1997年度上海房地产市场情况分析.pdf

1当前上海房地产市场情况分析 近几年来，上海房地产市场非常低迷，交易价格逐年下滑，众多买方均持观望态度， 究竟应该如何客观看待目前的房地产市场呢？让我们首先来看一九九七年的房地产市场情况： 一、 一九九七年市场情况 1、97 年市场销售情况 （1） 、97 年商品房预售与销售，比 96 年均有大幅度的增长已登记的商品房预售面积 4455717 平方米，比 96 年增加 148％，已登记的商品房销售面积 4401884 平方米，比 96 年增加 122％其中：内销商品房的预售面积 4133719 平方米， 占全年预售总量的 92.77％，比 96 年增加 168％，内销商品房的销售面积 3886229 平方米，占全年销售总量的 88.28％，比 96 年增加 123％这表明，1997 年的房地产市场在上海国民经济持续发展的大背景下，正呈平稳发展态势市委、市政府出台的一系列搞活房地产市场的政策与规定，进一步促进了房地产市场的活跃，消化吸纳取得 一定成效，商品房销售比 96年成倍增长，销售形势有所好转，九 八年仍将有持续发展的势头 （2） 、商品房预售、销售的季度情况，总体上呈季度递升趋势，尤以内销商品房销售季度递升趋势较明显， 四季度销售增长强劲，占全年的 33.8％，预示着带动九八年销售好势头的可能性。

外销商品房的季度递升平稳，但四季度预售呈大幅度回 落，占全年的 14.1％， 2这与东南亚金融危机不无关系，98 年可能会延续下去 （3） 、商品房销售中，大部分是住宅，其中内销商品房的住宅销售面积比例相当大，占内销总面积的 94.24％存量房住宅销售面积比例占存量交易面积的 51.65％住宅建设将成为国民经济新的增长点，从这些数据中可以得到佐证 内销商品房的购买对象中，个人 购房已占大多数预售中，个人购房 41339 套，占 92.11％销售中，个人购房 29078 套，占 77.29％这表明，随着住房制度改革的不断深入，住房商品化观念已经开始深入人心 （4） 、市区内销商品房销售面积 3476855 平方米，其中闵行区与浦东新区销售最大，各占市区全部销售面积的 33.66％和 32.74％中心城区的销售量相对较小 （5） 、内销商品房的平均成交单价，按地段级差有明显的差异，中心商务区的平均单价，每平方米超出 1 万元，城郊结合部的周边地区平均单价，每平方米不到 2000 元市区平均成交价 2541 元 在 1998 年房市中，部分开发商重视从地段、价位、房型、环境、设施、文化品位、物业管理等诸因素的全程开发，有效供给适应了有效需求，因而局部房市出现了销售、需求旺盛的局面，以品位特色竞争市场的态势已露端倪。

97 年购房的平均价位在 2500 元左右 这与上海房地产开发购买土地、建筑安装、各项配套、交付税费、获取微利等的总款项，基本相近上海房价在平稳中略有下降，符合市场实际 32、 一九九七年市场供给情况 （1） 、商品房批准预售 1899 万平方米，已登记商品房预售 446万平方米，两者相减之差为 1453 万平方米商品房批准销售 1129 万平方米，已登记商品房销售 440 万平方米，两者相减之差为 689 万平方米这表明，97 年可以预售的 1453 万平方米的各类商品房将在 98年以后上市预售97 年还有 689 万平方米的各类商品房将在 98 年以后上市销售 （2） 、已登记的商品房预售与商品房批准预售之比的系数为0.234，登记商品房与商品房批准销售之比的系数为 0.389亦即已上市预售的各类商品房有 1/4 已实现预售，有 3/4 还在市场待售已上市销售的各类商品房中， 有 2/5 已实现销售， 有 3/5 还在市场待售 （3） 、97 年土地出让面积 1685.29 万平方米与 96 年相比，升幅达 58％其中，外销用地上升 22 个百分点外资内销用地增长 24个百分点，内资六类用地提高了 1.12 倍，浦东新区内销地块和参建、联建补地价项目用地亦分别上浮了 76％和 51％。

剔除内外销工业用地项目、参联建补地价项目、浦东新区成片开 发和交通用地外，97年出让住宅、综合楼、商业、金融等经营 性项目用地面积为 874.64万平方米，可建商品房面积 1617.87 万平方米，分别比上一年增加57.3％和 42.5％ 上述可建面积在 2000 年尚不会形成对市场的压力 （4） 、95 至 97 年全市批准上市预售的内销商品房 4088 万平方米，按建设周期 2－3 年计算，将分别于 2000 年前相继上市销售其 4中早期批准预售的部分商品房已在 97 年底前实现销售根据 96、97年已登记的销售情况，两年的销售量共 563 万平方米，应予以扣除这样， 还约有 3500 万平方米的内销商品房将在 1998－2000 年三年内上市销售 由于现行体制和“以地生财”利 益的驱动，土地供应总量仍未得到有效控制，由此给商品房销售市场带来较大压力95 至 97 年上市预售的内销商品房中（不包括外销商品房预售） ，在以后三年内转入上市销售的共有 3500 万平方米， 如果市场销售持续良好， 若按 3/5的销售比例，三年内将有 1400 万平方米的待售房出现，加上 97 年907 万平方米的待售房，共计有 2317 万平方米的待售房。

如此之大的待售房数量，将给房地产市场带来很大影响 二、 房地产市场特点及发展前景展望 根据 97 年 1－12 月份信息数据分析，本市房地产市场运行具有如下特点： 1、 公寓楼盘价格平均下跌 7.5％，浦东和西南区域价位楼盘逆势而涨本市 97 年住宅商品房竣工 995 万平方米，比 96 年仅增加 3万平方米；97 年销售 550 万平方米，比 96 年增加 21 万平方米，微增 4％空置量 759 万平方米，比 96 年增加 252 万平方米，增幅为50％公寓住宅是房地产的主力军，97 年表现比前 2 年更加软弱，除了少数新开楼盘采取大幅度降低起步开盘价而有所走高， 绝大部分楼盘均出现价格下跌，尤其是特高价位外销住宅下跌最惨烈如徐家 5汇附近的某大型楼盘年初交付时售价为 1800＄，由于购者廖廖，至年末降到 1400＄，降幅为 23％6000－10000 元的高价位楼盘跌幅大多在 500－1000 元之间，其中浦东大道某大型楼盘从年初 8000 元降到 6370 元，下跌 1630 元，跌幅 20％为最甚售价在 4000－6000元的中价位楼盘表现不佳，多有 200－500 的降幅，其中长宁区陵园路某楼盘下降 588 元，跌幅 11.8％为最甚。

售价在 2000－4000 元低价楼盘基本保持平稳，有升有跌，但幅度大多在 5％之内，其中西南区域包括华泾、梅陇、莘庄、七宝、北新泾等板块和浦东新区三林、花木、北蔡、庆宁寺、金杨板块因受地铁、立交、隧道、大桥等交通改善影响，逆大势而行，多有 50－200 元上涨该两个区域价位楼盘稳中有涨，为上海房地产的走势起到功不可没的作用，并将在今后几年里继续发挥其中流砥柱的作用 2、办公楼物业供求关系严重失衡，价格下跌 11.1％，潜在供应量特别巨大97 年本市办公楼竣工 104 万平方米，比 96 年增加 18万平方米；实现销售 30 万平方米，比 96 年增加 7 万平方米；空置量68 万平方米， 与 96 年基本供应量约 900 万平方米， 加上内销办公楼，总计有 1100－1200 万平方米可以上市目前香港地区的办公楼保有量为 600 万平方米左右，届时全部建成规模将是香港 2 倍以上据上海市土地经济学会的专题预测，至 2000 年上海全市办公楼需求量为250 万平方米未来供应量特别巨大，是办公楼问题的实质，总量严重供大于求已成定居，中短期内难以 实现均衡，将形成长期消化，价格持续低迷的态势。

正是在此种背景下，中房上海办公楼指数从年初 6的 1332 点降至年末的 1184 点，下跌 148 点，跌幅 11.1％，比 95 年、96 年跌幅 3.6％和 5.4％分别放大 3 倍和 2 倍本市办公楼在 94 年末达到价格高峰后，一路逐级走低，跌幅逐年放大，三年来中房上海办公楼指数累计下降 279 点，累计降幅达 19.1％从出让土地面积、在建施工面积等先行经济指标来看，态势远未好转虽然 98 年起开始停止审批楼堂馆所土地供应， 但大量在建项目和买了土地的待建项目怎么办，可谓上也困难，停也困难从市场层面分析，本市办公楼市道也不是绝对一无是处浦东新区在提高功能开发和人口、资金导入以及形象环境交通改善均取得非常迅速的进展， 在小陆家嘴金融中心， 以招商大厦、 证券大厦、 船舶大厦为标志建筑形成的金三角区域，租售率几近 100％，售价屡创新高，售价在 2600－3500 美元，可谓“风景这边独好” 浦西传统高档商业街淮海中路办公楼板块，因受地铁和高尚传统之利，许多著名楼盘 如久事复兴大厦、永新大厦、瑞安广场其租售率在 90％以上，价格坚挺徐家汇凭借 5 年来综合开发力度和地铁之利，已成为上海第一个城市副中心，其办公楼也有不俗表现。

“十里洋场”的南京路历来是国际著名的商业街，近来因受地铁 2 号线施工影响，不为消费者重视，相信 2000 年地铁通车前后，其沿线众多办公楼租售情况也会迎头赶上 3、城市基础设 施建设持续稳步推进，为房地产发展拓展空间在前几年高架、地铁、大桥建设的基础上， 97 年本市城市基础设施建设继续大踏步迈进，相继完成了地铁一号线南段延伸至莘庄，延安路高架道路东段，徐浦大桥及外环线南段，东外滩滨江大道及陆家嘴 7中心绿地，拓宽了新虹桥路、复兴东路、长寿路等骨干道路，地铁二号线中山公园至浦东龙东路一期工程站建设全面开工， 沪闵路高架工程投入使用通往浦东国际机场的快速干道全线 竣工，基本形成了地下、地面、高架并举，浦东浦西贯通的交通新格局同时，上海市对外大交通及郊县道路建设也突飞猛进这些工程的完成和建设，为上海市进一步发展房地产，尤其是对疏 散中心城区人口，改造旧城，建设近郊大型住宅社区提供了广阔的空间 凡受到交通改善的区域，其房地产价格均有不同程度的上涨根据我们指 数样本库 1300 余个项目数据三年时间的跟踪调查所绘制的 上海市内销商品房等价线图， 97年末与 95 年初相比，2000 元 3000 元的等价线全市范围均有向外推移现象， 尤以西南地区和浦东新区最为明显， 以沪闵路－地铁－号线、虹桥－318 国道、花木－地铁二号线为主轴锲形向外凸出，并带动周边地区，推移距离达 1－2 公里左右。

可见，加速城市基础设施建设，不仅为房地产提供发展空间， 并且也为本市房地产价格的稳定起到功不可没的作用 4、 95－97 年是本市房地产形成买方市场， 价格逐渐走低的三年，尤其是 97 年的本市房地产是在加速下跌和恶化的态势中走过来的，但我们同时又认为近三年是房地产风险逐渐释 放的三年，为今后稳定、持续、健康的发展铺垫了基础，以住宅为主的上海房地产市场正在迎接平稳发展新阶段。