安阳8月房地产市场调研报告.ppt
41页
Ø区域房地产市场区域房地产市场Ø竞争个案竞争个案市场分析二、市场分析 受政策调控及民间金融“雪崩”的影响，2012年以来安阳住宅销售均价呈下降态势，但安阳新区的商品房住宅走势持续平稳，均价在4700元/平米左右价格走势二、市场分析 中心区板块中心区板块铁西板块铁西板块东区板块东区板块洹北板块洹北板块开发区板块开发区板块板块名称板块名称主要特征主要特征洹北板块安阳旅游、居住综合区，环境较好，公共配套较成熟，生活便利程度一般，商品房销售均价在4200元/㎡左右铁西板块安阳工业、居住综合区，受重工业影响环境差，公共配套成熟，生活便利度高；客户以安钢员工为主，销售均价3300元/㎡左右中心区板块安阳老城区，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储量少，基本以旧城改造为主，销售均价4300元/㎡东区板块安阳新的行政、文化中心，规划设计科学化，基础设施标准高，市民对该区域的发展前景看好；目前居住人群主要以公务员及较富有的私营业主等，销售均价4700元/㎡开发区板块安阳新兴产业新区，基础设施标准高，目前生活配套缺乏，市民对此区域存在一定的地域抗性，销售均价3700元/㎡东区板块由于政策导向和环境建设治理的加强，促使市民对其认知度提高，板块均价较高，发展潜力大。
板块划分及特征分析二、市场分析 安阳商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈项目名称项目名称多层多层小高层小高层高层高层恒大绿洲恒大绿洲紫薇壹号紫薇壹号香格里拉香格里拉华富世家华富世家华强城华强城建业森林半岛建业森林半岛新都城新都城恒基华庭恒基华庭供应结构分析二、市场分析 项目名称项目名称销售均价（元销售均价（元/ /㎡）㎡）优惠措施优惠措施销售情况销售情况恒大绿洲恒大绿洲4600三房首付3.7万起，送25万精装月销售35-40套紫薇壹号紫薇壹号4700首付5万每月去化速度在20套左右，推出18套叠加，目前销售15套香格里拉香格里拉5400按揭1个点，一次性5个点——华富世家华富世家5200一次性优惠8个点，按揭1个点，分期4个点，Loft一次性7折优惠 三期一共有10套别墅，目前卖掉2套双拼，2套独栋华强城华强城4000——16套别墅目前销售8套左右建业森林半岛建业森林半岛叠拼300-400万/套——一期叠拼别墅售罄，只剩下一套高层户型新都城新都城4500——一期推出2000套左右，目前销售1200余套恒基华庭恒基华庭A栋4300、B栋4700小户型全款每平方优惠100元，按揭无优惠。
其他户型全款优惠5%销售情况较好，目前所剩小户型居多受到民间融资崩溃的影响，商品房销售去化速度变缓销售情况分析二、市场分析 项目名称项目名称营销活动营销活动推广方式推广方式恒大绿洲恒大绿洲糕点DIY、亲子活动、咖啡品鉴、 钓鱼大赛、少儿才艺大赛等短信、户外、围挡、道旗、广电、派单紫薇壹号紫薇壹号毕福剑主持的联欢晚会短信、户外、道旗、围挡香格里拉香格里拉到场送礼，抽奖户外、派单华富世家华富世家DIY活动、到场送礼品，抽奖报纸、电视、广播、派单、户外、道旗、围挡华强城华强城瑞麒G3新车上市鉴赏会、首届瑜伽体验季、华强家庭趣味运动会派单、户外、道旗、围挡、报纸建业森林半岛建业森林半岛中牟农庄体验休闲、建业足球赛、产品说明会户外、道旗、派单、短信、报纸昊澜弘顶昊澜弘顶到场送礼户外、道旗、派单、短信、报纸新都城新都城周末会有抽奖活动短信、报广、户外、派单恒基华庭恒基华庭到场送礼车载广告、短信、报广、围挡营销手段较为单一，主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主营销手段分析二、市场分析 项目名称项目名称客户来源客户来源客户行业客户行业客户年龄客户年龄家庭结构家庭结构恒大绿洲恒大绿洲安阳本地客户为主，兼有周边县区客户公务员、私营业主、矿产老板35-45三口之家紫薇壹号紫薇壹号市区客户为主，地市林州、水冶、铜冶居多公务员、私营业主30-45两口之家、三口之家香格里拉香格里拉安阳本地的较多，地市以林州、水冶、铜冶为主公务员、私营业主35-45三口之家华富世家华富世家安阳本地的较多，还有白璧，林州、水冶、铜冶在北京 天津做生意的商人,本地客户以钢铁上下游产业为主35-45三口之家华强城华强城安阳本地的为主，也有水冶、铜冶等西边的客户矿产老板、安钢上下游产业商人35-50三口之家、三代同堂建业森林半岛建业森林半岛林州，水冶、铜冶、汤阴等周边县城客户为主安钢及其上下游产业商人、矿产老板35-50三口之家、三代同堂新都城新都城安阳市区客户为主市里上班的普通职工、公务员和附近经商的私营业主25-45两口之家、三口之家恒基华庭恒基华庭安阳市区客户为主项目附近上班的普通职工、公务员和经商的私营业主25-45两口之家、三口之家本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注客户特征分析二、市场分析 项目名称项目名称规划规划产品产品交通交通配套配套价格价格品质品质服务服务恒大绿洲恒大绿洲紫薇壹号紫薇壹号香格里拉香格里拉华富世家华富世家华强城华强城建业森林半岛建业森林半岛新都城新都城恒基华庭恒基华庭区域客户的主要购房关注点是项目的产品、规划、品质和服务客户关注点分析二、市场分析 区域小结安阳新区作为城市发展的新极点，发展潜力巨大；1商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈；安阳新区在售项目推广手段主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主；本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注。
二、市场分析 Ø政策背景政策背景Ø区域房地产市场区域房地产市场Ø竞争个案竞争个案市场分析二、市场分析 华富世家华强城紫薇壹号本案安阳在售有别墅产品的项目有华强城、华富世家、建业森林半岛和紫薇壹号个案分布建业森林半岛二、市场分析 基本指标具体内容开发商安阳华强新城市发展有限公司项目地址中华路与弦歌大道交叉口东北片区占地面积1108亩（住宅区794）建筑面积194.24万㎡（住宅区163.35万㎡）建筑形态别墅，多层，小高层，高层热销户型J02户型141.1-142.13㎡三室两厅两卫B02户型82.56-83.42㎡两室两厅一卫350-390㎡联排别墅建筑风格西班牙风格社区配套引进知名小学、幼儿园、网球场、室内游泳池、篮球场、五星级酒店、主题风情街，社区商场，会所，公共服务中心二期一期别墅区华强城二、市场分析 别墅产品户型V5户型（4套）350.7-369.2㎡户型分析：Ø一层挑高客厅，独立车库Ø二层每个卧室都带有观景露台Ø三层主卧套房设计配有衣帽间Ø四层大露台设计Ø赠送90多平米花园二、市场分析 别墅产品户型V6户型（6套）345-361.1㎡户型分析：Ø一层车库直接入户，挑高客厅Ø二层每个卧室都带有观景露台Ø三层主卧套房设计Ø四层大露台设计二、市场分析 别墅产品户型户型分析：Ø一层挑高餐厅，独立车库Ø二层每个卧室都带有观景露台Ø三层超大套房北向设计有露台Ø四层大露台设计V8户型（2套）391.4-392.1㎡二、市场分析 别墅产品户型V9户型（4套）390.1-390.8㎡户型分析：Ø一层挑高客厅，车库直接入户Ø二层每个卧室都带有观景露台Ø三层主卧套房设计Ø四层大露台设计Ø赠送150多平米花园二、市场分析 销售均价小高层均价4100元/㎡；高层均价3900元/㎡；别墅120000元/㎡销售情况小高层销售90%，高层销售70%，目前主推12#、14#和18#楼销售动态Ø华强城首次推出别墅16套，（一栋六联排，一座栋联排和1栋双拼）至今销售8套左右，Ø目前别墅外立面已经成型，正在做内部装修Ø首推别墅销售单价范围12000-15000元/㎡，均价12774元/㎡，销售总价414-585万元/套。
Ø通过实际调研得知，华强城联排别墅产品比较少，不急于对外销售，因而对外报价非常高，以树立项目的价格标杆，体现项目的高端品质Ø11月8日，华强城举行别墅拍卖会活动，1套最优位置的双拼户型被推到808万的高度（炒作活动，未成交Ø由于华强城的报价是为了提高项目品质，不注重销售速度，为保证本项目的去化速度，在本项目定价时，应对华强城实际报价进行略微下调，建议还原其均价为10000元/平米二、市场分析 p客户来源：安阳本地的为主，还有部分水冶、铜冶等西边的客户p客户年龄：35-50p客户家庭结构：三口之家、三代同堂p客户行业：矿产老板、安钢及其上下游产业商人p客户关注点：项目的配套、品质和规划主力客户二、市场分析 p推广主题：一生之城在此城p卖点打造：1.近200万㎡超级大盘；2.安阳首创人车分流体系，1：1高车位配比，半地下景观车库；3.60%高绿化率，尽享2万㎡专属湖泊；4.深圳华强城物业管理公司特色管理模式，能够为业主提供更优质服务p推广渠道：派单、户外、道旗、围挡、报纸营销推广二、市场分析 基本指标具体内容开发商安阳新华富置业有限公司项目地址中华路与文明大道交叉口向南300米路东占地面积340亩建筑面积80万㎡建筑形态高层主力户型53㎡一房、110㎡两房、159㎡三房、178㎡四房、230复式建筑风格现代简约风格社区配套商业、会所、幼儿园别墅位置华富世家二、市场分析 销售均价平层5200元/㎡，loft优惠后5400元/㎡，别墅9700元/㎡优惠措施住宅均价5200元/㎡，全款优惠8%，按揭优惠1%。
商铺均价13000元/㎡，全款优惠5%，按揭优惠2%销售动态Ø项目共10套别墅，其中4套独栋别墅，面积456㎡左右，440万元/套，6套双拼别墅，面积280㎡左右，270万元/套Ø别墅整体销售均价9700元/㎡Ø目前销售4套别墅，其中2套独栋别墅，2套双拼别墅Ø此项目别墅类似于定制别墅，在主体框架确定的前提下可以根据客户需求更改户型，实际价格根据客户的改动情况制定，一房一价二、市场分析 别墅户型456.11㎡独栋别墅户型分析：Ø双入户门Ø南北通透，户型方正Ø设计有电梯Ø挑高客厅Ø主卧室套房设计二、市场分析 别墅户型280.16㎡联排别墅户型分析：Ø南北双入户门Ø南北通透，户型方正Ø卫生间干湿分离Ø每间卧室均设计有露台Ø主卧室套房设计二、市场分析 p客户来源：安阳本地的较多，还有部分白璧，林州、水冶、铜冶客户p客户年龄：35-45p客户家庭结构：三口之家p客户行业：在北京天津做生意的商人,本地客户以钢铁上下游产业为主p客户关注点：项目的规划、配套和品质主力客户二、市场分析 p推广主题：建筑城市的全球繁荣p卖点打造：1.户型设计较为合理，尺度多样，创新性强；2.位于新的城市中轴线上，交通便利；3.五星级定制物管；4.项目临近义乌国际商贸城，生活方便，升值空间大。
p推广渠道：报纸、电视、广播、派单、户外、道旗、围挡营销推广二、市场分析 基本指标具体内容开发商安阳市宜居房地产开发有限公司项目地址安阳市紫薇大道与朝阳路交汇处东北角占地面积220亩建筑面积30万㎡建筑形态多层，小高层，高层主力户型95㎡两房、121-150㎡三房、185㎡四房建筑风格新古典主义风格社区配套国际双语18班幼儿园、社区医疗服务中心、临街配套商业8#叠拼别墅紫薇壹号二、市场分析 销售均价4700元/㎡，叠拼别墅销售均价7000-8500元/㎡优惠措施全款优惠2%，按揭优惠1%销售动态Ø项目8#楼原先设计为高层，后临时规划成叠拼别墅，共三个单元，18套叠拼别墅Ø截止到10月底，共销售15套叠拼顶层叠拼的销售速度较慢二、市场分析 别墅产品293.32㎡叠加别墅户型分析：Ø户型方正，南北通透Ø卫生间干湿分离Ø每间卧室均设计有阳台Ø主卧套房设计二、市场分析 别墅产品342.51㎡叠加别墅户型分析：Ø户型方正，南北通透Ø6.2米挑高餐厅Ø设计有洗衣房Ø270度观景飘窗二、市场分析 别墅产品281.12㎡叠加别墅户型分析：Ø户型方正，南北通透Ø卫生间干湿分离Ø每间卧室均设计有阳台Ø主卧套房设计二、市场分析 p客户来源：以市区客户为主，部分地市客户林州、水冶、铜冶居多p客户年龄：30-45p客户家庭结构：两口之家、三口之家p客户行业：公务员、私营业主p客户关注点：项目的价格、户型和规划主力客户二、市场分析 p推广主题：宜居城邦·宅以传世p卖点打造：1.百米超宽楼间距；2.30亩私享景观园林，超高绿化率；3.毕福剑主持晚会，名人效应。
p推广渠道：短信、户外、道旗、围挡营销推广二、市场分析 基本指标基本指标具体内容具体内容开发商安阳建业住宅建设有限公司项目地址安阳市中华路文昌大道交叉口西200米路北占地面积150亩建筑面积16万㎡建筑形态别墅，小高层，高层主力户型130-170㎡三房、230-240㎡、270-280㎡叠加别墅建筑风格欧式古典风格社区配套项目地上地下车位，底层配套商业，周边图书馆、博物馆、会展中心等一期已售罄二期未拆迁建业森林半岛二、市场分析 户型分析：Ø户型方正，南北通透Ø带有入户花园Ø挑高客厅Ø卫生间干湿分离Ø主卧设计有书房和独立卫生间热销户型238㎡五室两厅三卫二、市场分析 户型分析：Ø户型方正，南北通透Ø带有入户花园Ø挑高客厅Ø卫生间干湿分离Ø主卧设计有书房和独立卫生间Ø层层露台热销户型278㎡五室两厅三卫二、市场分析 p客户来源：林州，水冶、铜冶、汤阴等周边县城客户为主p客户年龄：35-50p客户家庭结构：三口之家、三代同堂p客户行业：安钢及其上下游产业商人、矿产老板p客户关注点：项目的环境、产品、品质和服务主力客户二、市场分析 p推广主题：森林，是回家的方向p卖点打造：1.建业在河南地区的品牌实力，质量保证；2.森林半岛，成熟开发样板；3.开发区未来的发展趋势和升值潜力；4.秉承安阳历史文化，以周易、甲骨文为设计元素。
p推广渠道：户外、道旗、派单、短信、报纸营销推广二、市场分析 京华广场建业联盟新城本案安阳潜在竞争项目有建业联盟新城和京华广场个案分布建业联盟新城：项目位于本案东侧，是本案未来以主要竞争对手，目前正处于前期筹备阶段，但由于建业的联盟新城属于成熟产品，后期开发进度将会很快京华广场：项目位于本案南侧，规划有220余套别墅产品，目前由于拆迁问题，工程进度较慢二、市场分析 竞品小结项目名称产品类型面积均价范围总价范围在售竞争华强城联排、双拼345-390㎡12000-15000元/㎡414-585万元/套华富世家独栋、双拼270-400㎡（含地下室）9700元/㎡260-470万元/套紫薇壹号叠加281-343㎡7000-8500元/㎡197-292万元/套建业森林半岛叠加238-278㎡9500元/㎡226-264万元/套潜在竞争建业联盟新城与京华广场将是项目未来最大的竞争对手二、市场分析 市场总结•资金流动性增强会对缓解目前房地产企业资金紧张的局面产生积极影响；•随着金融政策的放松，房地产市场将会逐渐转暖•安阳社会固定资产投资持续稳步增长，为经济持续发展不断注入新的动力，也有利于促进房地产业的发展；•安阳居民人均可支配收入持续增加，购买力持续增强。
政策•安阳新区由于政策导向和环境建设治理的加强，促使市民对其认知度提高，板块均价较高，发展潜力大；•安阳商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈；经济•目前紫薇壹号叠拼产品均价预计在7000-8500元/㎡，总价在197-292万/套之间；华富世家别墅产品均价9700元/㎡，总价在260-470万/套之间；华强城别墅产品均价12000-15000元/㎡，总价414-585万/套•建业联盟新城和京华广场是本项目未来最大的竞争对手区域竞品二、市场分析 Thanks for your attentionWish you a good day! 。
