J2M7U9ZL2W10Y2O1J9G10Z329、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 ACL9L8S3J4B7E3S1HA9K3X2R10C9S3H7ZR7P6L10U2J8V1V630、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】 DCZ1M4Z9L2W8Q2P5HI7R5Z5G4A2D6O7ZH7S9T3M7H8J10H331、（　）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。

A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】 DCS3B4N9D2Z9L3K5HY7A10J3S8Z3G7B9ZD3U5Y9E4K5H6T1032、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的。